Phân tích cơ hội kinh doanh bất động sản tại VN hiện nay đánh giá cơ hội marketing trong KD bđs

Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và phân khúc thị trường của người mua, đưa ra các loại hình sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng và dễ dàng lựa chọn khách hàng mục tiêu cho

Phân tích cơ hội kinh doanh Bất động sản tại VN hiện nay Đánh giá cơ hội

Marketing trong KD BĐS

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân và đóng vai trò quan trọng trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang rất quan tâm triển khai đầu tư mạnh vào thị trường này, đặc biệt là tập trung vào các thành phố lớn như Hà nội, Tp Hồ Chí Minh …

Thị trường bất động sản năm 2010 vẫn còn là một ẩn số, tuy nhiên ở một số phân khúc như dự án cao cấp có thể giảm giá Thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới vào những tháng đầu năm và sau đó, lượng giao dịch có thể sẽ tăng lên

Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với chính sách Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thị trường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bất động sản) Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng thiếu sự hướng dẫn thực hiện chi tiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng thẳng cho các nhà đầu tư và tác động không nhỏ tới thị trường

“Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán, và thỏa mãn nhu cầu khách hàng một cách có hiệu quả (tức là có lợi nhuận ? đạt được mục tiêu của

tổ chức đặt ra) “ The Chartered Institute of Marketing”.

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ nó đòi hỏi người làm marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và tương lai Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu

mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình Yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ

3 đến 5 năm để mang ra được thị trường Do vậy, bộ phận làm marketing cần có một tầm nhìn chiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quả trong vòng vài

ba năm sau đó thậm chí là dài hơn

I – Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

1 - Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam:

Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên

Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Theo dự báo của một số chuyên gia kinh tế, kịch bản cho tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam năm 2010 sẽ là: tăng trưởng GDP đạt khoảng 6,5%, lạm phát kiềm chế ở mức 9% tạo cơ sở, dần củng cố cho sự tăng trưởng nhanh và bền vững bặt đầu từ năm 2011 Về triển vọng thị trường bất động sản, một số phân khúc của thị trường năm 2010 sẽ không sôi động, tuy nhiên 3 phân khúc có thể có những tín hiệu tương đối lạc quan là: phân khúc nhà ở có mức giá thấp, phân khúc căn hộ và nhà khu đo thị mới, phân khúc thị trường văn phòng cho thuê Ngoài ra thị trường căn hộ, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng cũng hé

lộ những tín hiệu sẽ có bước phát triển mới vào quý IV/2010 (Nguồn: Website www.tapchitaichinh.vn)

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt

Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản

khu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ

Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường

đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót

hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này

2 - Phân tích SWOT :

1 Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

- Nắm bắt tốt các chính sách, thể chế, hành

lang pháp lý Hiểu rõ phong tục, tập quán,

nhu cầu và phân khúc thị trường của người

mua, đưa ra các loại hình sản phẩm phù hợp

với nhu cầu của khách hàng và dễ dàng lựa

chọn khách hàng mục tiêu cho từng phân khúc

thị trường để cung cấp các loại sản phẩm hợp

lý (căn hộ bình dân, căn hộ cao cấp, nhà phân

lô, khu biệt thự, ……)

- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất

động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều

kênh khác nhau như: Internet, truyền hình, báo

chí, cộng tác viên …

2 Điểm Yếu (yếu tố bên trong)

- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động marketing cho lĩnh vực này, quá tin tưởng vào những quyết định cảm tính của mình và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản của mình

- Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa thực sự thấu hiểu hết nhu cầu của người mua

- Thị trường này mới được hình thành không lâu nên còn nhiều bất cập, thiếu tính bền vững Những bộ luật và luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản mới ban hành hoặc sửa đổi bổ sung chưa được hoàn chỉnh

3 Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội Việt

nam có tính thống nhất cao và là điều kiện tốt

cho sự phát triển

- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN

đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh

mẽ, VN được đánh giá là thị trường tiềm năng

nhất khu vực châu Á

- Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và quy

hoạch đô thị

- Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất động

sản ngày càng được cải cách theo hướng theo

sát thực tế

- Nghiệp vụ cho vay thế chấp bằng bất động

sản cũng được các Tổ chức tín dụng nhìn

nhận mạnh rạn hơn (Tỷ lệ dự trữ cho vay thế

chấp bất động sản trong 2 năm qua của các

Tổ chức tín dụng đang có xu hướng tăng lên

và chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ:

NHNo&PTNTVN là 28,07%; Vietinbank là

35,6%; BIDV là 38,5%; Vietcombank là

75,5% …… “Nguồn: báo cáo hoạt động tín

dụng của các NHTM” ) Đây là cơ hội giúp

cho cung – cầu gặp nhau dễ hơn ……

4 Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi hơn

- Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho các công ty bất động sản:

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;

+ Giá thành tăng cao

- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ

Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động

sản Việt nam ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản

ở Việt Nam và cơ hội, thách thức thị trường mang lại giúp cho các Doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản có những quyết định đúng đắn kịp thời khi tung ra thị

trường các sản phẩm là những đứa con tinh thần của mình đến gần với người có

nhu cầu thực sự hơn tránh tình trạng đầu cơ tạo ra bong bóng thị trường và kết quả

là người cần mua thì không mua được mà người cần bán thì lại đòi hỏi lợi nhuận quá cao

3 – Phân tích các yếu tố ảnh hưởng (theo mô hình PESTLE):

3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý:

Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và ĐIều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thong qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 06 năm 2009 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư

về phân khúc nhà ở

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

đã có những tác động tốt đến hoạt động của thị trường BĐS

Ví dụ như: kể từ khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Chính phủ đã liên tục điều chỉnh các chính sách về thu hồi đất và bồi thường, tái định cư cho các hộ dân phù hợp với thực tế Cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam Cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố Có quy định về quy chế kiểm tra của cấp trên đối với việc thực thi chính sách của cấp dưới nhằm tránh tình trạng áp dụng sai luật, thiên vị trong xử lý các vụ việc liên quan đến pháp luật về đất đai Giải pháp một cửa liên thông của các cơ quan quản lý khắc phục được tình trạng thủ tục hành chính nhiều cửa như trước đây giúp cho cho các chủ đầu tư cũng như các thể nhân mua bán bất động sản đỡ mất nhiều thời gian, bị động trong quá trình giải quyết thủ tục và chịu nhiều chi phí cho công đoạn này … => làm tăng nhu cầu về bất động sản;

Kể từ ngày 01/01/2009, Nhà nước quy định mọi giao dịch về bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch; người môi giới phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản… Tất cả nguyên nhân đó đòi hỏi phải có một thị trường bất động sản minh bạch hơn, một thị trường bất động sản có tính cạnh tranh lành mạnh Tạo điều kiện thuận lợi cho vai trò của hoạt động marketing bất động sản được phát huy

3.2 Các yếu tố về Kinh tế:

Vượt qua được giai đoạn khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Năm 2010 nền kinh tế Việt nam đã dần dần khôi phục, thị trường bất động sản được đánh giá là tiếp tục hồi phục do nhu cầu còn rất lớn, nhất là phân khúc nhà ở cho cán bộ công chức có mức thu nhập sau khi trừ hết sinh hoạt phí có dư ra để tích lũy (Cả nước có khoảng 250,000 CBCC và trên 1,6 triệu viên chức Trong đó chỉ có 2/3 số CBCC tự lo được nhà ở cho mình, 1/3 còn lại chủ yếu là tập trung ở các đô thị lớn chưa có chỗ ở ổn định “Nguồn: ThS Đoàn Hùng Nam thuộc Học viện Chính trị Hành chính Quốc gia khu vực II” ), văn phòng cho thuê, khách sạn và cơ sở thương mại… Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, do đó chính sách tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất động sản Gần đây một số Ngân hàng đã kết hợp với các chủ đầu tư bất động sản thông qua hình thức cho vay hai đầu tức là trước tiên cho Chủ đầu tư vay

