Phân tích và đánh giá thị trường kinh doanh bất động sản ở VN hiện nay

Phõn tớch v ỏnh giỏ th trng kinh doanh Bt ng Sn VN hin NHN NH CHUNG V TH TRNG BT NG SN VIT NAM HIN NAY Th trng bt ng sn dự ó cú nhng bc phỏt trin nht nh, song nhỡn chung cũn s khai v thiu n nh Gim giỏ, gim giao dch Do tỡnh hỡnh lm phỏt chung ca nn kinh t v s tỏc ng t cỏc gii phỏp trờn ca Chớnh ph, thi gian qua, t u nm 2008 n nay, th trng bt ng sn mt s thnh ph ln nh Tp.HCM, thnh ph H Ni v cỏc vựng lõn cn cú chiu hng gim v giỏ v s lng giao dch Theo thng kờ cha y , giỏ ca cỏc cn h chung c cao cp gim ỏng k (khong 20 - 30%), giỏ t nn nh riờng l, nh bit th gim khong 30% Tuy nhiờn, i vi cỏc nh cú giỏ tr di t ng, cỏc cn h chung c cú din tớch nh cú nhiu giao dch Ngoi ra, nhu cu v phũng cho thuờ cỏc thnh ph rt ln; giỏ cho thuờ phũng mc khỏ cao Bt n vỡ thiu tớnh chuyờn nghip Theo B Ti chớnh, hng hoỏ bt ng sn cú mi liờn h rt mt thit vi th trng vn, th trng ti chớnh v cỏc th trng khỏc nn kinh t Chớnh vỡ th, thi gian qua, vic Ngõn hng Nh nc thc hin chớnh sỏch tht cht tớn dng cho vay i vi bt ng sn ó buc nhiu nh u c x hng thu hi vn, dn ti cung tng t bin vt quỏ cu, lm cho giỏ bt ng sn gim xung Ngoi ra, thi gian qua, cỏc nh u t ch yu u t vo loi nh cao cp, din tớch rng ch phự hp vi i tng cú thu nhp cao, nhng nhu cu v kh nng ca phõn khỳc th trng ny ch chim khong 5% th trng nh , dn n bt hp lý v c cu hng hoỏ bt ng sn Trong ú, nhu cu v nh cú quy mụ va v giỏ c phự hp vi a s ngi dõn (cú thu nhp trung bỡnh v thp) quỏ thiu, vỡ cha nhiu nh u t chỳ trng u t vo phõn khỳc ny Bn cnh ú, vic trin khai nh xó hi cho thuờ v cho thuờ mua theo quy nh ca Lut Nh li din quỏ chm, k c cỏc a phng trng im S thiu ht nh giỏ r cho thuờ cng lm mt cõn i thờm cỏn cõn cung cu trờn th trng bt ng sn Tuy nhiờn, theo ỏnh giỏ ca B Ti chớnh thỡ nguyờn nhõn cn bn khin th trng phỏt trin thiu n nh l th trng bt ng sn cũn thiu tớnh chuyờn nghip, k c t h thng chớnh sỏch n cỏc ch th tham gia th trng Tỡnh trng giao dch ngm, u c nh t, kớch cu o nõng giỏ bt ng sn din khỏ ph bin lm cho thụng tin v th trng bt ng sn khụng phn ỏnh ỳng thc t, t ú lm tng ri ro kinh doanh bt ng sn Bờn cnh ú, cỏc liờn quan n chớnh sỏch thu, tht cht tớn dng,c s h tng, tớnh minh bch ca quy hoch, mua bỏn giao dch cng ó trc tip hoc giỏn tip to nờn nhng ro cn nht nh cho s phỏt trin ca th trng ny Cn t phỏ chớnh sỏch thỳc y th trng bt ng sn phỏt trin, trc ht cn thit phi hon thin h thng phỏp lut i vi th trng bt ng sn, ú cú chớnh sỏch ti chớnh Bờn cnh ú, cỏc c quan chc nng phi cú nhng gii phỏp lm hn ch s u c bt ng sn gõy bin ng giỏ o, to s lng lon th trũng bt ng sn, d bo m th trng phỏt trin lnh mnh v n nh ng thi cn phi ban hnh nhng chớnh sỏch u ói cho c nh u t v ngoi nc, khuyn khớch cỏc t chc nõng cao hiu qu s dng t u t xõy dng bt ng sn, xõy dng nh , cụng trỡnh phc v phỏt trin kinh t, xó hi c bit, nh nc cn phi cú chớnh sỏch lm th no hn ch vic u t to lp bt ng sn i vi mt s chng loi (nh nh bit th, nh chung c cao cp ), ng thi khuyn khớch u t phc v dõn sinh xó hi v nh cho ngi thu nhp thp Theo B Ti chớnh, nu thi gian ti, Chớnh ph ch o quyt lit thc hin cỏc gii phỏp liờn quan n cỏc chớnh sỏch v t ai, u t, xõy dng, tớn dng, nh cng nh tng cng cỏc ch ti v cụng khai, minh bch cỏc thụng tin v th trng bt ng sn thỡ chc chn th trng s cú nhng chuyn bin theo hng n nh v lnh mnh ĐáNH GIá CƠ HộI MARKETING VớI KINH DOANH BấT ĐOng SảN Trớc tình hình thực tế nh nhận thấy hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam lớn Các mảng thị trờng nhiều tiềm nh: _ Bất động sản sinh thái: u t mua bit th sinh thỏi ang c rt nhiu ngi cú thu nhp cao quan tõm, bi l ngoi vic s dng cho cỏc k ngh, h cũn cú th cho thuờ v cú th bỏn thu li nhun Trong ú, phõn khỳc cn h sinh thỏi c k vng l xu hng mi ni, lan nhanh hu khp cỏc khu vc ven, vựng ng bng v sụng nc Thm gii chuyờn mụn cũn cho rng 2010 s l nm bựng n ca th trng BS sinh thỏi Vic nhm n mt ngụi nh th dnh cho cỏc ngy ngh cui tun ó c mt s ngi cú thu nhp cao t khỏ lõu Xu hng ny hỡnh thnh t cỏch õy hn 10 nm dõn thnh ph xụ mua trang tri ti cỏc vựng ven ụ Ti H Ni phong tro lp trang tri ti Súc Sn hay Ba Vỡ cng ó rt rm r mt thi v cng nhanh chúng tt lm cỏc kh ch nhn s bt tin ca nú c bit, k t nm 2010, khỏi nim BS sinh thỏi ngh dng c a lờn mt mc cao cp hn ú l vic xõy dng v phỏt trin khu bit th ngh dng nm lũng mt resort cao cp nh The First Villas & Resorts ti K Sn Hũa Bỡnh, Flamingo i Li nh l mt nhng resort u tiờn c xõy dng hng ti mụ hỡnh mi ny Theo kho sỏt gn õy nht v BS sinh thỏi thỡ hin ti cú hn 3.000 cỏ nhõn sng v lm vic ti th ụ cú s hu riờng mt qu t mt s a bn giỏp ranh H Ni, vi mc ớch u t sinh thỏi ngh dng vo cỏc dp cui tun Cng theo ụng Hi, u t mua bit th sinh thỏi ang c rt nhiu ngi cú thu nhp cao quan tõm bi l ngoi vic s dng cho cỏc k ngh, h cũn cú th cho thuờ v cú th bỏn thu li nhun im c gii u t c bit chỳ ý l cỏc bit th sinh thỏi hin c ch u t xõy dng nm cỏc d ỏn ln cú h tng tt v dch v hon ho Loi BS ny c CBRE VN cho rng s ỏnh du bc ngot s phỏt trin ca th trng BS ngh dng sinh thỏi, hn mt s bựng n nhu cu cng nh u t Nguyờn nhõn dn ti nhn nh trờn cũn da trờn s núng lnh quỏ bt thng ca BS ni ụ, khin c ngi mua v ngi bỏn u gỏnh chu ri ro rt ln c bit nhu cu cuc sng ngy cng c nõng cao thỡ vic tỡm ngụi nh th va ngh va kinh doanh cng c nhiu ngi nhm n iu ny cng khin vic ton b cỏc cn bit th thuc qun th bit th ngh dng sinh thỏi Top Hill Villas ca INT Group phõn phi ó c chuyn nhng ht cho khỏch hng vũng tun cho bỏn tr nờn rt d hiu Theo nhn nh ca cỏc chuyờn gia, nhu cu v tim nng v BS ngh dng s tng mnh nm ti Khi ni ụ H Ni ngy