Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt li

MỞ ðẦU

1 Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu

Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họ

ở bất kỳ cương vị nào Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,

có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò không thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao Hoạt ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán, cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận) Những người mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñể kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở của mình Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ

Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người

sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất… Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán

BđSẦcòn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng này Xuất phát từ thực tế ựược phân tắch như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt ựộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ựã quyết ựịnh lựa chọn ựề tài nghiên cứu này ựể làm luận án tiến sĩ

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu ựề tài này ở Việt Nam và ở một số nước trên thế giới

Như ựã trình bầy ở phần trên, hoạt ựộng kinh doanh BđS của Việt nam theo cơ chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển ựầu tiên kể từ ựầu những năm 1990 ựến nay Xét từ góc ựộ quản lý Nhà nước thì năm 1993 ựược ựánh dấu như là ựiểm khởi ựầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ựộng kinh doanh này với sự ra ựời của Luật ựất ựai 1993, lần ựầu tiên cho phép các việc chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, một trong nhưng văn bản pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BđS ở Việt nam Việc ra ựời của Luật ựất ựai cũng như các văn bản dưới luật về ựất ựai ựã chứng tỏ bước ựầu ựã có những nghiên cứu về hoạt ựộng kinh doanh BđS Song qua khảo sát những nghiên cứu ựã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu ựứng từ góc ựộ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ựất Các nghiên cứu trước ựây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ựất do nhà nước quản lý ựể ựề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên

cơ sở các khung pháp lý ựược quy ựịnh bởi Luật ựất ựai năm 1993 và nay là Luật ựất ựai 2003 Việc nghiên cứu hoạt ựộng kinh doanh BđS theo cơ chế thị trường chưa nhiều, chưa ựa dạng, có thể nêu ra ựây một số công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà ựất của trường đại học Kinh tế Quốc dân do GS TSKH Lê đình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo ỘThị trường BđS những vấn ựề lý luận và thực tiễnỢ của PGS TS Thái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam, một số ựề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường đại học Kinh tế Quốc dân, của Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chắnh, của Bộ Xây dựngẦsong nhìn chung bên cạnh những ựóng góp quan trọng trong việc hoàn

thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấn

ñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo

cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm

ñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới

ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹ lưỡng ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật khá ñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn của hoạt ñộng kinh doanh BðS Mặt khác, do thị trường BðS phát triển, ngành kinh doanh BðS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia Với bối cảnh ñó nhu cầu của

xã hội cần ñược thông tin tốt hơn về lĩnh vực BðS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho việc phát triển các hoạt ñộng nghiên cứu về BðS từ mọi góc ñộ Tại ñó những nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BðS cũng như những nghiên cứu về từng vấn ñề cụ thể của BðS như các vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao dịch BðS, vấn ñề hiệu quả kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho một dự án phát triển BðS, vấn ñề thuế BðS ñều ñã ñược thực hiện tương ñối kỹ ở các nước này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn ñề giải quyết nhu cầu về BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn ñề xã hội phức tạp mà bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp ñưa ra ít khi ñạt ñược tính tối ưu tuyệt ñối mà thường là sự ñánh ñổi giữa tính hiệu quả và tính công bằng

3 Mục tiêu nghiên cứu

Xuất pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt ñộng kinh doanh BðS và cùng với nó cũng là tình trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam,

trên cơ sở tầm quan trọng của BðS ñối với ñời sống kinh tế xã hội như ñã ñề cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy rằng việc nghiên cứu những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñể giải quyết các tồn tại ñó ñối với cơ quan hoạch ñịnh chính sách Nhà nước trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết Việc nghiên cứu này cần ñược thực hiện trên cơ sở hệ thống hoá các vấn ñề về lý luận trong lĩnh vực BðS cũng như chỉ rõ các vấn ñề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt nam Kết quả nghiên cứu này là cần thiết cho mọi ñối tượng tham gia thị trường BðS như các hộ gia ñình, các nhà quản lý doanh nghiệp, các nhà ñầu tư, các nhà xây dựng BðS, các nhà tài trợ cho các

dự án BðS cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, tạo ñược nhiều BðS hơn cho xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu về nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở cho doanh nghiệp và các tổ chức, nơi ở và các khu dịch vụ cho các hộ gia ñình

4 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu ñã ñề ra và với tính chất ñặc thù của BðS, ñối tượng chính ñược nghiên cứu trong luận án này là:

- Môi trường kinh doanh BðS ở Việt Nam như hệ thống luật ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñiều tiết thị trường BðS ở Việt Nam

- Các chính sách nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam theo cơ chế thị trường nhằm sử dụng hiệu quả hơn nữa nguồn lực về BðS của ñất nước nói chung và nguồn tài nguyên ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội

Về phạm vi không gian nghiên cứu: do ñây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BðS nhà ở và BðS thương mại ở Việt Nam Các dữ liệu dùng ñể phân tích về môi trường, chính sách, thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, một phần từ ñịa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt

là các BðS nhà ở và thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng

ra cho hoạt ñộng kinh doanh BðS trên cả nước

Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm

1993 trở lại ñây Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ bộ vì trong giai ñoạn ñó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên

có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo

cơ chế thị trường Từ sau sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, khi mà Nhà nước công nhận những quyền ñịnh ñoạt cơ bản của chủ sử dụng ñất hợp pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển

5 Phương pháp nghiên cứu

Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án ñược thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các

cơ quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS (trong ñó ñặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền kinh tế ñang trong giai ñoạn chuyển ñổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm của Mỹ, quốc gia có nền kinh tế nói chung và hoạt ñộng kinh doanh BðS nói riêng rất phát triển) ñã ñược chú ý tham khảo thông qua các ấn phẩm, các bài viết và những trang web chuyên ñề của các nước ñó trên Internet Ngoài ra ñể

bổ sung thêm nguồn dữ liệu, NCS ñã thực hiện cả các cuộc phỏng vấn, trao ñổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này

6 Những ñiểm mới mà luận án ñề cập

So với những nghiên cứu trước ñây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các nghiên cứu của luận án có một số ñiểm mới sau:

- Phân tích, ñánh giá những vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS trong nền kinh tế thị trường

- Phân tích, tổng hợp những ñiểm phù hợp và những ñiểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như ñối với các chủ thể tham gia thị trường BðS nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh này

7 Kết cấu luận án

Luận án gồm 3 chương Chương ñầu nghiên cứu về tổng quan các vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, chương hai sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS ở Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và ñề xuất các giải pháp thúc ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam ñối với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BðS cũng như ñối với các ñối tượng tham gia thị trường BðS ở Việt Nam

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS)

TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.1 KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI

Như ta ñã biết tất cả chúng ta ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi do vậy có thể nói tất cả chúng ta ñều có “công việc” với BðS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta ñều phải ñưa

ra các quyết ñịnh liên quan ñến BðS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng ñồng, trong gia ñình Do vậy việc hiểu biết các nguyên

lý cơ bản của BðS là một việc có ích cho hầu hết mọi người

BðS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt ñộng kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản ñặc biệt Theo qui ñịnh tại

Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BðS là các tài sản không di dời ñược bao gồm:

ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh1 Với ý nghĩa này BðS là nguồn lực quốc gia bất kể ñó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng

Tuỳ theo chức năng sử dụng, BðS có thể ñược phân loại như sau:

Nhà ở: BðS nhà ở là các ngôi nhà ñộc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu ñất dành ñể xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở Loại BðS này

có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn

BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu ñất trống dành cho việc xây dựng các BðS thương mại kể trên Hầu hết các BðS thương mại là những BðS ñem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường ñược gọi là BðS tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ

BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công nghiệp Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện ) Trong trường hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó

sẽ mọc lên các ñô thị mới

BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu là

1 [24 §iÒu 181]

các BðS ñiển hình của nhóm này Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn

BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục

vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên, ñường xá, trường học công Thông thường các BðS này thường ñược xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những trường hợp ñặc biệt

Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng…

1.1.2 Các thuộc tính của BðS

Là một loại tài sản ñặc biệt, BðS có những thuộc tính riêng và cũng là những ñặc ñiểm khác biệt so với các loại tài sản khác Tuỳ thuộc vào từng góc ñộ nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BðS thành những nhóm sau:

1.1.2.1.Thuộc tính vật lý:

Tính bất ñộng: các khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa là không di chuyển ñược trong không gian Các thành phần vật chất trên ñất như ñất ñá, khoáng sản, dầu lửa có thể ñược di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo

ý nghĩa ñịa lý thì không thể di chuyển ñược nghĩa là mỗi mảnh ñất ñều có các chỉ số kinh ñộ và vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi Tính bất ñộng này của ñất làm cho nó ñược xác ñịnh là BðS Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh hướng mang tính chất ñịa phương Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BðS

Tính không thể bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa là một phần của không gian là không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi Tính bền vững này làm cho ñất có khuynh hướng trở thành các khoản ñầu tư của công chúng Các nhà ñầu tư

thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính kinh tế Về mặt vật chất, ñất ñai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể

bị huỷ hoại bằng việc thay ñổi các ñiều kiện Ví dụ, giá trị một mảnh ñất có thể

bị giảm ñi ñáng kể khi nó bị các tác ñộng xấu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không ñược ai quan tâm

Tính không ñồng nhất: không có hai mảnh ñất nào giống hệt nhau ở mọi ñiểm Tính chất này có thể gọi là tính không ñồng nhất hay tính khác biệt Các mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác

Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích

cỡ, ñịa hình vv Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác nhau Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất

lợi… mà các nhu cầu này có thể thay ñổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền ñược phép thu hồi ñất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản pháp luật về ñất ñai của các quốc gia Mặt khác các BðS tuy thuộc quyền sở hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường

tự nhiên, xã hội nào ñó, chiếm một không gian tại một ñịa bàn nào ñó do vậy sự tồn tại của một BðS luôn chịu sự tác ñộng của môi trường xung quanh và ngược lại nó cũng là một phần cấu thành của môi trường ñó Nhà nước luôn có vai trò ñiều tiết trong mối quan hệ hay sự liên quan giữa BðS và cộng ñồng xung quanh như một tổng thể cũng như giữa các BðS riêng biệt ñể bảo ñảm rằng việc sử dụng BðS này không gây các ảnh hưởng tiêu cực ñến môi trường xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BðS liên quan khác Những qui ñịnh trong các qui hoạch tổng thể các vùng, qui hoạch chi tiết các khu vực, quy chế xây dựng là những quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực này

Tập quán ñịa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành ñộng ñiển hình của một ñịa phương nào ñó Nó giống như thói quen của một cá nhân

Ví dụ người dân miền xuôi thì thường làm nhà ở trực tiếp trên nền ñất còn nhiều cộng ñồng các khu vực miền núi thường ở nhà sàn…

về vị thế làm cho các mảnh ñất tương tự ñược sử dụng theo các cách khác nhau

và có giá trị khác nhau Yếu tố chính ảnh hưởng ñến việc lựa chọn vị trí là khoảng cách hoặc thời gian cần cho việc ñi lại giữa BðS và các ñiểm ñích mà người sử ñụng BðS thường phải tới Tổng các khoảng cách hoặc thời gian của một BðS tới các ñiểm ñích càng nhỏ thì giá trị của BðS càng cao Các yếu tố

khác của vị thế khu ñất làm ảnh hưởng ñến giá trị của nó là sự hiện diện của các tiện ích và dịch vụ, hướng gió, hướng ánh sáng mặt trời…

Sự khan hiếm: một số loại ñất nhất ñịnh có thể có nguồn cung tương ñối hạn chế và ñược gọi là sự khan hiếm Tổng số lượng ñất trong xã hội là một số cố ñịnh song sự khan hiếm ñất, BðS, chỉ là tương ñối Cùng với thời gian và với chi phí bỏ ra, nguồn cung của ñất ñai ñã ñược ñầu tư sẽ gia tăng ñể ñáp ứng nhu cầu Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dân số không ngừng tăng ñã làm cho nhu cầu tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên những cơn sốt ñất

Tính phụ thuộc lẫn nhau: sự tương tác giữa việc sử dụng công trình trên ñất

và giá trị khu ñất ñược gọi là sự phụ thuộc lẫn nhau Việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một ñường phố sẽ ảnh hưởng tới quyết ñịnh sử dụng các mảnh ñất gần ñó Lượng khách hàng của một nhà hàng xây dựng trên trục quốc

lộ chính phụ thuộc nhiều và các khách sạn gần ñó và việc xây dựng mới một con ñường tránh sẽ làm giảm ñáng kể lượng khách hàng của cả nhà hàng và khách sạn trên ñoạn ñường cũ ñó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của khách sạn giảm ñi Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BðS có thể bị thay ñổi bởi sự thay ñổi của một BðS khác

1.1.2.4 Thuộc tính thị trường:

Cạnh tranh theo vùng: Tính bất ñộng, tính không ñồng nhất làm cho cạnh tranh trong lĩnh vực BðS có tính khu vực Việc không thể di dời BðS ñể ñáp ứng sự thay ñổi của cung cầu cũng như việc thiếu tính tương ñồng và tính chuẩn hoá làm cho người mua BðS phải khảo sát từng BðS ñể hiểu biết giá trị của nó Không có cách dễ dàng cho người mua so sánh các BðS làm cho sự cạnh tranh giữa các BðS trở nên hạn chế Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa ñúng hơn khi áp dụng cho BðS là nhà ở so với các BðS thương mại và công nghiệp khác

Nhu cầu phân theo nhóm: Mọi người thường tìm kiếm và sử dụng BðS theo một nhu cầu nhất ñịnh nào ñó Ví dụ: một gia ñình tìm kiếm một căn nhà riêng thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các ngôi nhà xây ñộc lập Một thương gia muốn tìm nơi bán ñồ gỗ thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các trung tâm thương mại hoặc các khu phố thương mại Một người ñầu tư vào BðS ñể thu lợi nhuận thì tìm kiếm các BðS ñem lại nguồn thu từ thuê mướn do ñó thị trường sẽ có phản hồi phù hợp Thị trường mua bán các căn hộ chung cư có thể rất sôi ñộng trong khi thị trường các ngôi nhà ñộc lập có thể ít sôi ñộng Sự chuyên biệt hoá ñược hình thành và các BðS ñược phân loại theo các nhóm nhu cầu ñó

Các giao dịch kín: Thông thường người bán và người mua gặp gỡ và bàn bạc một cách riêng tư, và hệ quả thường là giá chào và giá thoả thuận không ñược phổ biến rộng rãi Hơn nữa các giao dịch không hay diễn ra ở những nơi buôn bán công cộng mà thường ở nhà riêng, văn phòng riêng Tính không tập trung

và tính riêng tư trong giao dịch mua bán BðS làm cho thông tin thị trường BðS

sẽ khó ñược thu thập và do ñó chi phí thu thập thông tin thường cao

Những người tham gia thị trường ít ñược thông tin: Rất nhiều người mua và người bán thiếu các thông tin về giá cả BðS khi ra quyết ñịnh mua bán bởi vì việc thu thập và phân tích thông tin thường tốn kém Các doanh nghiệp thường thuê những chuyên gia trong lĩnh vực BðS ñể mua bán BðS nhằm khắc phục việc hạn chế thông tin Những người chủ và những người mua tiềm năng thường ra các quyết ñịnh không thực sự tối ưu trong các giao dịch BðS Chỉ có những người có mối liên hệ gần gũi với thị trường BðS mới có thể dễ dàng có các thông tin về giá cả BðS Do vậy người bán và người mua có xu hướng tìm kiếm và trả tiền cho thông tin về giá cả BðS ñể tối ña hoá lợi ích của mình và ñiều ñó sẽ làm chi phí giao dịch tăng lên

Nguồn cung cố ñịnh trong ngắn hạn: Nguồn cung BðS cố ñịnh, ít nhất là trong thời kỳ một vài tháng Nếu cầu giảm, cung vẫn giữ nguyên Nếu cầu tăng, cần có khoảng thời gian thông thường tính theo tháng hoặc theo năm ñể

tạo ra các BðS mới Nhu cầu BðS tại một vùng nào ñó hoặc trong một cộng ñồng nào ñó có thể dao ñộng ñột ngột trong ngắn hạn Kết quả là giá BðS tăng nhanh nếu cầu vượt cung quá xa Mặt khác giá BðS giảm chậm nếu cầu giảm

vì chủ sở hữu thường chịu chấp nhận lỗ cho tài sản lâu bền và có giá trị cao 1.1.3 Vai trò của BðS trong xã hội

Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BðS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản của quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức ñể minh hoạ cho quy

mô và qua ñó là vai trò của BðS trong xã hội Vấn ñề này có thể ñược tiếp cận qua cách khác, có thể không ñược chính thống song theo quan ñiểm của NCS là

có sức thuyết phục, ñó là việc phân tích về các BðS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung ở các nước phát triển (sẽ ñược trình bầy ở phần sau) và có thể cũng ñúng với Việt Nam thì BðS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại BðS trong xã hội Trong giá trị BðS có hai phần

là giá trị công trình xây dựng trên ñất và giá trị QSD ñất Theo các quy ñịnh của pháp luật Việt Nam thì người dân và các tổ chức ñược quyền sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng trên ñất còn ñối với ñất ở (và ñất sử dụng cho các mục ñích khác) thì ñó là QSD, không phải quyền sở hữu Song cũng theo quy ñịnh của pháp luật thì QSD ñất cũng ñược phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… do vậy có thể nói câu “bán ñất” là hình thức còn nội dung là chuyển nhượng QSD ñất Trong Luận án này, ñể ñơn giản hoá cách diễn giải do cần tập trung vào các nội dung khác nên NCS sẽ dùng khái niệm ngắn là bán hoặc chuyển nhượng BðS ñể thay cho nội dung ñầy ñủ là bán quyền sở hữu nhà (hoặc toà nhà, khách sạn…) và QSD ñất ñi kèm

Tiếp theo, giả ñịnh ñược ñặt ra là một hộ gia ñình (HGð) với hai người ñi làm, với mức thu nhập trung bình hiện nay ở các ñô thị Việt Nam, có tổng thu nhập hàng tháng bình quân khoảng 4-6 triệu ñồng Trong tổng thu nhập này, các HGð phải chi các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, giao thông, sức khoẻ, học

hành, quần áo…như vậy phần thu nhập còn lại dành cho nhu cầu ở không nhiều, giả ñịnh con số này là 1 triệu ñồng/tháng, tức là có thể tích luỹ cho nhu cầu mua nhà ở là 12 triệu/năm Một căn hộ hay một ngôi nhà khiêm tốn cho một HGð như vậy ví dụ có diện tích là 40 m2 và có giá giao dịch trên thị trường khoảng 300-500 triệu ñồng Như vậy với một HGð có thu nhập trung bình kể trên cần có thời gian tích luỹ trong khoảng trên dưới 30 năm mới có thể mua ñược căn nhà khiêm tốn của mình Với những HGð có mức thu nhập cao hơn hoặc có mức thu nhập thấp hơn thì chi tiêu cho sinh hoạt cũng như nhu cầu

về nhà ở có thể cao hơn và thấp hơn tương ứng và do vậy thời gian cần ñể tích luỹ thu nhập cho việc mua nhà cũng có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, có thể khoảng 10 năm hoặc trên 30 năm (không kể các trường hợp cá biệt như ñược hưởng thừa kế, ñược Nhà nước cấp miễn phí trong giai ñoạn trước ñây, có nguồn thu nhập cao hẳn so với mức lương bình quân trong xã hội do các hoạt ñộng kinh doanh ñem lại, từ các nguồn thu nhập bất chính khác…số hộ này là không lớn nếu xét trên phạm vi toàn xã hội) Với một số ước tính trên có thể nói thông thường ñối với mỗi HGð thì giá trị của ngôi nhà họ ñang ở thường là một trong các tài sản có giá trị lớn nhất, là nguồn thu nhập ñược tích luỹ trong rất nhiều năm Cách ñịnh lượng hoá tổng giá trị BðS nhà ở hiện nay ở Việt Nam sau ñây, tuy không xuất phát từ các số liệu thống kê chính thức song có thể ñược nhiều người công nhận từ thực tế xã hội hiện nay của Việt Nam, dựa trên một số giả ñịnh sau (các số liệu về dân số lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục thống kê (TCTK) tháng 9/2005):

- Tổng dân số Việt Nam hiện nay khoảng 80 triệu người trong ñó số người

ở nông thôn là 60 triệu, ở thành thị là 20 triệu, trong ñó tại Hà nội và TPHCM có 6,7 triệu người

- Bình quân mỗi HGð khu vực thành thị khoảng 4 người

- Bình quân mỗi HGð khu vực nông thôn khoảng 6 người

- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các ñô thị (trừ Hà nội và TPHCM) là 300 triệu ñồng

- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại Hà nội và TPHCM

là 500 triệu ñồng

Bảng 1.1 Giả ñịnh và tính toán tổng giá trị BðS nhà ở tại Việt Nam

ðịa bàn Dân số

(triệu người)

Số nhân khẩu bình quân/HG

ð

Giá trị bình quân của BðS/HGð (tr.ñồng)

Tổng số HGð (tr hộ)

Tổng giá trị BðS (Tỷ ñồng)

có thể nói tổng giá trị các loại BðS trong xã hội là một số khổng lồ Hơn nữa, như ñã phân tích, mỗi một công dân, một HGð ñều cần ñến BðS trong cuộc sống hàng ngày như nơi ở, nơi làm việc, nơi học hành, nơi vui chơi…do vậy có thể nói BðS có vai trò hết sức to lớn trong mọi cộng ñồng, mọi xã hội, trong ñó

có Việt Nam

1.2 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS

Như một hiện tượng khách quan trong một xã hội hiện ñại, hầu hết các loại tài sản (ñộng sản hay BðS) ñều ñược một nhóm người nào ñó sản xuất ra và ñược một nhóm khác tiêu thụ, ñó là ñiều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công lao ñộng Chính sự phân công lao ñộng mang tính qui luật khách quan này ñã tạo ra năng suất lao ñộng cao cho xã hội do tận dụng ñược tốt nhất các nguồn lực, các kỹ năng của các cá nhân, các khu vực ñịa lý trong việc tạo ra các sản phẩm, các dịch vụ có tính cạnh tranh cao Hệ quả tiếp theo của phân công lao ñộng là tạo nên nhu cầu và thực tế sinh ñộng của các hoạt ñộng trao ñổi, mua bán các sản phẩm, dịch vụ mà chúng ta gọi là thị trường BðS cũng là một loại hàng hoá ñược mua bán, trao ñổi, thuê mướn như bao hàng hoá khác nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người sử dụng và tạo thu nhập cho người cung ứng Một cách chặt chẽ hơn có thể nói hoạt ñộng và sự tương tác của các cá nhân hoặc các tổ chức tham gia việc mua, bán, trao ñổi, thuê mướn, sử dụng, xây dựng BðS ñã tạo ra thị trường BðS Trong thị trường này BðS là một loại hàng hoá Nơi diễn ra các hoạt ñộng thị trường là một ñịa bàn nào ñó Mỗi người tham gia thị trường ñều có ñộng cơ tối ña hoá lợi ích của mình Trong các lý thuyết kinh tế, tài chính thì tối ña hoá lợi ích ñồng nghĩa với khái niệm tối ña hoá của cải Trong cuộc sống, ngoài ý nghĩa trên, tối ña hoá lợi ích có thể ñược hiểu dưới các hình thức khác như: bảo vệ sức mua của ñồng tiền, chống lạm phát làm ñồng tiền mất giá, thể hiện uy thế, quyền lực khi sở hữu BðS 1.2.1 Sự cần thiết khách quan của hoạt ñộng kinh doanh BðS

Như chúng ta ñã biết, nguồn gốc giá trị của một BðS là những hữu ích mà BðS ñem lại cho người sở hữu của nó Tính hữu ích của BðS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và tiện nghi cho người sử dụng cũng như tạo cơ sở cho hoạt ñộng sản xuất ra hàng hoá và dịch vụ ñể phục vụ con người Ví dụ, nhà xưởng

là cơ sở cho một dây chuyền sản xuất, trường học là cơ sở cho hoạt ñộng giáo dục Tuy nhiên, thuật ngữ hữu ích của BðS còn có nghĩa rộng hơn khái niệm

là nơi trú ngụ và các tiện nghi cho người sử dụng cũng như là cơ sở cho hoạt ñộng sản xuất và cung ứng dịch vụ Nó còn bao hàm ý nghĩa là sự tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, nghĩa là giá trị của ñầu ra lớn hơn giá trị của ñầu vào Ví dụ về việc xây một ngôi nhà: ñể xây một ngôi nhà cần các loại nguyên vật liệu (như gạch, xi măng, sắt thép ), nhân công, lao ñộng quản lý, ñất ñai ðất ñai và nguyên vật liệu có thể ñược mua, nhân công và lao ñộng quản lý ñược trả lương Khi bán ngôi nhà xây xong, người chủ sở hữu có thể thu ñược lợi nhuận do giá bán cao hơn chi phí ñể xây ñược ngôi nhà Lợi nhuận ñược tạo ra là do cả tổng thể ngôi nhà có giá trị cao hơn tổng cộng trị giá các thành phần của nó (ñất ñai, nhân công, nguyên vật liệu)

Như vậy từ những hữu ích mà BðS ñem lại có thể thấy hai ñộng cơ chủ yếu dẫn ñến các hoạt ñộng mua, bán, cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS là ñộng cơ lợi nhuận và ñộng cơ thoả mãn các nhu cầu

sử dụng BðS

ðộng cơ thoả mãn: Các HGð và các doanh nghiệp cần BðS ñể thoả mãn nhu cầu về nơi trú ngụ, trụ sở, cơ sở ñể sản xuất và cung ứng dịch vụ Mặt khác, trong cuộc sống hiện nay, vấn ñề quan trọng hơn các nhu cầu thiết yếu nêu trên

là sự thoả mãn xuất phát từ các dịch vụ gia tăng, sự tiện lợi, uy thế mà các BðS sản ñem lại Các tính năng của BðS làm tăng sự tiện ích cho người sử dụng ñược gọi là các tiện nghi như: ñiều hoà không khí, thang máy, bể bơi, chỗ ñỗ

xe, thiết kế ñẹp, quang cảnh ñẹp Bên cạnh sự gia tăng tiện ích cho người sử dụng, những tính năng của BðS sản có thể làm gia tăng vị thế của chủ sở hữu hoặc sử dụng Cả hai loại lợi ích ñều ñóng góp vào sự thoả mãn mà BðS ñem lại cho người sử dụng

ðộng cơ lợi nhuận: Lợi nhuận thường là mục ñích chính của các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BðS Họ mua, xây dựng BðS ñể cho thuê hoặc

ñể bán lại và thu lợi nhuận Các tổ chức tài chính tài trợ cho các dự án BðS ñể thu lãi xuất cao hơn chi phí huy ñộng vốn Các doanh nghiệp dịch vụ trong lĩnh

vực BðS như hoạt ñộng ñịnh giá, môi giới, quản lý BðS cung cấp dịch vụ với giá cao hơn chi phí hoạt ñộng của họ Trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cần xác ñịnh các sản phẩm

và dịch vụ mà người sử dụng BðS cần và muốn Nếu họ có thể xác ñịnh ñược các cơ hội ñó và có thể cung ứng sản phẩm và dịch vụ một cách hiệu quả thì các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BðS có thể thu ñược lợi nhuận Như vậy có thể nói hoạt ñộng kinh doanh BðS ra ñời và phát triển là kết quả sự vận ñộng của các tác nhân trong xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu về BðS của các cá nhân cũng như cộng ñồng xuất phát từ các ñộng cơ kể trên Cũng như các ngành kinh doanh khác, kinh doanh BðS có mục ñích chính là tạo ra thu nhập cho các nhà ñầu tư trong lĩnh vực này và do vậy nếu mức lợi tức cao thì sẽ thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư của xã hội và ngược lại

1.2.2 Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS

Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường gồm: (1)Mua sắm hoặc tạo dựng BðS (ñầu tư, xây dựng), (2) Quản trị, khai thác BðS (cho thuê), (3) Thanh lý, chuyển nhượng BðS (bán) Quan niệm về kinh doanh BðS ở ñây ñược hiểu theo nghĩa là kinh doanh một BðS cụ thể tức là các hoạt ñộng ñầu tư tích cực chứ không phải là việc mua cổ phiếu của các BðS cho thuê ñược niêm yết trên thị trường chứng khoán Hoạt ñộng kinh doanh ñược mô tả dưới ñây bao gồm ñầy ñủ các bước, các vấn ñề có thể phát sinh và cần ñược giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BðS Trên thực tế hoạt ñộng kinh doanh BðS của một chủ thể nhất ñịnh có thể diễn ra với ít giai ñoạn hơn, ví dụ như một doanh nghiệp chuyên mua ñất trống, làm hạ tầng và sau ñó là phân lô ñể bán thì trong hoạt ñộng kinh doanh của họ không có giai ñoạn quản trị, khai thác BðS ñể tạo

ra thu nhập từ việc cho thuê BðS Trong từng giai ñoạn trên nhà ñầu tư BðS phải ra hàng loạt các quyết ñịnh ñể giải quyết các vấn ñề phát sinh nhằm mục ñích tạo lợi nhuận lớn nhất cho hoạt ñộng ñầu tư của mình Dưới ñây là trình tự

các vấn ñề, các bước mà nhà kinh doanh BðS phải giải quyết trong các giai ñoạn của hoạt ñộng kinh doanh BðS:

1.2.2.1 Giai ñoạn mua sắm, tạo dựng BðS (giai ñoạn ñầu tư ban ñầu): Trong giai ñoạn này ñầu tiên nhà ñầu tư cần xác ñịnh rõ mục tiêu ñầu tư trên cơ

sở nguồn lực sẵn có của mình Mục tiêu ñầu tư có thể là một mức lợi nhuận mong ñợi nào ñó hoặc có thể ñể thoả mãn nhu cầu nào ñó về BðS Nguồn lực của nhà ñầu tư có thể là một khoản tiền vốn có sẵn hoặc các tài sản khác có thể chuyển hoá thành tiền và/hoặc những cơ hội tiếp cận các khoản vốn vay của các

tổ chức tín dụng Tiếp theo, nhà ñầu tư cần tiến hành việc phân tích thị trường

và môi trường ñầu tư, tìm kiếm các cơ hội ñầu tư Việc phân tích thị trường trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường cần chú ý tới triển vọng kinh tế ở khu vực dự kiến ñầu tư, phân tích cung cầu về các loại BðS có thể ñầu tư và qua ñó xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư vào loại BðS cụ thể nào phù hợp với mục tiêu và nguồn lực của mình Trên cơ sở ñã xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư, công việc tiếp theo là ñánh giá, lựa chọn BðS cụ thể ñể tiến hành ñầu tư Việc ñánh giá này là xem xét các thuộc tính của BðS như các thuộc tính vật lý, thuộc tính thể chế, thuộc tính kinh tế, thuộc tính thị trường của BðS ñể qua ñó xác ñịnh khả năng sinh lời của BðS trong tương lai

Sau khi ñánh giá BðS, nhà ñầu tư sẽ có các phân tích ñầu tư chi tiết và trên cơ

sở ñó ra quyết ñịnh ñầu tư Quyết ñịnh ñầu tư sẽ ñược thông qua nếu việc ñầu

tư dự kiến thoả mãn ñược các mục tiêu ñầu tư ñã ñược ñặt ra Trong quyết ñịnh ñầu tư cần xác ñịnh rõ sự lựa chọn BðS ñể ñầu tư, tổng vốn ñầu tư (trong ñó có vốn chủ sở hữu và vốn vay), thời gian ñầu tư, phân tích các khoản thu nhập của BðS trong tương lai và hiệu quả ñem lại Nếu dự án ñầu tư cần vay vốn thì vấn

ñề huy ñộng vốn cần ñược nghiên cứu, tiến hành ngay sau khi có quyết ñịnh ñầu tư Cần cân nhắc các phương án cho vay vốn của các tổ chức tín dụng khác nhau ñể lựa chọn ñược khoản tín dụng tốt nhất trong ñiều kiện cụ thể của dự án ñầu tư Do hợp ñồng tín dụng trong kinh doanh BðS thường có tính dài hạn

nên việc dự đốn xu hướng dao động của lãi xuất, của tỷ giá hối đối…là cơng việc cần được quan tâm để cĩ quyết định đúng đắn về các điều kiện tín dụng Tiến độ giải ngân và các yêu cầu cần thiết cho mỗi lần giải ngân cũng cần được chú ý đúng mức để bảo đảm tính khả thi của hợp đồng tín dụng và bảo đảm tiến

độ đầu tư ðối với các quyết định đầu tư cần xây dựng mới BðS thì việc quản

lý quá trình xây dựng BðS cần được quan tâm đúng mức Các cơng việc phải làm là xin chứng chỉ quy hoạch, thiết kế, lập dự tốn, xin giấy phép xây dựng, chọn nhà thầu và ký hợp đồng thi cơng xây dựng, mua sắm trang thiết bị, ký các hợp đồng cung ứng các dịch vụ cho BðS như cấp điện, cấp thốt nước, dịch vụ viễn thơng Cơng tác giám sát chất lượng và tiến độ cơng việc của các nhà thầu cần được tiến hành tốt để bảo đảm chất lượng cơng trình cũng như bảo đảm thời gian đưa BðS vào sử dụng theo lịch trình đã định

Hình 1.1: Các giai đoạn của hoạt động kinh doanh BðS 1.2.2.2 Giai đoạn quản trị, khai thác BðS (cho thuê BðS)

ðối với các hoạt động cho thuê BðS thì giai đoạn quản trị, khai thác BðS đĩng vai trị quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu của nhà đầu tư Trong giai đoạn này, các cơng việc cần làm là tiến hành các hoạt động marketing để tìm kiếm khách thuê với mục tiêu nhanh chĩng cho thuê hết diện tích thuê với mức giá tốt nhất trong các điều kiện cụ thể của thị trường BðS trên địa bàn ðối với các BðS cĩ nhiều khách hàng cùng thuê thì việc vận hành BðS nhằm cung cấp cho người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước, thốt nước, vệ sinh, trơng xe, giao thơng nội bộ, kết nối truyền thơng với bên ngồi,

an ninh, sửa chữa nhỏ…như thường được qui định trong các hợp đồng thuê và nhằm bảo đảm các trang thiết bị kỹ thuật của BðS luơn ở trạng thái vận hành

Mua s¾m, t¹o dùng B§S (§Çu t−)

Qu¶n trÞ, khai th¸c B§S (Cho thuª)

ChuyĨn nh−ỵng B§S (B¸n)

tốt Công việc mua bảo hiểm các loại trong hoạt ựộng kinh doanh BđS trước các loại rủi ro như cháy nổ, ựộng ựất là việc cần thiết ựể tránh cho chủ sở hữu những tổn thất có thể xảy ra trong quá trình sử dụng BđS Rủi ro thường xảy ra

là hoả hoạn và có thể dẫn ựến thiệt hại hoàn toàn ựối với BđS Ngoài việc mua bảo hiểm rủi ro tài sản ựể có ựược ựền bù tiền xây dựng/sửa chữa BđS khi có rủi ro xảy ra thì cần tắnh ựến bảo hiểm gián ựoạn kinh doanh ựể vẫn bảo ựảm ựược thu nhập trong thời gian BđS ựược sửa chữa lại ựể có nguồn trang trải cho các chi phắ quản lý, thanh toán các khoản nợ ựến hạn Ngoài ra, tuỳ theo quy ựịnh của hợp ựồng thuê, việc bảo hiểm tài sản cho người thuê cũng cần ựược tắnh ựến bởi không những chủ nhà bị thiệt hại mà ngay cả những tài sản của từng người thuê cũng có thể bị thiệt hại Thông thường cần quy ựịnh rõ trong hợp ựồng thuê mức trách nhiệm của chủ nhà trong những trường hợp rủi

ro ựó và sẽ ựược bù ựắp bằng loại bảo hiểm trách nhiệm ựối với bên thứ ba do chủ nhà mua

1.2.2.3 Giai ựoạn thanh lý, chuyển nhượng BđS

Cân nhắc việc giữ hoặc bán BđS là công việc ựầu tiên trong giai ựoạn này Việc bán BđS là công việc thường xuyên ựối với hoạt ựộng kinh doanh BđS theo 2 giai ựoạn như trong hình 1.1 nêu trên đó là các hoạt ựộng kinh doanh ựất trống như mua ựất, làm hạ tầng, chia lô rồi bán hoặc xây dựng biệt thự, căn

hộ chung cư và bán cho khách hàng đối với các BđS ựầu tiên ựược xây dựng

và cho thuê ựể tạo thu nhập, song trong quá trình khai thác chủ sở hữu có nhu cầu bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan nào ựó thì sự cân nhắc nên giữ hoặc bán là một bài toán cần ựược giải Việc nên giữ hay nên bán cần dựa trên cơ sở các tắnh toán lợi ắch của hai phương án ựể so sánh và lựa chọn BđS thường là tài sản có giá trị lớn và chi phắ bán BđS thường không nhỏ nên việc tắnh toán kỹ lưỡng là cần thiết ựể không làm thiệt hại tới lợi ắch của chủ sở hữu

để có quyết ựịnh dứt khoát là bán hay giữ hoặc khi ựã có quyết ựịnh bán BđS thì cần tiến hành ựịnh giá BđS ựể thực hiện các bước tiếp theo Trong nền kinh

tế thị trường thì giá bán ñược quyết ñịnh bởi thị trường chứ không phải là ý kiến chủ quan của bên bán hay bên mua do vậy việc ñịnh giá là xác ñịnh giá trị thị trường của BðS hay còn gọi là giá bán có khả năng nhất của BðS Việc ñịnh giá là công việc phức tạp, ñòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm, thông tin… nên trong nhiều trường hợp cần thuê các tổ chức chuyên ngành ñịnh giá BðS Bước tiếp theo là thực hiện việc bán BðS sau khi ñã tìm ñược khách hàng mua Hợp ñồng bán BðS thường ñược ký giữa người mua và người bán với sự chứng kiến của công chứng viên Trong hợp ñồng ngoài vấn ñề giá cả thì các vấn ñề như thủ tục bàn giao, các nghĩa vụ thuế phát sinh trong các giao dịch mua bán, thủ tục sang tên, nghĩa vụ với người môi giới (nếu có) cũng cần ñược làm rõ ðối với BðS ñang hoạt ñộng cho thuê thì cần xác ñịnh rõ việc phân chia các khoản tiền thuê thu ñược cho chủ cũ và chủ mới bởi vì thời ñiểm thu tiền thuê từ các hợp ñồng thuê thường không trùng với thời ñiểm chuyển giao quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo hợp ñồng Các khoản ñặt cọc của khách thuê cũng cần ñược quy ñịnh rõ sẽ ñược chuyển giao cho chủ mới hay tính bù trừ khi thanh toán Cũng tương tự như vậy, các chi phí phát sinh như phí quản

lý, tiền ñiện, nước, bảo hiểm, các khoản thuê mướn mà thời ñiểm thanh toán

có thể ñã diễn ra trước (như phí bảo hiểm ) hoặc sau thời ñiểm chuyển giao sở hữu (như tiền ñiện, nước ) cũng cần ñược quy ñịnh rõ trong hợp ñồng ñể các bên thực hiện