lưu động để phục vụ cho hoạt động của dự án với lãi suất được hỗ trợ (theo chương trình gói kích cầu của Chính phủ) tiếp theo đó là cho các khách hàng vay với thời

hạn tối đa 15 – 20 năm để mua sản phẩm của Chủ đầu tư bất động sản vì nhìn chung các khách hàng có nhu cầu mua để ở thực sự thường không có khả năng về tài chính 100% => Chính sách tài chính và tín dụng này đã được một số Ngân hàng kết nối chặt chẽ và khăng khít giữa cung – cầu trong lĩnh vực bất động sản rất thành công đồng thời đã giải quyết được nhu cầu xã hội

Nền kinh tế dần dần phục hồi và đang trên đà phát triển => thu nhập của người dân được tăng lên, bên cạnh đó một số Ngân hàng có chính sách cho vay mua nhà thời hạn tối đa 15 - 20 năm, đối tượng được vay là các CBCC có thu nhập ổn định

và có nhu cầu mua nhà để ở Điều đó cũng góp phần tăng cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ hội tốt cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển thêm sản phẩm của của mình cho phù hớp với nhu cầu thị trường

3.3 Các yếu tố về môi trường văn hóa, xã hội:

Theo tư duy văn hóa truyền thống của người Việt Nam là “an cư mới lạc nghiệp” thì nhu cầu về nhà ở lại càng là mối quan tâm lớn Điều này có nghĩa là cầu

về bất động sản của thị trường Việt Nam là rất phong phú và đa dạng, điều quan trọng là các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm hiều nhu cầu thật cụ thể đối với từng đối tượng khách hàng cụ thể để đưa ra các sản phẩm phù hợp từ đó hoạt động marketing của các DN mới phát huy hiệu quả

Tốc độ tăng dân số của Việt nam trong các năm qua: Theo kết quả đợt tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy Dân số Việt Nam đạt 85,8 triệu người, tăng thêm 9,47 triệu người trong 10 năm (từ 1999 đến 2009) Như vậy, trung bình mỗi năm tăng gần 1 triệu người Trong đó Dân số thành thị tăng 3,4%; dân số nông thôn tăng 0,4% Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên nhất là đối với khu vực thành phố => tạo thêm thị trường cho các nhà kinh doanh bất động sản

Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Khi nền kinh tế phát triển => đời sống được nâng cao => thu nhập tăng lên => cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập Đối với giới trí thức trẻ, có thu nhập tương đối cao, ổn định mong muốn được sở hữu một căn hộ chung cư cao cấp, đối với một số nhóm khác không có đủ điều kiện mua nhà hoặc những người từ nông thôn di chuyển lên thành phố thì lại có xu hướng tìm đến những căn hộ diện tích nhỏ hoặc đi thuê những căn hộ khép kín … tất cả các yếu tố đó tạo cho thị trường bất động sản Việt nam nhiều cơ hội với nhiều đoạn thị trường mới tiềm năng Do vậy, mô hình sản phẩm trong các dự án của các nhà đầu tư phải lựa chọn phương án giá thành phù hợp với các yếu tố tâm lý xã hội, đồng thời phải đảm bảo các mục tiêu chiến lược của dự án Đây là những thách thức đối với nhà đầu tư đồng thời cũng là mục tiêu để các nhà đầu tư tiếp cận với thị trường và người tiêu dùng

3.4 Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành:

Các áp lực cạnh tranh của nhà cung cấp:

Thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian gần đây phát triển rất mạnh có nhiều các doanh nghiệp mới tham gia cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt nam Kết quả thu hút đầu tư vẫn duy trì

sự khởi sắc với nhiều vốn cấp mới được các nhà đầu tư nước ngoài cam kết đầu tư vào Việt Nam Tính từ đầu năm 2010, có hơn 300 dự án đăng ký cấp mới với tổng vốn cam kết đầu tư đạt trên 7,5 tỷ USD, tăng hơn 30% so với năm 2009 Cho thấy sự hấp dẫn của thị trường bất động sản là rất lớn Một thị trường mà ngày càng có nhiều nhà cung cấp có quy mô lớn sẽ tạo áp lực cạnh tranh, ảnh hưởng tới toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành.Vì vậy các doanh nghiệp phải xác định đối thủ cạnh tranh mới đã xuất hiện để có kế hoạch riêng của họ

Áp lực cạnh tranh từ khách hàng:

Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành Có thể khảng định năm 2009, thị trường BĐS

có rất nhiều biến động bất thường với những ấn tượng nội bật: Giá cho thuê văn phòng đã giảm xuống ở tất cả các hạng, mức giảm từ 20 – 30% thậm chí thấp nhất tới 50%; nhiều dự án văn phòng mới đang đi vào hoạt động tạo ra sự cạnh tranh lớn, người mua có nhiều cơ hội để quyết định, lựa chọn và cũng có nhiều quyền lực

để đưa ra các yêu cầu giảm giá và đòi hỏi chất lượng cao Mặt khác, năm 2009 một

số địa phương, đặc biệt là Hà Nội và Đà Nẵng cũng trở nên “nóng” về khởi công xây dựng các dự án mới, ví như các dự án liên tiếp được khởi công bao gồm căn

hộ, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, sân golf, Vina Capital, Indochina… thu hút các nhà đầu tư và người mua, tạo nên thị trường sôi động “Nguồn: http://www.baodautu.vn”

Mặt khác, với sự phục hồi thấy rõ của nền kinh tế, bản thân nhu cầu của các nhà đầu tư và của người tiêu dùng theo dự báo cũng sẽ thay đổi

Sự thay đổi về lãi suất cho vay cao cũng khiến nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở thực sự cũng không dám vay… vì vậy mà lượng khách hàng có xu hướng giảm

Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn:

Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện tại chưa có mặt trên thị trường bất động sản Việt nam nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai

Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế:

Thị trường bất động sản tại Việt Nam sẽ phải cạnh tranh khốc liệt, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp cần phải cung cấp nhiều loại sản phẩm để thu hút khách hàng để tạo ra giá trị thặng dư cho khách hàng và dần dần đáp ứng từng nhóm khách hàng Vì vậy, doanh nghiệp nên có kế hoạch và chiến lược kinh doanh để tạo

ra sự khác biệt riêng trong các sản phẩm của họ

Áp lực cạnh tranh nội bộ ngành:

Ngành kinh doanh bất động sản Việt nam trong các năm gần đây có sự phát triển mạnh do nhu cầu ngày càng tăng Kinh tế tăng trưởng sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản Thị trường ngày càng có thêm các doanh nghiệp tham gia kinh doanh tạo thêm nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường Vì vậy mỗi doanh nghiệp cần phải tìm ra các đối thủ của mình, phải tìm hiểu họ để có thể tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu của họ từ đó xác định chiến lược cho doanh nghiệp của mình

=> Từ những phân tích trên các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải nhìn nhận đúng hướng để đưa ra các sản phẩm phù hợp tiếp cận đến thị trường

và người tiêu dùng Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi đưa ra chiến lược Marketing của mình để đối phó lại với các đối thủ cạnh tranh cần bám sát các mục tiêu chính như:

tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết

kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng

chi phí mua, bán giao dịch cao do bất động sản là một tài sản quan trọng

có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao

dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên …

phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ của nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp, người bán thứ cấp …

hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu

thông: Quảng cáo, báo, truyền hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội;

II - Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành

công ở Việt Nam hiện nay:

Thị trường bất động sản Việt nam trong các năm qua diễn biến thất thường, tăng giảm thất thường tuy nhiên nó vẫn là một thị trường tiềm năng cho các nhà kinh doanh ưa mạo hiểm Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thụộc rất lớn vào quyết định nhạy bén của nhà đầu tư Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin chính xác, am hiểu thị trường và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới bất động sản nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại

Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên gạch đầu tiên đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng