QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

Vấn đề sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai 2003 và các vănbản thi hành Luật

QUY ĐỊNH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI I QUY ĐỊNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Vấn đề sở hữu đất đai quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 văn thi hành Luật quy định cụ thể chủ thể sở hữu đất đai, chủ thể sử dụng đất, quyền chủ thể sở hữu đất đai, quyền chủ thể sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ đất đai, có quan hệ đất đai có yếu tố nước ngồi, cụ thể là: Hiến pháp Luật Đất đai quy định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai thống quản lý đất đai nước Pháp luật đất đai quy định Nhà nước có quyền đại diện chủ sở hữu đất đai quyền định đoạt đất đai, quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Quyền định đoạt đất đai thực việc định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thực thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Quyền sử dụng đất Nhà nước Việt Nam trao cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi theo nhóm đối tượng: Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao: gồm có quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Người Việt Nam định cư nước ngồi: gồm có người Việt Nam định cư nước ngồi đầu tư, hoạt động văn hố, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam Tổ chức, cá nhân nước ngoài: gồm có tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thống quản lý đất đai thông qua quan Nhà nước: Quốc hội, Chính phủ (Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ việc quản lý nhà nước đất đai), Hội đồng nhân dân cấp, Uỷ ban nhân dân cấp Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thống quản lý đất đai quản lý đất đai thông qua hoạt động cụ thể như: 4.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn đó; 4.2 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành chính; 4.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất; 4.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 4.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 4.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 4.7 Thống kê, kiểm kê đất đai; 4.8 Quản lý tài đất đai; 4.9 Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; 4.10 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; 4.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai; 4.12 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai; 4.13 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 4.14 Đầu tư, xây dựng hệ thống quan quản lý đất đai đảm bảo thực nhiệm vụ quản lý đất đai Một số vấn đề liên quan đến sở hữu đất đai, sở hữu tài sản đất: Do lịch sử xây dựng bảo vệ đất nước Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn nên hệ thống pháp luật có nhiều thay đổi giai đoạn, đặc biệt pháp luật đất đai có thay đổi chế độ sở hữu đất đai: Giai đoạn trước Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 pháp luật quy định có hình thức sở hữu đất đai (sở hữu tồn dân, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân) Từ Quốc hội ban hành Hiến pháp 1980 đến pháp luật quy định có hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Trong quy định sở hữu tài sản gắn liền với đất nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng…ít bị thay đổi giai đoạn mà có nhiều hình thức sở hữu tài sản Vì vậy, nhiều quan hệ sở hữu tài sản giai đoạn từ năm 1980 đến không thống với quan hệ đất đai, ví dụ vấn đề phát sinh tranh chấp việc mua bán, mượn, tặng cho, thừa kế nhà gắn liền với đất giai đoạn sau năm 1980 Đây vấn đề Luật Đất đai 2003 văn thi hành Luật quy định, cụ thể là: 6.1 Nhóm quan hệ sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất: Pháp luật khơng giải việc địi lại đất không xem xét giải khiếu nại việc đòi lại đất mà Nhà nước Việt Nam giao cho người sử dụng theo sách, pháp luật đất đai ban hành từ trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành), sách, pháp luật đất đai ban hành từ trước 15/10/1993 bao gồm: a Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua thực cải cách ruộng đất miền Bắc; sách xố bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất hình thức bóc lột thực dân, phong kiến miền Nam; b Đất hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân; c Đất góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao; d Đất thổ cư mà Nhà nước giao cho người khác để làm đất ở; đất đất vườn giao lại cho hợp tác xã để khai hoang; ruộng đất bị thu hồi để giao cho người khác điều chỉnh cho người khác giải tranh chấp ruộng đất; e Đất chia cho người khác hưởng ứng vận động san sẻ bớt phần ruộng đất để chia cho người khơng có ruộng thiếu ruộng miền Nam sau ngày giải phóng 6.2 Nhóm quan hệ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất: Pháp luật khơng giải việc địi lại nhà đất không xem xét giải khiếu nại việc đòi lại nhà đất thực theo chủ trương, sách quản lý nhà đất, sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất ban hành trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh nhà có hiệu lực thi hành) Pháp luật quy định xác lập quyền sở hữu toàn dân nhà (nhà ở, nhà có khuân viên, loại nhà khác) mà Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách sau: a Cải tạo nhà đất cho thuê, b Cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh có liên quan trực tiếp đến nhà đất, c Quản lý nhà đất tổ chức, cá nhân (diện 2/IV) tỉnh, thành phố phía Nam sau ngày giải phóng (30/4/1975), d Quản lý nhà vắng chủ, e Quản lý nhà đất thời điểm định nhà đất đồn hội, tơn giáo, f Quản lý nhà đất người di tản, chuyển vùng nước Pháp luật quy định xác lập quyền sở tư nhân nhà (nhà ở, nhà có khuân viên, loại nhà khác) thuộc diện phải thực sách quản lý nhà đất, sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất ban hành trước ngày 01/7/1991 trường hợp sau: a Nhà đất mà ngày 02/402005 quan nhà nước chưa có văn quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất b Nhà đất mà Nhà nước có văn quản lý thực tế chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng c Nhà đất mà Nhà nước trưng mua chưa toán tiền toán phần cho chủ sở hữu d Nhà đất mà Nhà nước trưng dụng e Phần diện tích nhà đất mà Nhà nước để lại thực sách cải tạo nhà đất cho thuê sách quản lý nhà đất tổ chức, cá nhân 6.3 Quan hệ mượn đất (đất ở, loại đất khác): Nhà nước Việt Nam mượn đất hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ cho mượn pháp luật quy định Nhà nước Việt Nam (thông quan Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn) xem xét giải trả lại quyền sử dụng đất mượn đất chưa giao cho người khác sử dụng bồi thường tiền giao đất mới, chỗ đất giao cho người khác sử dụng Việc giải trả lại đất mà Nhà nước mượn hộ gia đình, cá nhân thực đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010 Sau ngày 31 tháng 12 năm 2010, Nhà nước Việt Nam không giải việc trả lại đất mà Nhà nước mượn 6.4 Pháp luật quy định việc giải vấn đề mượn, thuê đất có tài sản đất (nhà ở, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với (khơng có bên Nhà nước) II VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI SỬ DỤNG ĐẤT Mặc dù khơng có quyền sở hữu đất đai, người sư dụng đất nói chung, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng đất nói riêng pháp luật quy định có quyền nghĩa vụ Đây sở pháp lý để người sử dụng đất tham gia quan hệ giao dịch bất động sản, đất đai, cụ thể là: Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng đất có quyền chung sau đây: 1.1 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 1.2 Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; 1.3 Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 1.4 Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 1.5 Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; 1.6 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất có nghĩa vụ chung sau đây: 2.1 Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao không, bảo vệ công trình cơng cộng lịng đất tn theo quy định khác pháp luật; 2.2 Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất; 2.3 Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; 2.4 Thực biện pháp bảo vệ đất; 2.5 Tuân theo quy định bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan; 2.6 Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lịng đất; 2.7 Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất hết thời hạn sử dụng đất Quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất: 3.1 Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc 3.2 Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất Việt Nam cịn có quyền sau: a Xây dựng cơng trình đất theo giấy phép quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; b Quyền sở hữu cơng trình xây dựng đất thuê thời hạn thuê đất; c Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết gia nhập; d Được hưởng quyền khác ghi hợp đồng thuê đất Quyền người Việt Nam định cư nước sử dụng đất: 4.1 Người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam trao quyền sử dụng đất theo hình thức sau: a Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư theo quy định pháp luật Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư cịn quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê b Nhà nước Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước mua thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất để đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam c Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực dự án đầu tư theo quy định pháp luật 4.2 Người Việt Nam định cư nước thuê đất Nhà nước để làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê tiếp tục thuê đất chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 4.3 Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam mà Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất cịn có quyền sau đây: a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất; b Cho thuê quyền sử dụng đất công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất; c Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; d Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật; e Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật 4.4 Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam mà Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền th đất hàng năm, cịn có quyền sau đây: a Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; b Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Trường hợp người mua tài sản tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm Người giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định thời hạn lại; c Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 4.5 Người Việt Nam định cư nước mà Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền sau đây: a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; b Cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; c Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn thuê đất; d Góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn thuê đất; e Trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà có quyền bán cho thuê nhà ở; người mua nhà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 4.6 Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế cịn có quyền sau đây: a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất; b Cho thuê quyền sử dụng đất cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng xây dựng gắn liền với đất; c Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; d Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn theo quy định pháp luật; e Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật 4.7 Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cịn có quyền sau đây: a Bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; góp vốn quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thời hạn thuê đất, thuê lại đất trường hợp trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thời gian thuê lại 4.8 Người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam thuộc đối tượng sau đây: a Người đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà thời gian đầu tư Việt Nam; b Người có cơng đóng góp với đất nước; c Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam nhằm phục vụ nghiệp xây dựng đất nước; d Người có nhu cầu sống ổn định Việt Nam; e Các đối tượng khác theo quy định Uỷ ban thường vụ Quốc hội Nếu người Việt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam có quyền: o Bán nhà gắn liền với đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam; o Thế chấp nhà gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; o Để thừa kế nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam theo quy định pháp luật dân sự; trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam cá nhân nước ngồi hưởng giá trị phần thừa kế đó; o Tặng cho nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất; tặng cho nhà gắf4chn liền với quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Quyền tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất: 5.1 Tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Tổ chức, cá nhân nước ngồi cịn quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đất 5.2 Tổ chức, cá nhân nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền th đất hàng năm có quyền sau đây: a Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; b Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Trường hợp người mua tài sản tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản tổ chức, cá nhân nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thu tiền thuê đất hàng năm Người giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định thời hạn lại; c Cho thuê nhà trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 5.3 Tổ chức, cá nhân nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th đất có quyền sau đây: a Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; b Cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; c Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thời hạn thuê đất; d Góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn thuê đất; e Trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà có quyền bán cho thuê nhà ở; người mua nhà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 5.4 Tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng nghệ cao có quyền sau đây: a Bán, chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm; b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đấfs19 _t tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; góp vốn quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thời hạn thuê đất, thuê lại đất trường hợp trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thời gian thuê lại Việc thực quyền tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất có đủ điều kiện sau: 6.1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 6.2 Đất khơng có tranh chấp; 6.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 6.4 Trong thời hạn sử dụng đất III VỀ LOẠI ĐẤT THỜI HẠN VÀ HẠN MỨC SỬ DỤNG ĐẤT Thực vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quy định chế độ quản lý, sử dụng loại đất sử dụng, thời hạn sử dụng đất hạn mức đất sử dụng người sử dụng đất nói chung tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất nói riêng, cụ thể là: Pháp luật đất đai vào mục đích sử dụng đất để chia thành nhóm đất đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng Trong nhóm đất có loại đất cụ thể, loại đất xác định theo mục đích nhóm đất nơng nghiệp có đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng, đất ni trồng thuỷ sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác Đơn vị để quản lý, sử dụng đất đai đất Thửa đất gắn với loại đất thể mục đích sử dụng đất; trường hợp đất sử dụng vào nhiều mục đích lấy mục đích sử dụng để phân loại đất, ví dụ đất có kết hợp mục đích khác cho thuê làm dịch vụ, kinh doanh Tương ứng với loại đất, pháp luật đất đai quy định thời hạn sử dụng đất cho phù hợp, cụ thể là: 2.1 Tổ chức nước có chức ngoại giao Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc với thời hạn không 99 năm 2.2 Thời hạn giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư thời hạn cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư xác định theo thời hạn dự án đầu tư không 50 năm, dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho th đất khơng bảy mươi năm 