1.2.3 Những người tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS

Nhà ñầu tư: Nhà ñầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra các quyết ñịnh quan trọng nhất trong kinh doanh BðS Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro Họ tính toán hầu hết các lợi ích tài chính trong việc sử dụng và vận hành BðS Nhiều nhà ñầu tư thường giữ BðS cho các lợi ích dài hạn Một số nhà ñầu tư còn xây dựng, phát triển BðS ñể thực hiện các lợi ích ñó Mặt khác, một

số nhà ñầu tư ñược gọi là người ñầu cơ chuyên mua và giữ BðS trong thời gian ngắn rồi bán thu tiền ngay Nhà ñầu tư có nhiều phương thức hoạt ñộng Một số

nhà ñầu tư chuyên theo dõi các quảng cáo ñã phân loại, gặp gỡ và duy trì quan

hệ với các nhà môi giới ñể tìm kiếm các BðS ñược bán với giá rẻ Một số nhà ñầu tư khác tự xây dựng các BðS cho mình hoặc có thể sửa lại các BðS sẵn có cho phù hợp với các ñiều kiện thay ñổi của môi trường xung quanh và phù hợp với nhu cầu sử dụng của người thuê

Người cho vay vốn: Người cho vay vốn là người cấp các khoản vốn cho các nhà ñầu tư dưới dạng các khoản vay có kỳ hạn ñể ñầu tư vào một BðS nào ñó

và thường ñược bảo ñảm bằng chính BðS ñó Thu nhập của người cho vay vốn

là tiền trả lãi từ vốn vay của nhà ñầu tư BðS Mối quan tâm chính của người cho vay vốn là BðS phải ñược ñưa vào sử dụng, ñược bảo dưỡng tốt, và các khoản nợ phả ñược trả ñúng hạn Ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác, các công ty bảo hiểm nhân thọ là những người cho vay vốn ñiển hình trong lĩnh vực BðS

Người môi giới BðS: Người môi giới ñóng vai trò như là chất xúc tác hay chất kích thích cho thị trường BðS Người môi giới thu phí hoặc tiền hoa hồng khi

họ ñưa người mua và người bán gặp ñược nhau trên thương trường Người môi giới luôn ñược nghĩ tới ñầu tiên khi ñề cập ñến các nghề trong thị trường BðS bởi vị trí quan trọng của nó Với những khả năng và kinh nghiệm của mình, người môi giới giúp cho người mua người bán tiết kiệm thời gian, tiền bạc Sự hiểu biết các vấn ñề liên quan như dân số, thu nhập, các triển vọng kinh tế xã hội khác, các vấn ñề về quy hoạch xây dựng, các vấn ñề tài chính, thuế ñều rất cần thiết cho công việc môi giới BðS

Những người phát triển BðS: Tham gia nhóm những người phát triển BðS thường là những người làm hạ tầng tức là những người làm ñường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp ñiện cho các khu ñất xây dựng, những nhà quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư, những nhà thầu xây dựng các công trình Những người phát triển BðS là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc ñó theo các hợp ñồng ký với các nhà ñầu tư BðS Trong

nhóm ngưòi này vai trò của các nhà thầu xây dựng BðS là rõ ràng nhất vì họ là những người trực tiếp xây dựng các công trình trên ñất, một phần chính của BðS và thường mang giá trị cao

Chuyên gia ñịnh giá BðS: Nhiệm vụ của các chuyên gia này là ñưa ra ý kiến

về giá trị thị trường của BðS Việc ñịnh giá là công việc cần thiết cho các hoạt ñộng mua bán BðS, tài trợ vốn ñể ñầu tư BðS, ñền bù thiệt hại cho chủ sở hữu BðS Các chuyên gia này thường phải là những người có các kỹ năng chuyên nghiệp trong việc ñịnh giá như thu thập và xử lý các dữ liệu về giá cả BðS trên thị trường, ñưa ra các giả ñịnh có tính thực tiễn cao, áp dụng phương thức ñịnh giá phù hợp với BðS

Các nhà quản trị BðS: Họ là những người thay mặt chủ sở hữu quản lý các hoạt ñộng khai thác BðS ñể tạo ra thu nhập từ BðS mà ñiển hình là việc cho thuê BðS Công việc của họ thường là tìm kiếm khách hàng, ký hợp ñồng cho thuê, duy tu, bảo dưỡng BðS, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, thu tiền thuê theo ñịnh kỳ, lập báo cáo theo yêu cầu của chủ sở hữu

Luật sư trong lĩnh vực BðS: Nhiệm vụ của luật sư rất ña dạng, có thể là ñàm phán các hợp ñồng thuê, các hợp ñồng mua bán, hợp ñồng bảo hiểm BðS, kiểm tra tính hợp pháp các giấy tờ sở hữu của BðS theo yêu cầu của các nhà ñầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BðS

1.2.4 Các loại hình kinh doanh BðS phổ biến

ðất trống: ðất thường có nguồn cung hạn chế, nhu cầu thường tăng cùng với thời gian do vậy kinh doanh ñất dường như là ñiều hiển nhiên có lợi Tuy có vẻ hiển nhiên như vậy song kinh doanh ñất trống không phải là không có hạn chế Thu nhập từ kinh doanh ñất thường là sự tăng giá của ñất theo thời gian và ñiều này phụ thuộc vào cung cầu Quy hoạch sử dụng ñất, các quy chế xây dựng liên quan tới khu ñất có thể tác ñộng mạnh vào giá trị khu ñất ðầu tư vào ñất ñai là phương thức ñầu tư bị ñộng và có tính thanh khoản kém Tỷ lệ vốn vay trên vốn

ñầu tư thường thấp vì các tổ chức tín dụng thường không ưu tiên cho lĩnh vực ñầu tư này Các nhà ñầu tư ñất ñai thường là các nhà ñầu cơ ngắn hạn hoặc những nhà ñầu tư chuẩn bị cho việc xây dựng các BðS trên ñất ñể kinh doanh trong dài hạn Ngoài ra một số cá nhân với mong muốn giữ giá trị ñồng tiền, tránh sự mất giá của ñồng tiền so với ñất ñai cũng thường mua các khu ñất trống và tạo thành lượng cầu trong thị trường này

Nhà ở cho thuê hoặc ñể bán: mỗi một gia ñình, một cá nhân ñều cần một căn nhà ñộc lập, một căn hộ ñể ở tuỳ thuộc vào mức thu nhập, vào sở thích của riêng mình và tạo ra một lượng cầu không ngừng tăng về các BðS nhà ở cùng với sự phát triển của xã hội Kinh doanh nhà ở, nhất là các ngôi nhà, các căn hộ ñơn lẻ không ñòi hỏi quá nhiều công sức cũng như tính chuyên nghiệp Thị trường nhà ở thường sôi ñộng hơn so với các loại BðS khác bởi tính ñại chúng trong sử dụng và sự hiểu biết tương ñối của công chúng ñối với loại BðS này Tính thanh khoản trong việc ñầu tư nhà ở cũng cao hơn so với việc ñầu tư vào các loại BðS khác do việc mua bán, trao ñổi dễ dàng thực hiện hơn Thu nhập

từ kinh doanh nhà ở có thể cả từ nguồn tiền thuê thu ñược và việc tăng giá trị BðS theo thời gian Việc quản lý các BðS là nhà cho thuê, loại trừ những khu nhà lớn gồm rất nhiều căn hộ và các công trình tiện ích và dịch vụ, thường không ñòi hỏi các nhà quản lý chuyên nghiệp mà trong một chừng mực nào ñó chủ sở hữu có thể tự thực hiện công việc này và ñó là một lợi thế vì họ có thể kiểm soát BðS của mình một cách chặt chẽ hơn, tăng hiệu quả cho vốn ñầu tư Tuy nhiên việc ñầu tư vào các BðS nhà ở không phải không có rủi ro Thông thường ñất ñai ñược quy hoạch làm ñất ở thường là những khu vực ñã phát triển

ổn ñịnh, có giá thị trường cao so với các loại ñất khác và do ñó khả năng thu ñược sự tăng giá của BðS theo thời gian không phải lúc nào cũng thành hiện thực Các yêu cầu ñơn giản về quản lý, về xây dựng, thời gian hoàn thành một BðS nhà ở quy mô nhỏ tương ñối ngắn, cũng như lượng vốn yêu cầu không cần quá lớn làm cho số người tham gia hoạt ñộng kinh doanh này dễ tăng

nhanh, làm cho lượng cung có thể tăng nhanh cũng làm tăng thêm tính rủi ro cho loại hình kinh doanh này

Các toà nhà cho thuê văn phòng: Hoạt ñộng kinh doanh này nhằm ñáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội Thông thường các toà nhà cho thuê văn phòng thường

là các khoản ñầu tư lớn và có yêu cầu về quản trị cao hơn so với kinh doanh căn

hộ do người thuê thường ñòi hỏi cung cấp nhiều loại dịch vụ khác nhau phục vụ nhu cầu làm việc của họ như việc cấp ñiện, cấp nước, mạng truyền thông, bảo

vệ, làm sạch, bảo dưỡng các phương tiện chung như thang máy, ñiều hoà, máy phát ñiện Hoạt ñộng kinh doanh này phụ thuộc nhiều vào sự gia tăng các hoạt ñộng kinh tế trong cộng ñồng Do khách hàng chính của các toà nhà là các doanh nghiệp do vậy sự gia tăng số lượng doanh nghiệp cũng như sự phát triển của từng doanh nghiệp sẽ dẫn tới sự gia tăng của lượng cầu và sẽ làm cho loại hình kinh doanh này phát triển tốt hơn Tính thanh khoản trong loại hình ñầu tư này không cao vì các toà nhà cho thuê văn phòng thường có giá trị lớn do ñó ít diễn ra việc chuyển nhượng sở hữu do không dễ tìm ñược người mua trong thời gian ngắn Việc vay vốn cho việc ñầu tư các toà nhà văn phòng thường thuận lợi trong giai ñoạn các kinh tế tăng trưởng tốt và xã hội có cách nhìn lạc quan

về triển vọng của nền kinh tế trong tương lai Rủi ro chính cho hoạt ñộng kinh doanh này là các biến ñộng không thuận về kinh tế mà các nhà ñầu tư không lường trước ñược trong giai ñoạn ñầu tư

Kho chứa hàng cho thuê: thị trường các khu kho hàng cho thuê chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của các hoạt ñộng thương mại và công nghiệp của khu vực ðối tượng khách hàng của loại hình kinh doanh này thường là các doanh nghiệp thương mại hoặc sản xuất công nghiệp Yêu cầu chung cho các kho hàng thường là gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải, ñặc biệt là các xe chở Côngtenơ, loại hình vận tải phổ biến nhất hiện nay Tuy nhiên việc ñầu tư kho chứa hàng thông thường có quy mô không lớn, ñòi hỏi

lượng vốn vừa phải Việc quản lý kho cũng không cần tính chuyên nghiệp quá cao do ñó việc ñầu tư có thể phù hợp ñối với những nhà ñầu tư nhỏ, không có nhiều thời gian và nguồn lực tham gia quản lý BðS ñầu tư Rủi ro ñối với hoạt ñộng kinh doanh này cũng phụ thuộc vào sự biến ñộng các hoạt ñộng sản xuất kinh doanh tại ñịa phương ñó

Các trung tâm thương mại: Trung tâm thương mại là nơi kinh doanh ñịa ñiểm cho các hoạt ñộng mua sắm, các dịch vụ phục vụ sinh hoạt của cộng ñồng Yêu cầu chung của trung tâm thương mại là gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc, tại trung tâm có chỗ

ñỗ xe ñủ cho lượng khách hàng tới mua sắm và sử dụng dịch vụ tại trung tâm Việc quản lý Trung tâm, nhất là các trung tâm có quy mô lớn là một công việc phức tạp, ñòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Sự thành công của các trung tâm thương mại về mặt vĩ mô phụ thuộc vào sức mua của cộng ñồng dân cư trong khu vực, tức là phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng ñồng

Khách sạn: Khách sạn là nơi kinh doanh dịch vụ lưu trú cho khách du lịch và những người ñi công tác Ngoài dịch vụ ăn, nghỉ, các khách sạn còn cung cấp các dịch vụ tiện ích khác cho khách hàng như dịch vụ viễn thông, dịch vụ văn phòng, hướng dẫn du lịch, thăm quan, cho thuê phương tiện ñi lại, phương tiện liên lạc, các dịch vụ thông tin liên lạc, giặt là, các dịch vụ giải trí khác Quản lý khách sạn ñòi hỏi tính chuyên nghiệp cao vì tính ña dạng của dịch vụ ñược cung cấp, ñặc biệt là các khách sạn lớn ở các thành phố lớn Do khách hàng thường không phải là dài hạn nên hoạt ñộng tiếp thị có vai trò quan trọng trong việc duy trì hệ số sử dụng phòng cao ðầu tư vào khách sạn thường là ñầu tư lớn vì ngoài ñất ñai và công trình xây dựng trên ñất thì các trang thiết bị trong khách sạn cũng thường rất ñắt tiền, do ñó tính thanh khoản của việc ñầu tư trong khách sạn không cao Sự phát triển của nền kinh tế, môi trường chính trị

ổn ñịnh, an ninh ñảm bảo, ñiều kiện tự nhiên thuận lợi là những yếu tố quan trọng ñối với hoạt ñộng kinh doanh khách sạn

Các hoạt ñộng dịch vụ liên quan: Các hoạt ñộng dịch vụ trong lĩnh vực BðS bao gồm hoạt ñộng môi giới, tư vấn, ñịnh giá BðS Các hoạt ñộng này cung cấp dịch vụ cho cả người cần mua và người cần bán BðS Hoạt ñộng dịch vụ trong lĩch vực BðS có vai trò quan trọng vì BðS thường là những tài sản có giá trị lớn và rất nhiều người tham gia thị trường BðS là những người không chuyên, họ chỉ tham gia một vài lần trong khoảng thời gian dài do ñó họ cần sự giúp ñỡ của các nhà cung ứng dịch vụ chuyên nghiệp nhằm tránh những quyết ñịnh sai lầm có thể xảy ra

1.2.5 Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng tới hoạt ñộng kinh doanh BðS

1.2.5.1 Các yếu tố kinh tế, xã hội:

- Dân số và sự dịch chuyển dân số: ðây là một trong các yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng tới hoạt ñộng kinh doanh BðS Mỗi gia ñình, mỗi cá nhân ñều cần chỗ ñể ở, ñể làm việc, ñể sinh hoạt và do ñó tạo thành nhu cầu trong thị trường BðS Mỗi sự thay ñổi dân số tại một ñịa phương nào ñó sẽ làm thay ñổi lượng cầu và do ñó ảnh hưởng tới hoạt ñộng kinh doanh BðS Dân số tăng tự nhiên (sinh ñẻ) hay tăng cơ học (dịch chuyển) ñều làm tăng lượng cầu và do ñó là giá BðS tăng, kích thích các nhà ñầu tư bỏ vốn vào lĩnh vực BðS Ngược lại, sự giảm dân số sẽ thu hẹp lượng cầu và tạo ra dư thừa lượng cung làm giảm giá BðS và do ñó làm cho lượng vốn ñầu tư BðS giảm sút, hoạt ñộng kinh doanh BðS bị thu hẹp

- Các hoạt ñộng kinh tế: Cũng như yếu tố dân số, các hoạt ñộng kinh tế tại ñịa phương cũng ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường BðS Các hoạt ñộng kinh tế ở ñây ñược hiểu là các hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh, ñầu tư trong các lĩnh vực của nền kinh tế Nếu các hoạt ñộng kinh tế phát triển mạnh, các cơ sở sản xuất cần ñược mở rộng, các doanh nghiệp cần thêm văn phòng, các hoạt ñộng thương mại cần thêm diện tích ñể tăng luân chuyển hàng hoá do ñó làm tăng lượng cầu ñối với các BðS thương mại, công nghiệp Mặt khác khi các hoạt ñộng kinh tế phát triển làm tăng lượng nhân công tại ñịa bàn cũng như tăng thu

nhập cho những người làm việc tại ñịa phương ñó và kết quả là tăng tổng thu nhập cho dân chúng trong vùng do ñó tăng khả năng chi trả của dân chúng cho việc mua sắm, thuê mướn BðS, như vậy sẽ làm tăng lượng cầu về các BðS nhà

ở Do vậy khi các hoạt ñộng kinh tế phát triển sẽ thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS

- Mức lãi xuất cho vay, các ñiều kiện tín dụng trong lĩnh vực BðS: ðầu tư trong lĩnh vực BðS thường là ñầu tư dài hạn trong một lĩnh vực có tính thanh khoản thấp ðầu tư BðS thường là các khoản ñầu tư lớn từ góc ñộ của các HGð cũng như của doanh nghiệp do ñó hầu hết các hoạt ñộng ñầu tư BðS thường cần sử dụng vốn vay ðầu tư BðS thường là phải chi tiêu gần hết các khoản vốn ñầu tư ngay trong giai ñoạn ban ñầu: mua sắm, tạo dựng BðS, phần vốn cho việc vận hành BðS thường không cần nhiều Việc thu hồi vốn ñầu tư BðS thường ñược diễn ra nhiều năm trong quá trình khai thác BðS, ñặc biệt là các BðS cho thuê Với tính chất ñặc thù này việc sẵn có các khoản tín dụng dài hạn sẽ tạo ñiều kiện thúc ñẩy các hoạt ñộng kinh doanh BðS và ngược lại nếu không sẵn có các khoản tín dụng dài hạn thì hoạt ñộng kinh doanh BðS sẽ gặp nhiều khó khăn Mặt khác, cũng do tính chất dài hạn của hoạt ñộng ñầu tư BðS làm cho mức lãi xuất trả cho vốn vay thường bị ñẩy lên cao Các tổ chức tín dụng thường áp dụng mức lãi xuất cao cho các khoản vay dài hạn nhằm hạn chế các rủi ro khi thị trường tài chính biến ñộng Hơn nữa, do vốn ñầu tư ñược thực hiện gần hết trong giai ñoạn ñầu nên gánh nặng về trả lãi ñược dồn vào giai ñoạn khai thác BðS cũng tạo ra ảnh hưởng mạnh mẽ tới hiệu quả của hoạt ñộng kinh doanh BðS Có thể nói, sự hiện diện của các ñiều kiện tín dụng dài hạn với mức lãi xuất hợp lý sẽ thúc ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS và ngược lại, nếu tín dụng dài hạn bị thắt chặt, lãi xuất cao sẽ làm thu hẹp các hoạt ñộng kinh doanh BðS

- Các chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực BðS: Các chương trình của chính phủ trong lĩnh vực BðS ñều có ảnh hưởng theo một góc ñộ nào ñó tới

hoạt ñộng kinh doanh BðS Ví dụ như các chương trình giải quyết nhà cho hộ

có thu nhập thấp có thể thu hút vốn ñầu tư vào việc xây dựng các căn hộ quy

mô nhỏ, giá cả phải chăng nhằm ñược hưởng những ưu ñãi nào ñó mà Nhà nước quy ñịnh, chương trình hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ không gian sản xuất có thể thúc ñẩy ñầu tư các khu công nghiệp gần các ñô thị ñể thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ và qua ñó nhà ñầu tư BðS sẽ ñược hưởng các

ưu ñãi nào ñó từ các chương trình ñã ñược công bố…ở Việt Nam trong thời gian vừa qua có chính sách khuyến khích phát triển các khu nhà chung cư cao tầng bằng việc cho miễn tiền sử dụng ñất cho chủ ñầu tư các khu nhà chung cư cao tầng nhăm mục ñích tiết kiệm ñất ñai và giảm áp lực tăng giá ñất trên thị trường BðS tại các khu vực ñô thị, ñặc biệt là tại Hà nội và TPHCM Kết quả

là sau một vài năm, số lượng các chung cư cao tầng mọc lên nhanh chóng, có thể thấy sự hiện diện của các chung cư này tại hầu hết các khu vực của thủ ñô, tạo mới hàng nghìn căn hộ, góp phần thu hẹp nhu cầu mua ñất và qua ñó làm chững và giảm giá ñất ở nhiều khu vực của Hà nội Các nhà ñầu tư ñã bị thu hút vào việc xây dựng và kinh doanh căn hộ do có mức lợi nhuận cao bắt nguồn từ chính sách khuyến khích của Nhà nước

1.2.5.2 Các yếu tố liên quan ñến môi trường pháp lý

ðể ñảm bảo cho việc hình thành và sử dụng các BðS trong xã hội một cách có lợi nhất cho cộng ñồng, Nhà nước luôn nắm vai trò là người tạo ra “luật chơi” trong lĩnh vực BðS Quyền lực của Nhà nước trong lĩnh vực này nhằm phục vụ phúc lợi công cộng, an ninh an toàn xã hội, y tế, giáo dục cũng như các nhu cầu chung của cộng ñồng về BðS Ngoài các BðS do Nhà nước tạo ra từ các nguồn thu của Nhà nước, các BðS thuộc quyền sở hữu/sử dụng của các cá nhân, do các cá nhân tạo lập ra, về một số khía cạnh nào ñó ñều chịu sự ñiều tiết chung của Nhà nước thông qua các văn bản pháp lý do các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm tạo môi trường cho việc phát triển và sử dụng BðS có lợi nhất

từ góc ñộ lợi ích của cộng ñồng Do vậy có thể nói, khác với các tài sản khác,

việc sở hữu, sử dụng BðS không phải là toàn quyền của người chủ sở hữu/chủ

sử dụng mà bị hạn chế trên một số khía cạnh nào ñó, nghĩa là trong một khuôn khổ nào ñó theo các quy ñịnh của pháp luật Các vấn ñề pháp lý quan trọng nhất liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS là các văn bản pháp qui liên quan ñến việc phát triển và sử dụng BðS như Luật ñất ñai, Luật xây dựng, qui hoạch tổng thể, qui hoạch chi tiết của từng vùng, từng ñịa bàn ñã ñược thông qua, Luật thuế liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS như thuế nhà ñất, thuế thu nhập khi cho thuê và/hoặc bán BðS…Những chủ thể tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS cần phải nắm rõ các vấn ñề này vì nó có ảnh hưởng rất lớn tới

sự thành công của họ

1.3 KINH NGHIỆM CỦA TRUNG QUỐC VÀ CỦA MỸ VỀ VẤN ðỀ SỞ HỮU, SỬ DỤNG ðẤT ðAI VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS

1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Tại ñiều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc qui ñịnh ñất thành thị thuộc

sở hữu Nhà nước còn ñất nông thôn thuộc sở hữu tập thể Song khái niệm tập thể ở nông thôn Trung Quốc về mặt hành chính do chính quyền ñịa phương và chính quyền trung ương chỉ ñạo do vậy có thể nhận ñịnh là toàn bộ ñất ñai của Trung Quốc thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Trong giai ñoạn trước năm

1988 khi nền kinh tế Trung Quốc còn mang nặng tính kế hoạch hóa tập trung

và ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước thì ñất ñai ñược cấp phát cho các tổ chức và

cá nhân theo các kênh qui ñịnh không thu tiền Các tổ chức ñược cấp ñất miễn phí ñể làm trụ sở, cơ sở sản xuất, kho tàng, ñể kinh doanh dịch vụ, ñể làm nhà ở

và chia cho cán bộ công nhân viên công tác tại tổ chức ñó theo những tiêu chí

về thâm niên, vị trí công tác, hoàn cảnh gia ñình vv…do Nhà nước qui ñịnh ðất ñai không ñược tự do chuyển nhượng trên thị trường và tất cả các sự chuyển nhượng giữa các chủ sử dụng ñều phải ñược sự ñồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Bối cảnh này làm cho việc sử dụng ñất ở Trung quốc giai

ñoạn trước ñây không hiệu quả, Nhà nước không thu ñược tiền từ nguồn tài nguyên to lớn là ñất ñai trong khi phải ñầu tư khá nhiều cho việc xây dựng các công trình trên ñất ñể thoả mãn nhu cầu về BðS của các tổ chức và cá nhân làm việc trong các cơ quan, các doanh nghiệp Nhà nước (DNNN)

Tại ñiều 2 trong ñạo luật sửa ñổi Hiến pháp Trung Quốc năm 1988 qui ñịnh việc Nhà nước giao ñất dưới dạng QSD ñất và cho phép QSD ñất ñược chuyển nhượng ñã bắt ñầu cho những cải cách cơ bản trong hệ thống pháp luật quản lý ñất ñai ở Trung Quốc QSD ñất ñược phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế…tức là người chủ sử dụng ñất ñược quyền ñịnh ñoạt ñất ñai, BðS của mình gần giống như các chủ sở hữu BðS ở các nước phương tây Một số ñiểm khác biệt chính của QSD ñất này với quyền sở hữu ñất ở các nuớc phương tây

là ñất ñược giao cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh với thời hạn giao ñược xác ñịnh trong khoảng từ 40 ñến 70 năm tuỳ mục ñích sử dụng ðất ñược giao phải ñược ñưa vào sử dụng ñúng mục ñích trong một khoảng thời gian nào ñó, thông thường khoảng hai năm, và sau ñó chủ sử dụng mới có thể thực hiện các quyền ñịnh ñoạt của mình Tại ðạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSD ñất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn năm 1990 qui ñịnh ba ñiều kiện ñể chủ sử dụng ñất có thể chuyển nhượng cho người khác sau khi ñược giao ñất là: ñã trả ñủ tiền cho Nhà nước khi ñược giao ñất, ñã ñược cấp Giấy chứng nhận (GCN) QSD ñất, ñã ñầu tư một phần tiền, thông thường khoảng 25% vốn cần thiết ñầu tư cho công trình trên ñất Trường hợp chủ sử dụng ñất không ñưa ñất vào sử dụng ñúng mục ñích ñược giao trong một khoảng thời gian qui ñịnh nào ñó thì có thể bị Nhà nước thu hồi lại ñất Khi ñược giao ñất chủ sử dụng ñất phải nộp tiền sử dụng ñất một lần cho toàn bộ thời gian ñược giao sử dụng và QSD ñất có thể ñược gia hạn sau khi hết hạn sử dụng theo quyết ñịnh giao ñất Các quyền về tài nguyên, khoáng sản dưới lòng ñất ñược giao vẫn thuộc về Nhà nước mà không thuộc về chủ sử dụng ñất

Việc sửa ñổi pháp luật ñất ñai theo hướng nêu trên ñã tạo ñộng lực mạnh mẽ cho việc hình thành và phát triển các hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Trung Quốc

so với giai ñoạn trước năm 1988 Một quốc gia với hơn 1,3 tỷ dân và nền kinh

tế phát triển với tốc ñộ rất cao trong suốt 20 năm qua ñã tạo ra một lượng cầu khổng lồ cho thị trường BðS ở Trung quốc Mặt khác với xu hướng phân cấp quản lý rộng rãi cho các ñịa phương thì việc các ñịa phương, với mong muốn tạo ñà phát triển nhanh cho mình, ñã coi việc giao ñất thu tiền như là phương thức quan trọng ñể tạo ra nguồn thu ngân sách cần thiết cho sự phát triển của ñịa phương mình Như vậy với cả hai xu hướng phát triển nhanh của cung và cầu ñã làm cho hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Trung Quốc phát triển mạnh trong thời gian qua, ñặc biệt là ở các khu vực ñô thị, nơi phát triển tập trung các doanh nghiệp cũng như nơi người dân có mức thu nhập cao Tính ñến hết năm

2003 diện tích nhà ở bình quân ñầu người tại các khu vực ñô thị là 23,7m2/người và tại các khu vực nông thôn là 27,2m2/người, tính bình quân toàn xã hội là 25,8 m2/người2

Bảng 1.2: Tổng sản phẩm quốc nội theo ngành tại Trung Quốc3

(1USD = 8 Nhân dân tệ)

gia Trung Quốc tiến hành4, sẽ minh hoạ cho chúng ta thấy phần nào qui mô của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Trung Quốc hiện nay:

Bảng 1.3: Số lượng các doanh nghiệp và lao ñộng trong lĩnh vực BðS tại

Trung Quốc (Tính ñến cuối năm 2004)

Số lượng các doanh nghiệp (1000)

Tỷ trọng (%)

Số lượng người lao ñộng (1000)

Tỷ trọng (%)

Cũng tính trong năm 2004 diện tích các toà nhà thương mại ñang trong quá trình xây dựng là 1476,83 triệu m2, diện tích các toà nhà thương mại ñã hoàn thiện và ñưa vào sử dụng là 526,38 triệu m2, diện tích các toà nhà thương mại

ñã ñược bán cho khách hàng là 453,62 triệu m2 trong ñó diện tích nhà ở ñã bán

là 397,23 triệu m2 Tổng doanh thu từ việc bán các toà nhà thương mại là 1260,13 tỷ Nhân dân tệ, trong ñó doanh thu từ bán diện tích nhà ở là 1035,96 tỷ Nhân dân tệ Tính ñến năm 2004, tổng diện tích các toà nhà ñang do các công

ty quản lý BðS khai thác là 2882,52 triệu m2

4 [48]

Bảng 1.4: Tài sản, nợ và vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp trong lĩnh

vực BðS tại Trung Quốc

(Tính ñến cuối năm 2004 ðơn vị: tỷ Nhân dân tệ)

Các số liệu trên cho thấy qui mô của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Trung Quốc tương ñối lớn song xét về phương diện qui mô trên ñầu người thì vẫn chưa ñứng ở mức cao Tỷ trọng ñóng góp của hoạt ñộng kinh doanh BðS trong GDP chỉ chiếm 2% là mức rất khiêm tốn chứng tỏ sự phát triển của ngành kinh doanh này còn có nhiều hạn chế so với các ngành kinh doanh khác ðiều này cho thấy hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Trung Quốc hiện nay tuy gặp những thuận lợi về thị trường, về tốc ñộ phát triển kinh tế vv… nhưng cũng vấp phải một số trở ngại nhất ñịnh xuất phát từ khuôn khổ pháp lý trong lĩnh vực BðS ở nước này Có thể thấy cơ chế giao ñất vẫn còn mang nặng dấu ấn bao cấp do vẫn phụ thuộc nhiều vào cách hành xử của các cơ quan Nhà nước quản lý ñất ñai nên trong lĩnh vực này ở Trung Quốc ñã bộc lộ nhiều bất cập như việc phát sinh nạn chạy chọt ñất ñai, nạn tham nhũng, hối lộ vv…và kết quả là nhiều doanh nghiệp thu ñược những khoản lợi nhuận lớn khi tiếp cận ñược nhiều ñất ñai, trong khi nhiều tổ chức, cá nhân khác không thể trực tiếp tiếp cận ñược nguồn tài nguyên này Lĩnh vực BðS là một lĩnh vực phức tạp, ñòi nhiều bộ luật ñiều tiết các vấn ñề phát sinh trong thực tế Song từ khía cạnh này có thể nói khuôn khổ pháp luật liên quan ñến BðS ở Trung Quốc còn thiếu và cần tiếp

tục ñược bổ sung, chỉnh lý, hoàn thiện Do vậy một số vấn ñề mang tính dài hạn trong lĩnh vực kinh doanh BðS còn chưa ñược rõ ràng, ví dụ như thời hạn sử dụng ñất, các yêu cầu và chi phí ñể ñược gia hạn thời gian sử dụng ñất, vai trò của chủ sở hữu ñất ñai là Nhà nước Trung Quốc sẽ thay ñổi theo hướng nào trong tương lai vv… Bối cảnh này tạo ra tâm lý chưa thật thoải mái cho các nhà ñầu tư BðS, ñặc biệt là các nhà ñầu tư ñến từ các quốc gia khác mà vốn ñầu tư của họ rất cần cho sự phát triển của nền kinh tế Trung Quốc trong giai ñoạn tiếp theo

1.3.2 Kinh nghiệm của Mỹ

Hợp Chủng Quốc Hoa Kỳ ra ñời năm 1776, như vậy tính ñến nay mới ñược hơn 200 năm và về góc ñộ lịch sử có thể nói là một quốc gia trẻ Song nếu từ góc ñộ xây dựng pháp luật về ñất ñai thì trong hơn 200 năm qua nước Mỹ ñã trải qua một thời gian khá dài ñể xây dựng và hoàn thiện, do vậy có thể nói Mỹ

có một hệ thống pháp luật về ñất ñai rất hoàn thiện, giải quyết ñược hầu hết các tình huống diễn ra trong thực tế và do ñó cũng rất phức tạp Nếu so với Trung Quốc hay Việt Nam, với quá trình xây dựng pháp luật về ñất ñai theo mô hình kinh tế thị trường mới khoảng gần 20 năm, thì có thể thấy hệ thống pháp luật về ñất ñai của Mỹ ñầy ñủ hơn nhiều và ñáng ñể những nước ñi sau nghiên cứu, học hỏi Trong tài liệu “Nghiên cứu ñổi mới hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành và phát triển thị trường BðS ở Việt nam, tháng 6-2005” của Trung tâm ðiều tra Qui hoạch ñất ñai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, ñã phân tích chính sách ñất ñai nước Mỹ chia ra hai thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ khi lập quốc cho ñến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ Chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, cho tặng, phân phối, khai thác tài nguyên nói chung và tài nguyên ñất ñai nói riêng Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 tới nay là thời kỳ Chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối ñất công ñơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên ñất ñai Trong thời kỳ ñầu, trước năm 1862, ñất công chủ yếu ñược ñưa ra bán ñấu giá công khai còn từ năm 1862 trở ñi sau khi Nghị viện

Liờn bang thụng qua luật ủất ở thỡ trọng tõm của việc phõn phối ủất ủai chuyển sang hỡnh thức cho tặng miễn phớ ủối với người khai hoang Luật phỏp ủất ủai của Liờn Bang chủ yếu ủể ủiều tiết nguồn ủất cụng mà Chớnh phủ Liờn bang là chủ sở hữu cũn cỏc loại ủất khỏc do luật phỏp về ủất ủai của cỏc Bang ủiều tiết, song về cơ bản phỏp luật về ủất ủai của cỏc Bang giống nhau

Luật phỏp ủất ủai của Mỹ về căn bản khỏc với hệ thống Luật phỏp ủất ủai của Việt Nam là cụng nhận và khuyến khớch quyền sở hữu cỏ nhõn về ủất ủai của cỏc cụng dõn Quyền sở hữu ủất ủai của cỏc cụng dõn trong phỏp luật ủất ủai của Mỹ qui ủịnh ngoài quyền ủối với mặt ủất thỡ chủ sở hữu cũn cú quyền ủối với khụng gian bờn trờn khu ủất tới một ủộ cao mà cỏc cụng trỡnh xõy dựng cú thể vươn tới và cả quyền khai thỏc cỏc tài nguyờn dưới lũng ủất

Nếu xem xột qui ủịnh này về khớa cạnh cụng bằng xó hội thỡ cũn phải tranh luận song nếu xem xột về hiệu quả sử dụng ủất ủai và cỏc tài nguyờn cú trong lũng ủất thỡ qui ủịnh này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh ủất của mỡnh cú hiệu quả hơn, sẵn sàng bỏ ra cỏc khoản ủầu tư dài hạn ủể cải tạo ủất ủai, nõng cao

Hình 1.2: Mô tả quyền sở hữu đất đai theo luật Mỹ

Quyền không gian Quyền mặt đất Vùng không gian bay công cộng

Quyền đối với tài nguyên dưới lòng đất

giá trị khu ñất, thúc ñẩy việc tìm kiếm, khai thác các tài nguyên của mọi công dân trên mảnh ñất của mình, qua ñó sẽ làm tăng ñáng kể hiệu quả sử dụng ñất trên phạm vi toàn xã hội

Xuất phát từ tính chất ñặc thù của ñất ñai nói riêng và BðS nói chung, tuy công nhận quyền sở hữu cá nhân song Luật pháp về ñất ñai Mỹ vẫn bảo ñảm cho Nhà nước các quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến các BðS cá nhân nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng ñồng, có thể tóm tắt các quyền ñịnh ñoạt ñó như sau5:

- Quyền quyết ñịnh qui hoạch và kế hoạch sử dụng ñất

- Quyền quy ñịnh về việc xây dựng các công trình trên ñất (chiều cao công trình, hệ số chiếm ñất, mật ñộ xây dựng) về mật ñộ sử dụng ñất

- Quyền quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất theo qui hoạch ñến từng thửa ñất

- Quyền xử lý khi việc sử dụng ñất của một chủ sở hữu này làm ảnh hưởng không có lợi cho chủ sở hữu mảnh ñất bên cạnh

- Quyền quản lý giá thuê BðS ñể bảo ñảm rằng ngưòi cho thuê BðS không ñược nâng giá thuê quá cao so với mức giá trần do Nhà nước qui ñịnh

- Quyền qui ñịnh, kiểm soát các vấn ñề liên quan ñến phòng cháy chữa cháy, vệ sinh công cộng

- Quyền thu hồi ñất thuộc sở hữu cá nhân ñể phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở có bồi thường cho người bị thu hồi

- Quyền tiếp nhận ñất ñai không có người thừa kế khi chủ sở hữu qua ñời

- Quyền thu thuế ñối với BðS sở hữu tư nhân theo qui ñịnh của luật thuế như thuế BðS (thu ñối với tất cả BðS), thuế thu nhập từ việc bán BðS

5 [44 trang 552]

Như vậy có thể thấy các quyền ñịnh ñoạt của Chính phủ Mỹ ñối với ñất ñai nói riêng và BðS nói chung cũng tương ñối mạnh mẽ ñể bảo ñảm cho việc khai thác và sử dụng tài nguyên ñất ñai nói riêng và BðS nói chung có hiệu quả cao nhất cho xã hội

Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Mỹ phát triển mạnh do có nền tảng pháp luật ñầy

ñủ, môi trường kinh doanh thuận lợi do nền kinh tế Mỹ rất phát triển, thu nhập của dân chúng cao, ñiều kiện tự nhiên thuận lợi, nguồn tài nguyên ñất ñai dồi dào Nước Mỹ cũng là nơi thu hút mạnh mẽ nguồn vốn ñầu tư từ các nước khác vào tất cả các lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, du lịch, dịch vụ…, người nước ngoài cũng có quyền mua và sở hữu BðS tại Mỹ, do ñó làm cho hoạt ñộng kinh doanh BðS tại Mỹ càng có ñiều kiện phát triển mạnh

Về tài nguyên ñất ñai, hầu hết ñất ñai của nước Mỹ ñã có chủ, Chính phủ liên bang hiện chỉ sở hữu chưa ñầy 40% diện tích ñất, chủ yếu là những khu vực xa xôi, rừng núi, khó khai thác có hiệu quả:

Bảng 1.5: Cơ cấu ñất theo sở hữu và sử dụng tại Mỹ6(ñơn vị diện tích 1.000.000 acres, 1 acres=0,4ha)