Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản tại VN hiện nay đặc điểm khác nhau giữa hà nội và HCM

Thị trường bất động sản BĐS được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên t

Phân tích môi trường kinh doanh Bất động Sản tại VN hiện nay Đặc

điểm khác nhau giữa Hà nội và HCM

Bài làm:

Thị trường bất động sản (BĐS) được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới,

tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường

Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển

1 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS ở Việt Nam.

1.1 Môi trường vĩ mô:

Kinh doanh BĐS cũng như các ngành kinh doanh khác tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những yếu tố khác như “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc,

áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

Ảnh hưởng của một số yếu tố thuộc môi trường vĩ mô đến kinh doanh BĐS có thể chia làm một số nhóm như sau:

- Các yếu tố tự nhiên: vị trí, kích thước hình thể, diện tích của BĐS, địa hình toạ lạc,

tính chất thổ nhưỡng, môi trường xung quanh có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của BĐS

Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng, Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m (theo VietnamMLS)

Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt

độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

- Yếu tố pháp lý: Trong kinh doanh bất động sản, các giấy tờ chứng thư pháp lý về

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có là yếu tố rất quan trọng, và có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả cũng như tính khả mại của BĐS Ngoài

ra các qui định khác về xây dựng và kiến trúc, qui hoạch cũng có ảnh hưởng tới kinh doanh BĐS

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Yếu tố thuộc về nền kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng đến kinh doanh BĐS:

+ Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Tình hình thị trường lao động, và các thị trường khác trong vùng

- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực

mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Năm 2010 có nhiều thuận lợi cho kinh doanh BĐS:

- Theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, đến năm 2020, tổng diện tích nhà ở cần có trên toàn quốc là trên 2 tỷ m2 Trung bình mỗi năm phải xây dựng mới thêm 100 triệu m2 nhà ở Nhu cầu vẫn tiếp tục tăng chính là cơ hội tốt để phát triển thị trường bất

Đồng thời, các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp

và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở cũng sẽ tiếp tục được triển khai, góp phần vào việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo an sinh xã hội

- Kinh tế bắt đầu phục hồi sau khủng hoảng, nhu cầu của người dân đối với BĐS sẽ tăng cao Đặc biệt đối với các khu đô thị và các vùng ven đô Tại Thành phố Hồ Chí Minh các dự án đang trong quá trình xây dựng đến năm 2010 sẽ cung cấp cho thị trường TP HCM thêm khoảng 8500 căn hộ, và thêm từ 10000 – 15000 căn hộ vào năm

2011, khả năng con số này tiếp tục tăng theo những năm tiếp theo Cụ thể, nguồn cung

căn hộ có giá trung bình và thấp trong năm 2010 có thể sẽ cao hơn 4 lần so với năm

2008 (Theo số liệu thống kê của Công ty nghiên cứu, tư vấn bất động sản VietRees)

- Sau 3 năm gia nhập WTO làn sóng FDI vào Việt Nam đã có bước đột phá và có mức tăng khá cao, đây được coi là điểm sáng nhất trong bức tranh kinh tế của Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS Năm 2009, theo vốn đăng ký thì vốn đầu tư của nước ngoài trong lĩnh vực BĐS là rất cao, tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong năm

2009, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, bằng 30% so với năm 2008, xu hướng mới của năm 2010 và những năm tiếp theo sau khủng hoảng thì lĩnh vực BĐS sẽ là lĩnh vực được các nhà đầu tư ưu tiên nhất cho nên chắc chắn rằng những năm tới thị trường BĐS sẽ phát triển mạnh và có nhiều triển vọng

- Đáng chú ý là từ 30/3/2010, các sàn giao dịch vàng sẽ phải chấm dứt hoạt động sẽ khiến hàng chục nghìn người chuyển hướng đầu tư vào các thị trường khác Trong đó,

dự kiến sẽ có một tỷ lệ lớn đầu tư vào BĐS bởi đây vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Bên cạnh đó còn có 1 số khó khăn:

- Nguồn vốn cung cho thị trường BĐS vẫn còn rất hạn chế, một mặt do tiềm lực của các chủ đầu tư còn nhỏ, mặt khác, hành lang pháp lý chưa đầy đủ khiến cho nguồn tiền

đổ vào thị trường này vẫn còn do dự

- Thị trường vàng có ảnh hưởng rất lớn tới kinh doanh BĐS, do giao dịch BĐS bằng vàng hiện nay chiếm khoảng 70% tổng số giao dịch Những biến động bất thường trên thị trường vàng có thể làm ách tắc thị trường BĐS

