Luật đất đai năm 2013 ra đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, thì tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai khi không đạt được sự đồng thuận thường khởi kiện ra cơ quan Tòa án để giải quyết tranh chấp. Đối với thị xã Mỹ Hào tỉnh Hưng Yên cũng vậy, thì thị trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng rất sôi động. Các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều. Trong quá trình học tập và qua thực tiễn ở địa phương, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật. Chính vì vậy học viên quyết định lựa chọn đề tài : Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại thị xã Mỹ Hào tỉnh Hưng Yên.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN HỌ TÊN HÀ NỘI – 2021 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài này, với tình cảm chân thành, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới trường Đại học tạo điều kiện cho tơi có mơi trường học tập tốt suốt thời gian học tập, nghiên cứu trường Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy/Cô … giúp đỡ suốt q trình nghiên cứu trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thành đề tài Đồng thời, tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn tới thầy Khoa …, bạn bè giúp đỡ, tạo điều kiện cho em suốt q trình học tập hồn thành lần Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu cá nhân tơi, khơng chép Tôi xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu riêng ! Hà Nội, ngày .tháng năm 2021 Sinh viên DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG BÀI BLDS LĐĐ CNQSDĐ HĐCNQSDĐ HĐ XXST TAND UBND QDSĐ Bộ luật dân Luật đất đai Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng Xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu .2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lí luận thực tiễn 7 Kết cấu luận văn NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1.Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Các hình thức giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.1.4 Các loại tranh chấp nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2 Lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.2.1 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.2.2 Đặc điểm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29 1.2.4.1 Nhân tố chủ quan 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN 35 2.1 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.2 Pháp luật nội dung có liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.3 Pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.1.3 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.2 Thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Mỹ Hào, Tỉnh Hưng Yên 45 2.2.1 Các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Mỹ Hào, Tỉnh Hưng Yên có tác động đến việc thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Mỹ Hào, Tỉnh Hưng Yên .48 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN 70 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 3.2.5 Tuyên truyền giáo dục pháp luật hợp đồng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác xét xử tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 3.2.3 Tăng cường ban hành án lệ 79 3.2.4 Tăng cường tổng kết thực tiễn .81 KẾT LUẬN 84 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Có thể nói, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trình giải tranh chấp Tịa án, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay vơ hiệu diện tích chuyển nhượng nhỏ diện tích tách tối thiểu mà UBND tỉnh quy định Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp đương cần phải hiểu áp dụng quy định pháp luật giải vụ án Đây vấn đề phức tạp lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà nhận biết rõ áp dụng thực tế Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Với giá trị nên người mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai năm 2013 đời cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kì mới, tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều Các chủ thể quan hệ pháp luật đất đai không đạt đồng thuận thường khởi kiện quan Tòa án để giải tranh chấp Đối với thị xã Mỹ Hào tỉnh Hưng Yên vậy, thị trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động Các tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến cho quan tiến hành tố tụng hàng ngày phải thụ lý khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều Trong trình học tập qua thực tiễn địa phương, học viên nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu, tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tìm hiểu thực tiễn trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tịa án, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Chính học viên định lựa chọn đề tài : Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thị xã Mỹ Hào tỉnh Hưng Yên Tình hình nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, nước ta có nhiều cơng trình nghiên cứu, nhiều viết nhà khoa học, chuyên gia lĩnh vực đất đai đề cập đến vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai khía cạnh lý luận thực tiễn như: 2.1 Các giáo trình, sách tham khảo “Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Công an nhân dân (2016), tác giả Trần Quang Huy chủ biên, phân tích nội dung liên quan đến chuyên ngành luật đất đai: Khái niệm, đối tượng, phương pháp điều chỉnh, nguyên tắc, quan hệ pháp luật, nguồn pháp luật đất đai, chế độ sở hữu tồn dân đất đai, Cuốn sách “Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015”, Nhà xuất Chính trị quốc gia (2018), tác giả Hoàng Thế Liên chủ biên Trong tập III, phần thứ năm, bình luận quy định pháp luật dân chuyển quyền sử dụng đất, Chương XXVIII bình luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cuốn sách "Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử" tác giả Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất Thông tin truyền thông (2017), tổng hợp vấn đề lý luận, pháp luật thực tiễn giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu Cuốn sách "Pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư", tác giả Nguyễn Minh Hằng chủ biên, Nhà xuất Thông tin truyền thông (2015) Cuốn sách đưa tranh tổng quan pháp luật đất đai mối quan hệ việc áp dụng, thực quy định pháp luật đất đai hoạt động nghề luật sư 2.2 Các luận văn, luận án Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2019), “Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013”, Viện Nhà nước Pháp luật; Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Chiến Thắng (2019), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học, Đỗ Thị Vân (2019), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Mở Hà Nội Ngồi cịn có Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Huy Cẩn (2019), “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Trường Đại học quốc gia Hà Nội… Các cơng trình nghiên cứu, viết bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, nói việc nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề cần thiết có ý nghĩa quan trọng, giai đoạn tình hình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động thị trường bất động sản kéo theo vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày tăng số lượng tính chất phức tạp 2.3 Bài viết, tạp chí Bài viết “Thực hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu” tác giả Đỗ Văn Đại, đăng Tạp chí Khoa học pháp lý, số 5/2019 (tr.15 -19), đề cập đến số vướn mắc liên quan đến hậu pháp lý hợp đồng bị tun bố vơ hiệu trường hợp “khơng hồn trả vật” đường lối xét xử tòa án cấp tron số vụ việc cụ thể Bài viết “Hình thức bắt buộc hợp đồng pháp luật dân Việt Nam” tác giả Đỗ Văn Đại, đăng Tạp chí Luật học số 2/2018 (tr.52 – 60), liệt kê 04 (bốn) loại hình thức hợp đồng bắt buộc theo pháp luật Việt Nam hành, bao gồm: Văn bản, công chứng chứng thực, xin phép đăng ký Bài viết đồng thời trường hợp xử lý vi phạm hình thức hợp đồng với hai nội dung: i) Chấp nhận hợp đồng; ii) Thời hiệu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bài viết “Elements of the Law of Contract” MacMillan C.A & R Stone, University of London, London 2014 (tạm dịch: Các thành phần Luật hợp đồng) Ở nhiều quốc gia, hợp đồng đạo luật bản, thành phần Luật hợp đồng bao gồm: Những quy định chung; Đề nghị chấp nhận hợp đồng; Những yêu cầu khác như: Ý định, động mục đích; Nội dung hợp đồng điều khoản; Các yếu tố làm cho hợp đồng vô hiệu thiết lập hợp đồng (sự nhầm lẫn, xuyên tạc hay bóp méo thật, cưỡng ảnh hưởng phi lý) Ngoài ra, viết phân tích yếu tố liên quan đến chủ thể hợp đồng (dựa việc hình thành hợp đồng công hợp đồng tư), thực hợp đồng vi phạm, hiệu lực, sửa đổi hợp đồng, Bài viết “Tương đồng khác biệt pháp luật đất đai Singapore pháp luật đất đai Việt Nam – Gợi mở cho Việt Nam q trình hồn thiện quy định Điều 134 BLTTDS cho bên thời hạn để hoàn thiện quy định thủ tục hình thức hợp đồng Từ thực tiễn lý luận phân tích trên, xuất phát từ vị trí tầm quan trọng chế độ sở hữu đất đai, cần sửa đổi quy định hợp đồng CNQSDĐ phải hồn thiện thủ tục cơng chứng, chứng thực để tránh tình trạng hợp đồng vơ hiệu - Hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý văn công chứng để giao kết hợp đồng CNQSDĐ cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái quy định pháp luật 3.2.5 Tuyên truyền giáo dục pháp luật hợp đồng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tăng cường phối hợp với ngành, cấp có liên quan nhằm tuyên truyền pháp luật giải tốt vụ án khâu thu thập, đánh giá chứng cứ, khâu hoà giải quy định bắt buộc Tố tụng - Xét xử vơ tư, khách quan, pháp luật thấu tình đạt lý, hạn chế thấp án bị huỷ, cải sửa nặng, gương mẫu thực lời dạy Bác Hồ là: “ Phụng cơng, thủ pháp, chí cơng vơ tư” - Đẩy mạnh hoạt động cấp GCNQSDĐ để tiến tới việc giao phần lớn tranh chấp đất đai cho Tòa án nhân dân giải - Đẩy mạnh công tác phổ biến pháp luật cho người dân nắm rõ tranh chấp thường phát sinh giao kết hợp đồng CNQSDĐ Thông qua tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành tuân thủ pháp luật người dân Đồng thời, cần xây dựng quy trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực QSDĐ mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp 76 - Thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử: Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ loại tranh chấp chiếm tỷ lệ cao hoạt động xét xử giám đốc thẩm TANDTC Do tính chất hệ trọng phức tạp tranh chấp này, bên cạnh việc giải theo đơn đề nghị, TANDTC trọng thực tốt cơng tác kiểm tra cơng tác xét xử Tịa án cấp Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Các hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cần thiết phải thực thường xuyên, liên tục, đề cao tính hiệu hướng tới việc đưa Luật Đất đai vào thực tiễn sống, nâng cao nhận thức thay đổi hành vi người dân, cộng đồng việc chấp hành, thực thi pháp luật đất đai theo chun đề cụ thể nhằm góp phần ổn định trị phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đặc biệt khu vực vùng sâu, vùng xa nơng thơn Ngồi ra, nâng cao kỹ phổ biến, tuyên truyền pháp luật cho đội ngũ cán bộ, công chức; tạo ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật đất đai, nâng cao khả áp dụng pháp luật đất đai hoạt động nghề nghiệp, chun mơn Phổ biến sâu rộng sách, pháp luật đất đai đến quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nhằm cung cấp kiến thức nâng cao ý thức tôn trọng, chấp hành pháp luật cho người dân, đặc biệt khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa đồng bào dân tộc thiểu số địa bàn thị xã… 3.2.2 Nâng cao chất lượng công tác xét xử tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai qua thời kỳ nói chung Luật Đất đai năm 2013; 58 Bộ luật Dân năm 2005, Bộ luật dân 2015 có hiệu lực pháp luật ngày 1/1/2017; Bộ luật tố tụng Dân 2015, thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án, cho 77 thấy, pháp luật lĩnh vực nhiều bất cập, thực thi pháp luật nhiều vướng mắc Với mong muốn nhằm nâng cao chất lượng xét xử Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới, mạnh dạn đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án nhân dân nói chung thị xã Mỹ Hào nói riêng sau: Thứ xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhà nước cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai phục vụ cho người dân thực quyền chuyển nhượng đất cung cấp cho Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lưu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Thứ hai là, cơng tác Tịa án, tổ chức bồi dưỡng, tập huấn, nâng cao trình độ chuyên mơn nghiệp vụ đội ngũ cán tịa án nhân dân, đặc biệt đội ngũ thẩm phán Một đòi hỏi thiết Nhà nước cần đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán tư pháp tăng cường kiểm sốt cơng tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật giải loại vụ án nói chung, có vụ việc dân Kịp thời hướng dẫn áp dụng thống pháp luật để tháo gỡ vướng mắc thực tiễn xét xử, giải vụ việc dân nói chung Tăng cường công tác tập huấn văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng tác xét xử án dân Tổ 78 chức đoàn cơng tác để rút kinh nghiệm sai sót mà Toà án địa bàn thị xã Mỹ Hào cịn mắc phải Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác đào tạo đào tạo lại Thẩm phán, cán Toà án cấp để nâng cao khả hoàn thành nhiệm vụ Đồng thời bổ sung kịp thời số cán bộ, Thẩm phán thiếu cho đơn vị toàn ngành, tránh tượng tải cơng việc số Tồ án địa bàn Đề cao trách nhiệm người đứng đầu đơn vị Đối với đơn vị có kết cơng tác chưa cao cần làm rõ nguyên nhân; xác định trách nhiệm cá nhân người đứng đầu đơn vị Tăng cường tinh thần trách nhiệm cán bộ, Thẩm phán công tác Nâng cao kỷ luật công vụ, giám sát Viện kiểm sát hoạt động tố tụng tịa án q trình giải tranh chấp yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng án Bên cạnh đó, Viện kiểm sát thực kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: kiểm sát việc thụ lý, lập hồ sơ, hòa giải, xét xử, án; kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc tham gia tố tụng người tham gia tố tụng người liên quan trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị án, định Tòa án theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo việc giải vụ án kịp thời, pháp luật; tham gia phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; kiểm sát việc tuân theo pháp luật đương dự, quan thi hành án, chấp hành viên, cá nhân tổ chức liên quan đến thi hành án Sự tham gia Viện kiểm sát có ý nghĩa quan trọng, để hoạt động tố tụng tòa đảm bảo tuân thủ pháp luật, nâng cao trách nhiệm tòa án trình giải quyết, cần tăng cường biện pháp giám sát, kiểm tra Viện kiểm sát hoạt động tố tụng tòa án Về tổ chức thực bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán tòa án, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt có ý nghĩa vơ 79 quan trọng việc nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có số biện pháp sau: Một là, Trường cán án tổ chức lớp bồi dưỡng tập huấn, có công việc cụ thể như: Lên kế hoạch chi tiết thực kế hoạch chung lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phê duyệt, mời giảng viên để thống nội dung giảng cụ thể; chuẩn bị tài liệu, điều kiện vật chất khác cho bồi dưỡng, tập huấn; thông báo cho Toà án nhân dân địa phương biết thời gian, địa điểm, đối tượng, nội dung bồi dưỡng, tập huấn để án nhân dân địa phương cử cán tham gia lớp bồi dưỡng tập huấn Hai là, Viện khoa học xét xử tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp đất đai, tổng hợp có đề xuất bồi dưỡng, tập huấn, tổ chức việc nghiên cứu phạm vi quan Toà án nhân dân tối cao với quan có liên quan quy định pháp luật để đề xuất vấn đề cần tập huấn Ba là, Toà Dân sự, Tịa kinh tế Tồ án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loại việc để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ Bốn là, Văn phịng Tồ án nhân dân tối cao chịu trách nhiệm lo kinh phí hỗ trợ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt, thiết thực Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối cao, lãnh đạo Toà án nhân dân tối cao phải có kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm công tác Phải đề kế hoạch chương trình cho năm tiếp theo; để sở đơn vị có liên quan cụ thể hố thành chương trình làm việc 80 Năm là, xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ có chất lượng, thiết thực người tham gia lớp tập huấn khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác Việc bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng điểm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất: Nội dung cần thiết giúp cho Thẩm phán cán án nhân dân qua đợt bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhận thức tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, quy định pháp luật Tố tụng dân nhằm giải vụ việc có hiệu chất lượng cao - Bồi dưỡng, tập huấn kỹ nghề nghiệp việc giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, cụ thể như: Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án; kỹ tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến quyền, quan địa chính, nhà đất nơi xảy tranh chấp; kỹ tiến hành hồ giải Đây cơng việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hồ giải, phải đầu tư nhiều thời gian, công sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ - Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt mục tiêu bước tạo đội ngũ cán án chuyên sâu lĩnh vực đất đai (xu hướng chun mơn hố), đội ngũ chuyên gia có đầy đủ lực phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ giao 81 Thứ ba tăng cường giáo dục ý thức pháp luật cho người dân, trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức đất đai nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Nếu làm tốt cơng tác hạn chế tranh chấp phát sinh trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nội dung phong phú, cụ thể mục hỏi đáp thông tin pháp luật, lịch xét xử tịa, mục trình bày thủ tục tố tụng, điều kiện khởi kiện giúp công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực cách thuận lợi Mơ hình cần mở rộng tòa án cấp địa bàn tỉnh Hưng Yên 3.2.3 Tăng cường ban hành án lệ Về chất pháp lý án lệ, án lệ Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao trở thành án lệ có giá trị tham khảo Thẩm phán việc giải vụ việc cụ thể; án lệ ban hành chưa có nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tơì cao mà thơng qua việc xét xử vụ án cụ thể, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lập luận vấn đề chưa hướng dẫn đưa cách giải vụ án nguồn cung cấp để pháp điển hóa thành văn hướng dẫn nguồn để đề nghị sửa đổi 01 quy phạm pháp luật cụ thể có liên quan, có giá trị tham khảo Thẩm phán giải vụ việc cụ thể Thực tế trình triển khai thực nghị bộc lộ số vướng mắc, bất cập; bất cập chưa có quy trình thơng qua án lệ theo trình tự, thủ tục rút gọn định giám đốc thẩm mà Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thống lựa chọn phát triển thành án lệ, phiên tòa giám đốc thẩm, tái thẩm; đồng thời, quy trình “hủy bỏ, thay án lệ” chưa thực phù hợp; số hướng dẫn nghị chung chung dẫn đến nhiều cách hiểu khác thực tiễn áp dụng; bên cạnh đó, quy trình rà sốt, phát án, định để đề xuất, phát triển thành án lệ 82 rườm rà, phức tạp, chưa hiệu quả; mặt khác, chưa có hướng dẫn cụ thể cách viện dẫn án lệ án, định tịa án dẫn đến việc viện dẫn án lệ khơng thống Viện dẫn án lệ giúp cho án kịp thời giải khó khăn, vướng mắc cơng tác xét xử; khắc phục tình trạng nhiều quy định pháp luật cịn mang tính định tính, chưa rõ, cịn có cách hiểu chưa thống vận dụng khác nhau; tham khảo án lệ giúp thẩm phán rút kinh nghiệm trình giải quyết, xét xử vụ án có tính chất; việc công bố án lệ giúp người dân nắm rõ đường lối xét xử, dự báo kết vụ việc tương tự có liên quan đến quyền lợi ích họ; áp dụng án lệ xét xử chắn có hiệu lớn việc hạn chế đến mức thấp vụ việc xét xử oan, sai; mặt xã hội, việc xây dựng phát triển án lệ phương thức hữu hiệu để bảo đảm công lý, góp phần trì, ổn định trật tự pháp luật đời sống xã hội, nâng cao tính minh bạch hoạt động tịa án Trong cơng tác phát triển án lệ, có số tòa án, đơn vị gửi đề xuất án lệ, cịn phần lớn chưa tham gia vào cơng tác đề xuất án lệ Các Thẩm phán soạn thảo án, định chưa hướng đến việc khái quát tình pháp lý giải pháp pháp lý áp dụng cho vụ việc có tính chất tương tự Vì vậy, bối cảnh tranh chấp, khiếu kiện đến tịa án ngày nhiều, tính chất ngày phức tạp, đa dạng loại hình tranh chấp thực trạng pháp luật nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, số vấn đề chưa có điều luật quy định cụ thể, yêu cầu đặt công tác phát triển án lệ trở nên cấp thiết 3.2.4 Tăng cường tổng kết thực tiễn Cần khẩn trương kiện toàn tổ chức nâng cao trách nhiệm quan tiếp dân từ tỉnh đến xã Tăng cường trách nhiệm, tính chủ động người đứng đầu quan nhà nước việc tiếp công dân giải khiếu nại, 83 tố cáo đất đai để giải kịp thời, dứt điểm, công bố công khai kết giải quyết, không để khiếu kiện vượt cấp, diễn biến phức tạp, khiếu kiện đông người; chịu trách nhiệm việc giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Ngoài tăng cường lãnh đạo, đạo, phối hợp chặt chẽ cấp, ngành giải khiếu nại, tố cáo, khắc phục tình trạng chuyển đơn thư cơng dân lòng vòng chậm giải quyết, né tránh trách nhiệm Thường xuyên kiểm tra, tra, phát hiện, chấn chỉnh yếu kém, vi phạm thực quy định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, giải thủ tục hành đất đai Đề nghị quy định rõ quan, người có thẩm quyền ban hành định hành đất đai phải chịu trách nhiệm tính đắn định ban hành, có trách nhiệm đơn đốc, kiểm tra để xử lý kịp thời vấn đề phát sinh trình thực tranh chấp liên quan đến CNQSDĐ địa bàn Nâng cao giám sát Viện kiểm sát nhân dân hoạt động tố tụng Toà án q trình giải vụ án nói chung vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng góp phần nâng cao chất lượng án, định TAND Kiểm sát việc thụ lý, lập hồ sơ, xét xử vụ án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị án,quyết định Toà án nhân dân theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo việc giải vụ án kịp thời, pháp luật; Tham gia phiên xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Kiểm sát việc tuân theo pháp luật đương sự, quan, tổ chức có liên quan Sự tham gia Viện kiểm sát nhân dân có ý nghĩa quan trọng để hoạt động tố tụng Toà án nhân dân đảm bảo tuân thủ pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xuyên thực tốt công tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét xử phải tiến hành kịp thời, tháo gỡ nhanh chóng vướng mắc phát sinh, sai sót thực tiễn xét xử Thông qua công tác tổng kết này, 84 kinh nghiệm, học hay phải quán triệt, phổ biến kịp thời để có am hiểu pháp luật thống áp dụng hiệu việc giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tương lai Toà án nhân dân tối cao nên lấy ý kiến án địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp đất đai Tổng kết công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động giám đốc thẩm loại vụ án để sai lầm, vi phạm mà án địa phương thường gặp phải trình xét xử; đồng thời, đưa hướng dẫn, uốn nắn Cơng tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời Giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đồng thời, xu hướng cần thiết tiến tới thực việc nghiên cứu áp dụng án lệ trình giải vụ việc Theo đó, việc áp dụng án lệ phán Toà án nhân dân phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán quyết, đặc biệt tranh chấp phức tạp dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo đó, ngày 6/4/2016, Chánh án TANDTC ban hành định số 220/QĐ-CA định ban hành án lệ Kết luận chương Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia Đất đai có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc đồng thời gắn liền với gia đình, quan, tổ chức, đơn vị kinh tế - xã hội Nhà nước Vì vậy, điều chỉnh pháp luật đất đai Nhà nước tác động đến toàn xã hội Tuy nhiên, thực tế pháp luật đất đai ln có thay đổi, tính ổn định pháp luật đất đai thấp đặc biệt có thời kỳ pháp luật đất đai khơng phù hợp với sống tạo hoạt động ngầm lĩnh vực đất đai Nhà nước khơng kiểm sốt dẫn đến có tranh chấp Tồ án gặp nhiều khó khăn giải Theo quy 85 định BLDS BLTTDS việc xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ loại việc tranh chấp Toà án Để thực tốt nhiệm vụ vấn đề quan trọng pháp luật đất đai phải ngày hồn thiện tính ổn định pháp luật cao Việc xét xử Tồ án có pháp luật khơng phục thuộc lực, trách nhiệm, đạo đức Thẩm phán, Thư ký Vì vậy, song song với việc hồn thiện pháp luật hồn thiện người Bên cạnh đó, luận văn kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thực thi thực tế là: tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thực tốt công tác tổng kết xét xử, tăng cường chế phối hợp, thực công tác giám đốc thẩm, kiểm tra xét xử, đẩy mạnh hoạt động cấp GCNQSDĐ KẾT LUẬN Sau gần 10 năm triển khai thực Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, đạt nhiều kết tích cực, góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quản lý nhà nước đất đai bước tăng cường; sách, pháp luật đất đai ngày hoàn thiện; quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất hình thành phát triển nhanh Kết khẳng định quan điểm đạo, định hướng sách, pháp luật đất đai xác định Nghị Trung ương khoá IX đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước 86 Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, thủ tục hành đất đai Lợi ích Nhà nước người dân có đất bị thu hồi chưa bảo đảm tương xứng; nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu thấp; tham nhũng, tiêu cực lĩnh vực lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" cịn phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thường tranh chấp phức tạp nhóm tranh chấp chủ yếu nhóm tranh chấp đất đai Qua phân tích thực tiễn giải tranh chấp Tồ án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội, nhận thấy thời gian qua đạt kết định, xong rõ ràng tồn hạn chế Nguyên nhân xuất phát hạn chế hệ thống pháp luật cịn nhiều điểm chồng chéo; cơng tác cấp GCNQSDĐ – chứng thư xác minh quyền sở hữu hợp pháp đất tài sản đất yếu kém; ý thức tuân thủ pháp luật người dân chưa cao; tồn phận bất chấp quy định pháp luật vi phạm pháp luật thực hợp đồng CNQSDĐ Dựa phân tích thực tiễn phân tích góc độ lí luận hợp đồng CNQSDĐ, tác giả mạnh dạn kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi pháp luật sở đưa yêu cầu nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Xong phải nhận thức rõ để thực thực thi tốt công tác giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Toà án thực tế cịn khó khăn, vướng mắc hệ thống pháp luật khơng luật đất đai mà cịn liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác tính chất phức tạp, giá trị kinh tế lớn tài sản đối tượng tranh chấp Chính vậy, nội dung cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung hoàn thiện, đặc biệt bối cảnh Luật 87 đất đai 2013 có hiệu lực thời gian chưa đủ dài để tổng kết đánh giá bao quát Bộ luật dân 2015 thức có hiệu lực thi hành DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đ i năm 2003 Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Về hướng dẫn thi hành Luật Đất đ i năm 2013, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2011), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao Động 88 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân 2015, Nxb Hồng Đức Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 11, Nxb Chính trị Quốc gia Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 10 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 11 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 12 Quốc hội (1993), Luật Đất đai Hà Nội 13 Quốc hội (2003), Luật Đất đai Hà Nội 14 Quốc hội (2004), B luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 15 Quốc hội (2005), B luật Dân sự, Hà Nội 16 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 19 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức 20 Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại tòa án địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc 21 Trường Đại học Luật Hà Nội ( 2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng An Nhân Dân 22 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2013), Giáo trình Luật tố tụng dân Việt Nam, Nxb Hồng Đức 89 23 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2015), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Hồng Đức 24 Trường Đại học Luật TP.HCM ( 2016 ), Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức 90 ... pháp luật pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. .. giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thứ hai, phân tích thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng. .. luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng, ưu điểm, hạn chế quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh