Phân tích đánh giá hoạt động kinh doanh bất động sản cơ hội cho marketing trong kinh doanh BDS hiện nay

Phân tích đánh giá hoạt động kinh doanh Bất Động Sản Cơ hội cho Marketing Kinh doanh BDS I Tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Thị trường bất động sản giới Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Theo khảo sát thực Tập đoàn Cty chuyên ngành MacroMarkets, dựa vào ý kiến nhà kinh tế học, chuyên gia phân tích BĐS, nhà đầu tư chiến lược thị trường giá BĐS Mỹ hồi phục vào năm tới tăng 12,4% từ năm 2010 cuối năm 2014 Kết khảo sát cho thấy giá nhà toàn quốc dự kiến tăng 4,9% vòng 12 tháng kể từ cuối tháng 3/2010 Tuy nhiên, Cục điều tra dân số Mỹ lại cho rằng, trước mắt nhu cầu tìm thuê - mua nhà cho hộ gia đình nhỏ lẻ tăng mạnh Nhưng nhu cầu tất yếu bị hạn chế tỷ lệ thất nghiệp cao, tín dụng thắt chặt phần đông người Mỹ chưa thể bán nhà số tiền họ nợ ngân hàng cao giá trị thị trường nhà Trong đó, chuyên gia lĩnh vực Ngân hàng Trung Quốc lại có nhận định Khủng hoảng địa ốc Trung Quốc nghiêm trọng khủng hoảng Mỹ Do vấn đề thị trường địa ốc Trung Quốc hơn, nghiêm trọng thị trường BĐS Mỹ Anh Quốc trước khủng hoảng tài xảy Hiện “đơn vỡ bong bóng” mà “một vấn đề xã hội” Giá địa ốc leo thang nguy bất trắc trị “tiềm tàng”, đặc biệt thành phần trẻ, thấy ước mơ tạo nhà riêng bị bít lối Đây tín hiệu cho thấy quyền Trung Quốc chuẩn bị ban hành biện pháp tăng thuế bất động sản để ngăn chặn giá leo thang nạn đầu 1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam Từ năm 1986 kinh tế nước ta chuyển từ kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường theo hướng xã hội có điều chỉnh Nhà nước, kinh tế nhiều thành phần hình thành rõ nét Do đó, năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Từ đầu thập kỷ 2000, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam phức tạp Nếu năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ cuối năm 2003 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng giao dịch thị trường “đóng băng” Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào VN, thị trường BĐS bắt đầu nóng lên Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng nguồn tiền chuyển sang số kênh đầu tư khác sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Tuy nhiên đến quý II/2010, dự án bất động sản đưa nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm thăng long Hà Nội, với yếu tố vĩ mô sách nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động Theo nhận định nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc so với thị trường bất động sản khu vực giới, khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước đã, rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn Thủ đô Hà Nội (HN) thành phố Hồ Chí Minh (tp HCM) nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Vì vâỵ thị trường BĐS HN HCM phát triển mạnh a Thị trường BĐS Tp.HCM Thị trường BĐS Tp.HCM, đặc biệt phân khúc hộ cao cấp, gặp nhiều khó khăn hai năm qua sức mua Trước tình hình đó, số chủ đầu tư Tp.HCM lặn lội Bắc để chào bán dự án Dù chưa nhiều, số dự báo tăng lên Một đặc điểm chung hành quân Bắc số doanh nghiệp BĐS Tp.HCM hầu hết nhằm chào bán dự án thuộc phân khúc cao cấp.Theo nghiên cứu VietRees, thực tế chủ yếu xuất phát từ đặc điểm khách hàng đến từ khu vực phía Bắc Dòng tiền nhàn rỗi khu vực phía Bắc, đặc biệt Hà Nội, lớn việc đầu tư vào loại hình BĐS cao cấp người Hà Nội không mục đích lợi nhuận, mà phong cách sống họ Mặt khác,nếu chưa bán phù hợp với nhu cầu sử dụng họ Tuy bước vào thị trường miền Bắc, số doanh nghiệp cho biết đạt kết khả quan.Qua nghiên cứu, công ty kinh doanh BĐS nhận thấy nhu cầu sở hữu nơi đẳng cấp, tiện nghi nhiều khách hàng phía Bắc vào Nam công tác nhu cầu đầu tư BĐS cao cấp Tp.HCM lớn Việc giới thiệu sản phẩm Hà Nội phần chiến lược thu hút khách hàng từ khu vực phía Bắc công ty BĐS Tuy nhiên, việc thâm nhập thị trường Hà Nội kế hoạch ngắn hạn để giải khó khăn Tp.HCM Các nhà tư vấn nhận xét, khách hàng miền Bắc kỹ tính hơn, chi tiết đoán so với khách hàng miền Nam Điều dễ hiểu mua sản phẩm xa đến 2.000 km, có hội đến tham quan nhà mẫu, tìm hiểu dự án nhu cầu tư vấn cung cấp thông tin cao b Thị trường BĐS Hà Nội Từ đầu năm 2010 đến nay, giá đất tăng liên tục hầu hết dự án phát triển khu đô thị mới, khu nhà ởtại tất khu vực Tp.Hà Nội Trong đó, tăng mạnh giá BĐS khu vực phía tây thành phố,các dự án Q.Hà Đông có giá chuyển nhượng tháng tăng trung bình 40% so với tháng 12/2009.Riêng hộ chung cư giá ổn định mức cao, lượng giao dịch tháng đầu năm mức trungbình, mức thấp Tại khu vực phía bắc đông, đất giá thị trường tự tăng khoảng 30% so với tháng 12/2009 Theo đánh giá chuyên gia, lượng giao dịch giá chuyển nhượng chào bán thị trường tự (gồm loại đất thổ cư, đất lâu năm có sổ đỏ nhiều địa bàn, có địa điểm xem xét quy hoạch Thủ đô) tăng mạnh quý đầu quý 2/2010 Tuy nhiên, chủ yếu việc mua bán lại người đầu với Bên cạnh đó, xuất tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, khu vực Thạch Thất,Ba Vì Ngoài ra, việc lấy ý kiến nhân dân rộng rãi quy hoạch chung Thủ đô xem nguyên nhân khiến thị trường BĐS khu vực xa trung tâm thêm sôi động II Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh BĐS Việt Nam 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động marketing BĐS a Thị trường bất động sản - Yếu tố tự nhiên BĐS: nhân tố ảnh hưởng đến khả sinh lời BĐS từ ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư, kinh doanh thị trường BĐS nên định đến hoạt động marketing BĐS * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) * Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác) * Tình trạng môi trường xung quanh: môi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Hay chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân xung quanh BĐS có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… * Những tiện nghi gắn liền với BĐS như: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc - Giá BĐS: ảnh hưởng đến lượng cầu BĐS thị trường, giá phù hợp với nhu cầu nhà đầu tư thị trường BĐS phát triển tạo hội cho hoạt động marketing BĐS phát triển - Lợi ích mà bất động sản mang lại: * Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS * Tính hữu dụng BĐS * Nhu cầu loại BĐS thị trường - Tình hình cung cầu BĐS thị trường b Môi trường trị pháp lý: thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam • Chính sách cho phép người hộ thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất… • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS • Các sách thuế Nhà nước BĐS c Môi trường kinh tế vĩ mô: * Tình hình kinh tế nói chung: mức tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân đầu người hàng năm, tỷ lệ lạm phát… * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng d Các yếu tố xã hội: * Mật độ dân số: mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ * Phong tục tập quán, thuyết phong thuỷ 2.2 Phân tích đánh giá hội marketing thị trường BĐS Việt Nam dựa vào mô hình Swot a Mô hình Swot marketing BĐS Việt Nam Điểm mạnh (yếu tố bên trong) Điểm yếu (yếu tố bên trong) - Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu - Chưa thật trọng đến hoạt động phân khúc thị trường người mua marketing cho lĩnh vực - Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị - Thông tin thị trường chưa minh bạch, bất động sản, tự tìm đến khách hàng qua doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách nhiều kênh khác như: Internet, truyền tiếp cận hết nhu cầu người mua hình, báo chí, cộng tác viên… Cơ hội (yếu tố bên ngoài) Thách thức (yếu tố bên ngoài) - Sự ổn định trị xã hội VN - Quy định thuế thu nhập chuyển tiếp tục tảng cho phát triển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư VN chờ đợi hướng dẫn để chọn cách tính nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh có lợi mẽ, VN đánh giá thị trường tiềm - Quy định giá đất đền bù: Nghị khu vực châu á, nguồn định số 69/2009/NĐ-CP vốn FDI tập trung ngày lớn - Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó - Chính sách phát triển sở hạ tầng khăn cho công ty bất động sản: quy hoạch đô thị + Tỷ suất lợi nhuận giảm; - Pháp lụât thủ tục sách Bất + Giá thành tăng cao động sản ngày cải cách theo - Cung vượt cầu nhiều mảng sản hướng theo sát với yêu cầu thực tiễn phẩm: tình trạng thừa nguồn cung thành phố lớn thiếu thành phố nhỏ b Phân tích đánh giá mô hình Swot Marketing BĐS mang đặc trưng riêng hàng hóa bất động sản, loại hàng hóa đặc biệt, hàng hóa gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Giá loại hàng hóa phụ thuộc vào vị trí sản phẩm giai đoạn, thời kỳ kinh tế, phụ thuộc vào thỏa thuận giá người mua người bán Vì vậy, mục tiêu hoạt động marketing BĐS Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường sản phẩm khách hàng mục tiêu Marketing bất động sản dần thể vai trò nòng cốt hết Tuy nhiên doanh nghiệp nhận thấy khai thác triệt để lợi ích marketing bất động sản Hay xác chưa thật cần thiết khứ nhà đầu tư không dồi nguồn vốn để thực hoàn chỉnh chiến lược nghiên cứu marketing Qua phân tích mô hình SWOT đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam ta thấy điểm mạnh, điểm yếu marketing bất động sản Việt Nam hội, thách thức thị trường mang lại cho hoạt động marketing  Điểm mạnh: - Trong nghiên cứu marketing trước có nhận diện khách hàng mục tiêu định vị sản phẩm nhà ở, thường phân nhóm khách hàng mục tiêu theo tiêu chí tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, gia đình, nghề nghiệp, thu nhập đồng thời nghiên cứu yếu tố quan tâm việc định chọn mua nhà phân nhóm Cụ thể, yếu tố mà người mua quan tâm đề xuất nghiên cứu gồm ba nhóm tiêu chí vị trí nơi ở, chất lượng mức giá nhà Có thể khẳng định nghiên cứu làm rõ mong muốn “sống đâu”, chưa đề cập đến vấn đề “sống với ai”, mà vai trò mối quan hệ láng giềng việc định vị trí cư trú quan trọng Hiện nay, nhà hoạt động marketing BĐS Việt Nam am hiểu phong tục tập quán người Việt Nam Người Việt Nam vốn quan tâm tới mối quan hệ hàng xóm láng giềng, sức khoẻ, giáo dục… người sống xung quanh Hơn nữa, người Việt Nam mua nhà cửa, đất cát quan tâm tới vấn đề phong thuỷ khu đất mua Nắm đặc điểm người hoạt động lĩnh vực marketing BĐS hiểu khách hàng lợi cho hoạt động marketing BĐS phát triển - Bên cạnh đó, marketing BĐS nắm rõ nhu cầu, thu nhập người mua nhiều loại BĐS đời phù hợp với nhu cầu đối tượng người mua - Hiện nhiều hoạt động marketing bắt đầu triển khai cách hoàn thiện, Các chủ đầu tư tìm kiếm khách hàng nhiều kênh truyền hình, báo chí, internet…  Điểm yếu: - Hoạt động marketing lĩnh vực bất động sản quan tâm chưa quan tâm mức Khi hoạch định sách vĩ mô phát triển nhà thành phố nhà quản lý thường dựa số liệu dự báo tổng nhu cầu nhà thị trường địa phương giai đoạn xác định Các kết dự báo đưa vào tham số tốc độ gia tăng dân số, sóng di cư, thị trường lao động định mức sàn sử dụng trung bình/người,… Chúng có giá trị định, số liệu tổng hợp, mà chưa xác định phân nhóm xã hội theo đặc tính khác nhu cầu nhà đặc biệt phân bố nhóm xã hội không gian đô thị Hay quy hoạch đô thị nhà quy hoạch tập trung ý vào ba chiều không gian thực, mà chưa có quan tâm cần thiết đến chiều thứ tư văn hóa - xã hội không gian đô thị Vì vậy, công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị, nâng cấp khu cũ không phát huy hiệu quả, mà gây ảnh hưởng xáo trộn đến đời sống kinh tế xã hội người dân làm nét văn hóa đặc thù khu dân cư đô thị - Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam chưa công khai, minh bạch chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro giao dịch, đặc biệt nhà dự án Doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận hết nhu cầu người mua Vì vậy, phần lớn dự án tập trung vào phân khúc thị trường thu nhập cao, vào thành phần khách hàng động xã hội, vào khu “đất vàng” trung tâm thành phố hay khu đô thị Các doanh nghiệp quan tâm đến phát triển, nâng cấp nhà cho phân khúc thu nhập trung bình thấp thấp khu đô thị cũ, khu xập xệ thành phố phức tạp thành phần xã hội dân cư phân nhóm không chắn tỷ suất lợi nhuận đầu tư, nhu cầu nhà phân khúc thị trường lớn  Cơ hội: - Sự ổn định trị xã hội Việt Nam tiếp tục tảng cho phát triển thị trường bất động sản hoạt động marketing bất động sản - Pháp lụât thủ tục sách Bất động sản ngày cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu thực tiễn • Chính phủ vừa ban hành nghị định số 48 hợp đồng hoạt động xây dựng Đây lần vấn đề hợp đồng xây dựng quy định riêng nghị định, tạo thuận lợi cho việc xử lý phát sinh trình xây dựng, đặc biệt biến động giá vật tư xây dựng, dẫn đến phải điều chỉnh đơn giá công trình xây dựng • Theo dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà tái định cư địa bàn Tp.HCM vừa Sở Xây dựng trình UBND Thành phố, người dân mua nhà tái định cư trả góp thời hạn tối đa 15 năm Trường hợp trả tiền mua nhà lần giảm 10% giá bán Hộ mua nhà trả góp khả góp tiếp xem xét chuyển sang thuê nhà, giá thuê tính theo phương thức khấu hao vòng 30 năm - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư Việt Nam nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ, Việt Nam đánh giá thị trường tiềm khu vực châu Á, nguồn vốn FDI tập trung ngày lớn Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản 500 triệu USD, đó, vốn thực lên đến 650 triệu USD Đây số triển vọng bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân vượt mức đăng ký - Nhiều sách phát triển sở hạ tầng quy hoạch đô thị đời  Thách thức: - Quy định thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ đợi hướng dẫn để chọn cách tính có lợi - Quy định giá đất đền bù: Nghị định số 69/2009/NĐ-CP - Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn cho công ty bất động sản: + Tỷ suất lợi nhuận giảm; + Giá thành tăng cao - Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm: tình trạng thừa nguồn cung thành phố lớn thiếu thành phố nhỏ III Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công Việt Nam 10 Đặc điểm nhà kinh doanh BĐS thành công Bất động sản tài sản có giá trị lớn nên việc định mua tài sản phụ thuộc vào khả tư vấn, thuyết phục nhà kinh doanh bất động sản tạo niềm tin khách hàng Vì nhà kinh doanh BĐS thành công cần có đặc điểm sau: - Nhà kinh doanh bất động sản trước hết phải người đoán, dám nghĩ, dám làm lượng vốn bỏ cho việc đầu tư bất động sản lớn, người đoán chủ đầu tư bỏ lỡ hội - Bên cạnh đó, nhà kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguồn tài ổn định để trình kinh doanh bất động sản đảm bảo - Ngoài ra, nhà kinh doanh BĐS thấu hiểu khách hàng mình, có chiến lược tiếp thị, marketing cách nghiên cứu biết nhu cầu khách hàng: • Phân nhóm khách hàng có nhu cầu theo đặc thù văn hóa – xã hội Phân nhóm xác định theo tiêu chí: Nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo dân cư; Nghề nghiệp, thu nhập dân cư • Phân khúc thị trường nhà theo khoảng cách vị thế, theo yếu tố văn hóa – xã hội • Xây dựng theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động chăm sóc khách hàng thường xuyên • Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng yêu cầu thắc mắc quan tâm thật cụ thể khách hàng (chỉ thực tốt đơn vị kinh doanh xác định rõ ràng thấu hiểu khách hàng cách sâu sắc) • Theo dõi dự án cạnh tranh khác tình hình biến động thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết, tất sự, động thái cần phải quán tạo nên khác biệt độc đáo cách nhìn nhận khách hàng mục tiêu 11 • Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị hình ảnh cuả suy nghĩ khách hàng điều cần thiết ưu tiên trọng đầu tư Hãy hành động để tạo khác biệt rõ ràng khẳng định vị cuả đơn vị Như tối ưu hóa website - Am hiểu nắm rõ đặc điểm đặc tính thị trường bất động sản, nhạy cảm nắm bắt thị trường cách nhanh chóng để tận dụng hội • Thị trường BĐS Hà Nội: + Năm 2008 Việc Chính phủ định mở rộng địa giới hành Hà nội lên gấp lần kéo theo nhu cầu lớn xây dựng nâng cấp sở hạ tầng Tuy nhiên "Lợi ích lâu dài việc mở rộng quy hoạch tổng thể thống cho Hà Nội vùng lân cận Ngoài ra, nhiều công ty bắt đầu hoạt động khu vực mở rộng, thành phố có nhiều nguồn thu để tiếp tục nâng cấp sở hạ tầng Sự hợp số tỉnh vào Hà Nội có lợi cho thành phố khu vực mở rộng", ý kiến Phó Giám Đốc Công ty dịch vụ bất động sản CBRE Renato Shordon CBRE cho biết: "Hiện có nhiều nhà đầu tư nước quan tâm muốn tìm kiếm hội đầu tư dự án bất động sản lớn vào Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Môi trường đầu tư thuận lợi không ngừng cải thiện, triển vọng phát triển sáng sủa, nhu cầu văn phòng, hộ lớn ngày nhiều nhà đầu tư nước đầu tư vào Hà Nội, dân số đông, trình đô thị hóa nhanh với kinh tế phát triển động đưa Hà Nội, Việt Nam trở thành thị trường tiềm thu hút nhiều quan tâm nhà đầu tư khu vực giới tương lai", ông Renato Shordon khẳng định + Nhiều khu biệt thự, đô thị Hà Nội bị bỏ hoang Chủ đầu tư khẳng định nhà bán hết thực tế nhiều khu tỉ lệ người chưa đến 10% Theo đánh giá giới kinh doanh nhà đất, tình trạng biệt thự, khu đô thị bỏ hoang, chưa lấp đầy hệ tình trạng đầu nhà đất Vào thời điểm năm 2000 2001, thị trường nhà đất lên sốt nên nhiều chủ đầu tư đổ tiền đầu tư dự án xây dựng biệt thự, nhà vườn với mục đích kiếm lời Những chủ đầu tư thắng số lượng nhà bán đạt tỉ lệ cao Nhưng đầu cơ, nhiều người mua xong để đó, đẩy 12 giá nhà đất lên cao, có cung cầu nên dẫn tới tình trạng trở thành khu nhà hoang + Do tâm lý người miền bắc “ăn mặc bền” nên người miền bắc vay tiền ngân hàng đầu tư bất động sản miền nam Vì thế, năm 2010, người dân Hà Nội không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” khu vệ tinh lân cận Hơn nữa, số phân khúc dự án cao cấp giảm giá, dự án trung cấp quan tâm • Thị trường BĐS Hồ Chí Minh: + Theo báo cáo sở Xây dựng Tp.HCM, quỹ nhà thành phố thiếu trầm trọng, hàng ngàn hộ dân phải sống điều kiện chỗ không đảm bảo tiêu chuẩn, tỷ lệ hộ gia đình trẻ chưa có nhà chiếm phần lớn Thế nhưng, dự án nhà xã hội, nhà giá thấp đăng ký lại triển khai chậm, hầu hết dự án gặp khó quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục… Trong nhu cầu thuê nhà dài hạn (giá khoảng từ - triệu/tháng) người có thu nhập trung bình lớn nhà đầu tư bỏ trống thị trường Các dạng hộ, phòng, nhà cho thuê thị trường người dân tích luỹ, đầu tư vào nhà nhu cầu sử dụng cho thuê lại để kiếm lời Trong đó, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lại chưa thực quan tâm đến phân khúc hộ cho thuê giá trung bình mà tập trung phát triển dự án nhà thương mại + Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin thị trường minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản TP HCM cao nhiều so với Hà Nội - Ngoài việc am hiểu thị trường bất động sản, nhà kinh doanh bất động sản người am hiểu tình hình kinh tế đất nước giới, tình hình đầu tư nước vào nước - Họ người nắm rõ pháp luật, không bất động sản mà kiến thức pháp luật khác - Có mối quan hệ rộng rãi đặc biệt với công ty môi giới địa ốc, chuyên gia kiến trúc, xây dựng, marketing… 13 IV Kết luận Khi thị trường bất động sản không sôi động, tức người mua cạnh tranh để mua nhà, sử dụng dịch vụ marketing cho bất động sản giải pháp mang lại hiệu cao Lúc thị trường sôi động marketing tốt nâng giá trị nhà bạn bán mắt người mua lên làm cho nhà bán giá cao hơn, lúc thị trường “đóng băng” marketing tốt cho bất động sản khác biệt việc bán nhà mua nhà Vì vậy, Marketing lĩnh vực bất động sản ngày trọng nhiều hơn, mà thị trường bất động sản dần hòa nhập với thị trường giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao khả vốn lớn Danh mục tài liệu tham khảo: - Giáo trình quản trị Marketing Đại học Griggs - Bản Tin Tuần VietRees - Bất Động Sản Việt Nam - Số 136, 137 - Những ý kiến: Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Savills Việt Nam; Ông Đặng Hùng Võ, Cố vấn cấp cao Bộ Tài nguyên- Môi trường; Ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ (thuộc CEN Group); Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam; Ông Trần Vũ Anh, Phó giám đốc điều hành, phụ trách quản lý đầu tư Tập đoàn VinaCapital theo Vietnamnet - Website: http://www.neolandonline.com.vn 14 ... khu vực xa trung tâm thêm sôi động II Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh BĐS Việt Nam 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động marketing BĐS a Thị trường bất động sản - Yếu tố tự nhiên BĐS:... marketing Qua phân tích mô hình SWOT đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam ta thấy điểm mạnh, điểm yếu marketing bất động sản Việt Nam hội, thách thức thị trường mang lại cho hoạt. .. Nhà kinh doanh bất động sản trước hết phải người đoán, dám nghĩ, dám làm lượng vốn bỏ cho việc đầu tư bất động sản lớn, người đoán chủ đầu tư bỏ lỡ hội - Bên cạnh đó, nhà kinh doanh bất động