Phân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở việt nam

Phân tích SWOT ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam I GIỚI THIỆU Bất động sản từ lâu đóng vai trò quan trọng đời sống Theo luật dân Việt Nam, điều 174, luật số 3/2005/QH11 “…bất động sản tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác…” (1) (www.vietrees.com) Như bất động sản không tài sản để sở hữu mà loại hàng hoá có giá trị để mua bán trao đổi Ngày sống phát triển, mức sống thu nhập ngày nâng cao nhu cầu (sở hữu, kinh doanh v.v.) hình thức bất động sản ngày đa dạng Đây tiền đề phát triển cho nguồn cung bất động sản ngày trở nên phong phú hết Giờ đây, qua nhiều kênh thông tin (báo chí, truyền thông, web, chương trình khuếch trương bán hàng…), khách hàng có hội tiếp cận với phẩm bất động sản đủ loại từ: hộ, hộ cao cấp, biệt thự quần thể khu đô thị/khu đô thị sinh thái, khu biệt thự cao cấp ven biển v.v Nguồn cung dồi đến từ lực lượng hùng hậu công ty kinh doanh, đầu tư phát triển bất động sản Theo tổng hợp Vietrees (một công ty uy tín chuyên nghiên cứu - tiếp thị bất động sản)(2) tính đến hết quý II/2010 Việt Nam, thống kê sơ có xấp xỉ 200 công ty kinh doanh, đầu tư bất động sản 10 công ty chuyên nghiên cứu tiếp thị sản phẩm bất động sản Những số liệu cho thấy sôi động hết thị trường bất động sản Việt Nam Tuy vậy, tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều bất cập Hiện tuợng đầu tư theo phong trào, “làm giá” bất động sản (đặc biệt đất nền, đất liền kề dự án v.v) phổ biến, mà điển hình đợt sốt đất Hà Nội khu vực vùng biên tháng đầu năm 2010 Đây nguy tạo bong bóng bất động sản gây nguy hại cho kinh tế, làm xói mòn lòng tin nhà đầu tư, tiền đề cho bất ổn xã hội không xử lý triệt để Hiện tượng phát xuất phần từ thiếu hiệu kênh thông tin thống, đặc biệt từ nhà quản lý Bên cạnh đó, số lượng công ty đầu tư – kinh doanh bất động sản sản phẩm Việt Nam tương đối phong phú song hoạt động tiếp thị, quảng bá nói riêng marketing bất động sản nói chung hạn chế chưa trọng mức Theo thăm dò Vietrees tiến hành hình thức tiếp cận sản phẩm bất bất động sản chủ yếu người Việt Nam qua internet (42 % qua web bất động sản; 17% qua web khác)(3) Như thấy nhà đầu tư/khách hàng phải “cọc chủ động tìm trâu” muốn tìm kiếm hội sở hữu hay đầu tư bất động sản Điều cho thấy khoảng trống hoạt động marketing bất động sản - mảng hoạt động đầy tiềm chưa quan tâm khai thác tương xứng II PHÂN TÍCH Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle) 1.1 Chính trị Tình hình trị ổn định sở cho hoạt động kinh tế phát triển Việt Nam đánh giá nước có ổn định trị khu vực giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước nước Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 nâng Việt Nam tăng bậc Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 số 134 quốc gia, tăng bậc so với năm ngoái (73) 12 bậc so với năm 2006 (82) 1.2 Kinh tế: 2007 2008 Tăng trưởng GDP Lãi suất cho vay 6,23% 5,3% 6,5% 14- 16% 12,75% 12% 15% 8,3% 18,89% 6,9% < 7% -12,5 tỷ USD Giá vàng 2010( dự báo) 8,5% Chỉ số CPI Cán cân thương mại 2009 -18 tỷ USD -12,2 tỷ USD 16,1 triệu 17,8 triệu 26 triệu đồng/lượng đồng/lượng đồng/lượng 16.026 17.400 18.451 4,6 tỷ USD 11,7 tỷ USD 10,0 tỷ USD USD/VND FDI( thực hiện) 19.000 Nguồn: Tổng cục Thống kê GDP Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam số quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh quốc gia Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực số ổn định, nhiều dự án bất động sản triển khai xây dựng khách sạn, resort… Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có 380.000 doanh nghiệp, xuất nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây hội cho nhà kinh doanh bất động sản 1.3 Xã hội Dân số 83 triệu người, số người độ tuổi lao động 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu nhà ở, dịch vụ kèm nhà đòi hỏi phải chất lượng cao, đa dạng 1.4 Công nghệ Được đánh giá mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh công nghệ thông tin Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản tạo tòa nhà đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà chủ nhà biết trạng nhà dù xa Công nghệ vật liệu xây dựng cho đời sản phẩm thay vật liệu truyền thống gạch bê tông nhẹ công nghệ Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt cách âm tốt chịu đựng môi trường khác nghiệt Đặc biệt, công nghệ thi công giúp cho nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí xây tòa nhà coi tòa tháp Việt Nam Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); tòa 1.5 Luật pháp: Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà làm văn phòng tạo thêm nhu cầu văn phòng chuyên nghiệp; chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà không qua sàn giao dịch Việt Kiều hy vọng có thêm thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất 1.6 Môi trường: Sự ô nhiễm môi trường, tải chung cư cũ nát đặt toán nhà quy hoạch đô thị Cơ hội nhà kinh doanh bất động sản quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường Phân tích môi trường ngành Sử dụng mô hình lực lượng (five force model) Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa phê duyệt quy hoạch, chưa xây xong phần móng huy động vốn chí lừa đảo Đánh giá chung nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam chiếm ưu II.2 Đối thủ tiềm tàng (Mối đe dọa từ đối thủ mới): Đối thủ nhà đầu tư nước có tiềm lực tài mạnh( bao gồm đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư) Trong nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt 2.3 Quyền lực người cung ứng: Bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, phải kể đến quan Nhà nước Trước hết, phải kể đến quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, sở ban ngành Các quan cấp cho chủ đầu tư định quy hoạch 1/500, định phê duyệt đầu tư, định thu hồi giao đất, định giải phóng mặt Nhiều nhà đầu tư phàn nàn sách quản lý không quán dẫn tới nhiều thời gian giải thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng năm Công tác đền bù, giải phóng mặt mà nhà kinh doanh bất động sản gọi có “đất sạch” định đến nhiều thành công dự án Nhà cung cấp vốn định chế tài chính: Sự thắt chặt sách tiền tệ năm 2008 gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, không vay vốn, tiền trả nhà thầu cuối công trình chậm tiến độ Mỗi thay đổi lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi tỷ giá rủi ro chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán USD gây tổn hại cho nhà kinh doanh giá USD xuống Nhà thầu tạo áp lực cho chủ đầu tư giá xây dựng tăng cao, nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát giảm chất lượng công trình Nhà cung cấp nguyên vật liệu đưa yêu cầu tăng giá giá nguyên vật liệu tăng, giá thép, giá xi măng định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% tăng 06 tháng đầu năm 2010 lực cản nhiều chủ đầu tư 2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay gần không có, việc có hàng hóa thay đổi cấp độ sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C 2.5 Quyền lực người mua: Người mua bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối Nhà đầu tư thứ cấp làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc họ có vốn lớn, kỹ quản lý dự án không đầu tư vào bất động sản họ chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối họ có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác Phân tích SWOT ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam: Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT sử dụng phối hợp để xem xét doanh nghiệp/ngành cụ thể phạm vi hẹp Cụ thể, SWOT tập trung xem xét yếu tố bên bao gồm S (điểm mạnh), W (điểm yếu) yếu tố bên bao gồm O (cơ hội), T (mối đe doạ) doanh nghiệp/ngành Chúng ta hay sử dụng SWOT để xem xét yếu tố bên bên ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam ĐIỂM MẠNH Là ngành kinh doanh nhiều ĐIỂM YẾU Chi phí ngầm cao người quan tâm Có khả cung cấp sản phẩm Đội ngũ nhân yếu, chưa chuyên đa dạng cho nhiều đối tượng khách hàng nghiệp khác Trình độ quản lý CƠ HỘI THÁCH THỨC Nền kinh tế Việt Nam hồi phục Các thủ tục hành rườm rà, phát triển tốt gây khó khăn việc triển khai dự án Dân số đông trẻ Áp lực cạnh tranh ngành ngày lớn Môi trường trị, đầu tư ổn định Kinh tế giới tồn nhiều bất ổn Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam - Có tầm nhìn tốt - Có quan hệ tốt - Biết tạo vốn quay vòng vốn - Biết PR hình ảnh - Biết lôi kéo khách hàng - Dịch vụ chuyên nghiệp Hơn nữa, để thành công, doanh nghiệp cần theo dõi bước tiến kinh tế giới Việt Nam, đặc biệt thay đổi luật pháp ngành để có định kịp thời xác Doanh nghiệp cần tập trung xây dựng thương hiệu uy tín dành phần ngân quỹ xứng đáng cho Marketing – thời suy thoái lời GS John Quelch (Mỹ) chia sẻ thời báo the Financial Times gần “…khi đối thủ cạnh tranh cắt giảm quảng cáo, thương hiệu tăng cường tiếp thị thời kỳ suy thoái cải thiện thị phần, tái đầu tư với mức giá thấp nhiều so với thời kinh tế thịnh vượng…”(4) Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội TP Hồ Chí Minh STT Tiêu thức Nhà KD BĐS Hà Nội Quan hệ, giải Chậm thủ tục Nhà KD BĐS Hà Nội Nhanh hành Mức độ chuyên Thấp Cao nghiệp Đạo doanh đức kinh Thấp: không tôn trọng luật Cao pháp,bán nhà chưa có giấy phép Dịch vụ kèm Đánh giá Thấp Cao Thấp Cao khách hàng sản phẩm dịch vụ Tài liệu tham khảo: Khái niệm bất động sản xem (www.vietrees.com) Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr -13, quý II/2010 xem (www.vietrees.com) Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr 43, quý II/2010 xem (www.vietrees.com) 2009, “Đừng cắt hết chi phí marketing” xem (www.vietrees.com/index.php?navi=law_info&cat_id=190&article_id=8596) 10 11 ... cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự... có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác Phân tích SWOT ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam: Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT sử dụng phối... động sản 10 công ty chuyên nghiên cứu tiếp thị sản phẩm bất động sản Những số liệu cho thấy sôi động hết thị trường bất động sản Việt Nam Tuy vậy, tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất