Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông

CBTĐ sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và so sánh đối chiếu để đánh giá tìm hiểu chi tiết về lịch sử công ty xem xét xem doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực BĐS từ khi nào, nhữn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Lớp : Kinh tế Đầu tư 50B

Khoa : Đầu tư

Trường : Đại học Kinh tế Quốc dân

Sau giai đoạn thực tập tốt nghiệp tại ngân hàng em đã hoàn thành đề tài

“Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông” Đó là kết quả củaquá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động của cơ sở thực tập

Em xin cam đoan rằng chuyên đề này:

- Không sao chép từ bất kỳ tài liệu nào mà không có trích dẫn

- Mọi số liệu trong chuyên đề đưa ra đều được sự cho phép của cơ sở thực tập

- Nếu có nội dung sai phạm trong chuyên đề em xin chịu hoàn toàn tráchnhiệm trước khoa và nhà trường

Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012.

Chữ ký sinh viên

Nguyễn Tiến Hưng

MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG 2

1.1 Giới thiệu về phòng giao dịch Hà Đông 2

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của phòng giao dịch HDBank Hà Đông 2

1.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 2

1.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch HDBank Hà Đông 5

1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 5

1.1.3.2 Hoạt động cho vay 7

1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh tiền tệ và kinh doanh vốn 9

1.2.Tình hình thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại phòng giao dịch HDBank Hà Đông 12

1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản 12

1.2.2 Quy trình thẩm định 15

1.2.3 Nội dung thẩm định 17

1.2.3.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn 17

1.2.3.2 Thẩm định về dự án đầu tư 21

1.2.3.3 Thẩm định về tài sản đảm bảo 32

1.2.4 Các phương pháp thẩm định 33

1.2.4.1 Phương pháp so sánh đối chiếu 33

1.2.4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy 35

1.2.4.3 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 35

1.2.4.4 Phương pháp dự báo 36

1.3 Công tác thẩm định dự án: Đầu tư xây dựng 02 khối nhà chung cư cao tầng thuộc dự án khu dân cư Ngô Thì Nhậm – thành phố Hà Đông 36

1.3.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư 36

1.3.2 Thẩm định khác hàng vay vốn 37

1.3.2.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn 37

1.3.2.2 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn 38

1.3.2.3 Thẩm định lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của công ty 38

1.3.2.4 Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng vay vốn 39

1.3.2.5 Tình hình quan hệ khách hàng 40

1.3.3 Thẩm định về dự án đầu tư 40

1.3.3.1 Hồ sơ pháp lý 40

1.3.3.2 Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư 41

1.3.3.3 Phân tích về thị trương và khả năng tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án 42

1.3.3.4 Thẩm định về phương diện kỹ thuật công nghệ của dự án 45

1.3.3.5 Thẩm định phương diện tổ chức, quản lý của dự án 47

1.3.3.6 Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án 47

1.3.3.7 Thẩm định khía cạnh kinh tế xã hội 51

1.3.3.8 Thẩm định công tác xử lý ô nhiễm môi trường 51

1.3.3.9 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và những rủi ro có thể xảy ra với dự án 51

1.3.4.Thẩm định tài sản đảm bảo 52

1.4.1 Kết quả đạt được 53

1.4.2 Hạn chế 54

CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN 60

2.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Ngân hàng 60

2.1.1 Định hướng hoạt động của phòng giao dịch 60

2.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại phòng giao dịch 61

2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định 62

2.2.1 Giải pháp về quy trình thẩm định: 62

2.2.2 Đổi mới nâng cao phương pháp thẩm định 62

2.2.3 Giải pháp về nội dung thẩm định 63

2.2.4 Nâng cao hiệu quả công tác thu thập và xử lý thông tin 65

2.2.5 Giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 68

2.2.6 Một số giải pháp khác 70

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 1.1 Tình hình huy động vốn 5

Bảng 1.2 Tình hình huy động vốn theo kỳ hạn 6

Bảng 1.3 Tình hình tín dụng 7

Bảng 1.4: Bảng tính dòng tiền của dự án 28

Bảng 1.5.Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai giai đoạn (2006 – 2010) 39

Bảng 1.6.Tốc độ phát triển nhà ở tại Hà Nội đến năm 2010 43

Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông 3

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ quy trình thẩm đinh 16

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nềnkinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả vềquy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷtrọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thườngchiếm tỷ lệ trên dưới 40% Tuy nhiên, ở Việt Nam việc cho vay BĐS chứa đựngnhiều rủi ro xuất phát từ tính tự phát, thiếu minh bạch…của thị trường BĐS Dovậy, song song với việc đẩy mạnh cho vay BĐS, ngân hàng, các TCTD cần thậntrọng, cân nhắc cho vay phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế và quan trọnghơn đó là quản lý tốt chất lượng cho vay BĐS

Quá trình thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉvới các dự án kinh doanh bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, đểvừa không bỏ qua cơ hội, vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao

Chi nhánh HD Bank Hà Đông cần đẩy mạnh nâng cao chất lượng công tácthẩm định dự án BĐS, chọn ra những dự án có tính khả thi nhất, đem lại hiệuquả cao nhất góp phần phát triển thị trường BĐS cũng như cả nền kinh tế Vậy,sau thời gian thực tập tại phòng Tín dụng của PGD HD Bank Hà Đông em đã lựa

chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông”cho

chuyên đề thực tập của mình Bài viết gồm 2 chương:

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

Em xin gửi lời cảm ơn tới cô giáo đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thànhbài viết, và xin cảm ơn đến các cán bộ Chi nhánh HD Bank Hà Đông, đặc biệt làcán bộ Phòng Tín dụng đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong quá trìnhthực tập Do còn hạn chế về thời gian thực tập cũng như kinh nghiệm thực tế nênbài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô và bạn đọcđóng góp ý kiến để bài viết được hoàn chỉnh hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG

1.1.Giới thiệu về phòng giao dịch Hà Đông

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của phòng giao dịch HDBank Hà Đông

Chi nhánh Hà Hội là đơn vị hạch toán phụ thuộc của ngân hàng TMCP pháttriển nhà tp HCM được thành lập theo quyết định số 1300 QĐ- NHNN ngày27/06/2006 của ngân hàng Nhà nước Việt Nam, có con dấu và có nhiệm vụ thựchiện các hoạt động theo quy định của ngân hàng Phòng giao dịch Hà Đông trựcthuộc chi nhanh Hà Nội được đặt tại số 127 Quang Trung Hà Đông,

Phòng giao dịch Hà Đông được thành lập nhằm cung cấp các dịch vụ kinhdoanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và dịch vụ khác, nhằm đáp ứng yêucầu phát triển hoạt động kinh doanh và yêu cầu mở rộng mạng lưới chi nhánhcủa HD Bank tại các tỉnh, thành phố ngoài địa bàn tp HCM, đồng thời tạo điềukiện thuận lợi trong việc cung cấp các dịch vụ của HD Bank đến khách hàng

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

Phòng giao dịch Hà Đông có các ban nghiệp vụ sau:

Phòng giao dịch

Phòng tín dụng

Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông

1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban.

- Thực hiện nghiệp vụ chi trả kiều hối, thu hồi ngoại tệ theo giấy phép củaNgân hàng nhà nước

- Thực hiện đảm bảo an toàn trong giao dịch, kho quỹ, điều kiện chuyểntiền

Mối quan hệ giữa các bộ phận

Các bộ phận trong phòng giao dịch Hà Đông ngân hàng phát triển nhàHCM hoạt động trong mối quan hệ chặt chẽ, gắn bó, hoạt động của phòng bannày ảnh hưởng không những đến hoạt động mà cả thu nhập của các phòng bankhác Đứng đầu phòng giao dịch là giám đốc Giám đốc cùng với các trưởngphòng là những người có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, thực hiện đúngchức trách, nhiệm vụ của mình, có thể điều hành cũng như quản lý các hoạt độngcủa ngân hàng thích ứng tốt với những biến động của thị trường

Phòng tín dụng, dịch vụ khách hàng, là bộ phận trực tiếp tạo ra thu nhập,thông qua việc tiến hành các nghiệp vụ huy động và cho vay, trao đổi mua bánngoại tệ, cung cấp những sản phẩm dịch vụ ngân hàng tới các khách hàng Đây

là phòng trực tiếp thực hiện giao dịch với khách hàng, tiếp thị hình ảnh của ngânhàng và chi nhánh đến khách hàng và đem lại thu nhập trực tiếp cho chi nhánh Phòng giao dịch thực hiện các nhiệm vụ như huy động vốn, thanh toán,chuyển tiền, hạch toán sổ sách, chứng từ giao dịch hỗ trợ cho hoạt động củaphòng tín dụng

Như vậy, mỗi phòng ban đều làm đúng chức năng, nhiệm vụ của mình vàphối hợp với nhau từ việc quản lý nhân sự, thông tin, quản lý việc huy động vốn,tài sản, giao dịch với khách hàng… để đảm bảo hoạt động kinh doanh của phònggiao dịch

1.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch HDBank Hà Đông

ký quĩ rất nhỏ và ngày càng giảm trong cơ cấu nguồn vốn của chi nhánh

Huy động (triệu đ)

Tỷ trọng

%

Huy động (triệu đ)

Tỷ trọng

%

Huy động (triệu đ)

Tỷ trọng

%

Huy động (triệu đ)

Tỷ trọng

265,437

89.73

343,556

91.23

523,459

92.5Khôn

cả về số lượng lẫn tỷ trọng so với năm 2007 Điều này xảy ra là chịu ảnh hưởnglớn từ nguyên nhân khách quan, khi mà năm 2008 lãi suất tiền gửi liên tục tăngcao; điều này khiến không ít khách hàng có động thái rút sổ tiết kiệm cũ và gửilại với lãi suất mới nhằm hưởng lãi suất cao hơn Tuy nhiên sang năm 2009,

2010 thì tỷ trọng lượng tiền gửi có kỳ hạn lại tăng trở lại đạt 91.23% vào 2009

và 92.5% năm 2010

1.1.3.2 Hoạt động cho vay

Tỷ trọng

%

Số tiền (triệu đ)

Tỷ trọng

%

Số tiền (triệu đ)

Tỷ trọng

%

Số tiền (triệu đ)

Đặc điểm của hoạt động tín dụng phòng giao dịch HDB Hà Đông là trong

cơ cấu tín dụng của phòng giao dịch, hoạt động cho vay chiết khấu chứng từ cógiá chiếm tỷ trọng rất lớn so với loại hình cho vay truyền thống của ngân hàng

Biểu đồ 1.1 cơ cấu dư nợ giai đoạn 2006 – 2010:

Qua bảng ta thấy, cơ cấu cho vay của phòng giao dịch trong thời gian qua cónhững biến đổi đáng kể Trong 2 năm đầu hoạt động, cho vay chiết khấu chiếm

tỷ lệ khá lớn trong tổng dư nợ, luôn lớn hơn 60% tổng dư nợ, sau đó là cho vay

bổ sung vốn lưu động và các loại hình khác Tuy nhiên, đến năm 2008, cơ cấucho vay có những thay đổi đáng kể Tỷ trọng cho vay chiết khấu giảm mạnh, từhơn 60% trong năm 2007 xuống chỉ còn gần 25% năm 2008 Thay vào đó, năm

2008 tỷ trọng cho vay bổ sung VLD tăng đáng kể, từ hơn 13% lên 42% trong cơcấu cho vay Mặc dù tổng dư nợ năm 2008 giảm xuống, dư nợ cho vay VLD vẫntăng lên gần 2 lần lên đến hơn 25 tỷ đồng Sang năm 2009, 2010 tỷ trọng cho

vay bổ sung VLD vẫn cao, tuy nhiên tỷ trọng cho vay chiết khấu đã được phụchồi Tỷ trọng cho vay XNK và cho vay khác cũng được cải thiện đáng kể.

Một điều đáng chú ý là dư nợ trong năm 2008 của phòng giao dịch đãgiảm xuống đáng kể Đây là điều không thể tránh khỏi trong điều kiện mộttrường khắc nghiệt như năm 2008 vừa qua khiến chi nhánh phải thận trọng hơnkhi cho vay khách hàng Năm 2008 cũng là năm mà lãi suất huy động tăng cao,

do đó chi phí vốn tăng đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng tăng cao Điều nàycũng khiến khách hàng dè dặt hơn trong việc quyết định vay vốn Hơn nữa, dophòng giao dịch chỉ mới thành lập nên chưa thiết lập được mối quan hệ làm ănlâu dài, thân thiết với khách hàng, điều này cũng là một nguyên nhân khiến dự

nợ tín dụng giảm đáng kể Tính đến cuối năm 2008, dư nợ của chi nhánh còn126,973 triệu đồng, giảm 38.72% so với năm 2007 Hoạt động tín dụng thu hẹptrong khi chi phí vốn tăng cao đã ảnh hưởng không nhỏ đến thu nhập cũng nhưhiệu quả hoạt động của phòng giao dịch trong thời gian này Tuy nhiên, sang đếnnăm 2009, 2010 dư nợ của HDB Hà Đông đã tăng lên khả quan Năm 2009 dư

nợ là 296,841 triệu đồng tăng 133,7% so với năm 2008 Năm 2010 là 368,659triệu đồng tăng 24.2% so với năm 2009

1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh tiền tệ và kinh doanh vốn

Trong năm 2007, các hoạt động chiếm dụng nguồn vốn chủ yếu tại phònggiao dịch là dư nợ chiếm 51.33% tổng tài sản và đầu tư chứng khoán chiếm25.44% Trong khi đó, thu thuần từ hoạt động tín dụng là 2,782 triệu, chỉ chiếmkhoảng gần 10% tổng thu nhập, trong đó thu lãi từ đầu tư chứng khoán là 87,776triệu Một hoạt động đáng chú ý đem lại nguồn thu lớn cho chi nhánh là hoạtđộng dịch vụ, đặc biệt là nghiệp vụ chiết khấu Như đã phân tích, hoạt động chiếtkhấu của ngân hàng chiếm hơn 50% tổng dư nợ, do đó ngoài lãi suất còn đem lạiphí hoa hồng đáng kể cho chi nhánh Thu thuần từ hoạt động dịch vụ năm 2007

là 32,060 triệu, chiếm tới 90% tổng thu của phòng giao dịch, trong đó thu từnghiệp vụ chiết khấu chiếm tới hơn 90% tổng thu hoạt động dịch vụ

Tuy nhiên, đến năm 2008, do hoạt động tín dụng thu hẹp và chất lượng tíndụng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh tiêu cực, thu thuần từ hoạt độngtín dụng giảm đáng kể Thu và chi cho lãi năm 2008 giảm nhẹ, khoảng 15%, tuy

nhiên thu thuần từ hoạt động tín dụng cũng giảm Năm 2008, thu thuần từ hoạtđộng tín dụng là 2,098 triệu Thu từ tín dụng giảm có một phần nguyên nhân từviệc thu hẹp hoạt động tín dụng của phòng giao dịch, cũng như tỷ lệ nợ xấu và

nợ quá hạn tăng đáng kể Ngoài ra, năm 2008 thu từ hoạt động dịch vụ cũnggiảm đáng kể Nhìn vào cơ cấu nợ năm 2008, ta nhận thấy một thay đổi lớntrong cơ cấu nợ, tỷ trọng cho vay chiết khấu, một hoạt động mang lại nguồn thuphí cho ngân hàng giảm đáng kể Sang đến 2 năm 2009 và 2010 hoạt động tíndụng được phục hồi Năm 2010 thu thuần từ hoạt động tín dụng tăng đáng kểchiếm 17.4% tổng thu nhập, thu lãi từ đầu tư chứng khoán chỉ chiếm 11% và71.6% thu nhập là từ hoạt động dịch vụ của phòng giao dịch

 Cơ cấu các nhóm nợ của phòng giao dịch

Tỷ trọn

g %

Số tiền (triệu đ)

Tỷ trọn

g %

Số tiền Tỷ

trọng Số tiền

Tỷ trọng

Nguồn: Báo cáo tổng hợp phân loại nợ.

Từ số liệu năm 2007 ta thấy, sau một năm cho vay ồ ạt, dư nợ cuối năm đã

có những dấu hiệu bất ổn khi nợ xấu tăng lên Nợ quá hạn chiếm gần 2% tổng dư

nợ, tuy vẫn trong phạm vi cho phép nhưng đã báo hiệu những nguy hiểm tiềm ẩn

trong năm tiếp theo Tuy nhiên, đến năm 2008, môi trường kinh tế tài chính khókhăn khiến ngân hàng tuy đã thu hẹp hoạt động cho vay, nợ quá hạn và nợ xấuđều tăng về dư nợ cũng như tỷ trọng, nợ quá hạn chiếm gần 3% tổng dư nợ,trong đó nợ xấu chiếm khoảng 2.5%

Nợ nhóm 4 và nhóm 5 mặc dù giảm về số tuyệt đối nhưng lại tăng về tỷtrọng Tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn tại chi nhánh tăng từ 0.1% lên 0.87%, nợnghi ngờ tăng từ 0.54% lên 0.74%, điều này ngoài nguyên nhân khách quan từphía khách hàng và môi trường kinh doanh, còn do nguyên nhân chủ quan từphía ngân hàng Mục tiêu muốn mở rộng quan hệ khách hàng, thiếu cẩn trọng vàđội ngũ cán bộ trẻ tuổi, thiếu kinh nghiệm cũng là nguyên nhân dẫn đến nhữngkhoản nợ quá hạn của phòng giao dịch

Ngoài ra, cần chú ý đến nguyên nhân từ thay đổi cơ cấu cho vay Năm

2008, chi nhánh thu hẹp hoạt động cho vay chiết khấu xuống chỉ còn 25%tổng dư nợ, giảm mạnh so với năm 2007 Năm 2007, hơn 60% tổng dư nợthuộc về chiết khấu giấy từ có giá Đây là một hoạt động hầu như khôngmang lại rủi ro cho phòng giao dịch, khi mà phần lớn giấy tờ được nhậnchiết khấu là sổ tiết kiệm Tuy nhiên, đến năm 2008, khi mà tỷ trọng củahoạt động ít đem lại rủi ro và nợ quá hạn này giảm xuống, tỷ lệ nợ quá hạn

và nợ xấu tăng lên là điều dễ hiểu

Sang năm 2009 nền kinh tế đang trên đà phục hồi, tỷ trọng cho vay bổ sungvốn lưu động vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tuy nhiên tỷ trọng nợ xấu giảm dần, nợ quáhạn chiếm 2.3% tổng dư nợ, sang năm 2010 giảm xuống chỉ còn hơn 1% Điềunày cho thấy ngoài nguyên nhân khách quan, phòng giao dịch đã có những điềuchỉnh phù hợp, đội ngũ cán bộ có thêm kinh nghiệm và độ cẩn trọng

Hoạt động quản lý rủi ro:

- Với sự hội nhập và toàn cầu hóa, nền kinh tế ngày càng phát triển manglại nhiều cơ hội cho các định chế tài chính song đi đôi với nó cũng là những thửthách và rủi ro lớn hơn Vì vậy quản lý rủi ro trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.Công tác quản lý rủi ro tại phòng giao dịch HD Bank Hà Đông cũng được quantâm và ngày càng hoàn thiện hơn Phòng giao dịch áp dụng mô hình quản lý rủi

ro tín dụng dạng phân tán Đây là mô hình chưa có sự tách bạch giữa chức năng

quản lý rủi ro, kinh doanh và tác nghiệp Trong đó phòng tín dụng của ngân hàngthực hiện đầy đủ ba chức năng và chịu trách nhiệm đối với mọi khâu chuẩn bịcho một khoản vay Điểm mạnh của mô hình này là gọn nhẹ, cơ cấu tổ chức đơngiản, phù hợp với hoạt động của một phòng giao dịch.

- Hiện nay phòng giao dịch HD Bank Hà Đông tập trung quản lý một số rủi

ro sau: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động

1.2.Tình hình thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại phòng giao dịch HDBank Hà Đông

1.2.1 Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản

Khái niệm BĐS: khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước, có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khiquốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Ở Việt Nam Bộ luật Dân sựnăm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quyđịnh: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tàisản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản theo

đó họ có thể việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuêmua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm mục đích sinh lợi Những loại hình dự án bất động sản được họ đầu tưnhằm mục đích kinh doanh là:

- Dự án xây dựng mặt bằng văn phòng, siêu thị, nhà kho… cho thuê;

- Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn;

- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở;

- Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp;

- Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch (khu nghỉ mát (resort), công viên, cáckhu kinh doanh dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản kinhdoanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch)

- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ

- Dự án bất động sản kết hợp các hình thức đầu tư trên

Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực BĐS: xuất phát từ đặc điểm của dự ánđầu tư và của sản phẩm BĐS mà các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS không chỉ cónhững chung của các dự án đầu tư nhưng cũng có những nét đặc thù riêng Một

số đặc điểm của dự án BĐS có thể kể đến ở đây là:

- Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn Điển hình cho dự

án BĐS là các dự án xây dựng khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, căn hộ, khu côngnghiệp,… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư bỏ ra lên đến hàngtrăm tỷ Với đặc điểm này thì khi thẩm định tổng mức đầu tư CBTĐ cần thậntrọng tính toán chính xác và đầy đủ các chi phí cấu thành để tránh việc khi thựchiện, mức đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đếnviệc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả

nợ của dự án hoặc phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt lại CBTĐ cũng cầnchú ý khi thẩm định tính khả thi từ các nguồn huy động vốn Vì vậy khi thẩmđịnh khi thẩm định nội dung này CBTĐ cần sử dụng phương pháp so sánh đốichiếu với các dự án tương tự để tránh tình trạng tính tổng mức đầu tư quá caohoặc quá thấp

- Thứ hai, các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện đầu tư kéo dài.Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏitrung bình từ 5 năm trở lên, vì vậy cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá

về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn có hợp lý haykhông, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn Kế hoạch phân bổvốn hợp lý giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thờiđiểm nhất định có thể là nguyên nhân làm chậm tiến độ dự án Do đó, khi tiếnhành thẩm định dự án CBTĐ cần tập trung xem xét việc phân bổ nguồn vốn đầu

tư theo tiến độ thực hiện đầu tư Công việc này nhằm mục đích tránh tình trạng ứđọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định, ảnh hưởng tới tiến

độ thi công của toàn dự án Từ hai đặc điểm nêu trên khi thẩm định dự án BĐScần tập trung vào thẩm định hiệu quả tài chính, hiệu quả sử dụng vốn, thời gianthu hồi vốn, khả năng tài trợ của dự án

- Thứ ba, dự án BĐS tiểm ẩn nhiều rủi ro Nguyên nhân thường xuất phát

từ hai đặc điểm trên Dự án BĐS có vốn lớn, thời gian thực hiện đầu tư lại dàikhiến lượng vốn này kém linh hoạt, bị ứ đọng dẫn đến những rủi ro như rủi ro về

cơ chế chính sách, rủi ro về xây dựng, rủi ro đầu vào Thêm vào đó là nhữngrủi ro tiềm ẩn vốn có của thị trường BĐS, thị trường BĐS một khi bị đóng băngthì các dự án BĐS khó có khả năng trả nợ do không bán được hàng, không thuđược lợi nhuận Đối với ngân hàng, rủi ro lại được nhân đôi khi cho vay dự ánBĐS vì tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay Tài sản đảm bảocủa một dự án BĐS lại là BĐS nên nếu gặp rủi ro thì rủi ro sẽ mang tính dâychuyền- dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo cụ thể là khó phát mãi để

xử lý thu hồi nợ Xuất phát từ đặc điểm này CBTĐ cần tập trung phân tích độnhạy của dự án, sử dụng phương pháp dự báo về thị trường và khả năng tiêu thụsản phẩm của dự án trong tương lai, đồng thời thẩm định định về tư cách, nănglực pháp lý của chủ đầu tư

Thứ tư, dự án BĐS có đặc điểm của sản phẩm BĐS là “tính cố định và tính

cá biệt” Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đemtrưng bày như các loại sản phẩm khác và đặc biệt không có một BĐS nào giốngnhau chúng ít nhất khác nhau về hướng và vị trí Chính do tính cố định và tính cábiệt mà sản phẩm của dự án BĐS có thể giống nhau nhưng địa điểm, vị trí khácnhau thì giá trị khác nhau Chính vì thế CBTĐ cần thẩm định kỹ lưỡng địa điểm

của dự án CBTĐ cần sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp

so sánh đối chiếu với bản đồ địa điểm dự án để làm rõ các vấn đề như: địa điểm

dự án có đầy đủ các văn bản pháp lý hay không, có nằm trong quy hoạch của vùnghay không, có thuận tiện giao thông hay không…Một dự án có vị trí đẹp: gần khudân cư, ở ngã tư, giao thông thuận tiện…thì chắc chắn tính khả thi của dự án caohơn Đặc biệt với những dự án xây chung cư, nếu có một vị trí thuận lợi, giá bán

và khả năng tiêu thụ hết sản phẩm của dự án là rất cao Như vậy giá bán BĐSphụ thuộc rất nhiều vào địa điểm dự án, ảnh hưởng tới trực tiếp tới doanh thucủa dự án Thẩm định địa điểm là một nội dung quan trọng Nếu đánh giá đượcđịa điểm của dự án, CBTĐ sẽ có cái nhìn chính xác và sát thực hơn, tránh tìnhtrạng doanh nghiệp khi lập dự án đẩy giá bán lên cao để tăng thêm doanh thucho dự án

- Thứ năm, sản phẩm dự án BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm hàng hóa thông thường khác.Hơn nữa, thị trường chính tiêu thụ sản phẩm của dự án BĐS thường là người dânxung quanh địa điểm xây dựng dự án Hay nói cách khác nhu cầu về sản phẩm

dự án là khác nhau ở mỗi vùng, mỗi khu vực và phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán,

có khi cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… của người dân sinh sống nơi

đó Do vậy quan tâm đến yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội là cần thiết khithẩm định dự án đầu tư BĐS Cán bộ thẩm định cần thẩm định xem sản phẩmcủa dự án có phù hợp tập quán, tín ngưỡng, mức sống, thị hiếu người dân vùng

đó không, mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đến cầu sản phẩm dự án cũng nhưdoanh thu dự kiến

- Cuối cùng, sản phẩm của dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào

vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động Các

cơ quan chức năng luôn đòi hỏi các công trình thuộc dự án phải đảm bảo phùhợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương Chính vì thếkhi thẩm định dự án CBTĐ cần chú trọng thẩm định căn cứ pháp lý của dự án,xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch và định hướng phát triển của Nhà

nước hay không CBTĐ nên sử dụng phưong pháp so sánh, đối chiếu với các văn

bản pháp lý, chủ trương của cơ quan Nhà nước khi thẩm định các nội dung pháp

lý của của dự án Tuy nhiên thì các bộ luật quy định cho ngành này chưa đượcthống nhất và rõ ràng, vẫn phải chỉnh sửa bổ sung nhiều, do đó gây khó khănkhông ít tới công tác thẩm định

1.2.2 Quy trình thẩm định

Cũng như bao ngân hàng khác, quy trình thẩm định của phòng giao dịch

HD Bank Hà Đông cũng tuân theo trình tự chung như sau:

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ quy trình thẩm đinh

Đầy đủ

Không đạt

- Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn: Cán bộ của HD Bank Hà Đông gặp gỡ

với khách hàng có nhu cầu vay vốn , sau đó hướng dẫn khách hàng nộp hồ sơ

vay vốn và các loại giấy tờ có liên quan khác

- Tiếp nhận hồ sơ vay và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ

- Cán bộ tín dụng thực hiện công tác thẩm định đối với những hồ sơ của

khách hàng, xem xét kiểm tra tính chính xác của những hồ sơ đó

- Sau khi thẩm định xong, cán bộ thẩm định tổng kết lại, lập ra tờ trình

thẩm định, trong đó có ghi rõ ý kiến về tính khả thi của dự án, về món vay, bảo

lãnh và cả hạn mức tín dụng Sau đó trình lên người có thẩm quyền phê duyệt

- Sau khi xem xét tờ trình mà cán bộ tín dụng trình lên, người có thẩm

quyền sẽ quyết định cho vay hay không cho vay đối với khách hàng

Yêu cầu bổ sung

Kiểm tra, xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồsơ

Tiến hành thẩm định

Lập

tờ trình thẩm định

Hoàn tất hồ

sơ và giảingân

Ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng ra quyết định cho vay

Trưởng phòng tín dụng đánh giá, xem xét lại và cho ý kiến đề xuất

1.2.3 Nội dung thẩm định

Trong quá trình thẩm định để tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng đã thẩm địnhnhững nội dung sau:

oThẩm định khách hàng vay vốn

oThẩm định dự án đầu tư

oThẩm định tài sản bảo đảm tiền vay

Nhưng ở chuyên đề này em xin đi sâu hơn vào thẩm định dự án đầu tư

1.2.3.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn

Tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý sản xuất kinh doanhcủa chủ đầu tư là nội dung đầu tiên cán bộ thẩm định phải xem xét Đây là nộidung không thể coi nhẹ hay bỏ qua khi thẩm định khách hàng bởi đã có không ít

dự án BĐS phải ngừng hoạt động do chủ đầu tư không đủ năng lực kinh doanh

Khi thẩm định nội dung khách hàng vay vốn CBTĐ chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu với các văn bản để

kiểm tra tính xác thực, chính xác Nội dung thẩm định gồm:

- Đánh giá về lịch sử hoạt động của khách hàng vay vốn

Việc tìm hiểu về lịch sử hoạt động của khách hàng vay vốn giúp cán bộthẩm định có thể đánh giá chung về khả năng hiện tại cũng như tính cạnh tranhcủa doanh nghiệp trong tương lai Đây là điều cần thiết để biết liệu doanhnghiệp có thể đứng vững trước những thay đổi bên ngoài cũng như khả năng

mở rộng hoạt động CBTĐ sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và so sánh đối chiếu để đánh giá tìm hiểu chi tiết về lịch sử công ty xem xét xem

doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực BĐS từ khi nào, những thay đổi về vốngóp, những thay đổi trong cơ chế quản lý, những thay đổi về công nghệ hoặcthiết bị, những thay đổi về sản phẩm, lịch sử về các quá trình liên kết, hợp tác,giải thể, loại hình kinh doanh của công ty hiện nay là gì, khía cạnh chính trị và

xã hội đằng sau các hoạt động kinh doanh

- Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý

Đủ tư cách, năng lực pháp lý là điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xétcho vay bởi chủ đầu tư phải có đủ tư cách pháp nhân, hoạt động một cách hợppháp mới có thể đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp mình và từ đó mới có thể trả

các khoản vay của ngân hàng Để thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu một số văn bản của chủ đầu tư

với các quy định của luật doanh nghiệp 2005 và các luật liên quan để đánh giáliệu chủ đầu tư có đủ năng lực hành vi dân sự hay không, có hoạt động tuântheo pháp luật không; điều lệ, quy chế tổ chức đã thể hiện rõ về phương thức tổchức, quản trị điều hành chưa; giấy phép đầu tư, giấy phép hành nghề còn hiệulực không…

- Mô hình tổ chức, bố trí lao động của doanh nghiệp

Con người là chủ thể hành động và là yếu tố cốt lõi quyết định đến sự thànhcông của mọi dự án đầu tư trong đó có dự án BĐS Doanh nghiệp chỉ có thể hoạtđộng hiệu quả nếu có có mô hình tổ chức, bố trí lao động hợp lý

Để đánh giá mô hình tổ chức, bố trí lao động cán bộ thẩm định đã xem xétquy mô hoạt động của doanh nghiệp, số lượng lao động, trình độ lao động, cơcấu lao động trực tiếp và gián tiếp, trình độ kỹ thuật, trình độ học vấn, kinhnghiệm và lĩnh vực của các kỹ sư chính trong doanh nghiệp…Ngoài ra cần xemxét mức thu nhập trung bình, chính sách và kết quả tuyển dụng, chính sách tănglương, thưởng, hiệu quả sản suất và tình hình đầu tư vào công tác nghiên cứu vàphát triển về sản phẩm mới, công nghệ, thiết bị…Từ đó cán bộ thẩm định đưa ranhận xét: mô hình tổ chức, bố trí lao động đã hợp lý chưa có phù hợp với quy

mô, xu thế của thị trường không; trình độ kỹ năng của đội ngũ lao động có đủkhả năng đảm nhiệm công việc của dự án không…

- Quản trị điều hành của Ban lãnh đạo

Một doanh nghiệp dù có quy mô hợp lý, đội ngũ lao động trình độ caonhưng ban lãnh dạo thiếu thiếu trình độ,kinh nghiệm đưa ra những chiếnlược kế hoạch sai lầm, kém nhạy bén, linh hoạt trước những biến động thịtrường thì cũng không thể phát triển và khả năng thành công của dự án sẽgiảm đi Dự án BĐS thường rất phức tạp về mặt kỹ thuật, quản lý đòi hỏinăng lực điều hành của ban lãnh đạo cao

Năng lực điều hành được thể hiện thông qua trình độ chuyên môn, kinhnghiệm, cách thức quản lý, đạo đức, khả năng nắm bắt thị trường, uy tín củaban lãnh đạo Thêm vào đó, cán bộ thẩm định còn xem xét các vấn đề khác

như ai là người quyết định thực sự trong doanh nghiệp, quyết định có dựavào các thông tin tài chính không, sự đoàn kết trong lãnh đạo cũng như sựbiến động về nhân sự lãnh đạo.

Sau khi tìm hiểu, phân tích cán bộ thẩm định đã kết luận về tư cách, nănglực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý kinh doanh của khách hàng Nếukhách hàng được kết luận là đủ tư cách, năng lực chịu trách nhiệm trước phápluật, đủ năng lực điều hành và hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo đúng quy định thìcán bộ thẩm định sẽ chuyển sang thẩm định nội dung khác

Đánh giá, phân tích tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Hiện tại trong thời điểm vay vốn doanh nghiệp hoạt động ra sao có ảnhhưởng tới triển vọng doanh thu, lợi nhuận hay khả năng trả nợ trong tương lai

Do đó việc phân tích đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp là rất quan trọng Tuy nhiên trước hết cán bộ thẩm định đã kiểmtra sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng ký kinh doanh với ngành nghề kinhdoanh hiện tại và phù hợp với dự án dự kiến vay vốn, sự phù hợp của sản phẩm

dự án với quy hoạch, xu hướng phát triển của ngành của vùng, chính sách, hạnmức tín dụng của HD Bank với lĩnh vực dự án, chiến lược kinh doanh của doanh

nghiệp…Sau đó, CBTĐ sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh, đối chiếu phân tích các nội dung sau:

- Năng lực sản xuất và các vấn đề liên quan

Đánh giá năng lực sản xuất là đánh giá thực trạng của máy móc thiết bị, kỹthuật công nghệ, xem xét những thay đổi về khả năng sản xuất, cung cấp sảnphẩm dịch vụ, những thay đổi và các yếu tố ảnh hưởng đến về đầu ra như tăng,giảm cầu, biến động giá, những thay đổi về hiệu quả sản xuất như chi phí, số giờlao động và cuối cùng cũng là yếu tố thể hiện rõ nhất năng lực sản xuất là chấtlượng sản phẩm Ngoài ra, cần đánh giá sơ bộ tình hình cung cấp nguyên vật liệu

và các yếu tố đầu vào, chính sách bán hàng, quảng cáo, khuyến mại …để thấyđược tính khả quan về tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

- Sản lượng và doanh thu:

Tình hình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp thể hiện rõ nét nhất quasản lượng và doanh thu Do vậy, muốn đánh giá được tình hình hoạt động sản xuấtkinh doanh của doanh nghiệp không thể thiếu việc tìm hiểu về sản lượng và doanhthu của từng loại sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS

Khả năng tài chính của doanh nghiệp được cán bộ thẩm định đánh giá thôngqua Báo cáo kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán, chủ yếu bằng các chỉ tiêu tàichính sau: Vòng quay vốn lưu động bình quân, Hệ số tự chủ tài chính (VCSH/NV),Khả năng thanh toán chung, Hệ số Nợ/Tài Sản, Hệ số vay trung dài hạn/VCSH

Sản phẩm,dịch vụ đầu ra của dự án BĐS

Khi thẩm định về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS, sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh đối chiếu đặc tính, thương hiệu, giá cả, hình thức

khuyến mại đi kèm để thấy được điểm mạnh, điểm yếu so với các đối thủ cạnh

tranh Mặt khác cán bộ thẩm định còn sử dụng phương pháp dự báo để đánh giá

xu hướng sản phẩm trong tương lai để thấy được với chất lượng như vậy sảnphẩm, dịch vụ của doanh nghiệp đáp ứng đúng nhu cầu, xu thế tiêu dùng, đảmbảo khả năng tiêu thụ không

- Kênh phân phối

Kênh phân phối đóng góp không nhỏ trong quá trình tiêu thụ sản phẩm, dịch

vụ của doanh nghiệp Muốn đánh giá được triển vọng về kênh phân phối củadoanh nghiệp cán bộ thẩm định tìm hiểu xem doanh nghiệp triển khai loại hình và

cơ cấu phân phối nào, mạng lưới phân phối sản phẩm đã được xác lập chưa có phùhợp với đặc điểm của thị trường tiêu thụ sản phẩm không, phương thức giao dịch

và điều kiện thanh toán có đảm bảo thuận lợi cho người tiêu dùng không

Từ những phân tích trên cán bộ thẩm định sẽ đánh giá ngắn gọn theo cáccấp độ Rất tốt, Tốt, Trung bình và Không tốt về triển vọng phát triển của doanhnghiệp trong ngắn hạn và dài hạn

Tình hình quan hệ với các TCTD

Khi đầu tư vào dự án BĐS hầu hết các chủ đầu tư đếu không có đủ năng lựctài chính, do đó việc vay vốn các TCTD là tất yếu Tình hình quan hệ với các

TCTD của doanh nghiệp rất quan trọng, nó giúp ngân hàng đánh giá mức độ tintưởng đối với doanh nghiệp Đã có không ít doanh nghiệp hoạt động kinh doanhtốt, có lãi nhưng không trả nợ đúng hạn mà lại ưu tiên chi tiêu cho mục đích khác,tạo mối quan hệ xấu với ngân hàng Hoạt động cho vay đối với những doanhnghiệp này cần phải xem xét kỹ lưỡng và có những quy định khắt khe hơn

Nội dung đánh giá tình hình quan hệ với các TCTD gồm có tình hình quan

hệ của doanh nghiệp với HD Bank, với các TCTD khác và tình hình quan hệ củanhóm khách hàng liên quan (doanh nghiệp mà ta có quan hệ điều hành hoặc gópvốn vào) Đối với tình hình quan hệ với HD Bank CBTĐ đã dựa vào các bảng

cân đối kế toán và kết quả hoạt động kinh doanh đồng thời sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh đối chiếu để kiểm tra tính

hợp lệ của hồ sơ tài chính sâu hơn trước hết là xem xét quá trình giao dịch củadoanh nghiệp với HD Bank về mức độ sử dụng HMTD, số dư hiện tại, số dư vàdoanh số bình quân so với HMTD… Sau đó đánh giá lợi ích của mối quan hệnày, lợi nhuận mà HD Bank thu được và cuối cùng là tiềm năng, cơ hội vớikhách hàng trong thời gian tới Nếu trong quá khứ doanh nghiệp đã từng có quan

hệ giao dịch với HD Bank và là doanh nghiệp cung cấp thông tin một cách trungthực, đầy đủ theo yêu cầu của HD Bank, luôn chấp hành điều khoản trong hợpđồng vay vốn, trả nợ gốc và lãi đúng hạn, HD Bank trong thời gian tài trợ vốncho dự án cũng thu được lợi ích nhất định, hơn nữa triển vọng của doanh nghiệpđạt mức trên trung bình thì nên tiếp tục tài trợ vốn cho dự án này

Sau khi thẩm định khách hàng nhận thấy khách hàng thỏa mãn các nội dungtrên cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định dự án để đưa ra ý kiến cuối cùng

1.2.3.2 Thẩm định về dự án đầu tư

o Sự cần thiết phải đầu tư

Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư giúp CBTĐ xem xét dự án có phù hợp

với chiến lược, quy hoạch phát triển của Nhà nước hay không Khi thẩm định nội dung này CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các chiến lược, quy hoạch…Cụ thể CBTĐ đã đối chiếu với một số văn bản như: định hướng phát

triển thị trường bất động sản, chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020 của Bộ

Xây Dựng, Luật kinh doanh BĐS, các chủ trương quy hoạch BĐS của Nhà nước

và địa phương nơi dự án được đầu tư…

o Thẩm định tài liệu pháp lý của dự án

Dự án vay vốn cần có những cơ sở pháp lý vững chắc Để thẩm định khía

cạnh pháp lý của dự án thì cán bộ thẩm định đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để xem xét các văn bản, tài liệu của dự án có đầy đủ nội dung, đảm bảo

tính pháp lý, có đóng dấu và ký tên của các cơ quan có thẩm quyền hay không.Các tài liệu bao gồm:

+ Quyết định của cơ quan Nhà nước về việc phê duyệt dự án đầu tư

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa điểm đầu tư

+ Hợp đồng góp vốn giữa các bên

+ Giấy chứng nhận Thẩm duyệt về Phòng cháy và chữa cháy

+ Bản đồ hiện trạng vị trí tỷ lệ 1/500 (có xác nhận của Trung tâm đo đạc).+ Thuyết minh thiết kế cơ sở

+ Bản vẻ thiết kế cơ sở

oPhân tích về khía cạnh thị trường

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS đóng vai tròrất quan trọng, quyết định việc thành bại của dự án Thật vậy, sản phẩm làm

ra phải được tiêu thụ doanh nghiệp mới có doanh thu, lợi nhuận, dự án mới

được coi là hiệu quả Bằng việc sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, và dự báo, CBTĐ tiến hành đánh giá các nội dung chính sau:

- Đánh giá tổng quan về cung cầu sản phẩm của dự án

Dựa vào quy hoạch phát triển ngành trên toàn quốc hoặc từng khu vực,địa bàn và các số liệu, thông tin dự báo về tình hình triển khai các dự án tương

tự, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS thu thập được từcác kênh thông tin, cán bộ thẩm định tiến hành phân tích, đánh giá nhu cầu sảnphẩm dự án Sản phẩm của dự án có mức tiêu thụ gia tăng hàng năm, chất lượngtốt có thể chứng minh nhu cầu sản phẩm dự án là lớn

Đánh giá cung về sản phẩm dự án BĐS không chỉ là xem xét khả năng nộitại của doanh nghiệp, mà còn phải nhận biết đánh giá xem các đối thủ cạnh tranh

đã cung cấp được bao nhiêu phần trăm nhu cầu, dự đoán biến động của thịtrường trong tương lai khi có các dự án BĐS khác, đối tượng khác cùng thamgia thị trường từ đó đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng vàtổng cung

- Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án BĐS

Thị trường mục tiêu là thị trường hấp dẫn nhất để doanh nghiệp tiêu thụsản phẩm, thị trường mục tiêu được định hướng, cách thức chiếm lĩnh thị trườngđược xác định một cách hợp lý đảm bảo nguồn thu lớn cho doanh nghiệp Đểđánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường, cán bộ thẩm định cầnthẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án Sản phẩm đầu ra của dự ánBĐS có ưu điểm về chất lượng, thẩm mỹ, độ tiện dụng so với các sản phẩm của

dự án BĐS cùng loại khác, phù hợp với thị hiếu, xu hướng tiêu dùng được coi là

có tính cạnh tranh Và đương nhiên mức giá cạnh tranh là ưu điểm nổi bật củasản phẩm so với các sản phẩm thay thế

- Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án BĐS

Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năngcạnh tranh của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định/quản lý rủi ro phải đưa ra đượccác dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt độngtheo các chỉ tiêu chính sau:

+ Sản lượng sản xuất, sản lượng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sảnphẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm;

+ Diễn biến giá bán sản phẩm, dịch vụ đầu ra hàng năm;

+ Những thay đổi về cơ chế chính sách trong và ngoài nước ảnh hưởng đếngiá bán, cơ cấu sản phẩm của dự án BĐS (chính sách tăng thuế chuyển nhượngBĐS )

- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự

+Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên liệu đầu vào, tỷ giá trong trườnghợp phải nhập khẩu Đặc biệt là giá nguyên vật liệu xây dựng luôn luôn có sựbiến động.

Từ đó, CBTĐ đi đến kết luận hai vấn đề chính sau:

+ Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không?+ Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc vấn đề có thể chủ động đượcnguồn nguyên nhiên liệu đầu vào

o Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật

- Địa điểm xây dựng

Đối với dự án BĐS, địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến chi phí, vốn đầu

tư phải bỏ ra, kế hoạch triển khai dự án và doanh thu của dự án Để đánh giá xemđịa điểm đầu tư dự án có phù hợp không trước hết, cán bộ thẩm định sẽ đánh giátổng quan xem địa điểm đầu tư dự án có thuận lợi hoặc khó khăn gì về các mặtnhư: hệ thống giao thông, nguồn cung cấp nguyên liệu, đầu vào dự án như điện,nước, thông tin liên lạc và đặc biệt là thị trường tiêu thụ có gần không Tiếp theo,

cán bộ thẩm định sẽ đánh giá so sánh cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa

điểm đầu tư và chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác

- Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án BĐS

Khi xem xét nội dung này CBTĐ xác định được dự án sẽ phải tiến hành xâydựng, đầu tư vào những nội dung nào; công trình này có thuộc cấp đặc biệt hay

không;…Từ đó CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu với bảng dự toán

chi phí đầu tư xem những chi phí xây dựng cho các hạng mục đã công trình đãđược tính đến hay chưa đồng thời xem xét số lượng sản phẩm của dự án có đúngvới quy mô công trình hay không Bởi sản phẩm của dự án có ảnh hưởng trựctiếp đến doanh thu của dự án

- Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, PCCC

Vấn đề GPMB cũng là khó khăn lớn đối với một số dự án BĐS xây dựng

ở nơi đông dân cư hoặc nơi đã có công trình xây dựng Nhiều trường hợp thờigian và chi phí GPMB, tái định cư lớn hơn nhiều lần so với chi phí xây dựng,vượt xa dự kiến ban đầu buộc chủ đầu tư phải hủy bỏ dự án Cán bộ thẩm định sẽ

đánh giá vấn đề này sau khi tìm hiểu diện tích đất phải đền bù các loại và chi phíđền bù, khó khăn/ thuận lợi trong di dân, tái định canh, định cư và các chi phíliên quan

Không phải dự án nào cũng phải đánh giá tác động môi trường, thẩm duyệt

PCCC do đó cán bộ thẩm định sẽ so sánh đối chiếu với các quy định hiện hành

để xem dự án có trong diện phải lập, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phêduyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hoặc cấp Giấy xác nhậnđăng ký Bản cam kết bảo vệ môi trường hay không Nếu dự án phải thực hiện tất

cả các quy định trên thì sẽ đánh giá xem đã đầy đủ, hợp lý và được sự chấp thuậncủa cơ quan có thẩm quyền chưa

oĐánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án BĐS

Cán bộ thẩm định sẽ xem xét các nội dung sau:

- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của Chủ đầu tư dự án.Trong trường hợp Chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý, điều hành

dự án thì phương án của Chủ đầu tư là gì

- Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận,điều hành công nghệ, thiết bị mới của dự án

- Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị

và công nghệ (nếu đã có thông tin)

- Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường tiêu thụ dự kiến

bị thu hẹp hoặc có khả năng bị mất

- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòihỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồnnhân lực cho dự án

oĐánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án BĐS

Khi thẩm định nội dung này, CBTĐ của PGD Hà Đông đã vận dụng phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy Các nội dung được thẩm định bao gồm:

Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn đầu tư

Việc thẩm định tổng mức đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện

vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu dẫn đến việckhông cân đối được nguồn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự

án Xác định tổng mức đầu tư sát thực với thực tế là cơ sở để tính toán hiệu quảtài chính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án Các chi phí cơ bản của một dự ánđầu tư trong lĩnh vực bất động sản bao gồm:

+ Chi phí xây dựng: bao gồm chi phí xây dựng các công trình, hạng mục

công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằngxây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công,nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

+ Chi phí thiết bị: bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào

tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phívận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan

+ Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: bao gồm chi phí đền

bù, nhà cửa, vật thể kiến trúc, cây trồng trên đất, chi phí thực hiện tái định cư, tổchức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng,đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

+ Chi phí quản lư dự án: tổ chức thực hiện quản lý dự án từ khâu chuẩn bịđầu tư đến khâu hoàn thành nghiệm thu, bàn giao công trình đưa vào sử dụng.+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: khảo sát, thiết kế, giám sát thiết kế, giámsát xây dựng, tư vấn thẩm tra,

+ Chi phí khác và dự phòng phí: vốn lưu động, lãi vay, dự phòng khối lượngphát sinh, trượt giá, …

CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu trên cơ sở những dự án

tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai đoạn thẩm định dự án sau đầu tư(về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cầnthiết và chưa được thực sự cần thiết trong giai đoạn thực hiện đầu tư…)

 Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án.

CBTĐ xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn trongtừng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không, khả năng đáp ứng nhu cầu vốntrong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Ngoài ra, cầnphải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lýhay không, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước

Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độgiải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gian vay trả.

 Thẩm định tính khả thi của nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, CBTĐ đã rà soát lại từngloại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từngloại nguồn vốn, từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánhgiá khả năng tham gia của nguồn vốn chủ sở hữu; Chi phí cho từng loại nguồnvốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn; Cân đối giữa nhu cầuvốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giátính khả thi của các nguồn vốn thực hiện dự án Đánh giá về tính khả thi củanguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư phần này sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tưban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu haoTSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả

* Thẩm định lãi suất chiết khấu của dự án

Lãi suất chiết khấu có ảnh hưởng rất lớn đến các kết quả tính toán các chỉtiêu hiệu quả tài chính Vì vậy, khi thẩm định lãi suất chiết khấu, CBTĐ phải xácđịnh rõ cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án: vốn của chủ sở hữu, vốn đi vay, vốgóp và chi phí sử dụng từng nguồn vốn Công thức:

r = 1

1

m

k k k

m k k

I r I

r là lãi suất tương ứng

m là số nguồn vốn huy động được cho dự án

* Thẩm định doanh thu của dự án

Doanh thu của dự án sẽ phản ánh một phần hiệu quả dự án: lãi hay lỗ

Việc xác định doanh thu luôn được CBTĐ quan tâm Khi thẩm định nội dung này, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu để xác định doanh thu dự

án có tính đúng và đủ hay không Cụ thể, doanh thu hàng năm của dự án baogồm: doanh thu từ việc bán sản phẩm BĐS của dự án; doanh thu từ phần chothuê thương mại, dịch vụ và doanh thu khác (nếu có) Khi thẩm định doanh thu

dự án, CBTĐ tiến hành so sánh đối chiếu giá và sản lượng của dự án với thịtrường thực tế hoặc các dự án BĐS tương tự để xem giá bán và sản lượng dự án

có hợp lý hay không

* Thẩm định dòng tiền của dự án

Đây là một nội dung quan trọng nhất vì nó chính là cơ sở để đánh giá cácchỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án CBTĐ tiến hành phân tích, đánh giá các khoảnthu và chi của dự án sau đó tiến hành thẩm định dòng tiền của dự án

4 Chi phí liên quan

Dòng tiền ròng

trước lãi vay

Dòng thu – dòng chi

7 Lãi vay trong thời

gian thi công

Dựa vào bảng kế hoạch vay trả nợ

Dòng tiền sau lãi

Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính là công cụ phản ánh phản ánh rất rõ mứckhả thi của dự án, ảnh hưởng tới quyết định cho vay dự án sau này Do vậy, việctính toán các chỉ tiêu này yêu cầu CBTĐ phải thận trọng và chính xác Một sốchỉ tiêu được CBTĐ tại phòng giao dịch Hà Đông sử dụng như: giá trị hiện tạiròng NPV, tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, thời gian hoàn vốn T, suất chiết khầucủa dự án Thông thường khi tính toán các chỉ tiêu này, CBTĐ đã sử dụng phầnmềm excel để thực hiện

Phân tích độ nhạy của dựa án

Vì dự án BĐS có đặc điểm rủi ro cao do thời gian xây dựng kéo dài, chịu tác

động của nhiều yếu tố nên việc phân tích rủi ro là rất quan trọng CBTĐ tiến hành phân tích độ nhạy của dự án khi các yếu tố đầu vào thay đổi, giá bán sản phẩm sau

dự án thay đổi…CBTĐ kết hợp phân tích độ nhạy một chiều và hai chiều

→ Sau đó CBTĐ đã căn cứ vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và kết quảphân tích độ nhạy để kết luận về tính khả thi của dự án

o Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội

Một dự án BĐS khi đi vào hoạt động không chỉ đem lại lợi nhuận chochủ đầu tư, lãi vay cho ngân hàng, mà còn mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh

tế và xã hội Tính khả thi của dự án sẽ sẽ thuyết phục hơn nếu nó mang lại lợiích kinh tế xã hội lớn Để đánh giá về mặt kinh tế quốc gia và lợi ích của xã hội

mà dự án BĐS mang lại cán bộ thẩm định xem xét các chỉ tiêu như: khả năngtái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm, khả năng đổi mới công nghệ,đào tạo nhân lực,

o Đánh giá rủi ro và các biện pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.

Dự án BĐS có tính rủi ro cao, do vậy việc phân tích rủi ro là rất quan trọng.Các phân tích ở trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởimột loạt các rủi ro có thể xảy ra Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán cácrủi ro có thể xảy ra có một ý nghĩa hết sức quan trọng tới sự thành công của dự

án BĐS Với nội dung này CBTĐ Ngân hàng đã sử dụng phương pháp phân tích

độ nhạy của dự án để đánh giá dự án khi một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới

dự án thay đổi thì các chỉ tiêu của dự án thay đổi như thế nào, đồng thời CBTĐ

tìm ra các giải pháp khắc phục rủi ro Dưới đây em xin trình bày một số rủi rohay gặp phải:

* Rủi ro về cơ chế chính sách:

Bao gồm tất cả những bất ổn về tài chính và chính sách của nơi, địa điểm xâydựng dự án: các sắc thuế mới, hạn chế về chuyển tiền, quốc hữu hóa, hay các luật,nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có liên quan đến dòng tiền của dự án.Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:

- Khi thẩm định dự án, CBTĐ đã xem xét mức độ tuân thủ về mặt pháp lýcủa dự án để đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các quy luật và quy định hiện hành

có liên quan đến dự án

- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng quy định về vấn đề này

để giảm thiểu rủi ro bất khả kháng do thay đổi chính sách của Chính phủ…

- Những ưu đãi về cung ứng ngoại tệ sẽ góp phần hạn chế ảnh hưởng vấn

đề tỷ giá của dự án

* Rủi ro xây dựng, hoàn tất:

Là việc hoàn tất dự án không đúng thời hạn, không phù hợp với các thông

số và tiêu chuẩn thực hiện Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểmsoát của Ngân hàng Tuy nhiên có thể giảm thiểu bằng cách đề xuất với chủ đầu

tư thực hiện các biện pháp sau:

- Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có sức mạnh tài chính và kinhnghiệm

- Thực hiện nghiêm túc việc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo hành chấtlượng công trình

- Giám sát chặt chẽ tiến độ thi công trong quá trình xây dựng

- Hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền, dự phòng về tài chính của khách hàngcủa khách hàng trong trường hợp vượt dự toán

- Quy định rõ trách nhiệm vấn để đền bù, giải tỏa mặt bằng

- Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ ràngnghĩa vụ của các bên

* Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán

Bao gồm: thị trường không chấp nhận hoặc không đủ cầu đối với sản phẩm,dịch vụ đầu ra của dự án, do sức ép cạnh tranh, giá bán sản phẩm không đủ đề bùđắp lại các khoản chi phí của dự án

Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:

- Nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần cẩn thận

- Dự kiến cung cầu thận trọng (không nên có những dự báo quá lạc quan)

- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biệnpháp: chú trọng hình thức, kiến trúc phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng, xemxét các yếu tố để tạo ra giá cả cạnh tranh

* Rủi ro về cung cấp:

Rủi ro xảy ra khi dự án không có được nguồn nguyên nhiên vật liệu ( đầuvào chính, quan trọng ) với số lượng, giá cả và chất lượng như dự kiến để vậnhành dự án, tạo dòng tiền ổn định… đảm bảo khả năng trả nợ

Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:

- Trong quá trình xem xét dự án, CBTĐ phải nghiên cứu, đánh giá cẩntrọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên vật liệu đầu vào trong hồ sơ

dự án Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trong tính toán, xác định hiệuquả tài chính của dự án

- Nghiên cứu sự cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật liệu

- Linh hoạt về thời gian và số lượng nguyên nhiên vật liệu mua vào

- Những hợp đồng, thỏa thuận với cơ chế chuyển qua tới người sử dụngcùng

- Những hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cungcấp có uy tín

* Rủi ro về môi trường và xã hội:

Gồm những tác động tiêu cực của dự án đối với môi trường và người dânxung quanh Loại rủi ro này, chủ đầu tư có thể giảm thiểu thông qua việc thựchiện một số biện pháp sau:

- Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải khách quan và toàn diện, đượccấp có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

- Nên có sự tham gia của các bên có liên quan (cơ quan quản lý môi trường,chính quyền địa phương) từ khi bắt đầu triển khai dự án

- Tuân thủ các quy định về môi trường

* Rủi ro kinh tế vĩ mô:

Đây là những rủi ro phát sinh từ môi trường kinh tế vĩ mô, bao gồm: tỷ giáhối đoái, lạm phát, lãi suất…Loại rủi ro này có thể giảm thiểu bằng cách:

- Phân tích các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản

- Đưa ra các giả định tính toán có tính đến ảnh hưởng của các yếu tố này đểđánh giá tác động tới hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

* Rủi ro tín dụng:

Vì các dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản cần nhiều năm để chuyểnhóa thành tài sản thực Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể đượcquay vòng nhiều lần, khiến tổng cung tiền trong nền kinh tế tăng lên mạnh mẽ,làm tăng lạm phát, tăng chỉ số giá tiêu dùng CPI, tăng chi phí, giá thành xâydựng sẽ đẩy giá bán lên cao, bất động sản khó bán ra dẫn đến giảm/mất khả năngthanh toán nợ ngân hàng Mặt khác, tác động đô-mi-nô từ thị trường bất độngsản sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng khôngthể bỏ qua Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi rodựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu,phân tích chuyên gia là cần thiết để duy trì ổn định thị trường bất động sản vàphát triển bền vững của nền kinh tế Tỷ trọng của lĩnh vực bất động sản ở ViệtNam chưa cao (khoảng 7-10% GDP), tuy nhiên nếu xảy ra rủi ro tín dụng bấtđộng sản, thì ảnh hưởng của nó đến toàn bộ nền kinh tế cũng không nhỏ

1.2.3.3 Thẩm định về tài sản đảm bảo

Để tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đãcam kết, một trong những quy định mà Ngân hàng đưa ra đối với khách hàngmuốn vay vốn là phải có tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm cho khoản vay có thể

là tài sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ ba bảo lãnh hoặc là tài sản

hình thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng Tài sản bảo đảm chính lànguồn trả nợ thứ hai khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả

nợ Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm bao gồm:

* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản bảo đảm:

Trong nội dung này, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu

xem tài sản bảo đảm tín dụng có đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định:Nếu tài sản bảo đảm là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơ quanphát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ Sau đó, CBTĐ tiến hành tìmhiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyênmôi trường, sở địa chính, ủy ban nhân dân địa phương, tòa án, cơ quan đăng kýgiao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác…nhằm xácđịnh tài sản hiện không có tranh chấp

* Thẩm định tính dễ chuyển nhượng của tài sản:

Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thịtrường Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo là các loại tàisản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hóa đặc chủng dễ bị phá hủy do tácđọng của môi trường, thời gian…

* Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm:

Công việc này do các nhân viên phòng thẩm định tài sản đảm bảo trựctiếp đảm nhiệm Hạn mức cho vay là 1 tỷ lệ phần trăm nhất định tính trên giá trịtài sản bảo đảm, được ngân hàng quy định tùy theo tính chất rủi ro của dự ánnhằm đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xin vay.Riêng đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người vay phải cam kết dùng toàn

bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phòng, khotàng, thiết bị máy móc…để thế chấp cho ngân hàng Trong trường hợp các côngtrình đầu tư xây dựng mới, các nhà xưởng, kho tàng, vật kiến trúc khác… chưahình thành trên thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc xác định giá trị tàisản này phải dựa vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật

và tổng dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.2.4 Các phương pháp thẩm định

1.2.4.1 Phương pháp so sánh đối chiếu

Tại phòng giao dịch HDBank Hà Đông phương pháp so sánh đối chiếuđược cán bộ thẩm định sử dụng trong tất cả các nội dung thẩm định dự án BĐSxin vay vốn Nội dung của phương pháp này là so sánh, đối chiếu tất cả các tiêuchí của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mứckinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ (quốc tế và trong nước) cũng như kinhnghiệm thực tế của cán bộ thẩm định, phân tích, so sánh để lựa chọn phương ántối ưu

Khi sử dụng phương pháp này, cán bộ thẩm định sẽ sử dụng một số chuẩnmực như sau để so sánh, đối chiếu:

- Các hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến dự án và chủ đầu tư

- Các tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, các tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị, các

hệ thống văn bản và tiêu chuẩn hiện hành do nhà nước quy định hoặc của thế giới

- Các tiêu chuẩn về sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án mà thị trường yêu cầu

- Các chỉ tiêu tổng hợp về vốn, cơ cấu nguồn vốn đầu tư và một số chỉtiêu khác

- Các định mức về chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí quản lý, …theo định mức kinh tế kỹ thuật

Trong việc sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu cán bộ thẩm định luôncân nhắc việc vận dụng các chỉ tiêu với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án

và doanh nghiệp Đối với một số chỉ tiêu không có các căn cứ để đối chiếu cán

bộ thẩm định đã phải tìm hiểu và tham khảo các tài liệu của nước ngoài Vớinhững dự án có nhiều chỉ tiêu cần so sánh, cán bộ thẩm định lựa chọn ra nhữngchỉ tiêu quan trọng, cơ bản để xem xét kỹ Điều đó giúp cho công tác thẩm định

đi đúng trọng tâm, rút ngắn thời gian mà vẫn đáp ứng được yêu cầu chất lượngcủa công tác thẩm định Mặt khác, khi sử dụng các chỉ tiêu so sánh từ những dự

án BĐS tương tự đã thực hiện, cán bộ thẩm định chỉ so sánh, đối chiếu với các

dự án trong vòng một năm trở lại để tránh yếu tố sai lệch do thời gian Phân tích,

so sánh theo cả chuẩn mực và kinh nghiệm giúp cán bộ thẩm định có cơ sở chắcchắn để đánh giá tất cả các nội dung thẩm định một cách khách quan và chínhxác nhất

Tại HD Bank Hà Đông phương pháp so sánh đối chiếu đã được cán bộ thẩmđịnh sử dụng khá nhiều trong quá trình thẩm định, áp dụng linh hoạt, phù hợp và

có hiệu quả đối vơi từng nội dung thẩm định dự án Bất động sản

1.2.4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là phương pháp phổ biến mà rất nhiều các ngân hàngthương mại sử dụng Dự án BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nên việc đánh giá rủi robằng phương pháp phân tích độ nhạy là cực kỳ cần thiết Nội dung của phươngpháp này là việc xem xét, đánh giá sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự

án (lợi nhuận, giá trị hiện tại thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) khi các yếu tố cóliên quan như giá nguyên vật liệu đầu vào, tỷ suất, chi phí quản lý …thay đổi Quaquá trình phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định sẽ đánh giá được dự án có vững chắchay không, độ rủi ro như thế nào, dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay yếu tố nàogây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét, từ đó dự kiến một sốtình huống xấu có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án như: vượt mức đầu tư,giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, những thay đổi về chínhsách thuế theo hướng bất lợi…Mặt khác, cán bộ thẩm định sẽ đưa ra một số góp ývới chủ đầu tư về các biện pháp quản lý để nhằm hạn chế tối đa những sự tác động

do các yếu tố khách quan gây ra trong quá trình thực hiện dự án

Tại HD Bank Hà Đông phương pháp này được sử dụng khá phổ biến trong việcthẩm định các dự án đặc biệt là các dự án bất động sản vì các dự án thuộc lĩnh vựcnày có mức độ rủi ro lớn Việc sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy giúp chocán bộ thẩm định của HD Bank xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quảcủa dự án, mức độ ảnh hưởng và từ đó đưa ra các phương án để hạn chế rủi ro

1.2.4.3 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Vì các dự án đầu tư BĐS có độ rủi ro cao, thường là vay vốn dài hạn,nguồn vốn lại lớn cho nên yêu cầu CBTĐ tại phòng giao dịch luôn luôn chútrọng phân tích độ nhạy cảm của dự án Phương pháp này được dùng để kiểmtra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án Cơ sở của phương pháp là dựkiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án, nhưvượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đàu vào tăng vàgiá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi…khảo sát các tác động của yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hòa vốn của

dự án