Phân tích môi trường marketing và kinh doanh bất động sản tại VN

ĐỀ BÀIAnh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,….. Nhận

ĐỀ BÀI

Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…)

Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM

sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để minh họa cho bài viết

BÀI LÀM I.TỔNG QUAN

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế mỗi quốc gia Nó thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Ở Việt Nam chúng ta, đây là thị trường tương đối sôi động và muôn hình, muôn vẻ Đang thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nó ẩn chứa khả năng sinh lợi tiềm tàng Những nhà đầu tư thật thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất động sản

Nó chính là công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình tạo lập dự án

và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu

Nền kinh tế Việt Nam đang dần dần hồi phục, nền kinh tế thoát khỏi suy giảm tăng trưởng, các hoạt động của nền kinh tế có dấu hiệu khởi sắc, thị trường chứng khoán giao dịch sôi đông và đang thu hút khối đầu tư ngoại Và thị trường bất động sản đã phá tan thời kỳ đóng băng Nổi bật lên là các thành phố có thị trường bất động sản sôi động của nước ta là: Hà Nội- Hải Phòng - Đà Nẵng- TP Hồ Chí Minh

Nhận diện thị trường bất động sản từ đó chỉ ra được các cơ hội marketing , là

cơ sở thành công cho hoạt động kinh doanh Trong bài viết có sử dụng các mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành ( sử dụng mô hình 05 lực lượng của Michael Porter 1980) và SWOT

1 Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)

1.1 Chính trị

Nước ta có nền chính trị ổn định là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển Chúng ta được đánh giá cao về sự ổn định chính trị so với các nước trong khu vực và trên thế giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn về bất động sản đối với nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 đã nâng Việt Nam tăng 3 bậc trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) và là quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao nhất Việt Nam đứng thứ 70 trong số 134 quốc gia, tăng 3 bậc so với năm ngoái (73) và 12 bậc so với năm 2006 (82).Sự ổn định chính trị mang lại lợi ích không chỉ với ngành bất động sản mà còn phát triển tích cực ngành công nghiệp không khói

1.2 Kinh tế:

Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 2010 ( dự báo)

Cán cân thương mại -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ

USD Giá vàng 16,1 triệu 17,8 triệu 26 triệu

Nguồn: Tổng cục Thống kê

GDP của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ 3 chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh hơn các quốc gia khác ở Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực hiện vẫn ở các con số ổn định, trong đó nhiều dự án bất động sản được triển khai xây dựng như cao ốc,khách sạn, resort, văn phòng, nhà chung cư…

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000 doanh nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây cũng chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản

1.3 Văn hóa Xã hội

Phát triển marketing vĩ mô: mở rộng hoạt động marketing đến tổng thể môi trường kinh tế, xã hội, văn hóa, chính trị, pháp luật, tự nhiên và nghiên cứu marketing được tiến hành ở quy mô toàn bộ nền kinh tế của quốc gia nói riêng, cũng như ở quy

mô toàn cầu nói chung, với mục đích thiết lập một hệ thống thông tin marketing thống nhất, khai thác lợi ích riêng dựa trên xây dựng lợi ích chung và như vậy lợi nhuận của doanh nghiệp mang tính bền vững.

Nước ta đang tiến đến tỷ lệ dân số vàng Với dân số là 83 triệu người, trong đó

số người trong độ tuổi lao động khoảng 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất lượng cao, phù hợp nhu cầu đa dạng của khách hàng

Khi hoạt động marketing bắt đầu được chấp nhận rộng rãi, thì các nhà phê bình cho rằng marketing đang bỏ quên trách nhiệm xã hội của mình Mặc dù hoạt động marketing giúp công ty đáp ứng được mục tiêu thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, thu được lợi nhuận cho công ty, nhưng đồng thời hoạt động marketing cũng gây ra những tác động tiêu cực đến cộng động xã hội như: gây ô nhiễm môi trường, làm cạn kiệt nguồn tài nguyên, ảnh hưởng đến sức khỏe của con người Tình hình trên đòi hỏi doanh nghiệp phải có một quan điểm mới về marketing, đó là doanh nghiệp phải thực hiện chiến lược sao cho thoả mãn đồng thời các yêu cầu sau: (1) Thỏa mãn nhu cầu và mong muốn của khách hàng; (2) Đáp ứng những lợi ích chung, lâu dài của xã hội; (3) Đạt được những mục tiêu hoạt động của công ty

Hành vi tiêu dùng của mỗi cá nhân bị chi phối bởi đặc tính các nhu cầu và bởi trào lưu tiêu dùng và các mục tiêu mong muốn của xã hội Trong khi đó trào lưu tiêu dùng của xã hội (hay nhóm xã hội), đặc tính “triết lý sống” cơ bản của nó tác động đến hành vi cá nhân lại được hình thành từ sự tổng hòa các hành vi tiêu dùng của mỗi

cá nhân bị thúc đẩy bởi động cơ đáp ứng các nhu cầu đặc thù của nhóm Dễ dàng nhận thấy mối quan hệ biện chứng giữa hành vi tiêu dùng cá nhân và trào lưu tiêu dùng của xã hội Mối quan hệ biện chứng này hiện diện trong tất cả các lĩnh vực khác nhau của đời sống kinh tế xã hội

1.4 Công nghệ

Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công nghệ thông tin Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản đã tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó chủ nhà có thể biết hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa

Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi trường khắc nghiệt

Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam như Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); và chuẩn bị một tòa nhà cao nhất Việt Nam đó là Tòa nhà Vinaconex làm chủ đầu tư với 105 tầng chuẩn bị được tiến hành xây dựng với công nghệ hiện đại và tiên tiến nhất hiện nay

Yếu tố công nghệ giúp nước ta rút ngắn khoảng cách với các nước phát triển

và đi tắt đón đầu

1.5 Luật pháp:

Hệ thống pháp luật của Việt Nam về bất động sản đã được ban hành và đang được bổ sung hoàn thiện như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng, Luật thừa kế tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng tạo thêm nhu cầu

về văn phòng chuyên nghiệp; cơ chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch.Luật thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản Việt Kiều đang hy vọng sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất

1.6 Môi trường:

Sự ô nhiễm môi trường, sự quá tải ở các chung cư cũ và nhà tập thể đang đặt

ra những bài toán đối với các nhà quy hoạch đô thị Cơ hội đối với các nhà kinh doanh bất động sản là quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường.Tiến tới xây dựng đô thị xanh

Trong quy hoạch đô thị các nhà quy hoạch chỉ tập trung chú ý vào ba chiều không gian thực, mà chưa có sự quan tâm cần thiết đến chiều thứ tư văn hóa - xã hội trong không gian đô thị Vì vậy, công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị, nâng cấp các

khu ở cũ không những không phát huy được hiệu quả, mà còn gây ảnh hưởng xáo trộn đến đời sống kinh tế xã hội của người dân và làm mất đi nét văn hóa đặc thù của các khu dân cư đô thị

Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và các chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà ở cũng sẽ tiếp tục được triển khai, góp phần vào việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo an sinh xã hội

2 Phân tích môi trường ngành

Sử dụng mô hình 5 lực lượng( five force model) của Michael Porter năm 1980

để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

2.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại: Đối thủ cạnh tranh là các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhau và các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài Chính điều này đã tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt về thu hút vốn giữa các nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa được phê duyệt quy hoạch, hoặc chưa xây xong phần móng đã huy động vốn hoặc thậm chí lừa đảo Đánh giá chung thì các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn chiếm ưu thế

2.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới): Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư) Trong đó nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt

2.3 Quyền lực của người cung ứng: bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, trong đó phải kể đến cả các cơ quan Nhà nước

Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên);

Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp;

Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng Nhiều nhà đầu tư đã phàn nàn chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng

mà các nhà kinh doanh bất động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định đến nhiều thành công của dự án

Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ năm 2008 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không

có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ Mỗi sự thay đổi của lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro đối với chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho nhà kinh doanh khi giá USD xuống

Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình

Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng là lực cản đối với nhiều chủ đầu tư

2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa của bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay thế gần như không có, việc có hàng hóa thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C

2 5 Quyền lực của người mua: Người mua ở đây bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối cùng Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng có lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác

3 Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam

Có quan hệ tốt với các cơ quan nhà nước

để giải quyết thủ tục hành chính so với

nhà đầu tư nước ngoài

Chi phí cho quan hệ cao

Hiểu về văn hóa tiêu dùng bất động sản

của người Việt Nam

Thỏa mãn sự hài lòng bằng dịch vụ chưa cao

Do có lợi thế về địa lý, quyền sử dụng đất Trình độ quản lý các cấp về bất động

nên tận dụng được lợi thế theo quy mô to sản chưa cao.

Nền kinh tế đang dần dần hồi phục Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn

với nguy cơ lạm phát cao Hội nhập WTO thu hút vốn của nhà đầu

tư nước ngoài

Áp lực cạnh tranh

II Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công

- Có tầm nhìn;dự đoán tốt

- Có quan hệ với nhà hoạch định chính sách và các sở ban ngành liên quan tốt;

- Có nhiều vốn và sử dụng vốn sao cho hiệu quả

- Biết PR hình ảnh của mình;

- Biết lôi kéo khách hàng;

- Dịch vụ chuyên nghiệp

Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh STT Tiêu thức Nhà KD BĐS Hà Nội Nhà KD BĐS Hà Nội

1 Quan hệ, giải

quyết thủ tục

hành chính

2 Mức độ chuyên

nghiệp

3 Đạo đức kinh

doanh

Thấp: không tôn trọng luật pháp,bán nhà khi chưa có giấy phép

Cao

5 Đánh giá của

khách hàng về

sản phẩm dịch

vụ