2.3 Khi hết thời hạn, người sử dụng đất Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật đất đai q trình sử dụng việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt 2.4 Người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài 2.5 Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác, thời hạn sử dụng đất thời gian sử dụng đất lại thời thời hạn sử dụng đất trước chuyển quyền sử dụng đất IV VỀ GIÁ ĐẤT Thực vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước quyền định đoạt giá đất, theo pháp luật đất đai quy định việc xác định giá đất theo loại giá đất Nhà nước quy định, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền Việc sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sử dụng đất có liên quan nhiều đến quy định giá đất, cụ thể là: Giá đất Nhà nước quy định, cụ thể phạm vi nước Chính phủ ban hành khung giá loại đất cho vùng, theo thời gian Ở địa phương Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể địa phương công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm 1.1 Giá đất Nhà nước quy định theo nguyên tắc: a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; b Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; c Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức d Theo phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định 1.2 Giá đất Nhà nước quy định sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Giá đất Nhà nước quy định cịn sử dụng để tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất trường hơp: a Được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b Người Việt Nam định cư nước thuê đất thực dự án đầu tư chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; c Được quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d Đưa đấu khơng có người tham gia đấu giá khơng thành Tuy nhiên, Chính phủ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố giá đất để thu tiền sử dụng đất, chưa có giá đất để thu tiền thuê đất Vì vậy, nhiều vấn đề bất cập từ giá đất chưa giải tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê có bị điều chỉnh theo biến động giá đất hàng năm không? trả tiền thuê đất hàng năm tính theo giá đất thời điểm ký kết hợp đồng thuê đất hay năm tính lại lần? v.v Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất để Nhà nước Việt Nam thực giao đất, cho thuê đất trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Tuy nhiên, cịn thiếu quy định Thủ tướng Chính phủ trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất để địa phương thống thực Thực tế, giai đoạn địa phương ban hành quy định tạm thời để thực Giá đất người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam vấn đề mẻ Vì vậy, chế tư vấn giá đất hỗ trợ cho người sử dụng đất tự xác định giá đất hình thành Thực tế cịn thiếu nhiều tổ chức có đủ điều kiện, lực hoạt động dịch vụ giá đất, thiếu thống nhất, đồng hệ thống thông tin đất đai V CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, thẩm quyền cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước Thực cải cách thủ tục hành chính, pháp luật đất đai quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương uỷ quyền cho Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi họ có văn hành làm sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất, văn công nhận kết đấu giá quyền sử dụng đất, kết hòa giải tranh chấp đất đai Thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định theo chế “một cửa”, thời gian làm thủ tục giao đất, cho thuê đất rút ngắn đặc biệt với việc giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt “đất sạch”, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách rời việc giao đất, cho thuê đất trước mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực đồng thời thủ tục giao đất, cho thuê đất, gắn kết thủ tục đầu tư với thủ tục giao đất, cho thuê đất nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu nhanh chóng có đất thực dự án đầu tư Về thu hồi đất 2.1 Pháp luật đất đai quy định Nhà nước thực thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trường hợp sau: a Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh; b Sử dụng đất để xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; c Sử dụng đất để xây dựng trụ sở tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao; d Sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; e Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị khu dân cư nông thôn; f Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; g Sử dụng đất cho sở tôn giáo; h Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa 2.2 Nhà nước thực thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế gắn với lợi ích chung xã hội trường hợp sau: a Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ; b Sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định pháp luật đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu tư mà dự án đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; c Sử dụng đất để thực dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA); d Sử dụng đất để thực dự án có trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu tư mà dự án khơng thể đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế 2.3 Nhà nước không thực thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế dự án không thuộc trường hợp nêu điểm 2.2 Các dự án muốn thực nhà đầu tư người sử dụng đất phải tự thoả thuận với nhau, Nhà nước hỗ trợ thông qua thủ tục nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất Đây quy định nhằm đảm bảo bình đẳng quyền lợi nhà đầu tư người sử dụng đất Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh mà làm thay đổi mục đích sử dụng đất người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Trường hợp thuê đất người sử dụng đất người th đất khơng chuyển mục đích sử dụng đất 2.4 Tất trường hợp Nhà nước thu hồi đất nêu điểm 2.1 2.2 phải nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Diện tích đất thu hồi giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý trường hợp sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơng bố mà chưa có dự án đầu tư; giao đất cho nhà đầu tư thuê đất trường hợp có dự án đầu tư, chủ đầu tư phải sử dụng đất mục đích giao thuê 2.5 Nhà nước thu hồi đất giao cho Ủy ban nhân dân xã quản lý đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đất thu hồi thuộc khu vực đô thị khu vực có quy hoạch phát triển thị trường hợp sau: a Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; b Sử dụng đất khơng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu quả; c Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; d Đất giao không đối tượng không thẩm quyền; e Đất bị lấn, chiếm trường hợp sau đây: o Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; o Đất không chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật mà người sử dụng đất thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; f Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế; g Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; h Người sử dụng đất cố ý không thực nghĩa vụ Nhà nước; i Đất Nhà nước giao, cho th có thời hạn mà khơng gia hạn hết thời hạn; j Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn hai mươi bốn tháng liền; k Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép Tuy nhiên, địa phương thực việc kiểm tra để thu hồi đất tạo quỹ đất cho Nhà nước chủ động đưa vào thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng bao chiếm đất đai, đầu đất đai, lãng phí đất đai, đất làm mặt sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp 2.6 Pháp luật cấm chuyển mục đích sử dụng đất đất giao để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, xây dựng khu cơng nghiệp, làm mặt sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở, nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất làm nhà ở, giành quỹ đất làm mặt sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp phục vụ phát triển kinh tế đất nước 2.7 Thủ tục thực việc Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất vào mục đích phát triển kinh tế đổi theo hướng nhà đầu tư khơng phải trực tiếp gặp người có đất bị thu hồi để bồi thường mà Nhà nước có trách nhiệm đứng tổ chức bồi thường, giải phóng mặt giao đất “sạch” cho nhà đầu tư để khuyến khích đầu tư Về thủ tục thực quyền người sử dụng đất 3.1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất có đủ điều kiện quy định Luật Đất đai thực chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất mà khơng phải có xác nhận quan nhà nước Khi người sử dụng đất thực quyền quan công chứng Nhà nước giúp họ việc thực hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan làm thủ tục Các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất bên thoả thuận không trái với quy định pháp luật dân 3.2 Về thời hạn hoàn thành thủ tục Luật Đất đai quy định cụ thể theo loại chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất 3.3 Về hồ sơ Thành phần hồ sơ gồm giấy tờ quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất sẵn, hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất khơng có trách nhiệm phải làm trích lục đồ địa đất mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực Hồ sơ nộp nơi “một cửa” để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất làm thủ tục 3.4 Trình tự thực hiện: Thủ tục hành tổ chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nước thực chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thực theo chế “một cửa” với đầu mối Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất So với quy định pháp luật đất đai hành, Luật Đất đai 2003 gắn kết thủ tục công chứng với thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Sau hơp đồng, văn chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất chứng thực quan có thẩm quyền cơng chứng, trình tự thực theo chế “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; làm trích lục đồ địa chính; làm hồ sơ địa gửi cho Sở Tài ngun Mơi trường Phịng Tài ngun Mơi trường để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉnh lý Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm xác định mức thu tiền sử dụng đất (nếu có), số liệu địa gửi cho quan thuế Cơ quan thuế xác định mức thu nghĩa vụ tài (thuế, lệ phí…) gửi kết cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trách nhiệm trả hồ sơ cho người sử dụng đất./  ... II VỀ QUY? ??N VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI, NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT Mặc dù khơng có quy? ??n sở hữu đất đai, người sư dụng đất nói chung, người Việt Nam định cư. .. với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước theo quy định pháp luật 4.7 Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất thuê đất, ... hưởng quy? ??n khác ghi hợp đồng thuê đất Quy? ??n người Việt Nam định cư nước sử dụng đất: 4.1 Người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam trao quy? ??n sử dụng đất theo hình thức sau: a Nhà nước Việt