Trình bày thang đo

Một phần của tài liệu Luận văn thạc sĩ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre (Trang 25)

K t l un ch ng 1

2.3 Trình bày thang đo

Nh ng câu h i theo t ng thang đo đ c đi u ch nh, rút g n và b sung t vi c tham kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c B S [Ph l c 1]. Các thang đo đ c mơ t nh sau: 2.3.1 Các nhân t nh h ng đ n đ u t BÐS (bi n đ c l p) Thang đo 1: Các y u t chính tr pháp lý B ng 2.2: Thang đo Các y u t chính tr pháp lý 7

Hồng Tr ng, Chu Nguy n M ng Ng c (2008), Phân tích d li u nghiên c u v i SPSS - T p 1. Nhà xu t b n H ng c, TP. H Chí Minh. Trang 236.

Ký hi u bi n N i dung

POL Các y u t chính tr pháp lý

POL1 H th ng lu t và chính sách qu n lý đ t đai, b t đ ng s n đ c thi hành t t t i B n Tre

POL2 Chính sách tài chính áp d ng t t đ i v i nh ng ng i đ c nhà n c giao đ t, cho thuê đ t

POL3 Cĩ chính sách tín d ng u đãi đ i v i ho t đ ng đ u t vào l nh v c b t đ ng s n

POL4 Cĩ các chính sách thu u đãi c a Nhà n c đ i v i b t đ ng s n

POL5 Chính sách quy ho ch và phát tri n h t ng đ c th c thi t t

POL6 Th tr ng BÐS B n Tre cĩ tính minh b ch

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 2: Các y u t c a n n kinh t B ng 2.3: Thang đo Các y u t c a n n kinh t Ký hi u bi n N i dung ECO Các y u t c a n n kinh t ECO1 T ng tr ng GDP n đ nh

ECO2 Chuy n d ch c c u kinh t phù h p v i nhu c u phát tri n c a th tr ng BÐS

ECO3 Thu nh p bình quân đ u ng i t ng ECO4 S c mua ng i tiêu dùng ngày càng t ng ECO5 Ch s l m phát đ c ki m ch n đnh

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)

Thang đo 3: Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS

Ký hi u bi n N i dung

MAR Các th tr ng liên quan đ n th tr ng BÐS

MAR1 Chính sách lãi su t áp d ng phù h p v i nhu c u c a th tr ng

MAR2 Th tr ng ngo i h i đ c qu n lý t t

MAR3 Th tr ng v n đáp ng t t nhu c u c a các N T MAR4 Th tr ng vàng đ c qu n lý t t

MAR5 Th tr ng hàng hĩa d ch v d i dào MAR6 Th tr ng lao đ ng d i dào

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 4: Các y u t xã h i B ng 2.5: Thang đo Các y u t v n hĩa, xã h i Ký hi u bi n N i dung CUL Các y u t v n hĩa, xã h i CUL1 M t đ dân s t ng

CUL2 Mơi tr ng v n hĩa, xã h i đ c quan tâm phát tri n t t CUL3 Tình hình an ninh xã h i B n Tre luơn đ c gi v ng n

đnh

CUL4 Phong t c t p quán c a ng i dân phù h p v i s phát tri n xã h i hi n đ i. (Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Thang đo 5: Các y u t c h i đ u t BÐS B ng 2.6: Thang đo Các y u t c h i đ u t BÐS Ký hi u bi n N i dung OPP Các y u t c h i đ u t BÐS

OPP1 Nhu c u b t đ ng s n trong vùng ngày càng t ng

OPP2 Ch t l ng c s h t ng đ c chú tr ng đ u t xây d ng hi n đ i

OPP3 T c đ đơ th hĩa ngày càng cao

OPP4 S phát tri n c a khu v c d ch v ngày càng nhi u

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p)

2.3.2 Nhân t v quy t đnh đ u t BÐS (bi n ph thu c) Thang đo 6: Quy t đnh đ u t Thang đo 6: Quy t đnh đ u t

B ng 2.7: Thang đo Quy t đ nh đ u t Ký hi u bi n N i dung Ký hi u bi n N i dung

INV Quy t đnh đ u t

INV1 u t BÐS v n là kênh đ u t cĩ hi u qu

INV2 Quy t đnh đ u t vào th tr ng BÐS B n Tre là m t quy t đnh đúng đ n

INV3 B n s gi i thi u thêm v i các N T khác v th tr ng B S B n Tre

(Ngu n: Tác gi đ xu t, t ng h p) Các bi n quan sát này s d ng theo thang đo Likert v i m c đ đánh giá t 1 đ n 5: - (1): R t khơng đ ng ý - (2): Khơng đ ng ý - (3): Khơng ý ki n - (4): ng ý - (5): R t đ ng ý

K t lu n ch ng 2

N i dung ch ng 2 trình bày các ph ng pháp nghiên c u, ph ng pháp ch n m u, mơ t quy trình nghiên c u, đi u ch nh các thang đo đ ng th i trình bày ph ng pháp phân tích d li u. V i nghiên c u s b c a đ tài đ c th c hi n b ng đnh tính đ đi u ch nh thang đo cho phù h p v i quy t đnh đ u t BÐS t i t nh B n Tre. Nghiên c u chính th c c ng đ c th c hi n b ng ph ng pháp đ nh tính và đnh l ng; s d ng các cơng c trong SPSS 16.0 đ phân tích nh : ki m đnh Cronbach’s Alpha, phân tích nhân t EFA, h i quy b i. Nh ng n i dung trên s dùng đ phân tích k t qu kh o sát t các chuyên gia, nhà đ u t BÐS t i t nh B n Tre ch ng ti p theo.

CH NG 3 – PHÂN TÍCH K T QU NGHIÊN C U 3.1 Th c tr ng th tr ng BÐS t i B n Tre trong th i gian qua

Th i gian qua, th tr ng B S c n c đang g p nhi u khĩ kh n, nh t là các d án cĩ giá thành cao nh : nhà , chung c , bi t th cao c p do cĩ nhi u y u t nh h ng, n i b t là t l l m phát cao d n t i t ng chi phí xây d ng; vi c th t ch t tín d ng, và thêm vào đĩ là nhi u ch s đáng lo ng i c a n n kinh t đã khi n th tr ng B S tr nên khan hi m v v n, nhi u d án B S b đình tr ho c trì hỗn; giá vàng bi n đ ng m nh làm nh h ng đ n m t trong nh ng ngu n v n ch ch t đ mua B S; khung pháp lý v n ch a hồn thi n và cĩ nhi u thay đ i khĩ d tính tr c d n t i vi c nhi u doanh nghi p ph i đ i m t v i nguy c nhi u h n trong quá trình th c hi n d án. Th tr ng B S t i t nh B n Tre tuy cĩ nh h ng nh ng khơng đáng k do ch a cĩ d án cao c p nêu trên, các d án B S trong t nh cĩ m t b ng giá thành t ng đ i th p (giá đ t n n nhà trung bình t i các d án kho ng 3 tri u đ ng/m2). Th tr ng B S trong th i gian qua liên t c phát tri n vì cĩ nhi u l i th đ đ u t , giá đ t t i các d án cĩ t ng nh ng th p h n so v i các thành ph trong khu v c, nên dù cĩ ngu n v n nh , N T cĩ th chuy n nh ng quy n s d ng đ t t i các d án.

M t khác, th tr ng B S t nh B n Tre luơn đ c cơng khai, minh b ch, là th tr ng n đ nh đ y ti m n ng. Bên c nh đĩ, cịn y u t quan tr ng là do c ch và chính sách thơng thống c a chính quy n đ a ph ng, luơn khuy n khích, u đãi các N T trong và ngồi n c tham gia đ u t phát tri n vào l nh v c B S.

Cùng v i xu th h i nh p và phát tri n, t nh đã t p trung đ y nhanh t c đ đơ th hĩa, đ u t xây d ng m i nhi u cơng trình và m r ng nhi u tuy n đ ng tr ng đi m, phát tri n các ngành cơng nghi p, th ng m i d ch v , là ti n đ quan tr ng trong vi c phát tri n kinh t tồn di n c a t nh, m ra nhi u c h i cho các N T. S đ u t đ ng b v h t ng k t h p v i đnh h ng quy ho ch chung t i các đơ th c a t nh đã thu hút đ c s quan tâm r t l n c a các N T giúp th tr ng B S t nh B n Tre t ng b c n đnh phát tri n trong hi n t i và t ng lai.

3.1.1 Th tr ng quy n s d ng đ t:

Trong nh ng n m g n đây, th tr ng giao d ch quy n s d ng đ t di n ra r t m nh và giá c bi n đ ng c ng r t đáng k . Nhà thu c s h u t nhân đ c mua bán r ng rãi trên th tr ng, đ c bi t là nhà t i đơ th . Tuy nhiên do nhà g n li n v i đ t nên th tr ng mua bán nhà c ng đ ng th i là th tr ng chuy n nh ng quy n s d ng đ t. Theo th ng kê c a S Tài nguyên và Mơi tr ng, s l ng giao d ch chuy n nh ng đã đ c c quan c p gi y ch ng nh n hàng n m liên t c gia t ng c th : n m 2002 s giao d ch t i thành ph B n Tre trung bình trên 100 tr ng h p/tháng; t i các huy n trên 50 tr ng h p/tháng. n n m 2012 t i thành ph B n Tre trung bình trên 250 tr ng h p/tháng; t i các huy n trên 100 tr ng h p/tháng; trong đĩ giao d ch chuy n nh ng cĩ giá tr d i 500 tri u đ ng là 65%, trên 500 tri u đ ng là 35%8.Trên th c t thì s l ng chuy n nh ng cịn cao h n do nhi u h chuy n nh ng b ng gi y tay khơng thơng qua chính quy n làm th t c. Do quá trình đơ th hĩa nhanh và s gia t ng dân s c h c, nhu c u m r ng thêm di n tích nhà d n đ n nhu c u v chuy n nh ng quy n s d ng đ t đ xây nhà c ng t ng nhanh.

3.1.2 Th tr ng nhà

3.1.2.1 Th tr ng nhà t nhân

ây là th tr ng phát tri n nhanh v i nhi u phân khúc khác nhau: nhà cho ng i thu nh p th p, trung bình và thu nh p cao; nhà cho cán b , cơng nhân viên, ng i lao đ ng... M c đ chính quy trong giao d ch trên th tr ng này cĩ quan h nh t đnh v i t ng lo i nhà. Thơng th ng nhà cao c p giao d ch ch y u trên th tr ng chính quy, cịn nhà c p th p do t xây d ng nên khơng đ gi y t đ giao d ch trên th tr ng chính quy. Giá c trên th tr ng nhà t nhân ch y u do th tr ng đi u ti t thơng qua thơng tin trên qu ng cáo, thơng qua các trung tâm giao d ch v nhà .

3.1.2.2 Th tr ng nhà thu c s h u nhà n c

8

S Xây d ng t nh B n Tre. Th tr ng b t đ ng s n t nh B n Tre - 10 n m h i nh p và phát tri n. <http://soxaydung.bentre.gov.vn/cm-4/pl-20/nd/525>. [Ngày truy c p: 15 tháng 6 n m 2013].

Th tr ng này g m các giao d ch ch y u nh thuê, bán, cho thuê l i... Tuy nhiên th tr ng này th ng di n ra ch m h n các th tr ng khác do l ch s hình thành các lo i nhà này r t ph c t p và nhi u c p qu n lý khác nhau nên vi c mua bán hay cho thuê ph i làm th t c r t r m rà.

3.1.2.3 Th tr ng nhà theo d án

Hi n nay th tr ng nhà theo d án phát tri n khá m nh. ây là th tr ng thu hút m nh m gi i đ u t vì là th tr ng d sinh l i trong các th tr ng kinh doanh B S. T i B n Tre, giá đ t n n nhà trung bình t i các d án t ng đ i phù h p v i thu nh p c a ng i dân nên khi các d án hồn thành, s c mua c a ng i dân t ng cao, l ng cung khơng đáp ng đ c l ng l n nhu c u. L c l ng doanh nghi p trong và ngồi t nh đ ng ký tham gia đ u t vào các d án BÐS ngày càng gia t ng.

Hi n nay, trên đa bàn t nh cĩ kho ng 20 d án nhà , khu đơ th . Trong t ng lai, nhu c u v nhà c a ng i dân B n Tre khơng ng ng gia t ng v i dân s c a t nh trên 1,3 tri u ng i v i kho ng 65% đang tu i lao đ ng và v i tâm lý ng i Vi t Nam v n luơn thích s h u nhà được g n li n v i đ t. Do v y các d án đ u t B S trên đa bàn t nh B n Tre n u cĩ giá thành phù h p nh hi n nay s đáp ng đ c nhu c u cho các đ i t ng nêu trên.

B ng 3.1: B ng giá đ t n n m t s d án vào tháng 12/2012

VT: Nghìn đ ng

Tên d án Khu v c Di n tích TB Giá/m2

Khu dân c Ao sen – Ch Chùa TP B n Tre 118 3.000

Khu dân c Sao Mai TP B n Tre 100 3.000

Khu dân c 225 TP B n Tre 114 4.000

Khu dân c Phú Dân TP B n Tre 100 2.000

Khu tái đnh c M Th nh An TP B n Tre 130 3.000 Khu đơ th Vi t Sinh – An Bình Ba Tri 90 – 140 3.000 – 7.200 (Ngu n: T ng h p t s li u c a Ban ch đ o chính sách nhà và th tr ng B S)

Hi n B n Tre đã cĩ 2 khu cơng nghi p (KCN) Giao Long 102 ha và An Hi p 72 ha trên đa bàn huy n Châu Thành ho t đ ng khá n đnh v i t ng v n đ u t 6.741 t đ ng, t l l p đ y 2 KCN này đ t 95%. Trong đĩ cĩ 16 d án FDI v i s v n đ u t là 249 tri u USD. Giá tr s n xu t t o ra t 2 KCN chi m kho ng 40% giá tr s n xu t cơng nghi p tồn ngành và gi i quy t vi c làm cho trên 20.000 lao đ ng.

B n Tre xác đnh cơng nghi p là m t trong ba khâu đ t phá đ đ y nhanh t c đ t ng tr ng và chuy n d ch c c u kinh t . Cho nên, trong nh ng n m g n đây, t nh đã t p trung tri n khai c th hĩa Quy ho ch phát tri n cơng nghi p; đ ng th i, đnh h ng các ch ng trình, đ án, k ho ch u tiên và ban hành các chính sách khuy n khích thu hút đ u t , đ y m nh cơng tác phát tri n h t ng, th c hi n đ ng b các gi i pháp tháo g khĩ kh n cho doanh nghi p. Theo quy ho ch t ng th phát tri n các KCN và c m cơng nghi p trên đ a bàn t nh đ n n m 2020, tồn t nh s phát tri n 7 KCN, v i di n tích 1.408 ha và 14 c m cơng nghi p v i di n tích 533,3 ha. Các ngành ngh đ c u tiên thu hút đ u t vào các KCN bao g m: ch bi n hàng nơng lâm thu s n, l p ráp s n ph m c khí, v t li u xây d ng cơng ngh m i cĩ quy mơ l n k thu t cao, s n xu t các s n ph m tiêu dùng và xu t kh u. 9

3.1.4 Th tr ng trung tâm th ng m i

Trên đ a bàn t nh cĩ 1 trung tâm th ng m i, 2 siêu th , 3 c a hàng ti n ích. Khu mua bán trung tâm thành ph B n Tre đ c ch nh s a khang trang, nhi u c a hàng, c a hi u phát tri n v quy mơ, hàng hố phong phú, phong cách ph c v v n minh. Ngồi ra, huy n Ba Tri, Bình i đang tri n khai xây d ng các khu trung tâm th ng m i. ây là ti n đ cho vi c phát tri n th ng m i hi n đ i trong t ng lai.

S ra đ i ngày càng nhi u trung tâm th ng m i đánh d u xu h ng chuy n sang đ u t vào l nh v c BÐS nh m đa d ng hĩa ho t đ ng kinh doanh c a nhi u

Một phần của tài liệu Luận văn thạc sĩ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại tỉnh Bến Tre (Trang 25)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(95 trang)