Phân tích marketing – cơ hội kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản tại VN hiện nay

Phân tích Marketing – hội kinh doanh lĩnh vực Bất Động Sản VN Cùng với trình toàn cầu hóa giới, kinh tế Việt Nam ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới Nền kinh tế Việt nam phát triển để trở thành kinh tế thị trường đầy đủ, với tất loại thị trường Song song với thị trường khác, thị trường bất động sản Việt Nam đời có bước phát triển vượt bậc Thị trường bất động sản Việt Nam đời non trẻ, hoạt động chưa theo quy luật, chưa theo kịp phát triển nước giới, đến đạt bước tiến dài, lượng chất, đặc biệt lĩnh vực dịch vụ bất động sản Kể từ Việt Nam trở thành thành viên thức WTO đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam dần hoạt động theo quỹ đạo, tiến kể thể cách rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên nằm tốp thị trường có tính minh bạch Những cam kết tự hoá thị trường gia nhập WTO giúp công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier„ kích thích công ty dịch vụ bất động sản nước phát triển với tốc độ nhanh Một công ty muốn tồn hoạt động có hiệu ngành công ty phải nắm bắt nét ngành, phân tích lực cạnh tranh quan trọng phân tích SWOT để biết được điểm mạnh, điểm yếu bên rủi ro, thách thức bên Marketing khâu quan trọng việc phát triển bất động sản Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thông thường chỗ, đòi hỏi Người làm marketing cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Phân tích thị trường bất động sản nội dung quan trọng Marketing bất động sản, với mục đích là: Tìm hiểu ảnh hưởng nhân tố kinh tế - xã hội vĩ mô thị trường bất động sản để nắm hội phương hướng đầu tư; Tìm hiểu giá quan hệ cung cầu loại sản phẩm thị trường bất động sản để định vị thị trường cho hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê v.v ); Tìm hiểu yêu cầu người sử dụng kiến trúc chức công trình để chọn địa điểm quy hoạch thiết kế xây dựng công trình II PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETTING ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VỀ KINH TẾ NGÀNH Quy mô thị trường tốc độ tăng trưởng thị trường a Đặc điểm thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động trực tiếp qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thông qua cá nhân môi giới Do thị trường trung tâm nên thông tin thị trường khó thu thập có độ tin cậy thấp dẫn đến hiệu thị trường chưa cao Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: đặc tính bất động sản thiêu hủy khó chia cắt, di dời; thừa thãi nơi bù đắp thiếu hụt nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, khác trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hoá tiêu Dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, không tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo Thị trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn quốc gia: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, thân giao dịch bất động sản thường có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, thị trường bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định b Quy mô thị trường bất động sản Theo Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, diện tích đất đô thị tăng từ 105.000 Ha lên đến 460.000 vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% nay, dự kiến đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu nhà đặc biệt nhà đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người nay, dự kiến tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu tính riêng nhu cầu nhà đô thị, trung bình năm Việt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người đô thị vào năm 2020 Trong lĩnh vực xây dựng bất động sản Việt Nam thu hút gần 700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2010 Theo khảo sát số công ty chuyên nghiên cứu thị trường, cầu thị trường bất động sản Việt Nam tương đối lớn Nhưng thời điểm nay, việc suy giảm kinh tế tâm lý chờ đợi khách hàng khiến thị trường chưa thực sôi động trở lại Tốc độ tăng trưởng: “Đóng băng” ý kiến phổ biến đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) Thế nhưng, mắt số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam phát triển, băng Cụ thể sau: Dù có số công ty niêm yết công bố báo cáo tài quý II đa phần kết sản xuất, kinh doanh ấn tượng, nhiều so với quý I Trong đó, bật tốc độ tăng trưởng lợi nhuận nhóm ngành bất động sản Tuy 3/4 quãng đường lợi nhuận mà doanh nghiệp công bố vượt xa kế hoạch lợi nhuận năm 2009 Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến Theo ông Peter Dinning, có yếu tố ảnh hưởng định đến phát triển Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn thị trường BĐS Việt Nam là: Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam tới 6%/năm, đứng thứ hai châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng 8%/năm Hà Nội 7%/năm Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa kéo theo việc gia tăng dân số đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội Trong 10 -15 năm tới, dân số Hà Nội, TP.HCM tăng gấp đôi tất nhiên, họ cần nhà để Thứ hai, đầu tư trực tiếp nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, nước thu hút thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so với kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, hoàn toàn tin tưởng đạt 13 tỷ USD vốn FDI năm 2009 Thứ ba, kiều hối gửi nước tác động đến việc tiêu thụ hộ, khu nhà Một yếu tố quan trọng khác việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gia nhập đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý BĐS c Phạm vi cạnh tranh Xu hướng cạnh tranh doanh nghiệp ngành Để vượt qua khủng hoảng kinh tế cạnh tranh với tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, doanh nghiệp (DN) BĐS nước bắt đầu “bắt tay” để hợp lực thực dự án nâng sức cạnh tranh, thời điểm đánh dấu việc hợp tác cách chuyên nghiệp doanh nghiệp BĐS nước Đánh dấu cho hợp tác xem chuyên nghiệp doanh nghiệp BĐS TP HCM Hà Nội đời Tập đoàn: TP Hồ Chí Minh đời Tập đoàn Tam Phú, bắt tay DN hoạt động lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia Công ty TNHH xây dựng Võ Đình Theo chuyên gia bất động sản TP.HCM, chủ đầu tư hộ dịch vụ TP.HCM nỗ lực việc tìm kiếm khách hàng Họ linh hoạt thời gian cho thuê, cung cấp hợp đồng cho thuê ngắn hạn theo tuần, chí theo ngày để tăng doanh thu Tuy nhiên, họ phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt tăng lên từ phục hồi hộ bán với nhiều hộ Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn cung cấp từ dự án Điển dự án Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa đưa vào sử dụng đầu tháng vừa qua với 260 hộ hạng A từ 13 phòng ngủ Dự án khiến tỷ lệ hộ trống thị trường tăng cao d Rào cản gia nhập rút khỏi thị trường Những rào cản gia nhập ngành: - Rào cản kỹ thuật: Ngành bất động sản ngành so với ngành khác kinh tế quốc dân Tuy nhiên ngành có khả sinh lợi cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản gặp phải số rào cản kỹ thuật gây khó khăn việc gia nhập thị trường + Các công ty xin giấy phép xây dựng công trình địa ốc qui định kỹ thuật nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng yêu cầu diện tích, độ an toàn dẫn đến khó khăn gây tốn cho doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường - Rào cản vốn: Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh yêu cầu vốn lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài eo hẹp tham gia vào thị trường được, có tham gia cạnh tranh được, dẫn đến phá sản rút lui khỏi ngành Tại số nước, ngân hàng định cho vay phát triển dự án bất động sản, phận tín dụng cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản chấp Một công ty có tiềm lực tài mạnh, có lịch sử tín dụng tốt có uy tín phát triển thị trường “bảo chứng” tốt để ngân hàng định cho vay Tuy nhiên, Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, nước ngoài, công cụ trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển mạnh Điều khiến cho thị trường Việt Nam tập trung sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn - Rào cản pháp luật: Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh„ bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xoá bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hoá bất động sản Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh - Rào cản sách kinh tế, tài - tiền tệ Nhà nước: Chính sách kinh tế Chính phủ Trung ương Chính quyền Địa phương nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Bên cạnh sách tài tiền tệ nhà nước ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có thời điểm gần giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, Nhà nước áp dụng sách tiền tệ mở rộng theo thị trường bất động sản sôi động trở lại, giao dịch bất động sản tăng lên rõ rệt - Rào cản thủ tục hành chính: Doanh nghiệp muốn thực dự án chuyện, việc xem xét, phê duyệt dự án quan chức lại chuyện khác Vì vậy, “giấc mơ” dự án hoàn thiện doanh nghiệp có phải kéo dài lâu - Rào cản rút lui khỏi thị trường: Do đặc tính riêng biệt sản phẩm thị trường bất động sản sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với vị trí định Vốn đầu tư cần thời gian dài sinh lợi, khả chuyển đổi thành tiền linh hoạt yếu tố làm cho việc công ty đầu tư vào bất động sản khó rút lui khỏi thị trường Ví dụ công ty có dư án đầu tư tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng 05 năm Dự án dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr - 10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm sau có khả sinh lời Do việc công ty rút lui khỏi thị trường khó khăn ràng buộc vốn đầu tư e Đặc điểm sản phẩm khách hàng - Sản phẩm: Sản phẩm BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DICH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, dịch vụ liên quan đến bất động sản thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý - Đặc điểm hàng hóa bất động sản: Bất động sản hàng hoá gắn liền với vị trí định, không gian định di chuyển Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, ví dụ Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn như: bất động sản nằm gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc giá cao ngược lại Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai không bị hao mòn giá ngày tăng Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn từ hàng chục năm Bất động sản loại hàng hoá cần nhiều vốn thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao Thời gian mua, bán giao dịch dài chi phí mua, bán giao dịch cao; Khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt - Khách hàng Nhóm Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ khách hàng Trẻ tuổi - Người độc thân, tự - Không gian sống riêng, lập, thành công sớm sớm khuya dễ dàng, tự độ tuổi 25-32 tụ tập bạn bè - Lương khoảng 800 - Đa phần chọn hộ có -1.000 đô la diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện 5% làm VÌ TƯƠNG LAI CON EM - Vợ chồng gần ngũ - Thường cân nhắc kĩ, tuần, có tuổi trưởng thành, dành định chậm khả 15% dụm mua nhà làm tài để dành cho sau cao, sẵn sàng trả giá cao - Thường cân nhắc kĩ, cho sản phẩm uy tín, định chậm an khả tài toàn cao, sẵn sàng trả giá cao - Môi trường sống cho sản phẩm - Uy tín chủ đầu tư uy tín, an toàn Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn ĂN NÊN - Gia đình làm ăn - Đa phần chọn diện tích 18% LÀM RA khấm khá, sau nhà lớn, gần trung tâm, khu thời gian dành dụm cao cấp, nhiều tiện ích môi muốn đổi nhà cao cấp trường - Ít nhạy cảm giá trả giá cao cho nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với NGÔI NHÀ Vợ MƠ ƯỚC chồng trẻ dành - Thường chọn nhà có diện 15% dụm mua hộ đầu tích nhỏ 80m2, tiên cho sống xa trung tâm, giá khoảng riêng vài trăm triệu đồng - Giá phương thức toánlà quan tâm hàng đầu KINH - Giới chuyên tìm hiểu - Tiềm khu nhà DOANH khả sinh lời - Khả bán lại nhanh ĐỊA ỐC địa ốc chóng sản phẩm 52% mua g Năng lực sản xuất yêu cầu vốn - Năng lực sản xuất: Các chuyên gia ngành bất động sản nhận định, thời gian tới, nguồn cung nhà lớn Do đó, người dân có nhiều hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả tài Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: nay, sau gói kích cầu Chính phủ, nhiều dự án tiếp tục triển khai Vì vậy, lượng cung bất động sản thời gian tới tăng lên, người có nhu cầu thật nhà có nhiều hội tiếp cận với dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.ª Theo thống kê Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn Dựng), đến có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà cho sinh viên nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011 Trong có 267 dự án đăng ký thực năm 2009-2010, để xây dựng gần triệu m2 nhà diện tích 554 ha, giải nhu cầu chỗ cho 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ triệu m2 sàn tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà toàn quốc tăng thêm khoảng 22 triệu m2; đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2, khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2 Tổng diện tích nhà tên toàn quốc đạt khoảng 1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2) Diện tích bình quân nhà nước đạt 12,2 m2/người Trên nước có khoảng 486 khu đô thị có quy mô từ 20 đến 1.000 với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến 74.057 ha, có nhiều dự án phê duyệt quy hoạch chưa tiến hành triển khai Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 khoảng 50% vào năm 2020 Với Hà Nội, tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo lên đến 70% vào năm 2010 khoảng 85%năm 2020 Như vậy, cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) đối tượng tham gia thị trường không mục tiêu kinh tế mà có ý nghĩa xã hội - Yêu cầu vốn: Bất động sản hàng hoá thiết yếu cách để tích lũy tài sản, kênh đầu tư người dân doanh nghiệp Đối với đối tượng tham gia thị trường bất động sản có nhu cầu tín dụng bất động sản h Khả sinh lợi Sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường bất động sản có phát triển mang tính bùng nổ Đầu tư vào bất động sản lĩnh vực thu hút lượng vốn lớn tổng đầu tư toàn xã hội tạo lượng giá trị gia tăng lớn Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng nước 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn kinh tế).Chỉ tính riêng năm 2008, hàng chục dự án đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần sức hấp dẫn khả sinh lợi thị trường bất động sản Việt Nam tương lai Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn Do vậy, chắn kinh tế tiếp tục tăng trưởng Dù có thấp năm trước Việc ngân hàng giảm lãi suất tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản Theo chuyên gia, việc Chính phủ công bố giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế năm 2009 hội để thị trường bất động sản “ấm lên” - Những diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam: Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009 + Từ tháng 3/2008, giá hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau tăng mạnh năm 2007 Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần thời điểm cuối năm 2008, giá hộ chung cư rớt giá 30% - 50% so với năm cuối năm 2007 Đất dự án giảm mạnh giao dịch nhỏ giọt Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008 Trên sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới tỷ đồng) trở nên sôi động Những người dân thực có nhu cầu nhà cố gắng mua nhà họ cho rằng, khó có hội để mua nhà với mức giá rẻ Kinh doanh nhà giá rẻ mục tiêu nhiều doanh nghiệp bất động sản Trong năm 2009 quý I/2010, thị trường bất động sản Có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.Cổ phiếu ngành BĐS nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh thị trường chứng khoán Hầu hết cổ phiếu ngành có mức giảm giá đồng từ 76%-80%, cao mức 67% toàn thị trường - Những dấu hiệu khả quan: Thị trường bất động sản giai đoạn tiềm nhu cầu thực lớn Kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm người muốn mua nhà tích gop nhanh mức tăng trưởng kinh tế Do nhu cầu không gian sống tốt tăng trưởng theo thời gian Nhu cầu nhà xã hội cao người có thu nhập thấp Nhiều sách gần phần kế hoạch kích cầu phủ hỗ trợ cho nhu cầu Việt Nam nước có dân số trẻ tốc độ đô thị hóa mức cao Theo số liệu Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của Việt Nam dự báo cho năm 2010 33% Dân số sống đô thị Việt Nam 23 triệu người tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào năm 2025 Trong năm 2009 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn 10 sản đạt 14 tỷ đô la chủ yếu phân khúc văn phòng hộ mảng khách sạn du lịch số kỷ lục từ trước tới cho thấy quan tâm nhà đầu tư nước thị trường bất động sản nước - Những điểm cần lưu ý: Khả tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành sản phẩm bất động sản tăng lên Do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 khiến cho nhu cầu bất động sản Việt Nam chững lại, công trình xây dựng bị đình đốn giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng sắt thép ) + Trong năm 2009 2010 ngành ngân hàng mở thực thị trường chấp Mặc dù lãi suất vay mua nhà mức cao (khoảng 12%/năm), việc giúp cho người muốn mua hộ mà chưa đủ khả + Ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tổ chức tín dụng điều làm cho việc vay vốn để mua nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn + Nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản thị trường chứng khoán hồi phục nhanh chóng năm 2009 nhà đầu đầu tư vào thị trường bất động sản trễ so với dự kiến + Một số định liên quan đến thị trường bất động sản Một số văn pháp luật tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản + Ngày 1/1/2009 cho phép người nước sở hữu nhà với thời gian tối đa 50 năm + Ngày 18/6/2009 Quốc hội biểu thống dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126 luật nhà điều 121 luật đất đai cho phép Việt kiều mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009 + Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 sửa đổi số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên, công nhân nhà cho người thu nhập thấp theo : Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ có hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà để học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đối tượng thuê nhà để bán, cho Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn 11 thuê mua người có thu nhập thấp có khó khăn nhà PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CẠNH TRANH a Đánh giá vị cạnh tranh đối thủ - Vị cạnh tranh công ty so với đối thủ thể qua thị phần lực phân biệt riêng có công ty + Thị phần lớn công ty mạnh - xét vị cạnh tranh Mặt khác, vị cạnh tranh vững công ty có lực đặc biệt nghiên cứu phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo uy tín nhãn hiệu - mạnh vượt trội mà đối thủ Nói chung, công ty có thị phần lớn với lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo có vị cạnh tranh tốt + Năng lực riêng biệt, hay biết lực cạnh tranh doanh nghiệp thể thực lực lợi doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh việc thoả mãn tốt đòi hỏi khách hàng để thu lợi ngày cao Như vậy, lực cạnh tranh doanh nghiệp trước hết phải tạo từ thực lực doanh nghiệp, yếu tố nội hàm doanh nghiệp, không tính tiêu chí công nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp„ cách riêng biệt mà cần đánh giá, so sánh với đối tác cạnh tranh hoạt động lĩnh vực, thị trường Sẽ vô nghĩa điểm mạnh điểm yếu bên doanh nghiệp đánh giá không thông qua việc so sánh cách tương ứng với đối tác cạnh tranh Trên sở so sánh đó, muốn tạo nên lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập lợi so sánh với đối tác Nhờ lợi này, doanh nghiệp thoả mãn tốt đòi hỏi khách hàng mục tiêu lôi kéo khách hàng đối tác cạnh tranh - Thực tế cho thấy, không doanh nghiệp có khả thỏa mãn đầy đủ tất yêu cầu khách hàng Thường doanh nghiệp có lợi mặt có hạn chế mặt khác Vần đề là, doanh nghiệp phải nhận biết điều cố gắng phát huy tốt điểm mạnh mà có để đáp ứng tốt đòi hỏi khách hàng Những điểm mạnh điểm yếu bên doanh nghiệp biểu thông qua lĩnh vực hoạt động chủ yếu doanh nghiệp marketing, tài chính, sản xuất, nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn 12 Tuy nhiên, để đánh giá lực cạnh tranh doanh nghiệp, cần phải xác định yếu tố phản ánh lực cạnh tranh từ lĩnh vực hoạt động khác cần thực việc đánh giá định tính định lượng Thị trường bất động sản thị trường có tỷ suất lợi nhuận cao, doanh nghiệp ngành có lợi riêng biệt so với doanh nghiệp khác lĩnh vực III NHỮNG ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG TẠI VIỆT NAM Để thành công kinh doanh Bất động sản Việt Nam, đặc điểm người kinh doanh bất động sản cần có: 1- Nguồn lực tài mạnh, yêu cầu cần thiết để thành công 2- Có mối quan hệ rộng rãi với đối tác, mối quan hệ với chủ đầu tư, mối quan hệ với quan chức quyền 3- Biết phân tích, dự báo hội đầu tư bất động sản xác (Biết nhận định đỉnh BĐS thành công) 4- Có kênh đầu mối phân phối BĐS rộng rãi IV PHÂN TÍCH SỰ KHÁC NHAU GIỮA HÀ NỘI VÀ TP HỒ CHÍ MINH 1-Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường số phân khúc Hà Nội đất dự án, nhà chung cư Tình hình sốt cục Hà Nội rõ nét TP HCM 2- Thị trường bất động sản cần nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng sách kích cầu Chỉnh phủ Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản lệ thuộc vào kênh ngân hàng TP HCM cao nhiều so với Hà Nội tâm lý người miền Bắc thường ăn mặc bền Chính sách, giải pháp Nhà nước vốn nào, thị trường diễn biến theo Có vốn thị trường bất động sản sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội Người dân Hà Nội không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” khu vệ tinh lân cận 3- Giữa hai miền Nam-Bắc có khác biệt tính chất hành vi bên tham gia giao dịch Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn 13 thay đổi lớn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin thị trường minh bạch Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản TP HCM cao nhiều so với Hà Nội 4- Nguồn cung địa ốc Hà Nội chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà không tăng chóng mặt TP HCM số quốc gia khu vực hội để bất động sản phát triển Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản 500 triệu USD, đó, vốn thực lên đến 650 triệu USD Đây số triển vọng bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân vượt mức đăng ký V Kết luận Nói tóm lại, để có nhìn sâu thị trường Bất động sản Việt Nam, cần phải vận dụng nhiều lý thuyết kinh tế, trính trị, quản lý, maketting…để phân tích xác nhu cầu thị trường, khó khăn, vướng mắc gặp phải kinh doanh, đặc biệt với thị trường bất động sản Việt Nam thị trường chưa công khai, minh bạch chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro giao dịch, đặc biệt dự án nhà Với việc học giáo trình quản trị Maketting đại học Griggs, giúp có nhìn sâu việc kinh doanh quản lý, phân tích lập kế hoạch maketting sản phẩm tốt Tài liệu tham khảo - Các viết Mạng Internet - Giáo trình Quản trị Marketing - MBA nhà xuất văn hóa thông tin năm 2008 - Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS Phaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa GaMBA01.M07.09 Phạm Ngọc Văn 14 ... doanh nghiệp ngành có lợi riêng biệt so với doanh nghiệp khác lĩnh vực III NHỮNG ĐIỀU KIỆN ĐỂ TRỞ THÀNH NHÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG TẠI VIỆT NAM Để thành công kinh doanh Bất động sản. .. thị trường bất động sản có nhu cầu tín dụng bất động sản h Khả sinh lợi Sau năm Việt Nam nhập WTO, thị trường bất động sản có phát triển mang tính bùng nổ Đầu tư vào bất động sản lĩnh vực thu hút... II PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETTING ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VỀ KINH TẾ NGÀNH Quy mô thị trường tốc độ tăng trưởng thị trường a Đặc điểm thị trường Thị trường bất động sản