Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản tại VN hiện nay đặc điểm khác nhau giữa hà nội và HCM

Phân tích môi trường kinh doanh Bất động Sản VN Đặc điểm khác Hà nội HCM Bài làm: Thị trường bất động sản (BĐS) hiểu “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, dịch vụ liên quan môi giới, tư vấn chủ thể thị trường, mà có vai trò quản lý Nhà nước thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể thị trường Thị trường BĐS thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư cho phát triển Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS Việt Nam 1.1 Môi trường vĩ mô: Kinh doanh BĐS ngành kinh doanh khác tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ yếu tố khác “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Ảnh hưởng số yếu tố thuộc môi trường vĩ mô đến kinh doanh BĐS chia làm số nhóm sau: - Các yếu tố tự nhiên: vị trí, kích thước hình thể, diện tích BĐS, địa hình toạ lạc, tính chất thổ nhưỡng, môi trường xung quanh có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị có giá trị lớn BĐS loại nằm vùng ven trung tâm Kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng, Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m (theo VietnamMLS) Môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS - Yếu tố kinh tế: Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại + Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng - Yếu tố pháp lý: Trong kinh doanh bất động sản, giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có yếu tố quan trọng, có ảnh hưởng không nhỏ đến tính khả mại BĐS Ngoài qui định khác xây dựng kiến trúc, qui hoạch có ảnh hưởng tới kinh doanh BĐS Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng Các sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam, sách cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố, sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất, sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, sách thuế Nhà nước BĐS - Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS: + Tình hình cung-cầu BĐS khu vực + Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng + Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác + Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng + Mức giá bình quân loại đất vùng + Tình hình thị trường lao động, thị trường khác vùng - Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Năm 2010 có nhiều thuận lợi cho kinh doanh BĐS: - Theo khảo sát Tổng cục Thống kê, đến năm 2020, tổng diện tích nhà cần có toàn quốc tỷ m2 Trung bình năm phải xây dựng thêm 100 triệu m2 nhà Nhu cầu tiếp tục tăng hội tốt để phát triển thị trường bất động sản Đồng thời, chương trình phát triển nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà tiếp tục triển khai, góp phần vào việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo an sinh xã hội - Kinh tế bắt đầu phục hồi sau khủng hoảng, nhu cầu người dân BĐS tăng cao Đặc biệt khu đô thị vùng ven đô Tại Thành phố Hồ Chí Minh dự án trình xây dựng đến năm 2010 cung cấp cho thị trường TP HCM thêm khoảng 8500 hộ, thêm từ 10000 – 15000 hộ vào năm 2011, khả số tiếp tục tăng theo năm Cụ thể, nguồn cung hộ có giá trung bình thấp năm 2010 cao lần so với năm 2008 (Theo số liệu thống kê Công ty nghiên cứu, tư vấn bất động sản VietRees) - Sau năm gia nhập WTO sóng FDI vào Việt Nam có bước đột phá có mức tăng cao, coi điểm sáng tranh kinh tế Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực BĐS Năm 2009, theo vốn đăng ký vốn đầu tư nước lĩnh vực BĐS cao, tính chung cấp tăng vốn, năm 2009, nhà đầu tư nước đăng ký đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, 30% so với năm 2008, xu hướng năm 2010 năm sau khủng hoảng lĩnh vực BĐS lĩnh vực nhà đầu tư ưu tiên chắn năm tới thị trường BĐS phát triển mạnh có nhiều triển vọng (Phát biểu GS Nguyễn Mại – Infortv ngày 15/1/2010) - Đáng ý từ 30/3/2010, sàn giao dịch vàng phải chấm dứt hoạt động khiến hàng chục nghìn người chuyển hướng đầu tư vào thị trường khác Trong đó, dự kiến có tỷ lệ lớn đầu tư vào BĐS kênh đầu tư hấp dẫn Bên cạnh có số khó khăn: - Nguồn vốn cung cho thị trường BĐS hạn chế, mặt tiềm lực chủ đầu tư nhỏ, mặt khác, hành lang pháp lý chưa đầy đủ khiến cho nguồn tiền đổ vào thị trường dự - Thị trường vàng có ảnh hưởng lớn tới kinh doanh BĐS, giao dịch BĐS vàng chiếm khoảng 70% tổng số giao dịch Những biến động bất thường thị trường vàng làm ách tắc thị trường BĐS - Sức ép vốn năm 2010 lên dự án lớn Lâu nay, doanh nghiệp bất động sản thường trông chờ vào ngân hàng để xoay xở nguồn vốn Song, nguồn vốn cho bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ dài hạn Trong đó, ngân hàng thương mại cho vay tối đa 10 năm Mức dư nợ tổng dư nợ ngân hàng dành cho bất động sản thường có mức khống chế tối đa khoảng 10% Mỗi có vấn đề nhạy cảm tài chính, lĩnh vực bị siết lại tín dụng bất động sản Do đó, trông vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp khó phát triển nhanh 1.2 Môi trường ngành: Để phân tích ảnh hưởng môi trường ngành đến kinh doanh BĐS, xem xét tác động từ lực lượng cạnh tranh thị trường BĐS Mô hình lực lượng cạnh tranh: - Ảnh hưởng doanh nghiệp có mặt thị trường: Thực tế Việt Nam cho thấy đa phần chủ đầu tư dự án bất động sản công ty xây dựng, xuất thân từ ngành xây dựng Nhưng công ty xây dựng tốt nghĩa phát triển dự án tốt Xây dựng phần quy trình phát triển dự án bất động sản, bao gồm nhiều bước nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng Vì công ty xây dựng nên đa phần chủ đầu tư nước ý đến xây dựng mà bỏ qua nhiều bước quy trình phát triển dự án, có thực thiếu chuyên nghiệp kinh nghiệm Kết là, sản phẩm đầu chất lượng kém, giá bán thấp Điều làm cho khách hàng thường có thái độ dè dặt dự án nhà đặc biệt nhà chung cư có giá trung bình thấp Tuy nhiên hội cho doanh nghiệp tạo uy tín thị trường - Đối thủ tiềm ẩn: Như nói, sau gia nhập WTO, nguồn vốn đầu tư nước vào Việt Nam ngày tăng, điều đồng nghĩa với việc doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS ngày nhiều Các doanh nghiệp nước thường có bước phát triển dự án bất động sản kỹ marketing chuyên nghiệp nên sản phẩm họ thường chiếm lòng tin khách hàng, giá bán thường cao Ngoài ưu vế vốn mạnh nhà đầu tư nước so với doanh nghiệp nước - Khách hàng: Thị trường BĐS vốn có đặc thù riêng, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố văn hoá, xã hội, phong thuỷ v.v Trong số lĩnh vực kinh doanh BĐS dịch vụ cho thuê văn phòng, trụ sở kinh doanh v.v khách hàng thường có nhu cầu khác nhau, nhu cầu chung mang tính chất vật lý, khách hàng thường có nhu cầu riêng liên quan đến văn hoá, phong thuỷ v.v để thoả mãn nhu cầu khách hàng vấn đề không đơn giản - Sản phẩm thay thế: Sản phẩm ngành kinh doanh bất động sản ngày đa dạng Chúng ta xem xét nhu cầu nhà người dân Các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu quyền sử dụng đất, nhà cho thuê, khu hộ chung cư v.v Người dân có nhiều lựa chọn phù hợp với khả kinh tế Do vậy, để kinh doanh hiệu quả, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải nghiên cứu phân tích kỹ nhu cầu có dự án phù hợp với nhu cầu người dân - Nhà cung cấp: Nhà cung cấp lĩnh vực kinh doanh BĐS hiểu cá nhân, tổ chức cung cấp mặt bằng, cung cấp nguyên vật liệu xây dựng (đối với dự án) cá cá nhân có BĐS cần bán (đối với doanh nghiệp môi giới BĐS) v.v.v Những nhà cung cấp có ảnh hưởng định đến hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp Đặc biệt dự án, khâu giải phóng mặt thường gây cho doanh nghiệp nhiều phiền toái thời gian, tiền bạc vấn đề pháp lý Những đặc điểm khác thị trường BĐS Hà Nội Hồ Chí Minh: Thị trường BĐS Hồ Chí Minh ổn định Hà Nội, sốt đất phía tây Hà Nội hai tháng trở lại trở thành vấn đề lớn khiến Chính phủ phải đạo ngăn chặn sốt giá Nguyên nhân chủ yếu người đầu tư lợi dụng thông tin thảo luận quy hoạch chung thủ đô để tạo nhu cầu ảo, đẩy giá tăng cao Trong thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội từ năm 2009 đến liên tiếp lên nhiều sốt đất, TP.HCM lại im ắng Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước “mắc cạn” Giao dịch trầm lắng Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Vinaland cho “Thị trường BĐS TP.HCM chủ yếu dành cho người có nhu cầu nhà chính, với nhà đầu tư dường họ đứng Nếu thị trường diện nhà đầu tư mua bán lại khó sôi động” Các dự án BĐS TPHCM thực tốt hơn, cung nhà cao nhiều so với Hà Nội cầu Hà Nội xấp xỉ TPHCM Số dư tín dụng 51% tín dụng BĐS TPHCM, Hà Nội chưa tới 15% Như có khác biệt huy động vốn vào thị trường BĐS thành phố tiêu biểu Hiện Hà Nội nhận nhiều ưu tiên từ phía Chính phủ việc đầu tư xây dựng công trình nhằm chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà Nội diễn tới với nhiều dự án đầu tư xây dựng Hà Nội đích nhắm nhà đầu tư BĐS TP HCM chủ yếu vào số đông tầng lớp trẻ, dẫn chứng TP HCM có nhiều dự án nhà ở, hộ khởi công, đối tượng phục vụ gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình chiếm tỷ lệ lớn Việt Nam Theo chương trình phát triển nhà địa bàn Tp.HCM, dự kiến tới năm 2015, thành phố cần cung cấp thêm khoảng 20.000 chỗ (tương đương 120.000 m2 sàn nhà xã hội) cho khoảng 15% số lượng cán công chức thành phố 510.000 chỗ lưu trú (tương đương 306.000 m2 sàn) cho khoảng 30% số người lao động, công nhân địa bàn thành phố 3 Những điều cần biết dể trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam: - Bất động sản ngành kinh doanh đặc thù, nhu cầu khách hàng kinh doanh Bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố văn hoá, xã hội v.v Để thành công kinh doanh bất động sản, trước hết phải có hiểu biết tốt văn hoá xã hội v.v Đặc biệt kinh doanh bất động sản, phong thủy có vai trò vô quan trọng yếu tố có tác dụng lớn việc thuyết phục khách hàng Ngoài giá trị giao dịch kinh doanh bất động sản thường lớn, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lớn vào môi trường kinh tế vĩ mô việc nắm bắt, phân tích tốt thông tin kinh tế xã hội, đánh giá thị trường dài hạn vấn đề quan trọng - Để thành công kinh doanh bất động sản, cần có nguồn vốn lớn, cần có nguồn cấp vốn tin cậy ổn định ngân hàng lớn Do dự án cần có tính thuyết phục cao Việc huy động vốn từ khách hàng đóng vai trò quan trọng nhà đầu tư Tuy nhiên để huy động vốn từ khách hàng doanh nghiệp cần xây dựng hình ảnh uy tín tốt, tạo niềm tin cho khách hàng - Quảng cáo truyền thông cho doanh nghiệp: Ngày nay, Internet tạo nhiều khác biệt, ngành sử dụng Internet để tiếp thị quảng cáo cho công việc kinh doanh thực lợi ích cho ngành ngành kinh doanh bất động sản Do đó, ngành kinh doanh bất động sản, để thành công tối ưu hóa website cho công cụ tìm kiếm trở nên hữu ích - Tài liệu tham khảo: Nghiên cứu Marketing Bất động sản - Tiến sỹ Trần Thanh Hùng VietnamMLS - Hệ Thống Đăng Kê Bất Động Sản Và Thông Tin Trực Tuyến Web site Doanh nhân 360.com Giáo trình Quản trị marketing - Đại học Griggs  ... động, công nhân địa bàn thành phố 3 Những điều cần biết dể trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công Việt Nam: - Bất động sản ngành kinh doanh đặc thù, nhu cầu khách hàng kinh doanh Bất. .. phục khách hàng Ngoài giá trị giao dịch kinh doanh bất động sản thường lớn, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lớn vào môi trường kinh tế vĩ mô việc nắm bắt, phân tích tốt thông tin kinh. .. nhiều so với Hà Nội cầu Hà Nội xấp xỉ TPHCM Số dư tín dụng 51% tín dụng BĐS TPHCM, Hà Nội chưa tới 15% Như có khác biệt huy động vốn vào thị trường BĐS thành phố tiêu biểu Hiện Hà Nội nhận nhiều