Phân tích các hoạt động marketing trong kinh doanh bất động sản hiện nay, đánh giá hiệu quả

Phân tích hoạt động Marketing kinh doanh Bất Động Sản nay, đánh giá hiệu Bài làm: “Marketing trình kế hoạch hoá thực ý niệm, định giá, khuếch trương, phân phối sản phẩm dịch vụ nhằm tạo trao đổi với mục đích thoả mãn mục tiêu cá nhân tổ chức” Như chất marketing là: Phát nhu cầu khách hàng tìm cách thỏa mãn nhu cầu mong muốn họ, đồng thời hướng khách hàng trung tâm hoạt động Ngày nay, thị trường Bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa Những hội phát triển kinh doanh Bất động sản tương lai lớn Cơ hội chia cho người chúng ta, cho quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm Marketing bất động sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, không thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến bất động sản, cụ thể là: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: Nhóm yếu tố tự nhiên: * Vị trí bất động sản: khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản mang lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao bất động sả nnằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí bất động sản quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất * Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m * Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với bất động sản khác vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá bất động sản thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên bất động sản (đối với bất động sản nhà công trình xây dựng khác): bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng * Tình trạng môi trường: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: bất động sản nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm ngược lại Nhóm yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng bất động sản * Nhu cầu loại bất động sản thị trường * Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng ) Các yếu tố chung bên Các yếu tố trị pháp lý Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Các sách thuế Nhà nước bất động sản Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Đó yếu tố kinh tế liên quan * Tình hình cung-cầu bất động sản khu vực * Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực * Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng * Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác * Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; * Số lượng lô, đất trống vùng * Mức giá bình quân loại đất vùng * Tỷ lệ thuế mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tình trạng người sống bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi người làm Marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Kế hoạch marketing kết hợp hài hòa hiểu biết mang tính cục địa phương nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá giá trị tiền thuê hay giá bán bất động sảncủa Yếu tố thời điểm quan trọng việc phát triển bất động sảnvà đặc thù “sản phẩm” bất động sản thời gian chế tạo Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, việc người làm Marketing cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau Họ cần phải có nghiên cứu “khoa học” thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu “khoa học” yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Như nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Qua kinh nghiệm thực tế số phân khúc thị trường khác nhau, tư vấn cung cấp thông tin cho định đầu tư bất động sản tất lĩnh vực thông qua chuỗi công việc: Phân tích thị trường, phân tích vị trí loại hình phát triển, phân tích nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm toán… Với việc phát triển sở hạ tầng nước ta, nhu cầu nhà người dân doanh nghiệp, quan tổ chức cần đất để xây dựng trụ sở, nhà xưởng vv, việc Marketing kinh doanh bất động sản thị trường nóng bỏng hết Con người ngày đông hơn, đất không sinh thêm được, hội để Marketing bất động sản nhiều đường mà lần người làm Marketing bất động sản Chính để làm Marketing cho bất động sản trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm kiến thức chuyên sâu nắm sống đại mà ta nhiều thời gian Việc Nhà nước ta áp khung đơn giá đất khu vực tỉnh thành, địa điểm, việc Nhà nước, thị trường bất động sản sôi động không sôi động, tức người mua cạnh tranh để mua nhà, sử dụng dịch vụ marketing cho bất động sản giải pháp mang lại hiệu cao Lúc thị trường sôi động marketing tốt nâng giá trị nhà bạn bán mắt người mua lên làm cho nhà bán giá cao hơn, lúc thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất động sảnchính khác biệt việc bán nhà mua nhà Marketing cho nhà không làm cho bạn chắn bán nhà việc marketing làm điều vô quan trọng mà chắn bán nhà bạn phải cần tới, có nhiều người liên hệ hỏi thăm nhà mà bạn bán Vì lẽ đơn giản hiểu: "Nếu không chàng trai hỏi thăm, liệu gái có lấy chồng không? Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Về ngắn hạn, vòng tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mức vừa phải Ngoài gói kích cầu Chính phủ kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực tới thị trường Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường bất động sảnViệt Nam Và đặc biệt phát triển mạnh tầng lớp trung lưu Việt Nam khiến cho nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao Các nghiên cứu cho thấy, dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sảndiễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại Trong hầu hết lĩnh vực bất động sản Việt Nam, nhận thấy có thiếu hụt không gian hạng sang, đặc biệt nhu cầu cho trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại có tỉ lệ thuê cao giá thuê thấp Còn hộ cho thuê, yêu cầu quan trọng Cảnh quan xung quanh tiện nghi bên hộ đóng vai trò chủ đạo nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng sinh sống Các nhà Marketing quan tâm tới điều họ người đại diện cho đại phận người tiêu dùng Giá trị thực hộ định không ở khả người tiêu dùng tiếp nhận Có thực tế thị trường bất động sản Việt Nam năm gần giá thường bị đẩy lên cao nhiều so với giá trị thực, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Chính thế, thị trường ngày phát triển, người dân ngày “tỉnh” tượng dần bị triệt tiêu thay vào xu hướng người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm giá trị cao cho đồng tiền họ bỏ Tuy nhiên, đối tượng giao dịch khác có thị hiếu khác Có khách hàng sẵn sàng làm xa để có không gian sinh sống thoải mái thoáng đãng Một số khách hàng khác lại mong sống khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh lại Một phận khách hàng khác lại đặt tiện nghi an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho nơi họ thuê, đó, chủ đầu tư công trình cần tìm hiểu rõ mảng thị trường họ hướng tới Những nhà đầu tư thành công thiết kế, thi công chọn lựa dịch vụ cho công trình để bắt kịp nhu cầu thị trường Điều quan trọng họ cần hiểu đối thủ cạnh tranh cố gắng để xây dựng công trình chất lượng có nhiều dịch vụ hấp dẫn Chính khách hàng người định giá trị thực bất động sản Đối với mảng văn phòng cho thuê, tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Vì vậy, tòa nhà văn phòng có đầy đủ yếu tố nêu có giá hợp lý dễ cho thuê Ngược lại, tòa nhà giá cao thường không khách hàng quan tâm nhiều lắm, túi tiền khách hàng phụ thuộc vào mức độ thu nhập Bên cạnh địa thuận lợi, yếu tố khác công hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy chữa cháy ảnh hưởng lớn tới định khách hàng Chúng ta nhận thấy hầu hết thang máy tòa nhà Việt Nam hoạt động thiếu hiệu khiến người sử dụng phải chờ lâu Việc phân chia khu vực làm việc hệ thống đối lưu không khí có nhiều bất cập Những tòa nhà lâu dài không hấp dẫn công ty muốn thuê văn phòng Và biểu xu hướng đào thải thị trường văn phòng cho thuê Hiện nay, "sốt" giá bất động sản "nóng" lên ngày nhiều khu đô thị đại Đáng lưu ý, giá biệt thự, hộ cao cấp (do bị giới kinh doanh người có nhu cầu riết săn lùng thời gian gần đây) tăng chóng mặt Như Hà Nội Mỹ Đình, Ciputra, The Manor, West Lake, Trung Hòa - Nhân Chính Còn HCM Phú Mỹ Hưng, khu đô thị Nam Sài Gòn, khu đô thị Thủ Thiêm, An Phú - An Khánh Theo dự đoán tương lai gần, bất động sản Việt Nam chưa bảo hoà mà sôi động Giới kinh doanh bất động sản nhận định, có ba nguyên nhân do: - Thứ nhất, việc Việt Nam gia nhập WTO tác động lớn đến phát triển thị trường bất động sản, nhu cầu bất động sản phục vụ cho nhà đầu tư nước vào Việt Nam khả quan Đây yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển thị trường bất động sản Đặc biệt sách Nhà nước tương lai cho phép người nước ngoài, Việt kiều nước mua nhà (và đứng tên chủ sở hữu) - Thứ hai, mối liên hệ nhạy cảm thị trường bất động sảnvà thị trường chứng khoán Hiện số nhà đầu tư chọn cách chuyển hướng đến thị trường nhà đất để bảo toàn vốn - Thứ ba, nguyên nhân không phần quan trọng, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh thuận tiện trước nhiều Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Thuế sử dụng đất, Luật Nhà hoàn thiện bắt đầu có hiệu lực Thị trường bất động sản tương lai Việt Nam nhiều tiềm Theo số khảo sát sơ 1/3 dân số sinh sống Hà Nội Hồ Chí Minh nhà riêng để Đặc biệt với tốc độ di dân đến thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh khiến nhu cầu nhà trở nên trầm trọng Bạn thử hỏi xung quanh xem có người có nhà riêng để cảm nhận thị trường có tiềm hay không? TÀI LIỆU THAM KHẢO - Website sangiaodich BDS.com.vn - Vneconomic.com.vn - ... cường giá bất động sản thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên bất động sản (đối với bất động sản nhà công trình xây dựng khác): bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có... tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá. .. việc xác lập giá trị bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã