Phân tích đặc thù kinh doanh bất động sản và các hoat động marketing trong kinh doanh BDS hiện nay tại VN

Phân tích đặc thù kinh doanh Bất Động sản hoat động Marketing kinh doanh BDS VN I GIỚI THIỆU Bất động sản từ lâu đóng vai trò quan trọng đời sống Theo luật dân Việt Nam, điều 174, luật số 3/2005/QH11 “…bất động sản tài Quản trị Marketing sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác…” (1) (www.vietrees.com) Như bất động sản không tài sản để sở hữu mà loại hàng hoá có giá trị để mua bán trao đổi Ngày sống phát triển, mức sống thu nhập ngày nâng cao nhu cầu (sở hữu, kinh doanh v.v.) hình thức bất động sản ngày đa dạng Đây tiền đề phát triển cho nguồn cung bất động sản ngày trở nên phong phú hết Giờ đây, qua nhiều kênh thông tin (báo chí, truyền thông, web, chương trình khuếch trương bán hàng…), khách hàng có hội tiếp cận với phẩm bất động sản đủ loại từ: hộ, hộ cao cấp, biệt thự quần thể khu đô thị/khu đô thị sinh thái, khu biệt thự cao cấp ven biển v.v Nguồn cung dồi đến từ lực lượng hùng hậu công ty kinh doanh, đầu tư phát triển bất động sản Theo tổng hợp Vietrees (một công ty uy tín chuyên nghiên cứu - tiếp thị bất động sản)(2) tính đến hết quý II/2010 Việt Nam, thống kê sơ có xấp xỉ 200 công ty kinh doanh, đầu tư bất động sản 10 công ty chuyên nghiên cứu tiếp thị sản phẩm bất động sản Những số liệu cho thấy sôi động hết thị trường bất động sản Việt Nam Tuy vậy, tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều bất cập Hiện tuợng đầu tư theo phong trào, “làm giá” bất động sản (đặc biệt đất nền, đất liền kề dự án v.v) phổ biến, mà điển hình đợt sốt đất Hà Nội khu vực vùng biên tháng đầu năm 2010 Đây nguy tạo bong bóng bất động sản gây nguy hại cho kinh tế, làm xói mòn lòng tin nhà đầu tư, tiền đề cho bất ổn xã hội không xử lý triệt để Hiện tượng phát xuất phần từ thiếu hiệu kênh thông tin thống, đặc biệt từ nhà quản lý Bên cạnh đó, số lượng công ty đầu tư – kinh doanh bất động sản sản phẩm Việt Nam tương đối phong phú song hoạt động tiếp thị, quảng bá nói riêng marketing bất động sản nói chung hạn chế chưa trọng mức Theo thăm dò Vietrees tiến hành hình thức tiếp cận sản phẩm bất bất động sản chủ yếu người Việt Nam Quản trị Marketing qua internet (42 % qua web bất động sản; 17% qua web khác) (3) Như thấy nhà đầu tư/khách hàng phải “cọc chủ động tìm trâu” muốn tìm kiếm hội sở hữu hay đầu tư bất động sản Điều cho thấy khoảng trống hoạt động marketing bất động sản - mảng hoạt động đầy tiềm chưa quan tâm khai thác tương xứng II PHÂN TÍCH Bây xem xét vấn đề kỹ giác độ khoa học Marketing A Marketing - Định Nghĩa Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Theo định nghĩa The Chartered Institute of Marketing “marrketing trình quản lý gồm: xác định, dự đoán thoả mãn nhu cầu khách hàng có hiệu (có lợi nhuận? đạt mục tiêu tổ chức đặt ra)” Như thấy khoa học marketing đại lấy khách hàng làm trung tâm Theo cách hiểu khách hàng Việt Nam chưa nhà cung ứng sản phẩm tiếp cận cách mức B Môi Trường Vĩ Mô (PESTLE) với thị trường bất động sản Việt Nam Theo giáo trình cao học Griggs phương pháp PESTLE công cụ phân tích môi trường vĩ mô giác độ tổng thể Phương pháp xem xét khía cạnh vĩ mô như: P (chính trị), E (kinh tế), S (xã hội), T (công nghệ), L (luật pháp) E (môi trường) để giúp doanh nghiệp/ngành trả lời câu hỏi (4): Các nhân tố trị trị có xu hướng ảnh hưỏng đến ngành? Đâu nhân tố kinh tế quan trọng (tình hình kinh tế chung, lạm phát, thất nghiệp v.v)? Các yếu tố xã hội quan trọng (nhân khẩu, lối sống, giáo dục v.v)? Các tiến công nghệ có xu hướng ứng dụng? Quản trị Marketing Thể chế, sách, luật pháp hành/sắp ban hành ảnh hưỏng đến doanh nghiệp/ngành nào? Xã hội quan tâm đến vấn đề môi trường nào? Bây ta xem thị trường bất động sản Việt Nam qua công cụ PESTLE, lĩnh vực cụ thể: • Chính trị: Môi trường trị Việt Nam ổn định tạo sở vững cho phát triển thị trường bất động sản • Kinh tế: Nền kinh tế việt nam kinh tế giới hứng chịu ảnh hưởng định từ suy thoái năm 2007 Tuy nhiên, lãnh đạo động hiệu phủ, Việt Nam sớm vượt qua giai đoạn khó khăn GDP năm 2009 đạt 5.2% Bên cạnh đó, sức tiêu dùng người Việt Nam ngày tăng lên, việc tiếp cận với khoản vay (đầu tư/tiêu dùng bất động sản) ngày trở nên dễ dàng, lạm phát khống chế tốt v.v • Xã hội Mức thu nhập tăng với đời sống ngày lên, xu hướng chuyển dịch (sinh sống, làm việc…) tới thành phố lớn ngày diễn mạnh mẽ Nền kinh tế động, phát triển tạo tầng lớp trung lưu thành đạt, có trình độ, với thu nhập tốt, có kiến thức tiêu dùng, sẵn sàng chi tiêu v.v • Công nghệ Công nghệ ngày trọng Xu hướng áp dụng công nghệ cao dự án bất động sản (từ xây dựng đến quản lý) ngày phổ biến Tương tự, vấn đề quyền ngày quan tâm Quản trị Marketing • Luật pháp Môi truờng luật pháp ngày hoàn thiện Quốc hội thông qua nhiều luật quan trọng như: Luật Đất Đai số 13/2003/QH11, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản số 63/2006/QH11 nhiều văn pháp quy quan trọng khác Chính sách thuế chưa thật hoàn thiện phát huy hiệu định Bên cạnh đó, Chính phủ không ngừng nâng cao hoàn thiện quy định, đặc biệt ngành bất động sản nhằm điều tiết tốt thị trường đầy triển vọng • Môi Trưòng Vấn đề môi trưòng ngày Việt Nam trọng Ngày 29/11/2005 Quốc Hội Việt Nam ban hành Luật Bảo Vệ Môi Trường số 52/2005/QH11 Trong lĩnh vực bất động sản, khu đô thị/đô thi sinh thái/khu phức hợp lập dự án phải thiết kế khu vực xử lý nước thải Như vậy, từ phương pháp phân tích PESTLE thấy, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường đầy triển vọng, hậu thuẫn ổn định kinh tế, xã hội, trị Tuy nhiên với mức sống ngày cao, quan tâm ngày lớn vấn đề môi trường, xu hướng chuyển dịch dân số học tới thành phố lớn doanh nghiệp kinh doanh đầu tư bất động sản cần phải lưu tâm thiết kế sản phẩm phù hợp C Phân Tích SWOT thị trường bất động sản Việt Nam Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT sử dụng phối hợp để xem xét doanh nghiệp/ngành cụ thể phạm vi hẹp Cụ thể, SWOT tập trung xem xét yếu tố bên bao gồm S (điểm mạnh), W (điểm yếu) yếu tố bên O (cơ hội), T (mối đe doạ) doanh nghiệp/ngành Quản trị Marketing Chúng ta hay sử dụng SWOT để xem xét yếu tố bên bên ngành bất động sản Việt Nam • Điểm Mạnh  Rất động, khả thích nghi cao, với đội ngũ cung ứng sản phẩm dịch vụ đa dạng  Có khả cung ứng sản phẩm cao cấp: vị trí đắc địa, quốc gia có nguồn tài sản đất phong phú (bờ biển dài, địa đẹp, nhiều vị trí đầu tư v.v)  • Hiểu biết sâu sắc môi trường luật pháp, đầu tư địa Điểm Yếu  Đội ngũ nhân thiếu chưa chuyên nghiệp  Trình độ quản lý yếu  Đầu tư manh mún, thiếu hệ thống  Chưa quan tâm mức tới hoạt động marketing, tiếp thị sản phẩm tới khách hàng (marketing thiếu chuyên nghiệp) • Cơ Hội  Dân số Việt Nam lớn => thị trường rộng lớn đầy tiềm  Mức sống ngày cao khuynh hướng tiêu dùng ngày đề cao yếu tố chất lượng => nguồn cầu lớn cho doanh nghiệp cung ứng bất động sản  Khả tiếp cận người dân/tổ chức (khách hàng) khoản vay mua/kinh doanh bất động sản ngày trở nên dễ dàng đa dạng, động lực tốt thúc đẩy cầu nâng cao khả toán  Môi trường trị, đầu tư ổn định Quản trị Marketing • Mối đe doạ  Hệ thống văn pháp quy dần hoàn thiện chưa đầy đủ, chồng chéo gây khó khăn chậm trễ trình đầu tư kinh, kinh doanh xử lý vấn đề phát sinh  Xuất ngày nhiều doanh nghiệp kinh doanh ngành => cạnh tranh ngày lớn  Vấn đề môi trường, công nghệ, quyền ngày đựoc quan tâm => làm tăng giá thành sản phẩm => giảm sức cạnh tranh  Kinh tế giới giai đoạn bất ổn => ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam, từ ảnh hưởng tới cầu bất động sản Việt Nam III KẾT LUẬN & GIẢI PHÁP Cơ hội marketing ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Qua hai công cụ phân tích PESTLE SWOT thấy ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn từ kinh tế giới, sách luật pháp (đang dần hoàn thiện), yêu cầu ngày cao sản phẩm từ khách hàng, yêu cầu ngặt nghèo quyền sở hữu trí tuệ NHƯNG rõ ràng thấy thị trưòng bất động sản Việt Nam thị trường đầy tiềm năng, triển vọng hậu thuận chắn ổn định môi trưòng trị, kinh kế, xã hội Bên cạnh, với tổng số dân 85 triệu người (đứng số 12 giới, số liệu 2005 – wikipedia), Việt Nam thị truờng lớn theo nghĩa đen nghĩa bóng Không có vậy, quốc gia có kinh tế động khu vực giới, nhiều năm qua Việt Nam đạt nhiều thành tựu to lớn, mà hết tăng trưởng ổn định kinh tế Mức sống thu nhập người dân không ngừng nâng cao làm thay đổi tư tiêu dùng theo hướng tích cực Để từ quan điểm sở hữu, kinh doanh đầu tư bất động sản thay đổi tiền đề cho phát triển sôi động, đa dạng tới thị trường cung - cầu bất động sản Việt Nam Quản trị Marketing Và NỘI LỰC cho ngành marketing bất động sản phát triển - ngành đầy tiềm chưa quan tâm khai thác mức Trong thời gian tới, marketing đầu tư trọng cách tương xứng, chắn khách hàng, doanh nghiệp xã hội thu nhiều lợi ích tích cực từ sản phẩm bất động sản Việt Nam Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Để trở thành công trước hết doanh nghiệp chuyên nghiệp cần chiến lược kinh doanh chuyên nghiệp bao gồm : xây dựng nhiệm vụ => phân tích yếu tố bên ngoài, bên (SWOT)=> xây dựng mục tiêu => xây dựng chiến lược => Xây dựng chương trình => thực => kiểm soát Trong bước này, doanh nghiệp cần đặc biệt trọng đến việc xác định thị trường mục tiêu, khách hàng mục tiêu để thiết kế cung ứng sản phẩm phù hợp Bên cạnh việc tổ chức bán hàng cần đặc biệt lưu ý Tại thị trường Việt Nam, việc khuyếch trương, giới thiệu sản phẩm (một mắt xích quan trọng chiến lược marketing) nhiều hạn chế Điều nầy thể rõ qua số liệu công bố kênh thông tin bất động sản mà khách hàng tìm kiếm (ở phẩn mở đầu viết) Vì doanh nghiệp cung cần lưu ý đến hoạt động Cuối để thành công, doanh nghiệp cần theo dõi bước tiến kinh tế giới Việt Nam, đặc biệt thay đổi luật pháp ngành để có định kịp thời xác Doanh nghiệp cần tập trung xây dựng thương hiệu uy tín dành phần ngân quỹ xứng đáng cho Marketing – thời suy thoái lời GS John Quelch (Mỹ) chia sẻ thời báo the Financial Times gần “…khi đối thủ cạnh tranh cắt giảm quảng cáo, thương hiệu tăng cường tiếp thị Quản trị Marketing thời kỳ suy thoái cải thiện thị phần, tái đầu tư với mức giá thấp nhiều so với thời kinh tế thịnh vượng…”(5) Quản trị Marketing Tài liệu tham khảo: Khái niệm bất động sản xem (www.vietrees.com) Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr -13, quý II/2010 xem (www.vietrees.com) Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 43, quý II/2010 xem (www.vietrees.com) Định nghĩa PESTLE xem (www.marketingminefield.co.uk/marketing-plan/pestle-analysis.html) 2009, “Đừng cắt hết chi phí marketing” xem (www.vietrees.com/index.php?navi=law_info&cat_id=190&article_id=8596) Quản trị Marketing ... ty kinh doanh, đầu tư bất động sản 10 công ty chuyên nghiên cứu tiếp thị sản phẩm bất động sản Những số liệu cho thấy sôi động hết thị trường bất động sản Việt Nam Tuy vậy, tín hiệu hiệu tích. .. ích tích cực từ sản phẩm bất động sản Việt Nam Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam Để trở thành công trước hết doanh nghiệp chuyên nghiệp cần chiến lược kinh doanh. .. ảnh hưởng tới kinh tế Việt Nam, từ ảnh hưởng tới cầu bất động sản Việt Nam III KẾT LUẬN & GIẢI PHÁP Cơ hội marketing ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Qua hai công cụ phân tích PESTLE SWOT