cng cht hp, thu nhp núi chung tng, nhu cu ngh dng tng mnh Chớnh vỡ vy nhng cn bit th 300 - 500 m2 cỏch H Ni 40 - 60 km cú khụng gian thiờn nhiờn xanh sch v c cung ng cỏc dch v cao cp ang c bỏn vi giỏ vi t ng s hn mang n li nhun ln cho ch nhõn ca nú Xu hớng đầu t làm tăng giá trị bất động sản công nghiệp: Theo ụng Marc Townsend - Tng giỏm c iu hnh cụng ty TNHH CB Richard Ellis Vit Nam (CBRE) - thỡ dự th trng xut nhp khu ca Vit Nam nm 2009 chựng xung, nhng nm 2010 ó cú du hiu khụi phc tr li, thu hỳt u t trc tip nc ngoi (FDI) rt cao nờn th trng bt ng sn cụng nghip (BS CN) din sụi ng c bit l hin Vit Nam cú hn 200 KCN tri rng khp nc thu hỳt trờn triu lao ng, nhiu KCN ang m rng c s h tng Tuy nhiờn, ụng Marc Townsend cho l hin gii u t Vit Nam cha nhn im then cht u t BS CN Theo ụng thỡ hin cú tỡnh trng nhiu chuyờn gia, giỏm c ngi i Loan, Hn Quc, Nht Bn lm vic ti cỏc KCN Bỡnh Dng, ng Nai phi ngy ngy ỏnh ụ tụ t TPHCM n lm vic ri chiu ỏnh ụ tụ v, chu ng my ting kt xe trờn ng ễng cho rng: Ti chỳng ta khụng xõy dng cỏc khu dõn c ti KCN cho h ú, khụng xõy dng cỏc dnh v tn rng nh quỏn Sushi chng hn ti KCN thu hỳt cỏc chuyờn gia y n Cú phi l h s mt - ting ng h di chuyn trờn ng mi ngy khụng? im then cht th kinh doanh BS CN theo ụng Marc Townsend l dch v logistics õy l mt t hp dch v hu cu phc v cho c dõy chuyờn sn xut v xut hng húa i ca cỏc doanh nghip nh: kho bói, hi quan, chuyn Bt c KCN no cú t hp dch v ny cng tt thỡ cng thu hỳt khỏch hng n thuờ Hin cỏc KCN nc ta cng nhn iu ny v thng chn v trớ xõy dng KCN gn cng, lm ng thụng thng t KCN n cng tht tt Tuy nhiờn, theo ụng Marc Townsend thỡ ú mi ch l mt phn t hp dch v logictics Dch v logistics hin i cng khụng ch l xõy dng nhng kho bói thụng thng, n l v thiu dch v nh hin hu ht cỏc KCN ang lm M ú phi l nhng trung tõm tớch hp logictics vi nhiu dch v nh kho ngoi quan, kho hng l, cng cn, kho lnh tớch hp, trung tõm phõn phi cung cp y cỏc dch v nh nhón hiu, úng gúi, qun lý cht lng, th tc hi quan, chuyn Vi cỏch lm ny, cỏc KCN cú th nõng giỏ tr cho thuờ kho bói ca mỡnh lờn, giỏ thuờ khụng ch tớnh t - USD/m2/thỏng nh hin m giỏ thuờ cú th tớnh theo tn, theo v cú th t mc 3,5 - 6,5 USD/m3/thỏng cng thờm cỏc chi phớ dch v khỏc ễng Marc Townsend nhn nh: Trc õy cỏc nh u t quen cỏch lm nh sau: lp d ỏn KCN, gii phúng mt bng, lm ng, kộo ng dõy in ri phõn lụ bỏn hoc cho thuờ vi giỏ r bốo Nay cỏc bn phi lm quen vi cỏch lm mi, phi cung cp dch v t A - Z, cho chuyờn gia lm vic KCN cng nh cho dõy chuyờn sn xut t chuyn nguyờn nhiờn liu cho n lu tr hng húa, th tc xut nhp, a hng húa n cng xut i chớnh nhng dch v ny s gúp phn nõng giỏ tr cho KCN, thu hỳt nhiu khỏch hng hn v to thun li cho ch KCN m phỏn t giỏ cho thuờ cao hn ni khỏc Ti Vit Nam, nhiu ni cng ang ỏp dng cỏch lm ny Nh KCN Tõn To (TPHCM) xõy nhng tũa nh dch v phũng Bỡnh Dng thỡ cú Thnh ph Cụng ngh & Khu cụng viờn logistics vi phũng hin i, nh xng xõy sn, kho ngoi quan, kho phi thu quan KCN Ascendas - Protrade (Bỡnh Dng) cũn cú c sõn golf cho ban giỏm c, khu dõn c chuyờn gia Căn hộ giá trung bình thấp - thị phần đợc đánh giá nhiều tiềm năng: Vi mt bng thu nhp nh hin nay, d nh sau - nm lm vic tớch lu c tin mua nh Nu lt vo nhúm thu nhp trung bỡnh - khỏ, bỡnh quõn mi thỏng mt ụi v chng tớch lu c triu ng Tớnh ra, h phi mt 15 nm mi cú t ng mua nh õy l c s ngõn hng cú th cho i tng nh vy vay Nu gi nh s 40.000 ngi sau sỏu nm lm vic tớnh chuyn lp gia ỡnh, thỡ nhu cu mi nm ti thiu l 20.000 cn h hoc nh T nhng tớnh toỏn trờn, vi n giỏ t ng/cn nh 70m2, giỏ t s tng ng vi 14,5 triu ng/m2 Hin n giỏ ny hu nh nhng v trớ trung tõm ó ht sch, m gii trớ thc v ngi cú thu nhp trung bỡnh ch cú th tỡm cỏc vựng ven, cỏc tnh lõn cn cú bỏn kớnh cỏch trung tõm khong 20km tr lờn Nh vy vic u t xõy dng cỏc trung c cht lng trung bỡnh khỏ, din tớch t 70- 100 m2 vi giỏ khong hn t ng s hn mt th trng y tim nng Th trng phũng cho thuờ: nhn bit c th trng trc ht cn xột trờn bỡnh din tng quan gia ngun cung v cu ca th trng nh th no? Trong quý 4, ngun cung din tớch phũng mi c chi phi bi phũng hng C vi 13 tũa nh mi c hon thnh Khụng cú thờm tũa nh hng A hay hng B no sut quý Ngun cung hng C tng thờm khong 38.000 m2 din tớch sn, ú khong 29.000 m2 din tớch thc.Nhu cu thuờ mt bng phũng tip tc tng, lng yờu cu quý 4/2009 tng 20% so vi quý trc Gia hn hp ng t cỏc khỏch thuờ hin hu chim phn ln qua cỏc giao dch thnh cụng ca phũng hng A quý va qua Do ú, nhu cu i vi phũng hng B v C l ch yu i tng khỏch thuờ s l cỏc cụng ty Vit Nam Tuy nhiờn, mt s cỏc giao dch ln trờn 1.000 m2 sn t cỏc cụng ty a quc gia c ghi nhn sut quý v d bỏo cú th s tip tc nm 2010 D kin nm nay, cú hn 350.000 m2 din tớch sn s c hon thnh, giỏ thuờ d kin s tip tc gim Hin cũn khong cỏch ln gia giỏ cho thuờ v giỏ giao dch Li th th trng thuc v khỏch thuờ vi khong 130.000 m2 din tớch sn cũn tn t nm 2009 v mt lng din tớch sn mi s khin cỏc ch u t phi cú nhng chin lc kinh doanh c th Cỏc cụng ty Vit Nam l khỏch hng ln nhng giao dch v ch yu l nhng cụng ty c phn hay cỏc cụng ty quc doanh Khỏch hng s nhm ti nhng phũng cú din tớch t 150 n 300 m2 - NHN NH TR THNH NH KINH DOANH BS THNH CễNG VIT NAM A -Yu t ch quan - nhng c im c bn ca nh kinh doanh BS thnh cụng - L nhng ngi am hiu th trng,quy lut ca th trng cú c iu ú cn phi cú kinh nghim, cú thi gian tỡm hiu th trng, rỳt c nhng bi hc t nhng thnh cụng,tht bi ca mỡnh v ca cỏc ng nghip - L nhng ngi nm chc c chớnh sỏch,lut phỏp ca nh nc v BS Th trng BS ngoi chu s nh hng ca quy lut cung cu cũn chu s tỏc ng rt ln ca cỏc chớnh sỏch v mụ ca nh nc nh: quy hoch, chớnh sỏch tin t, chớnh sỏch a dng hoỏ th trng, s iu tit - Nhng ngi cú kh nng, tim lc ti chớnh hoc cú ngun hu thun vng chc - L nhng doanh nghip xõy dng c thng hiu phỏt trin bn vng Trong kinh doanh núi chung v bt ng sn núi riờng, thng hiu rt quan trng Doanh nghip cú thng hiu khụng ch mang n s tin tng cho khỏch hng m cũn gúp phn to sc mua, tng li nhun xõy dng thng hiu cng nh trỡ thng hiu khụng phi l iu d dng v cn nhiu cụng sc, u t t doanh nghip i vi bt ng sn, thng hiu th hin rừ thụng qua sn phm l nhng d ỏn ó c u t xõy dng ú l tt c s cm nhn ca ngi tiờu dựng hay khỏch hng mc tiờu v d ỏn (sn phm) hay tờn ca doanh nghip Thng hiu ch tn ti c nh u t, khỏc hng tha nhn Mt sn phm nu thuc v cụng ty cú thng hiu tt s d c chp nhn hn cỏc sn phm khỏc Vỡ vy, mi thng hiu s to s khỏc bit cho sn phm v ngc li sn phm tt, cht lng gúp phn to nờn thng hiu Ngi tiờu dựng mt ó quen vi thng hiu s d dng la chn sn phm ú m khụng cn phi so sỏnh, cõn ong vi sn phm khỏc Vi th trng a dng v sụi ng nh bt ng sn hin nay, vic xõy dng v to nờn thng hiu ngoi thu hỳt, lu gi khỏch hng nc cũn cnh tranh vi cỏc thng hiu ngoi Cỏc doanh nghip bt ng sn cú th tip th d ỏn, sn phm thụng qua thng hiu v t ú gúp phn thỳc y th trng, to sc mua cho th trng Tuy nhiờn, u t thng hiu cng nh qung bỏ khụng n gin Hai phng phỏp c s dng ch yu hin nc ta l marketing v truyn ming Cỏi khú õy ngoi xõy dng c mt thng hiu cũn phi trỡ v phỏt trin nú y mnh sc mua, mt nhng yu t quan trng l phi tip th d ỏn c th trng, kớch thớch s chỳ ý t khỏch hng Tt c u cn n yu t thng hiu phi hp cựng cỏc yu t khỏc Xõy dng mt thng hiu ũi hi thi gian lõu di trung vo cht lng sn phm (vt liu xõy dng, ni tht, ); thit k p, c ỏo, tiờn phong; u im ni bt nht v cỏc giỏ tr ni ti khỏc; mang li nhng giỏ tr cng thờm hoc nhng u im khú cú th tỡm thy cỏc sn phm khỏc; s hp dn v nhón quan v cm xỳc Mt tũa nh cú kiu kin trỳc l lm, c ỏo v cú cht lng s dng tt cng gúp phn to v qung bỏ thng hiu cho nh u t Bờn cnh ú, cỏc phng phỏp marketing, truyn ming nu c s dng tt cng l mt bin phỏp qung bỏ thng hiu n khỏch hng Bi thng hiu l gn lin vi s ni bt, c nhiu ngi bit n, tin cy vo cht lng cng nh uy tớn TS Th Loan, Tng th ký Hip hi bt ng sn TP HCM cng chia s phng thc qung bỏ thng hiu bt ng sn cú th linh ng to hiu qu tt nht Nh nhng sn phm cao cp m i tng ch cú th l nhng ngi rt giu, nhng doanh nhõn thnh t thỡ cú th qung bỏ thng hiu trờn bu tri, trờn nhng chuyn bay Xõy dng thng hiu khụng ch gúp phn ghi du n doanh nghip vi khỏch hng m cũn gúp phn tng sc mua cho sn phm, cho th trng Thit ngh, n lỳc thng hiu cn c u t ỳng mc phỏt trin bn vng v thỳc y cnh tranh lnh mnh B - iu kin khỏch quan: - Cn mt mụi trng phỏp lut lnh mnh, n nh c ngi mua v ngi bỏn yờn tõm u t vo th trng BS cú nh vy nhng nha kinh doanh BDS mi cú c hi thnh cụng - Nh nc cn xõy dng h thng thụng tin cụng khai, minh bch cho th trng cú nh vy nh u t mi cú nhng thụng tin chớnh thng cú nhng quyt nh ỳng n - Cn chớnh sỏch ti chớnh, tớn dng nht quỏn, phự hp, th tc hnh chớnh gn nh, thụng thoỏng to iu kin cho cỏc nh u t d tham gia vo th trng v thc hin cỏc thng v c thun li hn - Cn cú mt c quan tm qun lý th trng, hin th trng BS ang hot ng gn nh t do, thiu s qun lý, iu tit, nh hng cht ch ca cỏc c quan nh nc, nh th rt d dn n s lch hng th trng, thm to khng hong thiu hoc tha ờự gõy thit hi cho ngi u t - SO SNH TH TRNG BS TP H CH MINH V H NI A im tng ng: - u chu s tỏc ng ca mt mụi trng chớnh sỏch v mụ ca nh nc bỡnh ng,thng nht nh - Ngun cung th trng bt ng sn nm c hai TP c d bỏo l di i vi ngun cung nh , d bỏo nm 2010 s cú khong 90 nghỡn cn h cho bỏn v khong 80 nghỡn cn h hon thnh Riờng ngun cung bt ng sn nh ti TP H Chớ Minh s tng nhanh chúng, c bit l vựng ven nh Bỡnh Dng, ng Nai Nm 2010, TP H Chớ Minh s cú thờm khong 8500 cn h, ú, t l cn h giỏ thp chim khong 37% Ti H Ni, sau quy hoch chung xõy dng th ụ H Ni c thụng bỏo s cú nhiu d ỏn phỏt trin ụ th cú quy mụ ln c ng gúp phn tng cung v bỡnh n th trng - Nhu cu v bt ng sn, nht l nh , mt bng kinh doanh thng mi, din tớch phũng cho cỏc cụng ty va v nh tip tc tng, c bit ti H Ni v TP H Chớ Minh - Lng cu v BS c TP u ln Thu nhp ca khỏch hng tim nng nhỡn chung l cao so vi cỏc a phng khỏc.Gớa tr t v nh u cao hn nhiu cỏc ni khỏc 10 B im khỏc nhau: - TP HCM cú din tớch ln hn HN, mt dõn c khụng cao bng HN - Nhỡn chung giỏ t HN cao hn TP HCM - Tc phỏt trin kinh t TP HCM mnh hn HN, sc thu hỳt nhiu ngi u t hn TP HCM l ni trung nhiu khu cụng nghip ln cú nhiu ngi lao ng tham gia, ngoi gia TP HCM cng cú nhiu thng gia,ngi ni ting n nh c hn HN - Tõm lý,cỏch sng ca ngi dõn TP khụng ging dn n vic tham gia vo th trng BS cng khỏc - Sau HN c m rng din tớch tng lờn nhng a hỡnh li phc tp, cú c nhng vựng xa xụi, i nỳi kinh t cha phỏt trin, khụng ng u nh TP HCM dn n s chờnh lch v giỏ BS gia cỏc ni HN cao hn nhiu TP HCM Ti liu tham kho: - Giỏo trỡnh Qun tr Marketing ca i hc Griggs - http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/05/3b9af129/ - http://bo-tai-chinh-binh-luan-ve-bat-dong-san.htm 11 ... mnh ĐáNH GIá CƠ HộI MARKETING VớI KINH DOANH BấT ĐOng SảN Trớc tình hình thực tế nh nhận thấy hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam lớn Các mảng thị trờng nhiều tiềm nh: _ Bất động sản. .. ti chớnh hoc cú ngun hu thun vng chc - L nhng doanh nghip xõy dng c thng hiu phỏt trin bn vng Trong kinh doanh núi chung v bt ng sn núi riờng, thng hiu rt quan trng Doanh nghip cú thng hiu khụng... NH TR THNH NH KINH DOANH BS THNH CễNG VIT NAM A -Yu t ch quan - nhng c im c bn ca nh kinh doanh BS thnh cụng - L nhng ngi am hiu th trng,quy lut ca th trng cú c iu ú cn phi cú kinh nghim, cú