- Sức ép về vốn trong năm 2010 lên các dự án là rất lớn Lâu nay, các doanh nghiệp bất động sản thường trông chờ vào ngân hàng để xoay xở nguồn vốn Song, nguồn vốn cho bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ và dài hạn

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm Mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản thường có mức khống chế tối

đa khoảng 10% Mỗi khi có vấn đề nhạy cảm tài chính, lĩnh vực đầu tiên bị siết lại tín dụng chính là bất động sản Do đó, nếu chỉ trông vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp sẽ khó phát triển nhanh được

1.2 Môi trường ngành:

Để phân tích những ảnh hưởng môi trường ngành đến kinh doanh BĐS, chúng

ta sẽ xem xét những tác động từ 5 lực lượng cạnh tranh trong thị trường BĐS

Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh:

- Ảnh hưởng của các doanh nghiệp đang có mặt trên thị trường:

Thực tế tại Việt Nam cho thấy đa phần chủ đầu tư của các dự án bất động sản hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng Nhưng một công

ty xây dựng tốt không có nghĩa là có thể phát triển một dự án tốt Xây dựng chỉ là một phần trong quy trình phát triển một dự án bất động sản, trong đó bao gồm rất nhiều bước như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng Vì là các công ty xây dựng nên đa phần chủ đầu

tư trong nước chỉ chú ý đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước của một quy trình phát triển dự án, hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp vì không có kinh nghiệm Kết quả là, sản phẩm đầu ra chất lượng kém, giá bán thấp Điều này làm cho

khách hàng thường có thái độ dè dặt đối với các dự án về nhà ở đặc biệt là nhà chung

cư có giá trung bình hoặc thấp Tuy nhiên cũng là cơ hội cho những doanh nghiệp khi tạo được uy tín trên thị trường

- Đối thủ tiềm ẩn:

Như trên đã nói, sau khi gia nhập WTO, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, điều đó cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng ngày càng nhiều Các doanh nghiệp nước ngoài thường có những bước phát triển dự án bất động sản và kỹ năng marketing rất chuyên nghiệp nên sản phẩm của họ thường chiếm được lòng tin của khách hàng, mặc dù giá bán thường rất cao Ngoài ra ưu thế vế vốn cũng là thế mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài so với các doanh nghiệp trong nước

- Khách hàng:

Thị trường BĐS vốn có những đặc thù riêng, chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố văn hoá, xã hội, phong thuỷ v.v Trong một số lĩnh vực kinh doanh BĐS như dịch vụ cho thuê văn phòng, trụ sở kinh doanh v.v các khách hàng thường có nhu cầu rất khác nhau, ngoài những nhu cầu chung mang tính chất vật lý, khách hàng thường có những nhu cầu rất riêng liên quan đến văn hoá, phong thuỷ v.v đôi khi để thoả mãn những nhu cầu này của khách hàng là vấn đề không đơn giản

- Sản phẩm thay thế:

Sản phẩm của ngành kinh doanh bất động sản ngày nay cũng rất đa dạng Chúng ta hãy xem xét nhu cầu nhà ở của người dân Các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu này có thể là quyền sử dụng đất, nhà cho thuê, các khu căn hộ chung cư v.v Người dân có thể có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng kinh tế của mình Do vậy,

để kinh doanh hiệu quả, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải nghiên cứu và phân tích rất kỹ nhu cầu và có những dự án phù hợp với nhu cầu của người dân

- Nhà cung cấp:

Nhà cung cấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có thể hiểu là các cá nhân, tổ chức cung cấp mặt bằng, cung cấp nguyên vật liệu xây dựng (đối với các dự án) hoặc

cá cá nhân có BĐS cần bán (đối với các doanh nghiệp môi giới BĐS) v.v.v Những nhà cung cấp này có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động kinh doanh BĐS của các

doanh nghiệp Đặc biệt đối với các dự án, khâu giải phóng mặt bằng thường gây cho doanh nghiệp nhiều phiền toái cả về thời gian, tiền bạc và các vấn đề về pháp lý

2 Những đặc điểm khác nhau giữa thị trường BĐS tại Hà Nội và Hồ Chí Minh:

Thị trường BĐS tại Hồ Chí Minh ổn định hơn tại Hà Nội, cơn sốt đất phía tây

Hà Nội trong hai tháng trở lại đây đã trở thành vấn đề lớn khiến Chính phủ đã phải chỉ đạo ngăn chặn cơn sốt giá Nguyên nhân chủ yếu là người đầu tư đã lợi dụng thông tin đang được thảo luận về quy hoạch chung thủ đô để tạo nhu cầu ảo, đẩy giá tăng cao Trong khi thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội từ năm 2009 đến nay liên tiếp lên nhiều cơn sốt đất, thì ở TP.HCM lại khá im ắng Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước đây còn đang “mắc cạn” Giao dịch trầm lắng

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Vinaland cho rằng “Thị trường BĐS ở TP.HCM hiện nay chủ yếu là dành cho người có nhu cầu nhà ở là chính, còn với nhà đầu tư dường như họ vẫn đứng ngoài cuộc Nếu một thị trường không có sự hiện diện của các nhà đầu tư mua đi bán lại thì sẽ rất khó sôi động”

Các dự án BĐS ở TPHCM được thực hiện tốt hơn, cung về nhà cao hơn nhiều

so với Hà Nội trong khi cầu của Hà Nội xấp xỉ bằng TPHCM Số dư tín dụng thì 51% tín dụng BĐS là ở TPHCM, trong khi Hà Nội chưa tới 15% Như vậy có sự khác biệt

về huy động vốn vào thị trường BĐS ở 2 thành phố tiêu biểu này

Hiện Hà Nội đang nhận được nhiều ưu tiên từ phía Chính phủ trong việc đầu

tư xây dựng các công trình nhằm chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà Nội sắp diễn

ra tới đây với nhiều dự án được đầu tư xây dựng tại Hà Nội trong khi đích nhắm của các nhà đầu tư BĐS tại TP HCM chủ yếu vào số đông tầng lớp trẻ, dẫn chứng là hiện

TP HCM có rất nhiều dự án nhà ở, căn hộ đã và đang được khởi công, đối tượng phục

vụ chính là những gia đình trẻ có mức thu nhập trung bình hiện đang chiếm tỷ lệ lớn

năm 2015, thành phố cần cung cấp thêm khoảng 20.000 chỗ ở (tương đương 120.000 m2 sàn nhà ở xã hội) cho khoảng 15% số lượng cán bộ công chức thành phố và 510.000 chỗ lưu trú (tương đương 306.000 m2 sàn) cho khoảng 30% số người lao động, công nhân trên địa bàn thành phố

3 Những điều cần biết dể trở thành nhà kinh doanh Bất động sản thành công ở Việt Nam:

- Bất động sản là một ngành kinh doanh khá đặc thù, nhu cầu của khách hàng trong kinh doanh Bất động sản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố văn hoá, xã hội v.v Để thành công trong kinh doanh bất động sản, trước hết phải có hiểu biết tốt về văn hoá xã hội v.v Đặc biệt trong kinh doanh bất động sản, phong thủy có vai trò vô cùng quan trọng bởi đây là yếu tố có tác dụng lớn trong việc thuyết phục khách hàng.

Ngoài ra giá trị giao dịch trong kinh doanh bất động sản thường rất lớn, do vậy kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn vào môi trường kinh tế vĩ mô việc nắm bắt, phân tích tốt các thông tin kinh tế xã hội, đánh giá đúng thị trường trong dài hạn là vấn

đề rất quan trọng

- Để thành công trong kinh doanh bất động sản, cần có nguồn vốn lớn, do vậy cần có nguồn cấp vốn tin cậy và ổn định như các ngân hàng lớn Do vậy các dự án cũng cần

có tính thuyết phục cao

Việc huy động vốn từ khách hàng cũng đóng vai trò quan trọng đối với các nhà đầu tư Tuy nhiên để huy động được vốn từ khách hàng doanh nghiệp cần xây dựng hình ảnh

và uy tín tốt, tạo niềm tin cho khách hàng

- Quảng cáo truyền thông cho doanh nghiệp: Ngày nay, Internet tạo ra rất nhiều khác biệt, vì vậy các ngành đều sử dụng Internet để tiếp thị và quảng cáo cho công việc kinh doanh của mình bởi đó thực sự là một lợi ích cho những ngành đó cũng như ngành kinh doanh bất động sản Do đó, đối với ngành kinh doanh bất động sản, để thành công thì tối ưu hóa website cho các công cụ tìm kiếm sẽ trở nên rất hữu ích