Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Header Page of 148 MỞ ðẦU Sự cần thiết ñề tài nghiên cứu Như ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến người xã hội dù họ cương vị Bất ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do nói ñến vai trò thiếu ñược BðS xã hội Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục tiêu tạo dựng cung cấp loại BðS dịch vụ liên quan ñến BðS cho cộng ñồng mà hoạt ñộng có tính xã hội cao Hoạt ñộng kinh doanh BðS ñược tiến hành doanh nghiệp có ñăng ký thức (ví dụ doanh nghiệp chuyên phát triển khu ñô thị mới), ñược tiến hành cá nhân (ví dụ việc họ xây nhà ñể bán, cho thuê nhà mua BðS sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận) Những người mua BðS doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở dùng ñể kinh doanh cho thuê BðS, hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu Chính tính ña dạng hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực thực ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung ñể mua sắm ñược, thuê mướn ñược, tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu nhất, ñem lại lợi ích lớn cho họ Hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam thực có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau Luật ñất ñai năm 1993 ñời ñó cho phép người sử dụng có số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất… Chính từ non trẻ mà nhiều vấn ñề môi trường pháp lý chung, thủ tục hành quan chức liên quan, lực doanh nghiệp kinh doanh BðS, tâm lý, hành vi, thói quen người tiêu dùng BðS, sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán Footer Page of 148 Header Page of 148 BðS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển hoạt kinh doanh quan trọng Xuất phát từ thực tế ñược phân tích xuất phát từ yêu cầu công việc người hoạt ñộng lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã ñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu ñể làm luận án tiến sĩ Tổng quan tình hình nghiên cứu ñề tài Việt Nam số nước giới Như ñã trình bầy phần trên, hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt nam theo chế thị trường thực có bước phát triển ñầu tiên kể từ ñầu năm 1990 ñến Xét từ góc ñộ quản lý Nhà nước năm 1993 ñược ñánh dấu ñiểm khởi ñầu việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng kinh doanh với ñời Luật ñất ñai 1993, lần ñầu tiên cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, văn pháp lý quan trọng lĩnh vực kinh doanh BðS Việt nam Việc ñời Luật ñất ñai văn luật ñất ñai ñã chứng tỏ bước ñầu ñã có nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS Song qua khảo sát nghiên cứu ñã thực lĩnh vực công việc nghiên cứu chủ yếu ñứng từ góc ñộ quan quản lý nhà nước lĩnh vực quản lý nhà ñất Các nghiên cứu trước ñây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ñất nhà nước quản lý ñể ñề xuất giải pháp sử dụng quỹ hiệu sở khung pháp lý ñược quy ñịnh Luật ñất ñai năm 1993 Luật ñất ñai 2003 Việc nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS theo chế thị trường chưa nhiều, chưa ña dạng, nêu ñây số công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà ñất trường ðại học Kinh tế Quốc dân GS TSKH Lê ðình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BðS vấn ñề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam, số ñề tài nghiên cứu hội thảo khoa học lĩnh vực Bộ Tài nguyên Môi trường, trường ðại học Kinh tế Quốc dân, Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…song nhìn chung bên cạnh ñóng góp quan trọng việc hoàn Footer Page of 148 Header Page of 148 thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS hàng loạt vấn ñề khác liên quan tới giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo chế thị trường bỏ ngỏ Với bối cảnh nghiên cứu nhằm ñề xuất sửa ñổi khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo chế thị trường xu hướng nghiên cứu Việt Nam có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam thời gian tới ðối với nhiều nước giới, ñặc biệt nước có kinh tế thị trường phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu kỹ lưỡng ðiều thể chỗ nước ñã có hệ thống pháp luật ñầy ñủ, giải ñược hầu hết tình nảy sinh thực tiễn hoạt ñộng kinh doanh BðS Mặt khác, thị trường BðS phát triển, ngành kinh doanh BðS có vị trí quan trọng xã hội, thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư nhiều nguồn nhân lực tham gia Với bối cảnh ñó nhu cầu xã hội cần ñược thông tin tốt lĩnh vực BðS tạo bối cảnh thuận lợi cho việc phát triển hoạt ñộng nghiên cứu BðS từ góc ñộ Tại ñó nghiên cứu tổng thể kinh doanh BðS nghiên cứu vấn ñề cụ thể BðS vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho giao dịch BðS, vấn ñề hiệu kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho dự án phát triển BðS, vấn ñề thuế BðS ñều ñã ñược thực tương ñối kỹ nước hướng nghiên cứu tập trung vào vấn ñề giải nhu cầu BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, vấn ñề xã hội phức tạp mà quốc gia gặp phải mà giải pháp ñưa ñạt ñược tính tối ưu tuyệt ñối mà thường ñánh ñổi tính hiệu tính công Mục tiêu nghiên cứu Xuất pháp từ thực trạng sơ khai hoạt ñộng kinh doanh BðS với tình trạng sơ khai công tác nghiên cứu lĩnh vực Việt Nam, Footer Page of 148 Header Page of 148 sở tầm quan trọng BðS ñối với ñời sống kinh tế xã hội ñã ñề cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy việc nghiên cứu tồn chủ yếu cản trở phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam, qua ñó ñề xuất giải pháp ñể giải tồn ñó ñối với quan hoạch ñịnh sách Nhà nước lĩnh vực cần thiết Việc nghiên cứu cần ñược thực sở hệ thống hoá vấn ñề lý luận lĩnh vực BðS rõ vấn ñề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt nam Kết nghiên cứu cần thiết cho ñối tượng tham gia thị trường BðS hộ gia ñình, nhà quản lý doanh nghiệp, nhà ñầu tư, nhà xây dựng BðS, nhà tài trợ cho dự án BðS quan quản lý nhà nước lĩnh vực nhằm thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS, tạo ñược nhiều BðS cho xã hội, góp phần giải nhu cầu nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở cho doanh nghiệp tổ chức, nơi khu dịch vụ cho hộ gia ñình ðối tượng phạm vi nghiên cứu Trên sở mục tiêu nghiên cứu ñã ñề với tính chất ñặc thù BðS, ñối tượng ñược nghiên cứu luận án là: - Môi trường kinh doanh BðS Việt Nam hệ thống luật ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñiều tiết thị trường BðS Việt Nam - Các sách nhằm thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam theo chế thị trường nhằm sử dụng hiệu nguồn lực BðS ñất nước nói chung nguồn tài nguyên ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng nhu cầu BðS ngày tăng xã hội Về phạm vi không gian nghiên cứu: ñây lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận án chủ yếu tập trung nghiên cứu BðS nhà BðS thương mại Việt Nam Các liệu dùng ñể phân tích môi trường, sách, thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, phần từ ñịa bàn thành phố HCM nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt Footer Page of 148 Header Page of 148 BðS nhà thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng cho hoạt ñộng kinh doanh BðS nước Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu giới hạn từ năm 1993 trở lại ñây Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ giai ñoạn ñó, Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên nói chưa tồn cách thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo chế thị trường Từ sau ñời Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, mà Nhà nước công nhận quyền ñịnh ñoạt chủ sử dụng ñất hợp pháp quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế… hoạt ñộng kinh doanh BðS thức ñược thừa nhận phát triển Phương pháp nghiên cứu Nền tảng phương pháp nghiên cứu dựa phép vật biện chứng vật lịch sử Các nguồn số liệu dùng phân tích luận án ñược thu thập thông qua khảo sát, nghiên cứu thông tin công bố quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, doanh nghiệp chuyên doanh BðS tham khảo công trình nghiên cứu ñã thực lĩnh vực Kinh nghiệm nước việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS (trong ñó ñặc biệt kinh nghiệm Trung Quốc nước có kinh tế ñang giai ñoạn chuyển ñổi giống Việt Nam kinh nghiệm Mỹ, quốc gia có kinh tế nói chung hoạt ñộng kinh doanh BðS nói riêng phát triển) ñã ñược ý tham khảo thông qua ấn phẩm, viết trang web chuyên ñề nước ñó Internet Ngoài ñể bổ sung thêm nguồn liệu, NCS ñã thực vấn, trao ñổi với chuyên gia lĩnh vực Những ñiểm mà luận án ñề cập So với nghiên cứu trước ñây Việt Nam lĩnh vực nghiên cứu luận án có số ñiểm sau: Footer Page of 148 Header Page of 148 - Phân tích, ñánh giá vấn ñề tác ñộng ñến phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS kinh tế thị trường - Phân tích, tổng hợp ñiểm phù hợp ñiểm chưa phù hợp cho phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh Việt Nam, qua ñó ñề xuất giải pháp ñối với quan quản lý Nhà nước, ñối với chủ thể tham gia thị trường BðS nhằm thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh Kết cấu luận án Luận án gồm chương Chương ñầu nghiên cứu tổng quan vấn ñề tác ñộng ñến phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS, chương hai nghiên cứu trạng vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS Việt Nam chương cuối tổng hợp ñề xuất giải pháp thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam ñối với quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BðS ñối với ñối tượng tham gia thị trường BðS Việt Nam Footer Page of 148 Header Page of 148 CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS) TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI 1.1.1 Khái niệm BðS BðS có ý nghĩa khác ñối với người khác Người nông dân coi BðS ba yếu tố sản xuất theo ý nghĩa kinh tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn Một số người khác có cương vị ñiều hành doanh nghiệp lớn coi BðS tài sản lớn doanh nghiệp Luật sư coi BðS tài sản mang theo nhiều quyền trách nhiệm cho người chủ sở hữu Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS nơi cư ngụ hàng ngày họ Một số người khác hoạt ñộng lĩnh vực liên quan ñến BðS môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay coi BðS hoạt ñộng kinh doanh họ Như ta ñã biết tất ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi nói tất ñều có “công việc” với BðS dù ý nghĩa nói gần tất ñều phải ñưa ñịnh liên quan ñến BðS lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò cộng ñồng, gia ñình Do việc hiểu biết nguyên lý BðS việc có ích cho hầu hết người BðS, ý nghĩa lĩnh vực nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh, có ý nghĩa bao trùm loại tài sản ñặc biệt Theo qui ñịnh Bộ Luật Dân Sự hành BðS tài sản không di dời ñược bao gồm: Footer Page of 148 Header Page of 148 ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, tài sản khác gắn liền với ñất ñai tài sản khác pháp luật quy ñịnh1 Với ý nghĩa BðS nguồn lực quốc gia ñó sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng Tuỳ theo chức sử dụng, BðS ñược phân loại sau: Nhà ở: BðS nhà nhà ñộc lập khu nhà chung cư, khu ñất dành ñể xây dựng nhà/khu nhà Loại BðS nằm thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, khu ñất trống dành cho việc xây dựng BðS thương mại kể Hầu hết BðS thương mại BðS ñem lại thu nhập tiền cho thuê sử dụng, thường ñược gọi BðS tạo thu nhập thường thấy nhiều thành phố, nơi diễn thường xuyên hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm nhà máy, kho tàng, công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, khu ñất trống ñể xây dựng BðS công nghiệp Những BðS công nghiệp lớn thường nằm vùng ngoại ô thành phố thường công việc ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có ñô thị Một số loại BðS công nghiệp vùng nông thôn vùng có tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc ngành công nghiệp ñó vào nguyên liệu ñầu vào nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện ) Trong trường hợp này, lao ñộng vùng khác ñược chuyển tới xung quanh khu vực ñó mọc lên ñô thị BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, cánh ñồng trồng nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu [24 §iÒu 181] Footer Page of 148 Header Page of 148 BðS ñiển hình nhóm Nó nằm vùng sâu vùng xa nằm gần khu ñô thị tương lai ñó thường ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu BðS công cộng: khu văn phòng quan Nhà nước, BðS phục vụ lợi ích chung Nhà nước ñầu tư bệnh viện công, công viên, ñường xá, trường học công Thông thường BðS thường ñược xây dựng sử dụng lâu dài ñược mua bán thị trường BðS trừ trường hợp ñặc biệt Các loại BðS khác: ñó BðS không thuộc nhóm nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, sở từ thiện, sân golf, sân bóng… 1.1.2 Các thuộc tính BðS Là loại tài sản ñặc biệt, BðS có thuộc tính riêng ñặc ñiểm khác biệt so với loại tài sản khác Tuỳ thuộc vào góc ñộ nghiên cứu, phân chia loại thuộc tính BðS thành nhóm sau: 1.1.2.1.Thuộc tính vật lý: Tính bất ñộng: khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa không di chuyển ñược không gian Các thành phần vật chất ñất ñất ñá, khoáng sản, dầu lửa ñược di chuyển từ chỗ sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo ý nghĩa ñịa lý di chuyển ñược nghĩa mảnh ñất ñều có số kinh ñộ vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi Tính bất ñộng ñất làm cho ñược xác ñịnh BðS Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh hướng mang tính chất ñịa phương Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí BðS Tính bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa phần không gian bị phá huỷ, tồn Tính bền vững làm cho ñất có khuynh hướng trở thành khoản ñầu tư công chúng Các nhà ñầu tư Footer Page of 148 Header Page 10 of 148 10 thường phân biệt rõ phá huỷ mang tính vật chất bền vững mang tính kinh tế Về mặt vật chất, ñất ñai bị phá huỷ song giá trị bị huỷ hoại việc thay ñổi ñiều kiện Ví dụ, giá trị mảnh ñất bị giảm ñi ñáng kể bị tác ñộng xấu môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không ñược quan tâm Tính không ñồng nhất: hai mảnh ñất giống hệt ñiểm Tính chất gọi tính không ñồng hay tính khác biệt Các mảnh ñất có vị trí không giống mảnh ñất khác Sự khác biệt mảnh ñất khác biệt hình dạng, kích cỡ, ñịa hình vv Tiếp theo, hạ tầng công cộng ñường xá công trình tiện ích ñối với mảnh ñất thường khác làm cho chúng khác Cuối cùng, ngoại cảnh tạo khác biệt mảnh ñất 1.1.2.2 Thuộc tính thể chế: Thể chế phần xã hội ñược thành lập ñược công nhận Thuật ngữ hiểu tổ chức, tôn giáo, luật lệ tập quán Thể chế tạo cách suy nghĩ tạo ảnh hưởng sâu sắc tới giá trị Luật, quy ñịnh công cộng lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có luật riêng Do tính chất BðS khác với loại tài sản khác nên luật ñiều tiết quan hệ lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết loại tài sản khác Việc sở hữu tài sản khác ñược hiểu sở hữu tuyệt ñối song ñối với BðS không hoàn toàn Do tính ñặc thù BðS nên Nhà nước ñưa luật lệ, sách theo hướng hạn chế số quyền người sở hữu sử dụng ðiều yêu cầu tất yếu quốc gia ñó có quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với ñất ñai quốc gia công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với ñất ñai Việt Nam Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ lợi ích chung cộng ñồng ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ Footer Page 10 of 148 Header Page 164 of 148 164 tổ chức cho hoạt ñộng kinh doanh BðS Các biện pháp khuyến khích ñây là: ưu ñãi thuế thu nhập ñối với Quỹ ñầu tư BðS (do Việt Nam khoản thu nhập từ cổ tức, lãi cho vay vốn ñều chưa phải chịu thuế thu nhập cá nhân nên không áp dụng ñược kinh nghiệm Mỹ), ưu ñãi quyền ưu tiên tham gia ñầu tư xây dựng khu ñô thị mới, quyền ưu tiên thực dự án ñầu tư BðS theo ñơn ñặt hàng Nhà nước… 3.4.1.4 Thành lập tổ chức Chính phủ khuyến khích nhà ñầu tư khác cung cấp vốn thị trường tín dụng thứ cấp cho khoản cho vay ñầu tư BðS Bản chất biện pháp khoản vốn cho vay trực tiếp ñể ñầu tư BðS sau ñó ñược chuyển thành loại chứng khoán ñể bán cho nhà ñầu tư khác thị trường tín dụng thứ cấp Thông qua chế vốn ñầu tư cho hoạt ñộng kinh doanh BðS ñược bổ sung thêm nguồn cung mới, làm cho khoản cho vay ñầu tư BðS có tính thị trường cao có tính khoản cao hơn, làm hạn chế cân ñối cung cầu nguồn vốn ñầu tư vào thị trường BðS vùng có tốc ñộ tăng trưởng nhanh chậm khác nhau, thời ñiểm tăng trưởng khác thị trường BðS Các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp khoản ñầu tư vào BðS người cho vay cấp Những tổ chức thường Ngân hàng, Quỹ tín dụng, công ty Bảo hiểm nhân thọ vv Những người cho vay thứ cấp mua lại khoản nợ tổ chức cho vay cấp ñể bổ sung thêm nguồn vốn cho thị trường BðS Các tổ chức thường tổ chức Chính phủ bảo trợ, quỹ bảo hiểm hưu trí công ty bảo hiểm nhân thọ Nếu chế người cho vay cấp không ñủ vốn ñể cho vay giai ñoạn khan tiền Việc tổ chức thị trường thứ cấp phải Nhà nước thực hiện, chẳng hạn Mỹ quyền liên bang ñã xây dựng thể chế có vai trò ñó Hệ thống Ngân hàng Cho vay mua nhà Liên Bang (Federal Home Loan Bank Systems – FHLBS), Tổng công ty kinh doanh tài sản cầm cố nợ cho vay mua Footer Page 164 of 148 Header Page 165 of 148 165 nhà Liên Bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC), Hiệp hội tài sản cầm cố Liên Bang (The Federal National Mortgage Association – FNMA)…ñể tăng cường tính khoản cho khoản nợ vay ñầu tư BðS, ñặc biệt BðS nhà Các tổ chức cho tổ chức tín dụng cấp vay vốn mua lại khoản nợ cho vay ñầu tư BðS Trong hai trường hợp tổ chức tín dụng cấp ñều ñược tăng cường nguồn vốn cho khoản ñầu tư Khi thể chế tín dụng thứ cấp ñược Nhà nước hình thành tổ chức tín dụng khác thị trường vừa người cho vay cấp vừa người cho vay thứ cấp ñể giải khoản tiền nhàn rỗi giai ñoạn ñó làm cho qui mô nguồn vốn ñầu tư cho hoạt ñộng kinh doanh BðS ñược tăng lên nhanh chóng có nhu cầu phát sinh từ thị trường 3.4.2 Giải tốt vấn ñề bảo ñảm vốn vay cho tổ chức tín dụng Vấn ñề trọng tâm chế chấp, giải phát mại tài sản chấp cách ñơn giản, tính hiệu lực phán Toà án tranh chấp vay vốn ñầu tư BðS phải cao Trong thực tiễn hoạt ñộng tín dụng việc phát mại tài sản cầm cố, chấp người vay vốn việc hay xảy nhằm ñảm bảo thu hồi vốn cho vay tổ chức tín dụng Một công việc phát mại tài sản chấp ñược thực cách ñơn giản, chi phí thấp tổ chức tín dụng không ngần ngại cho vay ñầu tư BðS Thực so với khoản cho vay thương mại khác, tài sản cầm cố chấp cho vay ñầu tư BðS thường BðS ñó lý thuyết dễ ñược kiểm soát BðS, tên nó, di dời ñi chỗ khác mà gắn với mảnh ñất cố ñịnh ñó nên việc tẩu tán tài sản chấp thực ñược Như vấn ñề nằm thủ tục phát mại việc thực thủ tục ñó dàng hay không? Chính ñơn giản công tác phát mại thúc ñẩy thị trường vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS Thông thường việc phát mại tài sản phận thi hành án thực theo lệnh Footer Page 165 of 148 Header Page 166 of 148 166 Toà án Song nhiều lý khác việc chủ nhà (người ñi vay không trả ñược nợ) chưa có chỗ khác, hoàn cảnh khó khăn lý xã hội khác mà việc thực thi ñịnh Toà án liên quan ñến việc phát mại BðS thường gặp khó khăn, ñó trở thành vật cản ñối với sách cho vay mua nhà tổ chức tín dụng Các quan quản lý Nhà nước tổ chức liên quan cần xác ñịnh việc giải dây dưa, không triệt ñể biện pháp nhằm giúp tổ chức tín dụng thu hồi vốn làm cho việc vay vốn ñầu tư BðS nói chung ñặc biệt ñể mua BðS nhà nói riêng trở nên khó khăn, HGð khó tiếp cận ñược nguồn vốn 3.4.3 Cải tiến số loại thuế liên quan ñến BðS Chính sách thuế công cụ quan trọng ñể ñiều hành hoạt ñộng kinh tế Nhà nước Chính sách thuế ñúng ñắn góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước tạo thuận lợi cho phát triển hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh Một số loại thuế có ảnh hưởng trực tiếp ñến lĩnh vực kinh doanh BðS ñã ñược phân tích chương là: thuế nhà ñất ñô thị, thuế chuyển QSD ñất, thu tiền lần giao ñất sử dụng tiền thuê ñất Ngoài ñề xuất việc bổ sung thuế chống ñầu ñất ñã ñược phân tích trên, phần NCS ñề xuất số giải pháp ñiều chỉnh ñối với loại thuế khoản thu Nhà nước lĩnh vực ñất ñai sau: - Thuế chuyển QSD ñất: loại thuế mang sắc thái thuế thu nhập, tức ñánh thu nhập phát sinh Hiện loại thuế ñánh tổng giá bán theo ñơn giá ñất ñai Nhà nước quy ñịnh, chưa thực phù hợp Trong tương lai cần tiến tới việc cải tiến loại thuế thành loại thuế thu nhập, tức cần ñánh thu nhập người bán BðS Thu nhập ñược tính sở giá bán thực tế trừ giá mua trước ñây có tính ñến số chi phí ñầu tư thêm chủ sử dụng (nếu có) chi phí giao dịch phát sinh trình bán BðS Footer Page 166 of 148 Header Page 167 of 148 167 - Thu tiền sử dụng ñất: Khoản thu cần ñược hiểu giá chuyển nhượng QSD ñất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân sử dụng giá cần ñược xác ñịnh theo giá thị trường, nâng cao hiệu khai thác quỹ ñất Nhà nước, tránh tượng ñầu ñược giao ñất với giá rẻ, khắc phục ñược tượng tiêu cực chế xin cho lĩnh vực ñất ñai - Thuế nhà ñất ñô thị: Nên có mức thuế luỹ tiến phần ñối với mức diện tích khác ñể tránh việc ñầu ñất ñai nhằm phân bổ nguồn tài nguyên ñất ñai theo hướng trú trọng ñối với HGð có mức thu nhập thấp Ví dụ xác ñịnh mức thuế thấp cho diện tích ñất từ 200 m2 trở lại/1 HGð Sau ñó diện tích ñất từ 200m2 ñến 400m2 có mức thuế cao sau ñó mức cao cho diện tích ñất cao 400m2/HGð vv Như cách tính thuế làm giảm xu hướng tích tụ ñất ñai ñể dành ñể ñầu nay, làm cho việc khai thác ñất ñai trở nên hiệu góc ñộ toàn xã hội, ñiều tiết ñược thu nhập hộ giả không làm ảnh hưởng ñến ñời sống ñại phận HGð sở hữu BðS qui mô nhỏ nước phát triển loại thuế tương ñương với thuế sở hữu BðS, tức giá trị công trình ñất ñược tính ñến thuế áp theo giá trị BðS ñất (bao gồm giá ñất công trình ñất) Song thiết nghĩ mô hình ñó áp dụng Việt Nam dài hạn ñòi hỏi nhiều công sức ñể ñịnh giá công trình xây ñất công trình hoàn toàn giống khối lượng công việc mà ngành thuế phải thực lớn, chưa có tính khả thi ñiều kiện - Tiền thuê ñất ñối với tổ chức cá nhân thuê ñất ñể làm mặt sản xuất kinh doanh: Tiền thuê ñất ñứng mức thấp cần ñược nâng lên bảo ñảm cho việc sử dụng ñất có hiệu Nếu mức tiền thuê ñất 0,5% (ñối với hộ sản xuất) 0,7% giá ñất Nhà nước Footer Page 167 of 148 Header Page 168 of 148 168 (ñối với hộ kinh doanh thương mại, dịch vụ) khuyến khích việc thuê ñất giá thuê ñất chưa chi phí tài (mức lãi tiền vay ngân hàng) tiền trả lần ñược Nhà nước giao ñất ñó ñiều bất hợp lý Cần nâng mức giá thuê ñất lên tương ñương với mức chi phí tài công cho hai phương án giao ñất cho thuê ñất Nhà nước có thêm nguồn thu Ngoài ra, tương tự việc ñề xuất bổ sung thuế chống ñầu ñất ñã trình bày mục 3.3 ñối với tiền thuê ñất nên có giải pháp tương tự Các chủ thuê ñất Nhà nước phải xuất trình dự án sản xuất kinh doanh ñó hồ sơ xin thuê ñất Do nên có quy ñịnh mức tiền thuê ñất hợp lý ñó cho thời gian xây dựng công trình ñất sau ñó thời gian hoạt ñộng dự án Trong trường hợp thời hạn hoàn thành công trình xây dựng quy ñịnh hợp ñồng thuê ñất mà chủ sử dụng ñất chưa ñầu tư ñầu tư dở dang chưa hoàn thành tiền thuê ñất ñược nâng lên mức cao nhiều so với tiền thuê ñất theo qui ñịnh Mức tiền thuê cao mức tiền thuê chống ñầu găm ñất ñể chuyển nhượng lại quyền thuê cho người khác ñể kiếm lời không ñáng 3.5 ðỔI MỚI CÔNG TÁC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH VỰC QUẢN LÝ BðS HIỆN NAY 3.5.1 Hoàn thiện công tác cấp GCN QSD ñất, quyền sở hữu công trình ñất Hiện việc cấp GCN QSD ñất ñã ñược luật hoá ñang ñược triển khai rộng rãi nước ñể kết thúc ñược công việc vài năm tới Gần ñây, theo ñề nghị Bộ Xây Dựng, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 95/CP ngày 12/07/05 qui ñịnh việc Sở Xây dựng cấp GCN quyền sở hữu công trình ñất song song với Giấy chứng nhân QSD ñất theo Luật ñất ñai 2003 Tiếp ñó Bộ Tư Pháp ñang soạn dự thảo Luật ñăng ký BðS ñó có nêu quan ñiểm ñưa loại GCN ñăng ký BðS bao gồm phần ñất Footer Page 168 of 148 Header Page 169 of 148 169 phần công trình ñất, thay sổ ñỏ sổ hồng Với bối cảnh nêu nói Nhà nước ñang lúng túng việc cấp GCN QSD ñất quyền sở hữu công trình ñất, Bộ ñề xuất việc cấp GCN thuộc lĩnh vực quản lý Giải pháp việc cấp GCN cho BðS theo ý kiến NCS nên cấp GCN, ñó xác nhận QSD ñất quyền sở hữu công trình ñất Việc cấp loại GCN nên giao cho Bộ Tài nguyên Môi trường thực với tư cách ñại diện Chính phủ công nhận bảo hộ QSD quyền sở hữu BðS người dân Do BðS bao gồm nhà ñất hai lĩnh vực hai Bộ quản lý song Bộ quan tham mưu cho Chính phủ, trực thuộc Chính phủ ñó với tư cách Chính phủ có hai GCN ñược Vấn ñề ñây cách tư quản lý phân theo lĩnh vực Bộ nên lĩnh vực thuộc Bộ phụ trách ñề xuất cách giải quyết, lĩnh vực không thuộc Bộ phụ trách không ñề cập tới ngại va với Bộ khác ñó dẫn ñến tượng quản lý chồng chéo ñã ñề cập Việc cấp GCN BðS bao gồm nhà ñất ñược coi thực tiễn phổ biến hầu hết nước, kể nước có kinh tế phát triển BðS ñã có GCN có ñến hàng trăm năm ñó tiện lợi tính hợp lý phải tranh luận nhiều Việc ñẩy nhanh tiến ñộ cấp GCN QSD ñất quyền sở hữu công trình ñất làm cho BðS có ñầy ñủ ñiều kiện tham gia giao dịch thức thị trường, tránh việc ñẩy chủ sở hữu BðS phải tham gia giao dịch ngầm làm thất thu cho Nhà nước, gây nên tranh chấp không ñáng có xã hội lĩnh vực mua bán BðS ðể ñẩy nhanh tiến ñộ cấp GCN cần ñơn giản hoá thủ tục giấy tờ gốc ñược yêu cầu, chấp nhận sai sót xẩy coi ñó hệ tất yếu cách quản lý lỏng lẻo thời gian dài trước ñây Việc thu tiền sử dụng ñất cấp GCN nên ñược xem xét lại theo hướng nên bỏ khoản thu trở ngại cho trình hoàn thành công tác cấp GCN QSD ñất Footer Page 169 of 148 Header Page 170 of 148 170 Một vấn ñề khác tồn việc cấp GCN QSD ñất việc ñịnh nghĩa ranh giới ñất tương ñối ñơn giản thực tế ñó nguyên nhân nhiều tranh chấp ranh giới chủ sử dụng ñất khác Trong mẫu GCN có vẽ sơ ñồ ñất ñược ñặt theo hướng thực tế với kích thước cạnh tính ñơn vị mét Sơ không thấy lạ song thực tế có nhiều tranh chấp phát sinh thực tế mà GCN không xử lý ñược Ví dụ ranh giới mảnh ñất với nguyên kích thước ñó ñược dịch sang vị trí khác cách ñó ñoạn (thử hình dung ta nhấc mảnh ñất tịnh tiến bên ñó mà không làm xoay hướng mảnh ñất), tức lấn vào mảnh ñất bên cạnh ñể lại cho mảnh ñất khác phía ñối xứng khoảng ñất trống phần ñã lấn sang mảnh ñất ñầu tiên Như vào GCN xác ñịnh ñược chủ mảnh ñất ñã lấn sang mảnh ñất bên cạnh kính thước hướng, ñại lượng ñược kiểm tra ñược, mảnh ñất ñó thực tế không sai khác so với GCN ðiều không quan trọng song thực tế có nhiều ñất công ñã bị lấn theo cách ñó mà không bị phát kiểm tra phần ñất lấn ñược ñược chia chác với hộ liền kề Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy GCN mảnh ñất ranh giới mảnh ñất ñó ñược xác ñịnh ñiểm tọa ñộ theo hệ tọa ñộ quốc gia ñó ranh giới ñất (tường rào) thời gian dài thay ñổi ñi cần thiết xác ñịnh xác vị trí ban ñầu nó, tranh chấp ñất ñai, ñặc biệt ranh giới ñược giải nhanh chóng Tuy vấn ñề nhỏ song có ý nghĩa xã hội lớn lao tượng lấn chiếm ñất công, tranh chấp ranh giới bờ cõi phổ biến cần phải ñược giải triệt ñể 3.5.2 ðổi việc cung cấp thông tin phục vụ giao dịch BðS Các thông tin lĩnh vực kinh doanh BðS, ñặc biệt loại thông tin có nguồn gốc từ quan quản lý Nhà nước có ảnh hưởng mạnh ñến hoạt ñộng Footer Page 170 of 148 Header Page 171 of 148 171 giao dịch BðS cần có chế quản lý phù hợp ñể cho truy cập ñược chi phí cho việc có ñược thông tin ñó không cao Ví dụ thông tin quy hoạch, thông tin tình trạng pháp lý khu ñất, BðS, thông tin giao dịch BðS ñã diễn ñặc biệt giao dịch BðS thị trường sơ cấp nơi mà Nhà nước bên giao dịch ñó Cách tổ chức hệ thống thông tin vừa mang tính thị trường, chế xin cho, vừa mang tính bắt buộc ñối với quan Nhà nước sở hữu nguồn thông tin ñó Ví dụ việc bán thông tin ñó ñược tiến hành (từ hai trở lên) doanh nghiệp có quyền khai thác sở liệu quan Nhà nước sở trả khoản tiền mua cố ñịnh cho khoảng thời gian ñó Mức phí bán loại thông tin ñó ñược Nhà nước ấn ñịnh có tổ chức nhận thầu cung cấp thông tin (ñể ñề phòng tổ chức liên kết với nâng giá thông tin) giá cung cấp thông tin thả cung cầu ñịnh (nếu có nhiều tổ chức tham gia cung cấp thông tin), tức hệ thống cung cấp thông tin ñược tổ chức theo chế cạnh tranh Cách tổ chức hệ thống thông tin BðS làm cho Nhà nước giảm ñược chi phí trì máy riêng ñể cung cấp thông tin cho thị trường hệ thống vừa tốn lại thường hoạt ñộng hiệu quả, dễ biến thành hệ thống xin cho tổ chức Nhà nước thường không quan tâm ñến lợi nhuận nên nỗ lực phổ biến dịch vụ họ tới ñông ñảo cộng ñồng, việc cung cấp dịch vụ thông tin nhiệm vụ hành ñộng lực tổ chức Việc thông tin thị trường dễ dàng ñược tiếp cận với chi phí thấp làm cho thị trường BðS minh bạch hơn, ñỡ khuyết tật ñó làm cho phát triển ñúng hướng hơn, giảm bớt tượng tiêu cực hậu xấu cho chủ thể tham gia thị trường 3.6 NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH, TỔ CHỨC LẠI CÁC DỊCH VỤ HỖ TRỢ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS Footer Page 171 of 148 Header Page 172 of 148 172 3.6.1 Nâng cao chất lượng công tác qui hoạch lập kế hoạch sử dụng ñất Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất có vai trò quan trọng trọng lĩnh vực quản lý sử dụng ñất ñai cách có hiệu Trong Luật ñất ñai 2003 ñã dành ñến 10 ñiều, từ ñiều 21 ñến ñiều 30, ñể qui ñịnh công tác qui hoạch ñã nói lên tầm quan trọng công việc Một số vấn ñề qui hoạch ñã ñược ñề cập nhiều nơi song có vai trò quan trọng nên cần ñược nhắc ñến tính khoa học công tác lập qui hoạch kế hoạch sử dụng ñất, tính khả thi bối cảnh ñiều kiện kinh tế xã hội ñất nước, vùng miền tính công khai việc công bố thông tin qui hoạch ñã ñược thông qua Tính khoa học qui hoạch sử dụng ñất phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tổng thể ñất nước, vùng, ñịa phương, phù hợp với ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế, xã hội nhu cầu thị trường Qui hoạch phải phản ánh ñược trạng nhu cầu sử dụng ñất tương lai Nếu không ñạt ñược yêu cầu qui hoạch tính khả thi, trở thành qui hoạch treo biến thành trở ngại cho hoạt ñộng sản xuất kinh doanh, cho ñời sống hàng ngày người dân Vấn ñề công bố quy hoạch ñã ñược duyệt vấn ñề hay ñược ñề cập tới Hiện chưa có chế rõ ràng vấn ñề nên làm cho thông tin qui hoạch không ñược phổ biến rộng rãi dẫn ñến sai phạm, tổn thất không ñáng có người sử dụng ñất xây dựng ñất qui hoạch, mua bán khu ñất ñã ñược qui hoạch sử dụng vào mục ñích khác Hơn việc chế công bố rộng rãi kịp thời qui hoạch ñược duyệt ñã tạo ñiều kiện cho người có lợi biết sớm ñược thông tin trục lợi cá nhân tạo tiêu cực lĩnh vực Như việc công bố rộng rãi việc công bố kịp thời quan trọng hội thị trường ñược chia ñều cho công dân, tránh tượng bất bình xã hội Do ñó cần qui ñịnh cụ thể có tính pháp lý cao qui ñịnh việc công bố qui hoạch kịp thời, rộng rãi công bố tờ báo ñã Footer Page 172 of 148 Header Page 173 of 148 173 ñược qui ñịnh kênh thông tin thức qui hoạch, công bố website quan ñã ñược ñịnh, công bố biển nơi công cộng, gần trục giao thông chính… Một vấn ñề ñã ñược ñề cập chương thời gian kỳ qui hoạch theo qui ñịnh ngắn cho hoạt ñộng ñầu tư BðS (10 năm) Do Nhà nước cần nghiên cứu kéo dài kỳ quy hoạch ñến 30 năm có kèm theo cam kết trách nhiệm Nhà nước thay ñổi qui hoạch mà dẫn ñến thiệt hại cho chủ sở hữu BðS ñã tuân thủ nghiêm chỉnh quy ñịnh Nhà nước việc ñầu tư xây dựng công trình Nếu kỳ qui hoạch ngắn tạo tâm lý lo ngại nhà ñầu tư BðS khiến họ lưỡng lự kế hoạch dài hạn BðS Một vấn ñề quan trọng khác mà NCS muốn ñề cập ñây tính mở phương án qui hoạch Như ñã biết, toán qui hoạch thường xuất phát từ kế hoạch, tiêu mang tính vĩ mô, qui hoạch ñược thực khoa học diễn biến môi trường kinh tế, xã hội diễn theo ñúng dự báo ñem lại hiệu tốt trình ñưa ñất ñai vào sử dụng cộng ñồng nói chung Nhưng trường hợp dự báo phát triển kinh tế nói chung khu vực nói riêng không chuẩn xác ñiều chỉnh thực tế sử dụng ñất ñể ñạt ñược hiệu cao yêu cầu ñáng Ví dụ quy hoạch sử dụng ñất khu vực ñó qui ñịnh tỷ lệ ñất dành cho nhà ở, ñất dành cho công trình công cộng, ñất làm trung tâm thương mại, ñất làm khu văn phòng…Trong vài năm ñầu việc sử dụng ñất phương án qui hoạch hợp lý song năm ñiều kiện kinh tế, xã hội có thay ñổi không dự báo khiến cho khu vực trở nên ñông ñúc người qua lại khiến cho ñược ưu chuộng ñối với hoạt ñộng thương mại ñó nhu cầu nhà khu vực giảm xuống ồn nhu cầu xây dựng trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê tăng lên Do ñất ñai ñã ñược qui hoạch nên Footer Page 173 of 148 Header Page 174 of 148 174 việc chuyển mục ñích sử dụng ñất khó khăn nên ảnh hưởng ñến tính linh hoạt trình sử dụng ñất người sử dụng Bối cảnh cho thấy công tác qui hoạch cần tiến tới cách qui hoạch mở làm cho việc sử dụng ñất trở nên linh hoạt hơn, phù hợp với yêu cầu sống, nâng cao hiệu sử dụng ñất giảm bớt can thiệp Nhà nước vào vấn ñề mà vận ñộng nên ñể thị trường, nên ñể yêu cầu sống ñịnh mà không làm ảnh hưởng ñến trật tự xã hội Tính mở qui hoạch ñây ñược hiểu mảnh ñất ñược sử dụng vào mục ñích không bị cấm, ví dụ mảnh ñất khu ñô thị vừa ñược làm khu văn phòng, vừa ñược làm nhà ở… không ñược xây dựng sở sản xuất công nghiệp, không ñược làm chợ…Thiết nghĩ tính mở qui hoạch nâng cao hiệu sử dụng ñất chung xã hội suy luận chủ sử dụng ñất sử dụng mảnh ñất với hiệu cao mà không làm giảm tính hiệu sử dụng ñất chủ sử dụng khác có nghĩa hiệu sử dụng ñất phạm vi toàn xã hội tăng lên Việc tăng tính mở cho qui hoạch sử dụng ñất có tác dụng làm giảm hội phát sinh tượng tiêu cực công tác quản lý ñất ñai người sử dụng ñất thay ñổi mục ñích sử dụng khu ñất theo mục ñích không bị cấm thực thủ tục chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất 3.6.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng kinh doanh BðS Hoạt ñộng tư vấn, môi giới có vai trò quan trọng hoạt ñộng kinh doanh BðS Do thực trạng lộn xộn hoạt ñộng nên việc tổ chức lại, chấn chỉnh lại hoạt ñộng cần thiết Các hoạt ñộng tư vấn, môi giới BðS phải ñược coi nghề nhiều nghề khác xã hội ñó hoạt ñộng phải chịu ñiều tiết luật liên quan ñể bảo ñảm cho dịch vụ phát triển ñúng hướng bảo ñảm lợi ích chủ thể tham gia thị trường BðS Giải pháp ñược ñưa ñây tham gia hoạt ñộng Footer Page 174 of 148 Header Page 175 of 148 175 phải ñăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Nhà nước cần ban hành văn qui phạm pháp luật ñể quản lý dịch vụ này, ñó cần qui ñịnh rõ ñiều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ phải có, ví dụ giấy ñăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu ñịa ñiểm giao dịch, quy ñịnh trần mức phí, qui ñịnh trách nhiệm tổ chức cá nhân họ làm thiệt hại cho khách hàng Dịch vụ ñịnh giá BðS thị trường thứ cấp dịch vụ quan trọng hệ thống nghề hoạt ñộng kinh doanh BðS phát triển mức sơ khai, có trung tâm giao dịch BðS lớn song thực chưa ñược chủ thể tham gia thị trường tin cậy Nhà nước cần ñưa hoạt ñộng nghề kinh doanh có ñiều kiện việc ñịnh giá ñòi hỏi chuyên gia giỏi, ñược ñào tạo bản, có nhiều kinh nghiệm thực tiễn Các qui ñịnh trình tự công việc, trách nhiệm người cung cấp dịch vụ ñối với chất lượng dịch vụ mà cung cấp, mức trần phí dịch vụ… cần ñược qui ñịnh ñể ñảm bảo hoạt ñộng phát triển ñúng hướng Kinh nghiệm nước phát triển cho thấy ñược tổ chức tốt trung tâm ñịnh giá trở nên uy tín, hỗ trợ nhiều cho hoạt ñộng kinh doanh BðS, cung cấp dịch vụ cho giao dịch cá nhân tổ chức xã hội mà cung cấp dịch vụ cho giao dịch ñó Nhà nước bên tham gia Trong Luật kinh doanh BðS ñược Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 11-2007 ñã ñưa dịch vụ phận hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ BðS yêu cầu ñối với chủ thể cung ứng dịch vụ ñược ñưa tương tự ñề xuất Luận án Việc ñưa Luật vào sống phụ thuộc vào văn luật cách triển khai quan liên quan song chắn góp phần làm minh bạch hoạt ñộng kinh doanh BðS dịch vụ kèm theo Việt Nam Footer Page 175 of 148 Header Page 176 of 148 176 KẾT LUẬN Có thể nói kể từ phần ñầu nghiên cứu tổng thể vấn ñề hoạt ñộng kinh doanh BðS nói chung, ñến phân tích thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam mười năm qua, ñến việc ñề xuất giải pháp nhằm thúc ñẩy hoạt ñộng kinh doanh Việt Nam, hầu hết vấn ñề, khía cạnh hoạt ñộng kinh doanh BðS …ñều ñã ñược nghiên cứu ñề cập Có vấn ñề ñược ñề cập sơ bộ, có vấn ñề ñược phân tích tỉ mỉ tuỳ thuộc vào mức ñộ quan trọng liên quan ñến chủ ñề Luận án Trong Luận án ñã ñề cập khái niệm BðS kinh doanh BðS, nghiên cứu vấn ñề hoạt ñộng kinh doanh BðS nghiên cứu thị trường, ñịnh giá BðS, huy ñộng vốn cho hoạt ñộng kinh doanh BðS Kinh nghiệm phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS nước Trung Quốc, Mỹ ñược nghiên cứu ñể bổ sung thực tiễn cho ñề xuất NCS ñược nêu Luận án Trên sở luận khoa học hoạt ñộng kinh doanh BðS, thực trạng vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng Việt Nam, Luận án ñã ñi sâu phân tích yếu tố thuận lợi khó khăn ñể qua ñó ñã mạnh dạn ñề xuất hệ thống giải pháp nhằm thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam Các giải pháp ñược ñưa trước tiên xuất phát từ ñặc thù hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh Việt Nam sau ñó chắt lọc ưu ñiểm thể chế quản lý, thực tiễn sinh ñộng hoạt ñộng kinh doanh BðS nước phát triển, ñó NCS hy vọng giải pháp vừa có tính khả thi cao, vừa trở thành ñòn bẩy thúc ñẩy phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñáp ứng nhu cầu BðS ngày tăng xã hội Các giải pháp ñược ñề xuất ñây bao gồm: Footer Page 176 of 148 Header Page 177 of 148 177 Thứ giải pháp thể chế liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS mà ñầu tiên việc cần ñổi tư quan quản lý Nhà nước lĩnh vực BðS theo hướng ñể cho cho qui luật thị trường ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh này, giảm tối ña can thiệp hành Nhà nước Vấn ñề ñề xuất xem xét việc công nhận quyền sở hữu ñối với ñất thay cho QSD ñất giao vô thời hạn nhằm khuyến khích, ñộng viên việc sử dụng ñất có hiệu không làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước lĩnh vực ñất ñai Tách bạch sách xã hội hoạt ñộng kinh doanh BðS chương trình giải nhà cho ñối tượng cần ñược ưu tiên Thứ hai giải pháp ñồng việc giao ñất, cho thuê ñất ñịnh giá ñất thị trường sơ cấp, nơi Nhà nước ñộc quyền nguồn cung ñất, nhằm ñảm bảo nguồn cung dồi dào, giá hợp lý ñể ñáp ứng tốt nhu cầu thị trường nguyên tắc Nhà nước tăng ñược nguồn thu từ ñất ñai người ñều bình ñẳng hội nhận QSD ñất từ Nhà nước Giải pháp ñã phân tích sách chống ñầu tích trữ ñất phương thức khắc phục tính ñộc quyền quan có nhiệm vụ thay mặt Nhà nước giải thủ tục giao ñất, nguyên nhân tạo nhiều khuyết tật thị trường BðS nguồn gốc nhiều tượng tiêu cực ñất ñai xã hội Thứ ba giải pháp ñổi hệ thống tài liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS vấn ñề vốn ñược coi vấn ñề quan trọng hàng ñầu ñối với hoạt ñộng Một nội dung quan trọng ñây Nhà nước nên chủ ñộng tạo thị trường vốn thứ cấp ñể tài trợ cho tổ chức cho vay vốn kinh doanh BðS nhằm bơm thêm nguồn vốn cho thị trường tăng tính khoản khoản nợ dài hạn ñặc trưng cho khoản tín dụng BðS Bên cạnh ñó Nhà nước nên tạo thể chế phù hợp ñể thu hút nguồn vốn nhàn rỗi tổ chức, HGð cho thị trường BðS nhằm Footer Page 177 of 148 Header Page 178 of 148 178 ñịnh hướng khoản ñầu tư theo yêu cầu thị trường, tránh tượng ñầu theo phong trào, thiếu thông tin, gây nên hậu tiêu cực cho thị trường BðS Cải tiến lại số loại thuế số khoản thu liên quan ñến BðS ñất ñai ñể nâng cao hiệu sử dụng ñất nói riêng BðS nói chung Thứ tư ñổi công tác hành lĩnh vực quản lý BðS việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSD ñất sở giấy cho ñất công trình ñất việc xác ñịnh ranh giới ñất sở hệ tọa ñộ quốc gia việc giải tính minh bạch tiếp cận ñược nguồn thông tin lĩnh vực BðS Cuối việc nâng cao chất lượng công tác qui hoạch sử dụng ñất ñai ñó có ñề xuất tính mở qui hoạch sử dụng ñất ñể tăng hiệu sử dụng ñất phạm vi toàn xã hội vấn ñề liên quan ñến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt ñộng kinh doanh BðS tư vấn, môi giới, ñịnh giá BðS Với trình nghiên cứu lâu năm vấn ñề lý thuyết chung liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS, kết hợp với việc phân tích thực trạng vấn ñề liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt ñộng lĩnh vực này, NCS hy vọng Luận án ñóng góp phần nhỏ nỗ lực chung ñể ñưa hoạt ñộng kinh doanh BðS Việt Nam lên tầm cao mới, tạo nhiều BðS cho xã hội Tuy nhiên, dù ñã nỗ lực song với khả có hạn vấn ñề cần giải tương ñối phức tạp nên chắn Luận án không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót cần ñược ñiều chỉnh, bổ sung NCS mong muốn nhận ñược dẫn, góp ý thầy giáo, cô giáo, chuyên gia tất quan tâm ñến lĩnh vực Footer Page 178 of 148 ... l: - Mụi trng kinh doanh BS Vit Nam nh h thng lut ủiu tit hot ủng kinh doanh BS, ủiu tit th trng BS Vit Nam - Cỏc chớnh sỏch nhm thỳc ủy s phỏt trin ca hot ủng kinh doanh BS Vit Nam theo c ch... hot ủng kinh doanh BS b thu hp - Cỏc hot ủng kinh t: Cng nh yu t dõn s, cỏc hot ủng kinh t ti phng cng nh hng mnh m ti th trng BS Cỏc hot ủng kinh t ủõy ủc hiu l cỏc hot ủng sn xut, kinh doanh, ... lnh vc BS, cỏc doanh nghip chuyờn doanh BS cng nh tham kho cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ủó thc hin lnh vc ny Kinh nghim ca cỏc nc vic phỏt trin hot ủng kinh doanh BS (trong ủú ủc bit l kinh nghim ca