K t l un ch ng 1
2.3Trình bày thang đo
Nh ng câu h i theo t ng thang đo đ c đi u ch nh, rút g n và b sung t vi c tham kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c B S [Ph l c 1]. Các thang đo đ c mơ t nh sau: 2.3.1 Các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS (bi n đ c l p) Thang đo 1: Các y u t chính tr pháp lý B ng 2.2: Thang đo Các y u t chính tr pháp lý 7
Hồng Tr ng, Chu Nguy n M ng Ng c (2008), Phân tích d li u nghiên c u v i SPSS - T p 1. Nhà xu t b n H ng c, TP. H Chí Minh. Trang 236.
Ký hi u bi n N i dung
POL Các y u t chính tr pháp lý
POL1 H th ng lu t và chính sách qu n lý đ t đai, b t đ ng s n đ c thi hành t t t i B n Tre
POL2 Chính sách tài chính áp d ng t t đ i v i nh ng ng i đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t
POL3 Cĩ chính sách tín d ng u đãi đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh v c b t đ ng s n
POL4 Cĩ các chính sách thu u đãi c a Nhà n c đ i v i b t đ ng s n
POL5 Chính sách quy ho ch và phát tri n h t ng đ c th c thi t t
POL6 Th tr ng BÐS B n Tre cĩ tính minh b ch
(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 2: Các y u t c a n n kinh t B ng 2.3: Thang đo Các y u t c a n n kinh t Ký hi u bi n N i dung ECO Các y u t c a n n kinh t ECO1 T ng tr ng GDP n đ nh
ECO2 Chuy n d ch c c u kinh t phù h p v i nhu c u phát tri n c a th tr ng BÐS
ECO3 Thu nh p bình quân đ u ng i t ng ECO4 S c mua ng i tiêu dùng ngày càng t ng ECO5 Ch s l m phát đ c ki m ch n đnh
(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)
Thang đo 3: Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS
Ký hi u bi n N i dung
MAR Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS
MAR1 Chính sách lãi su t áp d ng phù h p v i nhu c u c a th tr ng
MAR2 Th tr ng ngo i h i đ c qu n lý t t
MAR3 Th tr ng v n đáp ng t t nhu c u c a các N T MAR4 Th tr ng vàng đ c qu n lý t t
MAR5 Th tr ng hàng hĩa d ch v d i dào MAR6 Th tr ng lao đ ng d i dào
(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 4: Các y u t xã h i B ng 2.5: Thang đo Các y u t v n hĩa, xã h i Ký hi u bi n N i dung CUL Các y u t v n hĩa, xã h i CUL1 M t đ dân s t ng
CUL2 Mơi tr ng v n hĩa, xã h i đ c quan tâm phát tri n t t CUL3 Tình hình an ninh xã h i B n Tre luơn đ c gi v ng n
đnh
CUL4 Phong t c t p quán c a ng i dân phù h p v i s phát tri n xã h i hi n đ i. (Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 5: Các y u t c h i đ u t BÐS B ng 2.6: Thang đo Các y u t c h i đ u t BÐS Ký hi u bi n N i dung OPP Các y u t c h i đ u t BÐS
OPP1 Nhu c u b t đ ng s n trong vùng ngày càng t ng
OPP2 Ch t l ng c s h t ng đ c chú tr ng đ u t xây d ng hi n đ i
OPP3 T c đ đơ th hĩa ngày càng cao
OPP4 S phát tri n c a khu v c d ch v ngày càng nhi u
(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)
2.3.2 Nhân t v quy t đnh đ u t BÐS (bi n ph thu c) Thang đo 6: Quy t đnh đ u t Thang đo 6: Quy t đnh đ u t (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
B ng 2.7: Thang đo Quy t đ nh đ u t Ký hi u bi n N i dung Ký hi u bi n N i dung
INV Quy t đnh đ u t
INV1 u t BÐS v n là kênh đ u t cĩ hi u qu
INV2 Quy t đnh đ u t vào th tr ng BÐS B n Tre là m t quy t đnh đúng đ n
INV3 B n s gi i thi u thêm v i các N T khác v th tr ng B S B n Tre
(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Các bi n quan sát này s d ng theo thang đo Likert v i m c đ đánh giá t 1 đ n 5: - (1): R t khơng đ ng ý - (2): Khơng đ ng ý - (3): Khơng ý ki n - (4): ng ý - (5): R t đ ng ý
K t lu n ch ng 2
N i dung ch ng 2 trình bày các ph ng pháp nghiên c u, ph ng pháp ch n m u, mơ t quy trình nghiên c u, đi u ch nh các thang đo đ ng th i trình bày ph ng pháp phân tích d li u. V i nghiên c u s b c a đ tài đ c th c hi n b ng đnh tính đ đi u ch nh thang đo cho phù h p v i quy t đnh đ u t BÐS t i t nh B n Tre. Nghiên c u chính th c c ng đ c th c hi n b ng ph ng pháp đ nh tính và đnh l ng; s d ng các cơng c trong SPSS 16.0 đ phân tích nh : ki m đnh Cronbach’s Alpha, phân tích nhân t EFA, h i quy b i. Nh ng n i dung trên s dùng đ phân tích k t qu kh o sát t các chuyên gia, nhà đ u t BÐS t i t nh B n Tre ch ng ti p theo.
CH NG 3 – PHÂN TÍCH K T QU NGHIÊN C U 3.1 Th c tr ng th tr ng BÐS t i B n Tre trong th i gian qua
Th i gian qua, th tr ng B S c n c đang g p nhi u khĩ kh n, nh t là các d án cĩ giá thành cao nh : nhà , chung c , bi t th cao c p do cĩ nhi u y u t nh h ng, n i b t là t l l m phát cao d n t i t ng chi phí xây d ng; vi c th t ch t tín d ng, và thêm vào đĩ là nhi u ch s đáng lo ng i c a n n kinh t đã khi n th tr ng B S tr nên khan hi m v v n, nhi u d án B S b đình tr ho c trì hỗn; giá vàng bi n đ ng m nh làm nh h ng đ n m t trong nh ng ngu n v n ch ch t đ mua B S; khung pháp lý v n ch a hồn thi n và cĩ nhi u thay đ i khĩ d tính tr c d n t i vi c nhi u doanh nghi p ph i đ i m t v i nguy c nhi u h n trong quá trình th c hi n d án. Th tr ng B S t i t nh B n Tre tuy cĩ nh h ng nh ng khơng đáng k do ch a cĩ d án cao c p nêu trên, các d án B S trong t nh cĩ m t b ng giá thành t ng đ i th p (giá đ t n n nhà trung bình t i các d án kho ng 3 tri u đ ng/m2). Th tr ng B S trong th i gian qua liên t c phát tri n vì cĩ nhi u l i th đ đ u t , giá đ t t i các d án cĩ t ng nh ng th p h n so v i các thành ph trong khu v c, nên dù cĩ ngu n v n nh , N T cĩ th chuy n nh ng quy n s d ng đ t t i các d án.
M t khác, th tr ng B S t nh B n Tre luơn đ c cơng khai, minh b ch, là th tr ng n đ nh đ y ti m n ng. Bên c nh đĩ, cịn y u t quan tr ng là do c ch và chính sách thơng thống c a chính quy n đ a ph ng, luơn khuy n khích, u đãi các N T trong và ngồi n c tham gia đ u t phát tri n vào l nh v c B S.
Cùng v i xu th h i nh p và phát tri n, t nh đã t p trung đ y nhanh t c đ đơ th hĩa, đ u t xây d ng m i nhi u cơng trình và m r ng nhi u tuy n đ ng tr ng đi m, phát tri n các ngành cơng nghi p, th ng m i d ch v , là ti n đ quan tr ng trong vi c phát tri n kinh t tồn di n c a t nh, m ra nhi u c h i cho các N T. S đ u t đ ng b v h t ng k t h p v i đnh h ng quy ho ch chung t i các đơ th c a t nh đã thu hút đ c s quan tâm r t l n c a các N T giúp th tr ng B S t nh B n Tre t ng b c n đnh phát tri n trong hi n t i và t ng lai.
3.1.1 Th tr ng quy n s d ng đ t:
Trong nh ng n m g n đây, th tr ng giao d ch quy n s d ng đ t di n ra r t m nh và giá c bi n đ ng c ng r t đáng k . Nhà thu c s h u t nhân đ c mua bán r ng rãi trên th tr ng, đ c bi t là nhà t i đơ th . Tuy nhiên do nhà g n li n v i đ t nên th tr ng mua bán nhà c ng đ ng th i là th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t. Theo th ng kê c a S Tài nguyên và Mơi tr ng, s l ng giao d ch chuy n nh ng đã đ c c quan c p gi y ch ng nh n hàng n m liên t c gia t ng c th : n m 2002 s giao d ch t i thành ph B n Tre trung bình trên 100 tr ng h p/tháng; t i các huy n trên 50 tr ng h p/tháng. n n m 2012 t i thành ph B n Tre trung bình trên 250 tr ng h p/tháng; t i các huy n trên 100 tr ng h p/tháng; trong đĩ giao d ch chuy n nh ng cĩ giá tr d i 500 tri u đ ng là 65%, trên 500 tri u đ ng là 35%8.Trên th c t thì s l ng chuy n nh ng cịn cao h n do nhi u h chuy n nh ng b ng gi y tay khơng thơng qua chính quy n làm th t c. Do quá trình đơ th hĩa nhanh và s gia t ng dân s c h c, nhu c u m r ng thêm di n tích nhà d n đ n nhu c u v chuy n nh ng quy n s d ng đ t đ xây nhà c ng t ng nhanh.
3.1.2 Th tr ng nhà
3.1.2.1 Th tr ng nhà t nhân
ây là th tr ng phát tri n nhanh v i nhi u phân khúc khác nhau: nhà cho ng i thu nh p th p, trung bình và thu nh p cao; nhà cho cán b , cơng nhân viên, ng i lao đ ng... M c đ chính quy trong giao d ch trên th tr ng này cĩ quan h nh t đnh v i t ng lo i nhà. Thơng th ng nhà cao c p giao d ch ch y u trên th tr ng chính quy, cịn nhà c p th p do t xây d ng nên khơng đ gi y t đ giao d ch trên th tr ng chính quy. Giá c trên th tr ng nhà t nhân ch y u do th tr ng đi u ti t thơng qua thơng tin trên qu ng cáo, thơng qua các trung tâm giao d ch v nhà .
3.1.2.2 Th tr ng nhà thu c s h u nhà n c
8
S Xây d ng t nh B n Tre. Th tr ng b t đ ng s n t nh B n Tre - 10 n m h i nh p và phát tri n. <http://soxaydung.bentre.gov.vn/cm-4/pl-20/nd/525>. [Ngày truy c p: 15 tháng 6 n m 2013].
Th tr ng này g m các giao d ch ch y u nh thuê, bán, cho thuê l i... Tuy nhiên th tr ng này th ng di n ra ch m h n các th tr ng khác do l ch s hình thành các lo i nhà này r t ph c t p và nhi u c p qu n lý khác nhau nên vi c mua bán hay cho thuê ph i làm th t c r t r m rà.
3.1.2.3 Th tr ng nhà theo d án
Hi n nay th tr ng nhà theo d án phát tri n khá m nh. ây là th tr ng thu hút m nh m gi i đ u t vì là th tr ng d sinh l i trong các th tr ng kinh doanh B S. T i B n Tre, giá đ t n n nhà trung bình t i các d án t ng đ i phù h p v i thu nh p c a ng i dân nên khi các d án hồn thành, s c mua c a ng i dân t ng cao, l ng cung khơng đáp ng đ c l ng l n nhu c u. L c l ng doanh nghi p trong và ngồi t nh đ ng ký tham gia đ u t vào các d án BÐS ngày càng gia t ng.
Hi n nay, trên đa bàn t nh cĩ kho ng 20 d án nhà , khu đơ th . Trong t ng lai, nhu c u v nhà c a ng i dân B n Tre khơng ng ng gia t ng v i dân s c a t nh trên 1,3 tri u ng i v i kho ng 65% đang tu i lao đ ng và v i tâm lý ng i Vi t Nam v n luơn thích s h u nhà được g n li n v i đ t. Do v y các d án đ u t B S trên đa bàn t nh B n Tre n u cĩ giá thành phù h p nh hi n nay s đáp ng đ c nhu c u cho các đ i t ng nêu trên.
B ng 3.1: B ng giá đ t n n m t s d án vào tháng 12/2012
VT: Nghìn đ ng
Tên d án Khu v c Di n tích TB Giá/m2
Khu dân c Ao sen – Ch Chùa TP B n Tre 118 3.000
Khu dân c Sao Mai TP B n Tre 100 3.000
Khu dân c 225 TP B n Tre 114 4.000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khu dân c Phú Dân TP B n Tre 100 2.000
Khu tái đnh c M Th nh An TP B n Tre 130 3.000 Khu đơ th Vi t Sinh – An Bình Ba Tri 90 – 140 3.000 – 7.200 (Ngu n: T ng h p t s li u c a Ban ch đ o chính sách nhà và th tr ng B S)
Hi n B n Tre đã cĩ 2 khu cơng nghi p (KCN) Giao Long 102 ha và An Hi p 72 ha trên đa bàn huy n Châu Thành ho t đ ng khá n đnh v i t ng v n đ u t 6.741 t đ ng, t l l p đ y 2 KCN này đ t 95%. Trong đĩ cĩ 16 d án FDI v i s v n đ u t là 249 tri u USD. Giá tr s n xu t t o ra t 2 KCN chi m kho ng 40% giá tr s n xu t cơng nghi p tồn ngành và gi i quy t vi c làm cho trên 20.000 lao đ ng.
B n Tre xác đnh cơng nghi p là m t trong ba khâu đ t phá đ đ y nhanh t c đ t ng tr ng và chuy n d ch c c u kinh t . Cho nên, trong nh ng n m g n đây, t nh đã t p trung tri n khai c th hĩa Quy ho ch phát tri n cơng nghi p; đ ng th i, đnh h ng các ch ng trình, đ án, k ho ch u tiên và ban hành các chính sách khuy n khích thu hút đ u t , đ y m nh cơng tác phát tri n h t ng, th c hi n đ ng b các gi i pháp tháo g khĩ kh n cho doanh nghi p. Theo quy ho ch t ng th phát tri n các KCN và c m cơng nghi p trên đ a bàn t nh đ n n m 2020, tồn t nh s phát tri n 7 KCN, v i di n tích 1.408 ha và 14 c m cơng nghi p v i di n tích 533,3 ha. Các ngành ngh đ c u tiên thu hút đ u t vào các KCN bao g m: ch bi n hàng nơng lâm thu s n, l p ráp s n ph m c khí, v t li u xây d ng cơng ngh m i cĩ quy mơ l n k thu t cao, s n xu t các s n ph m tiêu dùng và xu t kh u. 9
3.1.4 Th tr ng trung tâm th ng m i
Trên đ a bàn t nh cĩ 1 trung tâm th ng m i, 2 siêu th , 3 c a hàng ti n ích. Khu mua bán trung tâm thành ph B n Tre đ c ch nh s a khang trang, nhi u c a hàng, c a hi u phát tri n v quy mơ, hàng hố phong phú, phong cách ph c v v n minh. Ngồi ra, huy n Ba Tri, Bình i đang tri n khai xây d ng các khu trung tâm th ng m i. ây là ti n đ cho vi c phát tri n th ng m i hi n đ i trong t ng lai.
S ra đ i ngày càng nhi u trung tâm th ng m i đánh d u xu h ng chuy n sang đ u t vào l nh v c BÐS nh m đa d ng hĩa ho t đ ng kinh doanh c a nhi u