K t l un ch ng 2
3.2.4.2 Xác lp mơ hình hi quy
Qua k t qu phân tích t ng quan, mơ hình các nhân t nh h ng đ n quy t đnh đ u t BÐS t i t nh B n Tre đ c ch n là mơ hình h i quy tuy n tính. Ph ng trình h i quy đ c th hi n nh sau:
Y = 0 + 1 * X1 + 2 * X2 + 3* X3 + 4 * X4 + 5* X5
Trong đĩ:
- Y: Quy t đnh đ u t c a các nhà đ u t BÐS t i t nh B n Tre - X1: POL (Y u t chính tr pháp lý trong thu hút đ u t BÐS) - X2: ECO (Các y u t thu c n n kinh t v mơ)
- X3: MAR (Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS) - X4: CUL (Y u t v n hĩa, xã h i)
- X5: OPP (C h i đ u t BÐS)
- 0: h s ch n (h ng s ) là giá tr mong mu n c a bi n ph thu c khi các bi n đ c l p b ng “0”
Sau khi xây d ng ma tr n h s t ng quan gi a các bi n đ c l p v i bi n ph thu c, tác gi ti n hành phân tích h i quy đ xác đnh c th tr ng s c a t ng y u t nh h ng đ n quy t đ nh đ u t BÐS c a các nhà đ u t t i t nh B n Tre. K t qu phân tích h i quy nh sau:
B ng 3.12: K t qu phân tích h i quy [Ph l c 5.2]Model Summaryb Model Summaryb Mode l R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Durbin- Watson
1 .802a .642 .631 .330 1.931 a. Predictors: (Constant), OPP, CUL, ECO, MAR, POL
b. Dependent Variable: INV
ANOVAb Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 31.107 5 6.221 57.137 .000a Residual 17.313 159 .109 1 Total 48.420 164
a. Predictors: (Constant), OPP, CUL, ECO, MAR, POL b. Dependent Variable: INV
Coefficientsa Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients Collinearity Statistics Model B Std.
Error Beta t Sig. Tolerance VIF (Constant) -.472 .285 -1.654 .100 POL .309 .065 .274 4.776 .000 .684 1.461 ECO .243 .057 .251 4.282 .000 .655 1.528 MAR .238 .052 .257 4.541 .000 .701 1.428 CUL .140 .050 .148 2.779 .006 .788 1.269 1 OPP .205 .051 .212 3.988 .000 .794 1.259 a. Dependent Variable: INV
(Ngu n: Tác gi t x lý và t ng h p b ng ph n m m SPSS 16.0) Giá tr R2 đi u ch nh = 0.631 ch ng t r ng các nhân t đ a vào phân tích gi i thích đ c 63.1% đ n quy t đnh đ u t BÐS. V i giá tr c a R2 đi u ch nh hồn tồn đ giá tr tin c y và ch p nh n trong đi u ki n đ u t vào th tr ng BÐS t i B n Tre.
Tr s th ng kê F đ c tính t R2 c a mơ hình v i m c ý ngh a quan sát r t nh (Sig. = 0.00) cho th y mơ hình các nhân t tác đ ng đ n đ u t BÐS t i t nh B n Tre phù h p v i d li u và cĩ th s d ng đ c.
Ch s VIF cho k t qu nh h n 2 k t lu n khơng x y ra hi n t ng đa c ng tuy n x y ra. Do đĩ m i quan h gi a các bi n đ c l p khơng nh h ng đ n k t qu gi i thích c a mơ hình.
Giá tr Sig. c a các bi n đ c l p đ u nh h n 0.05. H s h i quy chu n hĩa c a POL = 0.274; ECO = 0.251; MAR = 0.257; CUL = 0.148; OPP = 0.212. Vì v y ph ng trình h i quy đ c chu n hĩa c a mơ hình cĩ d ng nh sau:
INV = 0.274 POL+ 0.251 ECO+ 0.257 MAR+ 0.148 CUL+ 0.212 OPP
Trong đĩ:
INV: Quy t đnh đ u t .
POL: Các y u t chính tr pháp lý ECO: Các y u t c a n n kinh t .
MAR: Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS CUL : Các y u t mơi tr ng v n hĩa xã h i.
OPP: Các y u t c h i đ u t BÐS.
Qua ph ng trình cho th y sau khi ki m đnh và phân tích nhân t khám phá, ch y h i quy b i k t qu cĩ 5 nhân t cĩ nh h ng đ n quy t đnh đ u t BÐS t i t nh B n Tre. Mơ hình này gi i thích đ c 63.1% s thay đ i c a INV là do các bi n đ c l p trong mơ hình t o ra, cịn l i 36.9% bi n thiên đ c gi i thích b i các bi n khác ngồi mơ hình.
Các h s h i qui mang d u d ng th hi n các y u t trong mơ hình h i qui trên nh h ng t l thu n đ n quy t đnh đ u t B S. V y khi nhân t “Các y u t chính tr pháp lý” c i thi n t t thêm 1 đ n v thì quy t đnh đ u t vào th tr ng BÐS B n Tre t ng thêm 0.274; khi nhân t “Các y u t c a n n kinh t ” t ng t t thêm 1 đ n v thì quy t đnh c a các nhà đ u t t ng thêm 0.251 đ n v ; khi nhân t “Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS” c i thi n t t thêm 1 đ n v thì quy t đnh đ u t t ng thêm 0.257 đ n v ; nhân t “Các y u t mơi tr ng v n hĩa xã
h i” t ng t t thêm 1 đ n v thì nhà đ u t quy t đnh đ u t t ng thêm 0.148 đ n v và khi nhân t “Các y u t c h i đ u t BÐS” c i thi n t t thêm 1 đ n v thì quy t đnh đ u t vào th tr ng BÐS B n Tre t ng thêm 0.212 đ n v .
