Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay phương thức marketing nào phù hợp

Từ năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được công nhận; năm 2007 Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành, theo đó bắt buộc các giao dịch bất động sả

Phân tích môi trường kinh doanh Bất Động Sản hiện nay- phương thức marketing nào phù hợp

BÀI LÀM

Ttrường bất động sản là một thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình phát triển kinh tế xã hội, tạo ra khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển Trong quá trình đổi mới Đảng ta luôn quan tâm tạo lập và hoàn thiện thị trường bất động sản Từ năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được công nhận; năm 2007 Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành, theo đó bắt buộc các giao dịch bất động sản dự án phải thực hiện thông qua sàn giao dịch; người môi giới từ sau ngày 1/1/2009 phải có chứng chỉ hành nghề, Chính phủ đánh thuế luỹ tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản…Điều này đòi hỏi phải xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, có sự quản lý của nhà nước Với mức độ cạnh tranh khá lớn đang tồn tại trên thị trường marketing trong lĩnh vực bất động sản dần thể hiện vai trò của nó hơn bao giờ hết Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh, cung – cầu vận hành theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và cung ứng mà cần có sự hổ trợ của công cụ marketing

Nếu chỉ nhìn lướt qua, nhiều người có thể nghĩ ngay rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang nằm trong giai đoạn đóng băng kéo dài từ những năm đầu của thế kỷ 21 Nhận định này có thể tương đối chính xác nếu chỉ xét trên phân khúc bán hàng truyền thống cho những đối tượng truyền thống trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.Trên thực tế còn rất nhiều kênh tiếp cận khác vẫn đang bị

bỏ trống, cũng như còn khá nhiều đối tượng khách hàng rất tiềm năng, mà nếu biết khai thác thì có thể sẽ giải quyết được bài toán đầu ra cho thị trường này Để tận dụng được những nguồn trên, tất yếu cần phải có điều chỉnh trong định hướng thực hiện marketing

-Trên thực tế việc nghiên cứu và ứng dụng marketing trong lĩnh vực bất động sản bước đầu đã đạt được những thành quả đáng kể, là công cụ trong quản trị doanh nghiệp, giúp đẩy nhanh quá trình tiêu thụ sản phẩm Hiện nay mô hình marketing tại các doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P-marketing hỗn hợp,

song mới chỉ tập trung vào chiến lược chiêu thị cổ động nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng Bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế, tồn tại trong nghiên cứu marketing như: nhận dạng các nhu cầu, xác định các phân khúc thị trường bất động sản, chưa

có khả năng đưa ra các dự báo tin cậy về nhu cầu nhà ở trong việc hoạch các chính sách phát triển nhà ở và chỉnh trang đô thị cho các chính quyền địa phương và các

tổ chức kinh doanh, mà một số nhà nghiên cứu đã chỉ ra cụ thể như sau:

- Khi hoạch định các chính sách vĩ mô về phát triển nhà ở trong các thành phố các nhà quản lý thường dựa trên các số liệu dự báo về tổng nhu cầu nhà ở trên thị trường địa phương trong một giai đoạn xác định Các kết quả dự báo được đưa ra căn cứ vào các tham số về tốc độ gia tăng dân số, làn sóng di cư, thị trường lao động và định mức sàn sử dụng trung bình/người,… Chúng có một giá trị nhất định, nhưng chỉ là những số liệu tổng hợp, mà chưa xác định được các phân nhóm xã hội theo các đặc tính khác nhau của các nhu cầu về nhà ở và đặc biệt sự phân bố của các nhóm xã hội này trong không gian đô thị1

- Trong quy hoạch đô thị các nhà quy hoạch chỉ tập trung chú ý vào ba chiều không gian thực, mà chưa có sự quan tâm cần thiết đến chiều thứ tư văn hóa - xã hội trong không gian đô thị2 Vì vậy, công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị, nâng cấp các khu ở cũ không những không phát huy được hiệu quả, mà còn gây ảnh hưởng xáo trộn đến đời sống kinh tế xã hội của người dân và làm mất đi nét văn hóa đặc thù của các khu dân cư đô thị3

- Ở cấp độ vi mô, nghiên cứu marketing bất động sản, phục vụ hoạch định chiến lược kinh doanh của các tổ chức kinh tế, do những hạn chế nêu trên được thực hiện tách rời khỏi bối cảnh thị trường vĩ mô và phần lớn chỉ tập trung vào phân khúc thị trường thu nhập cao, vào thành phần khách hàng cơ động nhất trong xã hội, vào những khu “đất vàng” ở trung tâm thành phố hay những khu đô thị mới4 Các

1 Lê Xuân Bá, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương, 2003 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam Nxb Khoa học và Kỹ thuật Tr 163-167

2 Lê Chí Hiếu, 2004 Đi tìm chiều thứ tư cho mô hình thiết kế đô thị/Văn hóa truyền thống trong phát triển đô thị Nxb Đại học quốc gia Tp.HCM Tr 231-234.

3 Nguyễn Trọng Hòa và Tôn Nữ Quỳnh Trân, 2004 Bảo tồn và phát triển các tiểu văn hóa trong quá trình nâng cấp, chỉnh trang và cải tạo các hẻm ở thành phố Hồ Chí Minh/Văn hóa truyền thống trong phát triển đô thị Nxb Đại học quốc gia Tp.HCM Tr 215-223

4 Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng 5 năm 2007 Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM.

doanh nghiệp ít quan tâm đến phát triển, nâng cấp nhà ở cho phân khúc thu nhập trung bình thấp và thấp trong các khu đô thị cũ, khu xập xệ trong thành phố bởi sự phức tạp về thành phần xã hội dân cư của các phân nhóm này và sự không chắc chắn về tỷ suất lợi nhuận đầu tư, mặc dù nhu cầu về nhà ở trong các phân khúc thị trường này là rất lớn5

- Trong các nghiên cứu marketing nhận diện khách hàng mục tiêu và định vị sản phẩm nhà ở, thường phân nhóm khách hàng mục tiêu theo các tiêu chí về tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, gia đình, nghề nghiệp, thu nhập và đồng thời nghiên cứu các yếu tố quan tâm trong việc ra quyết định chọn mua nhà ở của các phân nhóm này Cụ thể, các yếu tố mà người mua quan tâm được đề xuất nghiên cứu gồm 3 nhóm tiêu chí về vị trí nơi ở, chất lượng và mức giá nhà ở6 Có thể khẳng

định những nghiên cứu này chỉ làm rõ được mong muốn “sống ở đâu”, nhưng vẫn chưa đề cập đến vấn đề “sống với ai”, mà vai trò của mối quan hệ láng giềng

(neighbourhood) này trong việc ra quyết định vị trí cư trú đã được chứng minh7

Vậy cơ hội marketing đối với bất động sản Việt Nam hiện nay ra sao? Điều kiện nào để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam Qua một

số phân tích, đánh giá dưới đây góp phần làm rõ vấn đề này

1-Một số khái niệm cơ bản:

Bất động sản được hiểu là những tài sản bất động, không thể di dời, nó có những đặc trưng khác biệt so với các tài sản khác như tính cố định về vị trí, tính khan hiếm, tính lâu bền về vật lý và kinh tế, tính ảnh hưởng lẫn nhau

Thị trường bất động sản được hiểu là “ Nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan như môi gới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường Thị trường bất động sản mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai; mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc; quan hệ cung- cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh

5 Nhà ở cho người thu nhập thấp: Sẽ được thuê mua Nguồn thông tin từ Bộ Xây dựng đăng trên website DanTri.com.vn, ngày 23/6/2008

6 Công ty Nghiên cứu thị trường FTA, tháng 5 năm 2007 Nhận diện khách hàng mục tiêu thị trường nhà ở/căn hộ quy hoạch tại Tp.HCM.

7 David Meen and Geoffrey Meen, november 2002 Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review The University of Reading.

hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định gắn với các điều kiện kinh tế

xã hội cụ thể…

Sử dụng các mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô hình 05 lực lượng của Michael Porter 1980) và SWOT để phân tích, đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

2 Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)

2.1.Tình hình kinh doanh bất động sản quốc tế:

Tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản phương Tây vẫn đang trong giai đoạn nửa dưới của đồ thị hình sin Nửa cuối 2009, cũng như những tháng đầu năm 2010 chính là thời điểm mà các loại hình bất động sản bị xiết nợ được tung ra bán lại với số lượng khá lớn trên thị trường Lượng cung phụ trội này, cộng với việc khả năng tiêu dùng của người dân chưa phục hồi đã khiến giá nhà đất liên tục giảm (tiêu biểu là mức giảm 7% tại Mỹ chỉ tính trong 9 tháng vừa qua), từ đó cũng làm giảm sự hấp dẵn đối với giới đầu tư Và dòng chảy vốn đã bắt đầu hướng sang các thị trường đang phát triển tại Châu Á, với độ ổn định cao và tốc độ tăng trưởng nhanh

Lớn nhất, và cũng đang thu hút được nhiều sự chú ý của giới đầu tư nhất trong khu vực Châu Á đương nhiên là thị trường Trung Quốc Tuy nhiên, thời điểm này được nhận định là không hợp lý lắm để tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản Trung Quốc, do chính phủ nước này đã và sẽ ban hành nhiều chính sách chống đầu cơ nhằm tránh vỡ bong bóng bất động sản Trong đó, tiêu biểu nhất là việc đánh thuế bất động sản rất nặng đối với người sở hữu từ căn nhà thứ 3 trở lên Do đó, có thể nói đây là cơ hội hút vốn khá lớn của những thị trường bất động sản trong khu vực lân cận – mà trong số đó Việt Nam và Indonesia là hai điểm đến tương đối hấp dẫn

2.2 Chính trị:

Ổn định chính trị là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển Việt Nam có

ưu thế về độ ổn định chính trị( nhờ thể chế nhất nguyên) Đây sẽ là tiền đề cho sự phát triển bền vững Sau khi chính thức gia nhập WTO năm 2006, các chính sách

kêu gọi và cho phép đầu tư của Chính phủ Việt Nam ngày càng thông thoáng hơn trong đó có lĩnh vực bất động sản Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 đã nâng Việt Nam tăng 3 bậc trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) và là quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao nhất xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 trong số 134 quốc gia, tăng 3 bậc so với năm ngoái (73) và 12 bậc so với năm 2006 (82)

2.3 Kinh tế:

Cán cân thương mại -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ

USD

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

Việt Nam là một trong số ít những nước trên thế giới vẫn giữ được tốc độ tăng trưởng GDP dương trong giai đoạn khủng hoảng tài chính từ 2007-2009 Việt Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh, đứng thứ 3 trên thế giới chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, và cao hơn nhiều so với các quốc gia Đông Nam Á khác Dòng vốn FDI thực hiện vẫn ở các con số ổn định, trong đó nhiều dự án bất động sản được triển khai xây dựng như khách sạn, resort…

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000 doanh nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây cũng chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản

2.4 Xã hội:

Dân số 83 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất

lượng cao, đa dạng Đặc biệt các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở, các chính sách an sinh xã hội và theo kết quả Điều tra dân số 2009 do Tổng cục thống kê công bố, đến năm 2020, tổng diện tích nhà ở cấn có trên phạm vi toàn quốc là 2 tỷ M2, trung bình mỗi năm phải xây dựng mới thêm 100 triệu M2 nhà ở…đây sẽ là cơ hội tốt để phát triển thị trường bất động sản…

2.5 Công nghệ:

Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công nghệ thông tin Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản đã tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó chủ nhà có thể biết hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa

Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi trường khác nghiệt

Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam như Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng);

2.6 Luật pháp:

Hệ thống pháp luật của Việt Nam về lĩnh vực bất động sản ngày càng hoàn thiện như Luật đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng tạo thêm nhu cầu về văn phòng chuyên nghiệp;

cơ chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch Việt Kiều đang

hy vọng sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất thông thoáng hơn

2.7 Môi trường:

Trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá, đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao ở Việt Nam hiện nay tạo sức ép lớn đối với môi trường, tình trạng ô nhiễm môi trường ở các khu đô thị, vùng nông thôn, các khu công nghiệp, sự quá tải ở các

chung cư cũ nát đang đặt ra những bài toán đối với các nhà quy hoạch đô thị Cơ hội đối với các nhà kinh doanh bất động sản là quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường

3 Phân tích môi trường ngành:

Sử dụng mô hình 5 lực lượng( five force model) của Michael Porter năm

1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

3.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại:

Đối thủ cạnh tranh là những nhà kinh doanh bất động sản trong nước và nước ngoài hiện hữu trên thị trường Cán cân số lượng hiện vẫn nghiêng về các nhà đầu tư Việt Nam.Theo nhận định của Credit Suisse, các quy định hiện hành của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản vẫn mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư trong nước, nên đánh giá chung thì các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn chiếm ưu thế Tuy nhiên, sau những vụ bê bói liên quan đến chất lượng của các dự

án bất động sản gần đây, cán cân về cảm nhận chất lượng đang nghiêng về phía các nhà đầu tư nước ngoài – một phần cũng do tâm lý chuộng ngoại của người Việt

3.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới):

Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư) Trong đó nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt Đáng lưu ý

là theo các chuyên gia kinh tế phân tích : sau những diễn biến không khả quan từ các trọng điểm kinh tế phương Tây, thị trường bất động sản tại các nước đang phát triển nhanh tại Châu Á đang trở thành điểm đến tương đối hấp dẫn của các nhà đầu

tư Lớn nhất là thị trường Trung Quốc sau đó là Ấn Độ Việt Nam và Indonesia là hai thị trường được đánh giá là hấp dẫn đầu tư nhất trong số các nước đang phát triển nhanh tại châu Á Tuy nhiên mới đây Trung Quốc đã ban hành nhiều chính sách nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản, điển hình là chính sách đánh thuế rất nặng đối với người sở hữu từ căn nhà thứ ba trở đi đã làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của thị trường bất động sản Trung Quốc Do đó, hiện có một lượng vốn tự do rất lớn đang tồn tại ở thị trường này, và sẵn sàng đổ sang các thị trường lân cận, trong đó

có Việt Nam

2.3 Quyền lực của người cung ứng:

Bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, trong đó phải kể đến cả các cơ quan Nhà nước

Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ

Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng Nhiều nhà đầu tư

đã phàn nàn chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mà các nhà kinh doanh bất động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định đến nhiều thành công của dự án

Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ năm 2008 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không

có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ Mỗi sự thay đổi của lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro đối với chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho nhà kinh doanh khi giá USD xuống Theo thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam phát biểu tại Hội Thảo ngày 15.5.2010 “ thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại khá nhiều hạn chế khi vẫn còn phụ thuộc lớn vào ngân hàng, tính đến thời điểm 31.12.2010, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản gần

300 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 12% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, hầu hết các

dự án bất động sản thường kéo dài trong nhiều năm, một khi chính sách cho vay của các ngân hàng không ổn định sẽ làm cho thị trường bất động sản gặp nhiều bất ổn…”

Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình

Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng Giá

vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng

là lực cản đối với nhiều chủ đầu tư

3.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế:

Do tính chất dị biệt của hàng hóa bất động sản nên hàng hóa thay thế gần như không có, có chăng chỉ là sự thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm Nhà ở: nhà liền

kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A,

B, C

3 5 Quyền lực của người mua:

Cũng như tại các thị trường khác, thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại

hai dạng người mua: người mua thứ cấp vì mục đích kinh doanh kiếm lời, và người mua với mục đích sử dụng Trong đó, người mua thứ cấp có khả năng gián tiếp chi phối về giá của thị trường, còn người mua sử dụng sẽ tác động trực tiếp đến yêu cầu chất lượng của sản phẩm

Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng có lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác

4 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam

Có quan hệ tốt với các cơ quan nhà nước

để giải quyết thủ tục hành chính so với

nhà đầu tư nước ngoài

Chi phí “bôi trơn” cao để có dự án

Hiểu về văn hóa tiêu dùng bất động sản

của người Việt Nam

Thỏa mãn sự hài lòng bằng dịch vụ chưa cao

Do có lợi thế về pháp luật, địa lý, quyền

sử dụng đất nên tận dụng được lợi thế

theo quy mô to

Trình độ quản lý bất động sản chưa cao

Cơ chế chính sách thu hút đầu tư vào lĩnh

vực bất động sản khuyến khích các nhà

đầu tư trong nước

Quy mô về vốn nhỏ, sức cạnh tranh

có hạn

CƠ HỘI THÁCH THỨC

Nền kinh tế đang hồi phục, đến năm 2015

Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng GDP 7-8

%

Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn với nguy cơ lạm phát cao

Hội nhập WTO thu hút vốn của nhà đầu

tư nước ngoài

Áp lực cạnh tranh

Trên thực tế, hoạt động marketing bất động sản tại Việt Nam chỉ có khả năng thực hiện đối với hai dòng sản phẩm chính: bất động sản được đưa lên sàn, và các bất động sản thuộc sở hữu dự án Giữa hai phân khúc giá chính thấp và cao, có thể thấy phân khúc giá thấp không cần thay đổi định hường marketing, và thậm chí cũng không cần tốn chi phí cho marketing, do người dùng sẽ tự tìm đến với phân khúc này Theo một thống kê được công ty bất động sản ACB thực hiện tại thời điểm cuối năm 2009, có đến gần 70% số lượng hợp đồng mua bán bất động sản được ký kết thuộc nhóm giá dưới 1 tỷ VND

Vậy các nỗ lực marketing sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc giá cao, với hai sản phẩm chính là nhà ở/căn hộ cao cấp và văn phòng Lượng cầu cục bộ tại từng địa phương của phân khúc này thấp hơn lượng cung, do đó ngoài việc tiếp tục tìm cách lôi kéo các khách hàng tại chỗ, đơn vị thực hiện marketing cần nhắm đến các đối tượng ít “truyền thống” hơn Nếu mấu chốt thành công của marketing là tạo

“đúng cảm nhận” cho “đúng đối tượng”, vào “đúng thời điểm”, thì lúc thị trường đang thiếu sức nóng như hiện nay lại là thời điểm thích hợp để tìm đến những đối tượng không chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu

II Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công

- Có tầm nhìn chiến lược” tư duy toàn cầu, hành động địa phương”

- Có quan hệ tốt với các cơ quan có thẩm quyền: đây là một yếu tố tiên quyết đối với giới kinh doanh bất động sản Việt Nam, nó giúp tiếp cận nhanh với nguồn lực thông tin về cơ chế chính sách, giảm chi phí “bôi trơn”

- Dày vốn ,biết tạo vốn và quay vòng vốn để có thể thực hiện đúng nguyên tắc

“ mua vào khi thị trường giảm, và cầm cự chờ thị trường tăng trở lại”

- Biết PR hình ảnh của mình;