Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản

Tuy nhiên, cũng chính sựu đa dạng về các ngành, nghề kinh doanh đó mà pháp luật hiện hành đã có những quy định ràng buộc pháp lý đối với một số ngành, nghề kinh doanh đặc biệt để có thể

MỤC LỤC

Trang

B Bài làm

I Quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh

doanh và chứng chỉ hành nghề.

1

II Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh

doanh Bất động sản:

7

2 Những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 8

3 Các điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản 9

A Đặt vấn đề

Có thể nói rằng, Việt Nam ta sau hiện nay đang trong một thời kì đổi mới rõ rệt về kinh tế, với chủ trương công nghiệp hóa – hiện đại hóa Chính vì vậy mà ở thời điểm này đang có rất nhiều nhu cầu về việc thành lập những doanh nghiệp, những công ty để kinh doanh về rất nhiều loại ngành nghề đa dangh khác nhau Tuy nhiên, cũng chính sựu đa dạng về các ngành, nghề kinh doanh đó mà pháp luật hiện hành đã có những quy định ràng buộc pháp lý đối với một số ngành, nghề kinh doanh đặc biệt để có thể thực hiện sự quản lý tốt hơn cũng như đảm bảo sự hoạt động của các doanh nghiệp trong những lĩnh vực này theo một

khuôn khổ nhất định, những ràng buộc về mặt pháp lý đó là điều kiện kinh

doanh và chứng chỉ hành nghề

Trong phạm vi đề tài “ Tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành về điều

kiện kinh doanh và chứng chỉ hành nghề Phân tích điều kiện kinh doanh

hoặc chứng chỉ hành nghê trong một lĩnh vực kinh doanh cụ thể”, em xin

được trình bày và phân tích về điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động

kinh doanh bất động sản.

B Bài làm

I Quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh và chứng chỉ hành nghề.

1 Điều kiện kinh doanh.

Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành, nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác (Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp)

Đối với các ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có đièu kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định Dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành, có thể thấy là với tất cả các doanh nghiệp, để có thể đi vào hoạt động một cách hợp pháp thì cần phải có những điều kiện cơ bản như sau:

- Phải đăng ký kinh doanh, đăng ký thay đổi bổ sung nội dung đăng ký kinh doanh;

- Có khắc dấu và đăng ký mẫu con dấu;

- Đã đăng ký mã số thuế;

- Mua hoá đơn giá trị gia tăng

Tuy nhiên, đối với một số các ngành kinh doanh chuyên ngành khác, pháp luật đã quy định cần phải có những điều kiện nhất định đối với những ngành nghề đó Vấn đề điều kiện kinh doanh được pháp luật quy định tại Điều 5 Nghị định số 139/2007/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp:

“Điều 5 Ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh

1 Ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định của các luật, pháp lệnh, nghị định chuyên ngành hoặc quyết định

có liên quan của Thủ tướng Chính phủ (sau đây gọi chung là pháp luật chuyên ngành).

2 Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức:

a) Giấy phép kinh doanh;

b) Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh;

c) Chứng chỉ hành nghề;

d) Chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp;

đ) Xác nhận vốn pháp định;

e) Chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

g) Các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được quyền kinh doanh ngành, nghề đó mà không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất

kỳ hình thức nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3 Các quy định về loại ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh đối với ngành, nghề đó tại các văn bản quy phạm pháp luật khác ngoài các loại văn bản quy phạm pháp luật nói tại khoản 1 Điều này đều hết hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2008”.

Trên đây là những điều kiện kinh doanh mà bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh trong một số ngành nghề chuyên ngành Hiện nay, pháp luật hiện hành cũng đã quy định về những ngành nghề cần phải có điều kiện kinh doanh

Có thể kể đến ngành Văn hóa thông tin, một số các hoạt động kinh doanh thuộc ngành này đã buộc phải có những điều kiện kinh doanh nhất định, ví dụ như: Hoạt động hát karaoke; Phát hành, xuất bản ấn phẩm; Quảng cáo; Trò chơi điện tử; Vũ trường Hay đối với ngành Y Dược, đấy là một ngành kinh doanh

mà có rất nhiều những điều kiện kèm theo, và pháp luật hiện hành đã ban hành

cả một văn bản pháp luật về ngành Y Dược này đó là Luật Dược 2005 và một số các Pháp lệnh về hành nghề y, dược tư nhân Trong đó quy định rõ về các điều kiện kinh doanh ngành Y - Dược như: Đối tượng được phép; Tiêu chuẩn hành nghề; Phạm vi kinh doanh; Cơ sở vật chất

Bên cạnh đó, vốn pháp định cũng là một trong những đièu kiện kinh doanh đặc biệt quan trọng, theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số

139/2007/NĐ-CP thì: “Ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định, mức vốn

pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn pháp định, cơ

quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ, điều kiện và cách thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên ngành”

Hiện nay, pháp luật quy định một số những ngành, nghề kinh doanh có điều

kiện về vốn pháp định như sau:

- Kinh doanh bất động sản: 6 tỷ đồng (Điều 3 NĐ 153/2007/NĐ-CP ngày

15/10/2007)

- Dịch vụ đòi nợ: 2 tỷ đồng (Điều 13 NĐ 104/2007/NĐ-CP ngày

14/6/2007)

- Dịch vụ bảo vệ: 2 tỷ đồng (không được kinh doanh các ngành, nghề và

dịch vụ khác ngoài Dịch vụ bảo vệ) (NĐ 52/2008/NĐ-CP ngày 22/4/2008)

- Dịch vụ đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài: 5 tỷ đồng (Điều

3 NĐ 126/2007/NĐ-CP ngày 1/8/2007)

- Sản xuất phim: Doanh nghiệp phải có GCN đủ điều kiện kinh doanh do

Cục Điện ảnh cấp trước khi ĐKKD (Điều 14 Luật điện ảnh)

- Kinh doanh cảng hàng không: (Khoản 1 Điều 22 NĐ 83/2007/NĐ-CP

ngày 25/5/2007)

1 Kinh doanh tại cảng hàng không quốc tế: 100 tỷ đồng

2 Kinh doanh tại cảng hàng không nội địa: 30 tỷ đồng

- Cung cấp dịch vụ hàng không mà không phải là doanh nghiệp cảng hàng không: (Khoản 2 Điều 22 NĐ 83/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007)

1 Kinh doanh tại cảng hàng không quốc tế: 30 tỷ đồng;

2 Kinh doanh tại cảng hàng không nội địa: 10 tỷ đồng

- Kinh doanh vận chuyển hàng không: (Khoản 1 Điều 8 NĐ 76/2007/NĐ

-CP ngày 9/5/2007)

1 Vận chuyển hàng không quốc tế:

- Khai thác từ 1 đến 10 tàu bay: 500 tỷ đồng

- Khai thác từ 11 đến 30 tàu bay: 800 tỷ đồng

- Khai thác trên 30 tàu bay: 1000 tỷ đồng

2 Vận chuyển hàng không nội địa:

- Khai thác từ 1 đến 10 tàu bay: 200 tỷ đồng

- Khai thác từ 11 đến 30 tàu bay: 400 tỷ đồng

- Khai thác trên 30 tàu bay: 500 tỷ đồng

- Kinh doanh hàng không chung: 50 tỷ đồng (Khoản 2 Điều 8 NĐ

76/2007/NĐ-CP ngày 9/5/2007)

2 Chứng chỉ hành nghề.

Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền của

Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân

có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất định Chứng chỉ hành nghề theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 Luật Doanh nghiệp

là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hội nghề nghiệp chỉ cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất định Các chứng chỉ hành nghề đã cấp cho tổ chức đều hết hiệu lực

Chứng chỉ hành nghề thường có thời hạn ngắn từ 1-3 năm tùy theo thâm niên của người hành nghề Người được cấp chứng chỉ hành nghề phải tuân thủ quy định về đạo đức nghề nghiệp và hàng năm phải tham gia lớp bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, cập nhật thông tin mới trong lĩnh vực hành nghề Nếu

vi phạm một trong những quy định đó có thể bị thu hồi chứng chỉ hành nghề hoặc không được cấp lại và sẽ không được tiếp tục hành nghề Chứng chỉ hành nghề là loại chứng chỉ cấp cho cá nhân hành nghề, không cấp cho pháp nhân, cơ quan, tổ chức, không phải là một điều kiện kinh doanh

Tại khoản 3 Điều 6 Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 đăng ký kinh doanh thì:

“a) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật yêu cầu giám đốc và người khác phải có chứng chỉ hành nghề thì giám đốc của doanh nghiệp đó và ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên ngành đó phải có chứng chỉ hành nghề;

b) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật yêu cầu giám đốc doanh nghiệp hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề thì giám đốc của doanh nghiệp hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh đó phải có chứng chỉ hành nghề.

c) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không yêu cầu giám đốc hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề thì ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên ngành đó phải có chứng chỉ hành nghề”.

Như vậy có thể thấy chứng chỉ hành nghề là một trong những vấn đề quan trọng mà những chủ thể muốn thành lập doanh nghiệp cần phải quan tâm và chủ

ý đến Theo pháp luật hiện hành thì không phải ngành nghề kinh doanh nào cũng cần phải có chứng chỉ hành nghề mà điều kiện này chỉ có ở những ngành nghề đặc thù

Danh sách các ngành nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề:

1 Kinh doanh dịch vụ pháp lý

2 Kinh doanh dịch vụ khám, chữa bệnh và kinh doanh dược phẩm

3 Kinh doanh dịch vụ thú y và kinh doanh thuốc thú y

4 Kinh doanh dịch vụ thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết

kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng

5 Kinh doanh dịch vụ kiểm toán

6 Sản xuất, gia công, sang chai, đóng gói, mua bán thuốc bảo vệ thực vật

7 Kinh doanh dịch vụ xông hơi khử trùng

8 Kinh doanh dịch vụ thiết kế phương tiện vận tải

9 Mua bán di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia

10 Kinh doanh dịch vụ kế toán

11 Dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

II Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản:

1 Kinh doanh bất động sản là gì?

Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, các nhà làm luật không đưa

ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản Theo đó, khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh

bất động sản năm 2006 đã xác định: “hoạt động kinh doanh bất động sản bao

gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”.

Khái niệm “kinh doanh bất động sản”, theo khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”

Hình thức kinh doanh thứ hai trong hoạt động kinh doanh BĐS là kinh doanh dịch vụ bất động sản Các hành vi của chủ thể kinh doanh BĐS thực chất

là hỗ trợ việc kinh doanh BĐS, hỗ trợ việc phát triển thị trường, quảng bá sản phẩm BĐS, hỗ trợ việc phá triển thị trường, quảng bá sản phẩm BĐS đến người tiêu dùng Theo khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 thì

kinh doanh dịch vụ bất động sản : “là các họat động hỗ trợ kinh doanh bất động

sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, tư

vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.

Hoạt động kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do đó, các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng được những điều kiện nhất định về chủ thể kinh doanh và bất động sản đưa vào kinh doanh cũng phải là những bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Những ràng buộc về mặt pháp lý chính là cơ sở để hoạt động kinh doanh bất động sản theo một khuôn khổ, tránh tình trạng huy động vốn trái phép của khách hàng, huy động vốn đối với các dự án nhà ở khi chưa hòan thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để phục vụ dự án

2 Những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Tại Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Đó là: nhà ở, công trình xây dựng; quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 1 Luật Nhà ở năm 2001) Nhà ở bao

gồm nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng; nhà do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng đáp ứng nhu cầu xã hội; nhà ở do Nhà nước xây dựng để đáp ứng nhu cầu luân chuyển, điều động cán bộ Còn các

công trình xây dựng, theo quy định của pháp luật xây dựng thì bao gồm: công

trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật

Quyền sử dụng đất theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm

2006 được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng đủ các điều kiện về quyền của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản páhp luật về đất đai Quyền

sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có các quyền theo quy định của Luật Đất đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy luật của thị trường

3 Các điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo pháp luật hiện hành, ngành nghề kinh doanh bất động sản cần phải có những điều kiện kinh doanh như sau:

Điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản:

* Đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định những điều kiện thể tại khoản 1 Điều 8 về điều kiện của chủ thể kinh doanh BĐS như sau:

“Điều 8 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động

sản

1 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật ”.

Theo đó, chủ thể kinh doanh bất động sản có thể là tổ chức hoặc cá nhân nhưng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng

ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật tại Điều

3 Nghị định số 153/2007NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

*) Đối với các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản:

“

2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải

có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

3 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.

Như vậy có thể thấy một điểm nổi bật về điều kiện đối với các chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS là luôn phải có chứng chỉ hành nghề trong hoạt động của mình Các chứng chỉ đó chứng tư cách pháp lý của chủ thể kinh doanh và có khả năng cung cấp các tác nghiệp kinh doanh phục vụ khác hàng

Điều kiện về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sửu dụng ổn định, lau dài Vì thế, phạm vi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Luật Kinh doanh Bất động sản quy định có những điểm khác nhau Cụ thể như sau:

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền kinh doanh dịch vụ BĐS như tổ chức; cá nhân trong nước là: kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo

và quản lý BĐS