M c đ tác đ ng c a các nhĩm y u t trong mơ hình t m nh cho t i y u (th t t m quan tr ng c a t ng nhân t ph thu c vào giá tr tuy t đ i c a h s h i qui đã đ c chu n hố. Nhân t nào cĩ giá tr tuy t đ i càng l n thì nh h ng đ n quy t đnh đ u t càng nhi u) theo th t nh sau:
1. Các y u t chính tr pháp lý (beta = 0.274)
2. Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS (beta = 0.257) 3. Các y u t c a n n kinh t (beta = 0.251)
4. Y u t c h i đ u t BÐS (beta = 0.212) 5. Y u t v n hĩa, xã h i (beta = 0.148).
Dị tìm s vi ph m các gi đ nh c n thi t trong h i quy tuy n tính:
- Gi đ nh liên h tuy n tính: B ng cách quan sát đ th phân tán ph n d chu n hĩa (Standardized Residual) theo giá tr d đốn chu n hĩa (Standardized Predicted Value), n u gi đnh liên h tuy n tính đ c th a mãn thì ph n d s phân tán ng u nhiên trong m t vùng xung quanh đ ng đi qua tung đ 0 ch khơng t o thành m t hình d ng nào (Hồng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, T p 1, 2008, Trang 225). Theo Ph l c 5.3, đ th phân tán ph n d chu n hĩa theo giá tr d đốn chu n hĩa cĩ ph n d phân tán ng u nhiên trong m t vùng xung quanh đ ng đi qua tung đ 0 ch khơng t o thành m t hình d ng nào nên gi đnh liên h tuy n tính đ c th a mãn.
- Gi đnh ph ng sai c a sai s khơng đ i: Gi đnh này th a mãn khi ph n d phân tán ng u nhiên quanh tr c tung đ 0 trong m t ph m vi khơng đ i trên đ th phân tán ph n d chu n hĩa (Standardized Residual) theo giá tr d đốn chu n hĩa (Standardized Predicted Value) (Hồng Tr ng và Chu Nguy n Mơng Ng c, T p 1, 2008, Trang 226). Theo ph l c 5.3, đ th phân tán ph n d chu n hĩa theo giá tr d đốn chu n hĩa cĩ ph n d phân tán ng u nhiên quanh tr c tung đ 0 trong ph m vi khơng đ i nên gi đnh đ c th a mãn. M t khác, qua ki m đnh tính
n đnh ph ng sai, theo ph l c 5.6, k t qu cho bi t các h s t ng quan h ng Spearman cĩ m c ý ngh a > 0,05. Do đĩ, ph ng sai c a sai s khơng thay đ i - Gi đnh v phân ph i chu n c a ph n d : Theo Ph l c 5.4, d a vào bi u đ t n s c a các ph n d cho bi t phân ph i ph n d x p x chu n (trung bình Mean = 6.49E-15 ~ 0 và đ l ch chu n Std. Dev. = 0.985 ~ 1) nên gi đnh phân ph i chu n c a ph n d khơng b vi ph m (Hồng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, T p 1, 2008, Trang 228). M t khác, theo Ph l c 5.5, d a vào bi u đ P-P Plot s th y các đi m quan sát khơng phân tán quá xa đ ng th ng k v ng, nên c ng cĩ th k t lu n gi đnh phân ph i chu n c a ph n d khơng b vi ph m (Hồng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, T p 1, 2008, Trang 231).
- Gi đnh v tính đ c l p c a các sai s (khơng cĩ t ng quan gi a các ph n d ): i l ng th ng kê Durbin-Watson cĩ th dùng đ ki m đ nh, n u các ph n d khơng cĩ t ng quan chu i b c nh t v i nhau thì giá tr th ng kê Durbin-Watson s g n b ng 2 (Hồng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c, T p 1, 2008, Trang 233). Theo Ph l c 5.2, giá tr th ng kê Durbin-Watson là 1.931 (g n b ng 2) nên gi đnh v tính đ c l p c a các sai s đ c th a mãn.
- Gi đnh khơng cĩ m i t ng quan gi a các bi n đ c l p (đo l ng đa c ng tuy n): Theo Hồng Tr ng và Chu Nguy n M ng Ng c (2008), h s phĩng đ i ph ng sai VIF v t quá 10 là d u hi u c a hi n t ng đa c ng tuy n. Tuy nhiên, trong th c t , n u h s phĩng đ i ph ng sai VIF l n h n 2 thì c n c n th n trong di n gi i các tr ng s h i quy (Nguy n ình Th , 2011, Trang 497). Theo Ph l c 5.2, t t c các h s phĩng đ i ph ng sai VIF đ u nh h n 2 nên gi đnh đ c ch p nh n.
Mơ hình nghiên c u hồn ch nh g m các nhân t : Các y u t chính tr pháp lý; N n kinh t v mơ; Các th tr ng liên quan đ n BÐS; Mơi tr ng v n hĩa, xã h i; C h i đ u t BÐS nh h ng đ n quy t đ nh đ u t BÐS. Th t t m quan tr ng c a các nhân t ph thu c vào h s Beta chu n hĩa c a các nhân t . H s này càng cao thì m c đ nh h ng c a nhân t đĩ đ n quy t đnh đ u t BÐS c a các nhà đ u t càng cao. Mơ hình nghiên c u hồn ch nh đ c th hi n nh sau:
Các y u t chính tr pháp lý Các y u t c a n n kinh t Các y u t v n hĩa, xã h i Y u t c h i đ u t BÐS Các th tr ng liên quan th tr ng BÐS Quy t đnh đ u t BÐS +0.274 +0.251 +0.257 +0.148 +0.212 Hình 3.1: Mơ hình nghiên c u hồn ch nh