Theo tổng hợp của Vietrees một công ty uy tín chuyên về nghiên cứu - tiếp thị bất động sản2 thì tính đến hết quý II/2010 tại Việt Nam, thống kê sơ bộ có xấp xỉ 200 công ty kinh doanh, đầ
Trang 1hân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
I GIỚI THIỆU
Bất động sản từ lâu đã đóng một vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của chúng ta
Theo luật dân sự Việt Nam, điều 174, luật số 3/2005/QH11 thì “…bất động sản là các tài
sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng các tài sản khác…”(1)
loại hàng hoá có giá trị để mua bán trao đổi
Ngày nay khi cuộc sống đã phát triển, mức sống và thu nhập của chúng ta ngày càng được nâng cao thì nhu cầu (sở hữu, kinh doanh v.v.) các hình thức bất động sản ngày đa dạng Đây cũng chính là tiền đề phát triển cho nguồn cung bất động sản đang ngày càng trở nên phong phú hơn bao giờ hết Giờ đây, qua nhiều kênh thông tin (báo chí, truyền
Trang 2cận với các phẩm bất động sản đủ loại từ: căn hộ, căn hộ cao cấp, biệt thự trong quần thể khu đô thị/khu đô thị sinh thái, khu biệt thự cao cấp ven biển v.v Nguồn cung dồi dào này đến từ một lực lượng hùng hậu các công ty kinh doanh, đầu tư và phát triển bất động
sản Theo tổng hợp của Vietrees (một công ty uy tín chuyên về nghiên cứu - tiếp thị bất
động sản)(2) thì tính đến hết quý II/2010 tại Việt Nam, thống kê sơ bộ có xấp xỉ 200 công
ty kinh doanh, đầu tư bất động sản và hơn 10 công ty chuyên nghiên cứu và tiếp thị các sản phẩm bất động sản Những số liệu này cho thấy sự sôi động hơn bao giờ hết trong thị trường bất động sản Việt Nam
Tuy vậy, ngoài những tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại rất nhiều bất cập Hiện tuợng đầu tư theo phong trào, “làm giá” bất động sản (đặc biệt là đất nền, đất liền kề dự án v.v) vẫn còn phổ biến, mà điển hình là đợt sốt đất tại Hà Nội và các khu vực vùng biên trong những tháng đầu năm 2010 Đây chính là nguy cơ tạo bong bóng bất động sản gây nguy hại cho nền kinh tế, làm xói mòn lòng tin của các nhà đầu tư, là tiền đề cho các bất ổn xã hội nếu không được xử lý triệt để Hiện tượng này phát xuất một phần từ sự thiếu hiệu quả của các kênh thông tin chính thống, đặc biệt từ các nhà quản lý Bên cạnh đó, tuy số lượng các công ty đầu tư – kinh doanh bất động sản cùng các sản phẩm tại Việt Nam đã tương đối phong phú song các hoạt động tiếp thị, quảng bá nói riêng và marketing bất động sản nói chung vẫn còn hạn chế
và chưa được chú trọng đúng mức Theo một cuộc thăm dò mới đây do Vietrees tiến hành thì hình thức tiếp cận các sản phẩm bất bất động sản chủ yếu của người Việt Nam
vẫn là qua internet (42 % qua web bất động sản; 17% qua web khác)(3) Như vậy có thể thấy các nhà đầu tư/khách hàng vẫn phải “cọc chủ động tìm trâu” khi muốn tìm kiếm cơ hội sở hữu hay đầu tư bất động sản Điều đó càng cho thấy một khoảng trống trong các hoạt động marketing bất động sản - một mảng hoạt động đầy tiềm năng nhưng vẫn chưa được quan tâm khai thác tương xứng
II PHÂN TÍCH
Trang 31 Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)
1.1 Chính trị
Tình hình chính trị ổn định là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển Việt Nam được đánh giá là một nước có nền ổn định chính trị trong khu vực và trên thế giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn về bất động sản đối với nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 đã nâng Việt Nam tăng 3 bậc trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) và là quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao nhất xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 trong số 134 quốc gia, tăng 3 bậc so với năm ngoái (73) và 12 bậc so với năm 2006 (82)
1.2 Kinh tế:
Cán cân thương mại -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ USD
đồng/lượng
17,8 triệu đồng/lượng
26 triệu đồng/lượng
FDI( thực hiện) 4,6 tỷ USD 11,7 tỷ USD 10,0 tỷ USD
Nguồn: Tổng cục Thống kê
GDP của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ 3 chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh hơn các quốc gia Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực hiện vẫn ở các con số ổn định, trong đó nhiều dự án bất động sản được triển khai xây dựng như khách sạn, resort…
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000 doanh nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây cũng chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản
Trang 41.3 Xã hội
Dân số 83 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống của người dân ngày một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất lượng cao, đa dạng
1.4 Công nghệ
Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công nghệ thông tin Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản đã tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó chủ nhà có thể biết hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa
Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch tuynel, với cường
độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi trường khác nghiệt
Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam như Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); tòa
1.5 Luật pháp:
Hệ thống pháp luật của Việt Nam về bất động sản đã được ban hành như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng tạo thêm nhu cầu về văn phòng chuyên nghiệp; cơ chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch Việt Kiều đang hy vọng sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất
1.6 Môi trường:
Sự ô nhiễm môi trường, sự quá tải ở các chung cư cũ nát đang đặt ra những bài toán đối với các nhà quy hoạch đô thị Cơ hội đối với các nhà kinh doanh bất động sản là quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường
2 Phân tích môi trường ngành
Trang 5Sử dụng mô hình 5 lực lượng (five force model) của Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam
2.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Đối thủ cạnh tranh là các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhau và các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài Chính điều này đã tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt
về thu hút vốn giữa các nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa được phê duyệt quy hoạch, hoặc chưa xây xong phần móng đã huy động vốn hoặc thậm chí lừa đảo Đánh giá chung thì các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn chiếm ưu thế
II.2 Đối thủ tiềm tàng (Mối đe dọa từ đối thủ mới):
Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu
tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư) Trong đó nhiều nhà đầu tư đến
từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt
2.3 Quyền lực của người cung ứng:
Bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, trong đó phải kể đến cả các cơ quan Nhà nước
Trang 6Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng Nhiều nhà đầu tư đã phàn nàn chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mà các nhà kinh doanh bất động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định đến nhiều thành công của dự án
Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ năm 2008
đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ Mỗi sự thay đổi của lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro đối với chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho nhà kinh doanh khi giá USD xuống
Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình
Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng là lực cản đối với nhiều chủ đầu tư
2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế:
Hàng hóa của bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay thế gần như không có, việc có hàng hóa thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C
2.5 Quyền lực của người mua:
Người mua ở đây bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối cùng Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể
Trang 7chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng
có lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác
3 P
hân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT được sử dụng phối hợp để xem xét một doanh nghiệp/ngành cụ thể ở phạm vi hẹp hơn Cụ thể, SWOT tập trung xem xét các yếu tố bên trong bao gồm S (điểm mạnh), W (điểm yếu) và các yếu tố bên ngoài bao gồm O (cơ hội), T (mối đe doạ) đối với doanh nghiệp/ngành
Chúng ta hay sử dụng SWOT để xem xét các yếu tố bên trong và bên ngoài của ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Là một ngành kinh doanh được rất nhiều
người quan tâm
Chi phí ngầm cao
Có khả năng cung cấp các sản phẩm rất
đa dạng cho nhiều đối tượng khách hàng
khác nhau
Đội ngũ nhân sự yếu, chưa chuyên nghiệp
Trình độ quản lý kém
Nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục và
phát triển tốt
Các thủ tục hành chính còn rườm rà, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án
Dân số đông và trẻ Áp lực cạnh tranh trong ngành ngày
càng lớn
Môi trường chính trị, đầu tư ổn định Kinh tế thế giới vẫn tồn tại nhiều bất
ổn
Trang 8Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam
- Có tầm nhìn tốt
- Có quan hệ tốt
- Biết tạo vốn và quay vòng vốn
- Biết PR hình ảnh của mình
- Biết lôi kéo khách hàng
- Dịch vụ chuyên nghiệp
Hơn nữa, để thành công, các doanh nghiệp luôn cần theo dõi mọi bước tiến kinh tế thế giới và Việt Nam, đặc biệt là các thay đổi luật pháp trong ngành để có những quyết định kịp thời và chính xác Doanh nghiệp cũng cần tập trung xây dựng thương hiệu uy tín và dành một phần ngân quỹ xứng đáng cho Marketing – ngay cả khi trong thời suy thoái
-như lời GS John Quelch (Mỹ) chia sẻ trên thời báo the Financial Times gần đây “…khi
các đối thủ cạnh tranh cắt giảm quảng cáo, thương hiệu nào tăng cường tiếp thị trong thời kỳ suy thoái sẽ có thể cải thiện thị phần, tái đầu tư với một mức giá thấp hơn nhiều
so với thời kinh tế thịnh vượng…” (4)
Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
1 Quan hệ, giải
quyết thủ tục
hành chính
2 Mức độ chuyên
nghiệp
3 Đạo đức kinh
doanh
Thấp: không tôn trọng luật pháp,bán nhà khi chưa có giấy phép
Cao
Trang 94 Dịch vụ đi kèm Thấp Cao
5 Đánh giá của
khách hàng về
sản phẩm dịch vụ
Trang 10Tài liệu tham khảo:
1 Khái niệm về bất động sản
2 Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 3 -13, quý II/2010
xem ( www.vietrees.com )
3 Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 43, quý II/2010
5 2009, “Đừng cắt hết chi phí marketing”