Khóa luận - Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland.

Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hoá. Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên cứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân và doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư. Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng trực tiếp chính là yếu tố quản lý của nhà nước. Mặc dù, được nhà nước chú trọng nhưng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng của nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn Với nhận thức và những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “ Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland làm khóa luận tốt nghiệp của mình.

KHOA

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI : Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan : Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “ Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland.” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai.

Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về công trình nghiên cứu của riêng mình !

Hà Nội, ngày …………

Người cam đoan

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu 1

3 Đối tương, phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Kết cấu đề tài 4

NỘI DUNG 5

CHƯƠNG 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5

1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS 5

1.1.1 Khái niệm BĐS 5

1.1.2 Đặc diểm của bất động sản 6

1.1.3 Phân loại Bất động sản 7

1.2 Những vấn đề lý luận chung về pháp luật kinh doanh BĐS 9

1.2.1 Khái niệm pháp luật về kinh doanh BĐS 9

1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về kinh doanh BĐS 10

1.2.3 Nguyên tắc của pháp luật kinh doanh BĐS 12

1.3 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 12

1.3.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên 12

1.3.2 Nhóm các nhân tố kinh tế 14

1.3.3 Nhóm các nhân tố chính trị 14

1.3.4 Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh BĐS VN 15

CHƯƠNG 2 17

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THMLAND 17

2.1 Giới thiệu vê sàn giao dịch THMland 17

2.1.1 Giới thiệu chung 17

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 17

2.1.3 Cơ cấu tổ chức 18

2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 19

2.1.5 Ngành nghề kinh doanh 21

2.1.6 Cơ sở vật chất kỹ thuật 22

2.2 Thực trạng áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất

động sản THMland 22

2.2.1 Khái quát về hoạt động đầu tư phát triển để phục vụ đầu tư kinh doanh BĐS22 2.2.1.1 Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS 22

2.2.1.2 Các dự án sàn giao dịch làm chủ đầu tư 26

2.2.2 Thực trạng các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THMland 28

2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THMland 29

2.2.3.1 Nhân tố bên ngoài 29

2.2.3.2 Nhân tố bên trong 31

2.2.3 Thực trạng thực hiện pháp luật về luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland 33

2.2.3.1 Những kết quả đạt được 33

2.2.3.2 Một số hạn chế tồn tại 38

2.2.4 Đánh giá về thực trạng thực hiện pháp luật về luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland 41

2.2.4.1 Ưu điểm 41

2.2.4.2 Tồn tại 41

2.2.4.3 Nguyên nhân của hạn chế 42

CHƯƠNG 3 43

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THMLAND 43

3.1 Định hướng của nhà nước về pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới 43

3.1.1 Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến việc điều chỉnh thị trường bất động sản 43

3.1.2 Đảm bảo sự phong phú và đa dạng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản để đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xã hội 44

3.1.3 Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển chính quy, minh bạch và công khai hóa 45

3.2 Quan điểm mục tiêu của sàn giao dịch bất động sản THMland 45

3.3 Một số giải pháp 46

3.3.1 Về phía nhà nước 46

3.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật 46

3.3.1.2 Nâng cao vai trò quản lý 48

3.3.2 Về phía sàn giao dịch bất động sản THMland 49

3.3.2.1 Hoàn thiện công tác giáo dục, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản trong công ty 49

3.3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, nhân viên thực hiện về pháp luật kinh doanh bất động sản 50

3.3.2.3 Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu .52 KẾT LUẬN 53

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thìmục tiêu cuối cùng là lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là mộtđiều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị,văn hoá Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanhđem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiêncứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá

và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm Để từ đó có những biệnpháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt đượcnhững mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có

Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đềchưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soáthoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đấtlên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã gâythiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông tin về bấtđộng sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khókhăn khi tiếp cận Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển củanền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân và doanh nghiệp khi thực hiệnđầu tư Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng trực tiếp chính là yếu tốquản lý của nhà nước Mặc dù, được nhà nước chú trọng nhưng quản lý nhà nước đốivới thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưanhận thức hết vai trò quan trọng của nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soátthị trường bất động sản, ban hành văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn Với

nhận thức và những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “ Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland

làm khóa luận tốt nghiệp của mình

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu

Trên thực tế đã có nhiều luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ… Nghiên cứu các đề tài liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản, như đề tài:

Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009

Kỉ yếu Hội thảo pháp luật và chính sách về kinh doanh bất động sản, Nxb Tưpháp, Hà Nội, 2005

Thị trường bất động sản - Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Nxb Tài chính, HàNội, 2003

Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ ChíMinh, 2009

Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, 2005

ThS Bùi Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Lao động

-Xã hội, Hà Nội, 2005

- Bài tạp chí - Sách tham khảo, chuyên khảo

Nguyễn Quang Tuyến, "Sự tác động của Luật đất đai năm 2003 đến việc hìnhthành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”, Tạp chí dân chủ và pháp luật,

số 10 năm 2005

Số Chuyên đề về thị trường bất động sản, Tạp chí dân chủ và pháp luật, năm 2006.Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minhbạch của thị trường bất động sản, Thông tin Khoa học Pháp lý, năm 2009

Nguyễn Quang Tuyến, “Một vài suy nghĩ nhân công bố của Tập đoàn Jones LangLasalle (Hoa Kỳ) về chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản, Tạp chí dân chủ vàpháp luật, số 11, năm 2008

Trường Đại học Luật Hà Nội: Pháp luật Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế

và phát triển bền vững, Nxb Công an nhân dân, năm 2009

Đàm Văn Huệ: Thuế đất đai - Công cụ quản lí và điều tiết thị trường bất động sản(Sách chuyên khảo), Nxb Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2006

Nguyễn Quang Tuyến & Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật môi giới bất động sản ở ViệtNam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 6 -2011

Trần Tiến Khai, Nguyên lí bất động sản, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, 2011.Đặng Đức Thành, Kinh doanh bất động sản - Chuyên đề “Môi giới”, Nxb Thanhniên, 2010

Nguyễn Văn Dung, 101 Mẫu văn bản - Hợp đồng trong giao dịch bất động sản,Nxb Tài chính, 2009

Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở ViệtNam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011

Tất cả các công trình nghiên cứu, các bài báo khoa học, sách chuyên khảo, các luận án, luận văn nêu trên đều có những thành công nhất định về một số khía cạnh pháp lý của pháp luật về kinh doanh bất động sản Tuy nhiên chưa có công trình

nghiên cứu nào về Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland Do đó nghiên cứu về vấn đề này sẽ giúp sàn giao dịch bất động sản THMland có nhiều thuận lợi mới trong quá trình hoạt

động, kinh doanh sau này

3 Đối tương, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu

Là những vấn đề lý luận và thực tiễn về áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiệnnay, nghiên cứu về thực trạng thực hiện pháp luật kinh doanh bất động sản hiện nay tạisàn giao dịch bất động sản THMland bao gồm các khái niệm, đặc điểm, thực hiện pháp

luật, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện về vấn đề này tại sàn giao dịch

bất động sản THMland

4 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí

Minh và các quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về nhà nước và pháp luật, vềtuyên truyền, giáo dục thực hiện pháp luật Khóa luận dựa trên cơ sở lý luận trực tiếpcủa bộ môn lý luận chung về nhà nước và pháp luật của khoa học pháp lý xã hội chủnghĩa

Về phương pháp nghiên cứu, khóa luận sử dụng các phương pháp của triết họcduy vật biện chứng và duy vật lịch sử, như phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn,phân tích và tổng hợp, lịch sử cụ thể Ngoài ra, khóa luận còn sử dụng một số phươngpháp nghiên cứu của một số bộ môn khoa học khác, như phương pháp luật học sosánh, phương pháp xã hội học (điều tra, khảo sát)

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phần phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, khóa luận gồm 3chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về pháp luật kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng về thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại sàngiao dịch bất động sản THMland

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinhdoanh bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THMland

NỘI DUNG CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản hay địa ốc là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liênhiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dínhliền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhàcửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.[1]Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không đượcxem là bất động sản

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản vàđộng sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuynhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưagặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sựBắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS

là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sởhữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sảngắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi

là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệmnày và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liềnvới đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằngpháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốcgia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luậtcủa Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mụccác tài sản này

1.1.2 Đặc diểm của bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụthể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địaphương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được củađất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐScạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại haiBĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai côngtrình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các cănphòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiếntrúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặcthoả mãn sở thích cá nhân v.v

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc

và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đượccải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâucủa BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

- Tính đa dạng và chịu ảnh hưỏng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kếtcấu hạ tầng và hạ tầng xã hội sẽ tạo ra thuận lợi và cảnh quan cho những BĐS trongkhu vực và làm nâng cao giá trị của đất đai và giá trị của BĐS trong khu vực

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồngthời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầusinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoáthông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rấtkhác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm

lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu

và hình thức BĐS

- Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:

Đất đai : Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể(những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng khôngphải là BĐS );

Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằnggiá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủyếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau

Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình.

Gồm: Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi khôngđáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng chothuê…); Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Các côngtrình xây dựng công nghiệp, giao thông; Các công trình này phải được đo lường vàlượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

Các tài sản khác gắn nền với đất đai , Gồm: Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng vàđất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; Các côngtrình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất(hầm lò…)

- Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai vàcông trình kiến trúc

+ Đất đai ‘

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nôngnghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

+ Công trình kiến trúc

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:

Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người

ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV

Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và củacác kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ởthành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng trên

50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20năm)

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khucông nghiệp

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trungtâm thương mại…

Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chấtlượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5sao

Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…

- Phân loại theo tính chất đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thểphân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặcbiệt

- Phân loại theo khả năng phát triển

Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại: BĐS có khả năng phát triển; BĐSkhông có khả năng phát triển

Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh tế– xã hội của nước ta

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dườngnhư ít được pháp luật đề cập Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kếhoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành mộttrung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanhcũng như phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việclựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạchkinh doanh Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo

“cây gậy” chỉ huy của Nhà nước

Theo Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh BĐSbao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS

Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua, nhận,chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời

Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS,bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS.đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nóiriêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứngđược yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bấtđộng sản Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trịpháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất độngsản Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn phân tán ở nhiều vănbản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thươngmại Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản nói chung mà chưa có quyđịnh về hoạt động kinh doanh bất động sản

Pháp luật về kinh doanh bất động sản có 4 đặc điểm chính là: mang tính cục bộ

và khu vực; phạm vi điều chỉnh với đầu tư lớn và lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịuảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách; hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa

là hoạt động kinh doanh đặc thù

- Kinh doanh Bất Động Sản hoạt động mang tính cục bộ và khu vực

Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của Bất Động Sản, mỗi một

vị trí của Bất Động Sản khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinhdoanh những lợi ích khác nhau Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khuvực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này chonơi khác Môi trường xung quanh Bất Động Sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giátrị của Bất Động Sản

- Kinh doanh Bất Động Sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài

Bất Động Sản có thời gian sử dụng lâu dài, mỗi một công trình Bất Động Sản sẽ

có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý Tuổi

thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bìnhthường mà chi phí sử dụng Bất Động Sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BấtĐộng Sản đó Tuổi thọ vật lý thường dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khicác kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàncho việc sử dụng

Kinh doanh Bất Động Sản yêu cầu có vốn đầu tư lớn, trong thời gian đầu tư dàihạn Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao Nhất là trongbối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay Bất Động Sản

- Kinh doanh Bất Động Sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ

của pháp luật và chính sách

Nhà nước quản lý toàn bộ Bất Động Sản, trước hết là đất đai rồi đến các côngtrình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luậtkinh doanh Bất Động Sản… Quan hệ cung cầu Bất Động Sản khá nhạy cảm, nhìnchung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống phápluật và chính sách

- Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành,

vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù

Một trong những đặc điểm của thị trường Bất Động Sản là thị trường khônghoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứngchậm hơn cầu Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thóiquen…

- Về chủ thể :

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinhdoanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất độngsản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch

vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Theo đó, đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:+ Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức

+ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

+ Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chấtnghề nghiệp

+ Có mục đích sinh lời

1.2.3 Nguyên tắc của pháp luật kinh doanh BĐS

Theo điều 4 Luật KD BĐS 2014 các nguyên tắc của hoạt động KD BĐS baogồm:

- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước phápluật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thamgia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy địnhcủa pháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luậtnày và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vibảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiệnkhai thác Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địahình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đấtđai tham gia vào thị trường bất động sản, do đó quy mô của bất động sản sẽ lớn.Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đấtđai tham gia thị trường bất động sản sẽ không nhiều Đất đai ở các trung tâm kinh tế,thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh Sự giàu cótrong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làmcho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn Như vậy, đất đai và các tài sản cốđịnh trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản

Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá bất động sản là rất lớn

Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lạicàng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tạihai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tíchthửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiềnthửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp,thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS

sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúcphù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quantrọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quantrọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnhhay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùngthường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làmcho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiệncủa thị trường BĐS Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sửdụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầuchuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn Sự xuất hiện cácngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải

chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế Như vậy,

sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS rađời tồn tại và phát triển Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sởthực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thịtrường chứng khoán

Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh Ở thời điểmkhủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giaodịch Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầucơ

- Quy định của pháp luật :

Quy định của pháp luật có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS như:

+ Quy định về hình thức đầu tư, phương thức giao dịch và điều kiện giao dịchsản phẩm BĐS (như việc bán đất phân lô, nhà chung cư, đất có hạ tầng);

+ Các quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địaphương nơi có dự án kinh doanh BĐS;

+ Các quy định về lĩnh vực quy hoạch: Mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều caotầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội;

+ Các định hướng quy hoạch phát triển các thành phố lớn giúp doanh nghiệp cóhướng đi đúng đắn trong đầu tư kinh doanh BĐS;

+ Các quy định về quản lý, sử dụng đối với sản phẩm BĐS (quản lý nhà hỗnhợp thương mại, khu chung cư, KĐTM);

+ Các quy định về việc kinh doanh BĐS, các đơn vị cá nhân nào được phéptham gia;

+ Các quy định đối với việc sử dụng BĐS của người nước ngoài trên lãnh thổViệt Nam; Các quy định đối với Việt kiều về quê mua nhà cửa;

- Tình hình kinh tê, chính trị :

Với hàng loạt các sự kiện kinh tế thuận lợi diễn ra như tham gia Tổ chứcThương mại thế giới (WTO – World Trade Organization), vốn đầu tư trực tiếp từ nước

ngoài (FDI – Foreign Direct Investment), vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FPI –Foreign Portfolio Investment) tăng cao, kinh tế tăng trưởng mạnh là điều kiện để cáccông ty ra đời, đòi hỏi một nhu cầu sử dụng BĐS tăng cao.

Chính trị ổn định, môi trường kinh doanh thuận lợi giúp các nhà đầu tư quốc tếtăng cường đầu tư vào Việt Nam giúp cho cầu về BĐS tăng Sự tăng trưởng kinh tếcao giúp cho người dân tăng thu nhập, mức độ sinh hoạt tăng dẫn đến cầu BĐS tăng

Chính sách quản lý BĐS và BĐS công nghiệp đã được quan tâm đặc biệt ở ViệtNam Trong khoảng thời gian từ năm 2004 - 2016, Việt Nam đã ban hành hệ thống cácvăn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS tương đối đồ sộ,với gần 100 văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như Luật, nghị quyết, thông tư,quyết định

Trong đó, có nhiều Luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinhdoanh BĐS, Luật Xây dựng điều chỉnh phần lớn các hoạt động trong lĩnh vực này.Việc ban hành các văn bản pháp lý này có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là khi làn sóngđầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hoa Kỳ…vào lĩnh vực BĐS từ năm 2007 ngày càng gia tăng

Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanhBĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khucông nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môi trườngcạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường BĐS côngnghiệp

Tiếp đó, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửađổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015 Luật kinhdoanh BĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS Luật cho phép mởrộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vàothị trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS,

mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xâydựng CNXH Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước

còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và pháttriển Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối vớiTTBĐS là rất quan trọng Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyếttâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả.

CHƯƠNG 2

2.1 Giới thiệu vê sàn giao dịch THMland

2.1.1 Giới thiệu chung

- Tên công ty: TNHH Phát triển Đầu tư Hà Nội – Sàn giao dịch bất động sản

- Địa chỉ: tầng 3, tòa nhà C’land, số 81 Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

- Điện thoại: 024.73.00.1080

- Email: info@thmland.vn

- Website: http://thmland.vn

- Vốn điều lệ: 6.000.000.000 (sáu tỷ đồng)

Công ty TNHH phát triển đầu tư Hà Nội – THM Land được thành lập từ năm

2010, và trên cơ sở liên kết của 3 doanh nghiệp uy tín tại Việt Nam bao gồm: Công tyTNHH Tài Tâm – Công ty TNHH phát triển đầu tư Hà Nội – Công ty cổ phần ĐứcQuang Minh đã tạo thành một sàn giao dịch hợp nhất Sàn giao dịch bất động sảnTHM Land mang xứ mệnh hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư, phân phối

và tiếp thị các dự án bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng Tính đến nay sau gần 10năm nỗ lực đầu tư và phát triển, THM Land đã có một chỗ đứng vững chắc trên thịtrường Bất động sản Việt Nam

Với ưu thế mạnh mẽ của nguồn nhân lực trẻ, mô hình quản lý chuyên nghiệpcủa những con người nhiệt huyết trong một tập thể đoàn kết cùng phát triển nhằmmang lại lợi ích cân bằng giữa khách hàng và các chủ đầu tư được gắn kết tối đa.Chúng tôi cam kết không ngừng phát triển hơn, cải thiện từng ngày hệ thống chăm sóckhách hàng chuyên nghiệp nhằm cung cấp cho khách hàng những trải nghiệm và thôngtin chính xác nhất

Mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng, nhà đầu tư; Mang lại ngôi nhà mơ ước

cho người dân Việt Nam với giá cả phù hợp; Mang lại sự sung túc và hạnh phúc cho

toàn bộ nhân viên; Mang lại lợi ích và đóng góp cho cộng đồng xã hội;

Hình 2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty

- Giám đốc hoặc Tổng giám đốc

Giám đốc hoặc Tổng giám đốc công ty là người điều hành hoạt động kinh

doanh hàng ngày của công ty, chịu trách nhiệm trước Hội đồng thành viên về việc thực

hiện các quyền và nhiệm vụ của mình

Giám đốc hoặc Tổng giám đốc có các quyền và nhiệm vụ sau đây:

a) Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng thành viên;

b) Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh hàng ngày của

công ty;

c) Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty;

d) Ban hành quy chế quản lý nội bộ công ty;

đ) Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh quản lý trong công ty, trừ

các chức danh thuộc thẩm quyền của Hội đồng thành viên;

Phòng Marketing

và backup

Phòng Kế toán – tài chính

e) Ký kết hợp đồng nhân danh công ty, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền củaChủ tịch Hội đồng thành viên;

g ) Các quyền và nhiệm vụ khác được quy định tại Điều lệ công ty, hợp đồnglao động mà Giám đốc hoặc Tổng giám đốc ký với công ty theo quyết định của Hộiđồng thành viên

- Phòng HCNS

Đảm bảo số lượng, chất lượng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công tybằng các biện pháp thu hút, duy trì và phát triển nguồn nhân lực;

Thực hiện công tác quản lý hành chính;

Tham mưu và phụ trách công tác thi đua, khen thưởng và kỷ luật;

Quản lý việc sử dụng và bảo vệ các loại tài sản của Công ty, đảm bảo an ninhtrật tự an toàn vệ sinh lao động và phòng chống cháy nổ trong Công ty;

Kiểm tra, giám sát việc thực hiện các Nội quy, Quy chế của Công ty;

Quản lý và theo dõi các trang thiết bị, phương tiện văn phòng;

Hỗ trợ Bộ phận, phòng ban khác trong việc quản lý nhân sự là cầu nối giữaTổng Giám đốc và Người lao động trong Công ty

- Phòng Kinh doanh :

Phòng Kinh doanh là bộ phận tham mưu, giúp việc cho Tổng giám đốc về côngtác bán các sản phẩm & dịch vụ của Công ty (cho vay, bảo lãnh, các hình thức cấp tíndụng khác, huy động vốn trên thị trường 1, dịch vụ tư vấn thanh toán quốc tế, dịch vụ

tư vấn tài chính, đầu tư góp vốn, liên doanh liên kết, chào bán sản phẩm kinh doanhngoại tệ trừ trên thị trường liên ngân hàng); công tác nghiên cứu & phát triển sảnphẩm, phát triển thị trường; công tác xây dựng & phát triển mối quan hệ khách hàng.Chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về các hoạt động đó trong nhiệm vụ, thẩmquyền được giao

Xây dựng các quy trình, quy định nghiệp vụ thuộc lĩnh vực của Phòng; đánh giáhiệu quả các quy trình, quy định này trong thực tế để liên tục cải tiến, giúp nâng caohoạt động của Công ty

- Phòng Maketing

Nghiên cứu tiếp thị và thông tin, tìm hiểu sự thật ngầm hiểu của khách hang Lập hồ sơ thị trường và dự báo doanh thu

Khảo sát hành vi ứng sử của khách hàng tiềm năng

Phân khúc thị trường, xác định mục tiêu, định vị thương hiệu

Phát triển sản phẩm, hoàn thiện sản phẩm với các thuộc tính mà thị trườngmong muốn (thực hiện trước khi sản xuất sản phẩm, xây dựng nhà hàng,….)

- Tài chính, kế toán

Tổ chức, chỉ đạo toàn bộ hoạt động tài chính kế toán của Công ty Mẹ và cácCông ty thành viên theo chế độ, chính sách, pháp luật nhà nước, theo Điều lệ tổ chức

và hoạt động, quy chế tài chính của công ty

Xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm, năm năm và dài hạn theo kế hoạch sảnxuất kinh doanh của công ty, trình Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tổng Công typhê duyệt

Đề xuất các phương án sử dụng linh hoạt toàn bộ số vốn nhà nước giao, các loạivốn khác, các quỹ do Công ty quản lý để phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanhcủa Công ty có hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn

2.1.5 Ngành nghề kinh doanh

- Ngành nghề kinh doanh

Ngành nghề kinh doanh

2 Bán buôn nhiên liệu rắn, lỏng, khí và các sản phẩm liên quan G4661

4 Bán buôn vật liệu, thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng G4663

5 Bán buôn chuyên danh khác chưa được phân vào đâu G4669

9 Hoạt động hỗ trợ dịch vj tài chính cha được phân vào đâu K66190

10 Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu,

chủ sự dụng hoặc đi thuê

L68100

11 Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng

đất

14 Hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh khác còn lại chưa phân vào

đâu

N82990

15 Hoạt động của các công viên vui chơi và công viên theo chủ đề R93210

16 Cho thuê máy móc thiết bị đồ dùng hữu hình khác N7730

Mạng lưới hoạt động: hiện nay Công ty đang có 4 văn phòng tập trung ở các tỉnhphía Bắc như

- Văn phòng Hà Nội: tầng 3 tòa nhà C’land, số 81 Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Nam TừLiêm, Hà Nội

- Văn phòng Đà Nẵng: số 16, đường Lê Thước, Phường Phước Mỹ, Quận Sơn Trà,Thành phố Đà Nẵng

- Văn phòng Quảng Ninh: HA2-6 Little Việt Nam, đường Hoàng Quốc Việt,phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Văn phòng Bắc Ninh: số 65 Đỗ Trọng Vỹ, Ninh Xá, Thành phố Bắc Ninh

2.2 Thực trạng áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland

2.2.1.1

Được hoạt động trên cơ sở xây dựng nét văn hóa doanh nghiệp riêng biệt, môitrường làm việc lý tưởng, THM Land luôn đề cao mục tiêu phát triển doanh nghiệpgắn với sự phát triển xã hội, luôn có những hành động thiết thực chung tay vì mộtcộng đồng bền vững và nhân ái

Hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THM Land có kinh doanh đầu tư các dư

Hình 2.1.Tổng quan về dự án Samsora Premier 105

Từ Samsora Premier 105, cư dân dễ dàng di chuyển vào nội thành Hà Nội khi

dự án kết nối với các tuyến đường huyết mạch: Quang Trung, Nguyễn Trãi, Vạn Phúc,

Tố Hữu, Lê Văn Lương.

Lấy cảm hứng thiết kế từ Nhật Bản Samsora Premier 105 mang đến không giansống chuẩn phong cách của xứ sở hoa anh đào Với cơ cấu và thiết kế thông minh,Samsora Premier 105 được xem là dự án đón đầu những tiện ích trong xu hướng căn

hộ chung cư tại Hà Nội

Samsora Premier 105 được thiết kế với bố cục các căn hộ hợp lý Từ tổng thểđến chi tiết đều được chăm chút tinh tế và khoa học, không gian xanh tích hợp trongtừng căn hộ Dự án kết hợp được 6 tầng thương mại tạo lợi thế và tiện ích cho cư dântrong khu vực như: nhà trẻ, phòng khám, siêu thị, nhà hàng, khu mua sắm, quán càphê, phòng tập gym, văn phòng cho thuê

- Dự án Vinhomes Thăng Long

Vị trí: Đại lộ Thăng Long – Lê Trọng Tấn

Tổng diện tích đất: 242.307,8m2 – Tổng diện tích khu

Mật độ xây dựng: 27,3%

Diện tích hồ điều hòa: 10ha

Vinhomes Thăng Long sở hữu vị trí vàng đắc địa nằm tại ngã tư Lê Trọng Tấngiao cắt với đường đại lộ Thăng Long và trên trục đường chính Đại lộ Thăng Long –

Trần Duy Hưng – Liễu Giai, kết nối linh hoat nhờ hạ tầng đồng bộ và phát triển toàndiện: Tố Hữu, Lê Trọng Tấn, Nguyễn Trãi… Trong tương lai sẽ trở thành khu trungtâm các khu đô thị phái Tây Hà Nội.

Hình 2.2 Vị trí của dự án Vinhomes Thăng Long

Kết nối giao thông thuận tiện, chỉ cách Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia 5km vàchỉ mất 20 phút để tới trung tâm Hà Nội Chỉ mất chưa đến 10 Phút để tiếp cận nhà gaCát Linh Hà Đông đang trong tiến trình xây dựng

Khu phức hợp Vinhomes Thăng Long được xây dựng theo mô hình khu đô thịsinh thái với quy hoạch cảnh quan xanh mát Hồ điều hòa rộng 10ha với chiều dài trảidọc dự án mang đến một vẻ đẹp êm đềm cùng không gian thoáng đãng trong lành, gầngũi với thiên nhiên Mật độ xây dựng thấp cùng với hệ thống cây xanh 4 mùa kiến tạokhông gian xanh mát cho toàn dự án Đây chính là nơi an cư lý tưởng cho mọi gia đìnhViệt

- Dự án Vinhomes Trần Duy Hưng

Tên dự án: Vinhomes Trần Duy Hưng

Tài trợ vốn: Ngân hàng Techcombank

Vị trí : Số 1 Trần Duy Hưng, Trung Hòa, Cầu Giấy

Quy mô dự án : Gồm 6 tòa tháp từ 39 – 45 tầng với gần 2.000 căn hộ

Diện tích dự án: 5ha và 400.000m2 sàn xây dựng

Vinhomes Trần Duy Hưng là sản phẩm hiện thực hóa ý tưởng về một khu đô thịđẳng cấp gồm tổ hợp chung cư hiện đại, đầy đủ tiện ích cao cấp trong hệ thống hạ tầngtiện ích hoàn hảo, đồng bộ nhất Cư dân tại đây đảm bảo được hưởng cuộc sống năngđộng hiện đại, không gian xanh, trong lành giữa lòng thủ đô.

Hình 2.3 Vinhomes Trần Duy Hưng nhìn từ trên cao.

Vinhomes Trần Duy Hưng sở hữu 4 tầm nhìn”đắt” nhất khu vực Tây HàNội với 3 mặt tiền giáp đường lớn và 1 mặt view hồ điều hòa, công viên

Nơi có hệ thống giáo dục các cấp chất lượng với các trường nổi tiếng như:Amsterdam, Lương Thế Vinh, và thuận tiện di chuyển tới trường đại học hàng đầuhiện nay: Học viện Công Nghệ BCVT, Đại học Hà Nội, Kiến trúc, An Ninh, Đại họcKHXH và NV, Đại học Tự nhiên…

Ngoài ra công ty còn kinh doanh các dự án ở các tỉnh Hải Phòng, Đà Nẵng,Quảng Ninh , Bắc Ninh, Các dự án công ty đều ở vị trí địa lý thuận lợi, cư dân đôngđúc và chính vì lý do đó là thế mạnh trong hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty

2.2.1.2

- Dự án Chung cư Green Bay Garden Hạ Long

Green Bay Garden Hạ Long là mô hình căn hộ chung cư kiểu mới được thiết kếtheo tiêu chuẩn quốc tế, mang đậm phong cách hiện đại Dự án được đánh giá là một

kỳ quan kiến trúc mới bên bờ Vịnh Hạ Long

Vị trí: KĐT Hùng Thắng, Thành phố Hạ Long

Chủ đầu tư: Tập đoàn BIM Group và công ty TNHH phát triển đầu tư HàNội – THM Land

Đơn vị thi công: Vinaconex 9

Tổng diện tích: 12 364 m2 Quy mô dự án: 2 tòa tháp cao 30 tầng gồm 1428căn hộ Thời gian bàn giao dự kiến: 2019

+ Vị trí chung cư Green Bay Garden Hạ Long

Hình 2.3 Vị trí Chung cư Green Bay Garden Hạ Long

Green Bay Garden Hạ Long nằm trên tuyến đường huyết mạch Hoàng QuốcViệt đi vào trung tâm TP Hạ Long Thuộc giai đoạn 2 của Green Bay Village, GreenBay Garden Hạ Long được ví như “trái tim của Hạ Long” Hoàng Quốc Việt là tuyếnđường thường xuyên diễn ra các hoạt động văn hóa, văn nghệ, những sự kiện lớn củatỉnh Quảng Ninh như Carnaval Hạ Long…

- Dự án Phoenix Tower Bắc Ninh

Dự án Phoenix Tower là dự án trọng điểm được đầu tư quy mô lớn của Công typhối hợp với công ty Cổ phần Bông Sen Bắc Ninh