VIỆT NAM HIỆN NAY
3.6. NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC QUI HOẠCH, TỔ CHỨC LẠI CÁC DỊCH VỤ HỖ TRỢ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS
3.6.1. Nõng cao chất lượng cụng tỏc qui hoạch và lập kế hoạch sử dụng ủất.
Cụng tỏc quy hoạch và kế hoạch sử dụng ủất cú vai trũ rất quan trọng trọng lĩnh vực quản lý và sử dụng ủất ủai một cỏch cú hiệu quả nhất. Trong Luật ủất ủai 2003 ủó dành ủến 10 ủiều, từ ủiều 21 ủến ủiều 30, ủể qui ủịnh về cụng tỏc qui hoạch cũng ủó núi lờn tầm quan trọng của cụng việc này. Một số vấn ủề về qui hoạch ủó ủược ủề cập ở nhiều nơi song luụn cú vai trũ quan trọng nờn cần ủược nhắc ủến là tớnh khoa học của cụng tỏc lập qui hoạch và kế hoạch sử dụng ủất, tớnh khả thi trong bối cảnh ủiều kiện kinh tế xó hội của ủất nước, của từng vựng miền và tớnh cụng khai trong việc cụng bố cỏc thụng tin qui hoạch ủó ủược thụng qua. Tớnh khoa học của qui hoạch sử dụng ủất là phải phự hợp với kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội tổng thể của ủất nước, của từng vựng, từng ủịa phương, phự hợp với ủiều kiện tự nhiờn, ủiều kiện kinh tế, xó hội và nhu cầu thị trường. Qui hoạch phải phản ỏnh ủược hiện trạng và nhu cầu sử dụng ủất trong tương lai. Nếu khụng ủạt ủược cỏc yờu cầu này thỡ qui hoạch sẽ khụng cú tớnh khả thi, trở thành qui hoạch treo và biến thành những trở ngại cho các hoạt ủộng sản xuất kinh doanh, cho ủời sống hàng ngày của người dõn. Vấn ủề cụng bố quy hoạch ủó ủược duyệt hiện nay cũng là một vấn ủề hay ủược ủề cập tới.
Hiện chưa cú cơ chế rừ ràng về vấn ủề này nờn làm cho cỏc thụng tin về qui hoạch khụng ủược phổ biến rộng rói dẫn ủến những sai phạm, những tổn thất khụng ủỏng cú của những người sử dụng ủất như xõy dựng trờn ủất qui hoạch, mua bỏn cỏc khu ủất ủó ủược qui hoạch sử dụng vào mục ủớch khỏc. Hơn nữa việc khụng cú cơ chế cụng bố rộng rói và kịp thời qui hoạch ủược duyệt ủó tạo ủiều kiện cho những người cú lợi thế biết sớm ủược cỏc thụng tin này trục lợi cá nhân và tạo ra những tiêu cực trong lĩnh vực này. Như vậy ngoài việc công bố rộng rãi thì việc công bố kịp thời sẽ rất quan trọng vì như vậy cơ hội thị trường sẽ ủược chia ủều cho mọi cụng dõn, trỏnh cỏc hiện tượng bất bỡnh trong xó hội. Do ủú cần cỏc qui ủịnh cụ thể và cú tớnh phỏp lý cao trong cỏc qui ủịnh về việc cụng bố qui hoạch kịp thời, rộng rói như cụng bố trờn cỏc tờ bỏo ủó
ủược qui ủịnh là kờnh thụng tin chớnh thức về qui hoạch, cụng bố trờn cỏc website của cỏc cơ quan ủó ủược chỉ ủịnh, cụng bố bằng biển ở những nơi cụng cộng, gần các trục giao thông chính…
Một vấn ủề ủó ủược ủề cập ở chương 2 là thời gian của kỳ qui hoạch theo qui ủịnh hiện nay là quỏ ngắn cho hoạt ủộng ủầu tư BðS (10 năm). Do vậy Nhà nước cần nghiờn cứu kộo dài kỳ quy hoạch ủến ớt nhất là 30 năm và cú kốm theo cỏc cam kết trỏch nhiệm của mỡnh khi vỡ Nhà nước thay ủổi qui hoạch mà dẫn ủến thiệt hại cho chủ sở hữu BðS ủó tuõn thủ nghiờm chỉnh cỏc quy ủịnh của Nhà nước trong việc ủầu tư xõy dựng cụng trỡnh. Nếu kỳ qui hoạch ngắn như hiện nay sẽ tạo ra tõm lý lo ngại của cỏc nhà ủầu tư BðS khiến họ sẽ rất lưỡng lự trong các kế hoạch dài hạn về BðS của mình.
Một vấn ủề quan trọng khỏc mà NCS muốn ủề cập ở ủõy là tớnh mở của cỏc phương ỏn qui hoạch. Như chỳng ta ủó biết, bài toỏn qui hoạch thường xuất phỏt từ những kế hoạch, chỉ tiờu mang tớnh vĩ mụ, do vậy nếu qui hoạch ủược thực hiện khoa học và khi các diễn biến của môi trường kinh tế, xã hội diễn ra theo ủỳng dự bỏo thỡ về cơ bản sẽ ủem lại hiệu quả tốt trong quỏ trỡnh ủưa ủất ủai vào sử dụng của cộng ủồng núi chung. Nhưng trường hợp những dự bỏo về sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của khu vực nói riêng không chuẩn xỏc thỡ sự ủiều chỉnh thực tế sử dụng ủất ủể ủạt ủược hiệu quả cao nhất là một yờu cầu chớnh ủỏng. Vớ dụ như quy hoạch sử dụng ủất ở một khu vực nào ủú qui ủịnh tỷ lệ ủất dành cho nhà ở, ủất dành cho cỏc cụng trỡnh cụng cộng, ủất làm cỏc trung tõm thương mại, ủất làm cỏc khu văn phũng…Trong vài năm ủầu cú thể việc sử dụng ủất như phương ỏn qui hoạch là hợp lý song trong cỏc năm tiếp theo khi ủiều kiện kinh tế, xó hội cú những thay ủổi khụng như dự bỏo khiến cho khu vực này trở nờn ủụng ủỳc người qua lại khiến cho nú ủược ưu chuộng hơn ủối với cỏc hoạt ủộng thương mại do ủú nhu cầu nhà ở tại khu vực này giảm xuống do ồn ào trong khi nhu cầu xây dựng các trung tâm thương mại, cỏc khu văn phũng cho thuờ tăng lờn. Do ủất ủai ủó ủược qui hoạch nờn
việc chuyển mục ủớch sử dụng ủất như hiện nay là khú khăn nờn ảnh hưởng ủến tớnh linh hoạt trong quỏ trỡnh sử dụng ủất của người sử dụng. Bối cảnh trờn cho thấy trong công tác qui hoạch hiện nay cần tiến tới cách qui hoạch mở làm cho việc sử dụng ủất trở nờn linh hoạt hơn, phự hợp hơn với yờu cầu của cuộc sống, nõng cao hiệu quả sử dụng ủất cũng như giảm bớt sự can thiệp của Nhà nước vào những vấn ủề mà sự vận ủộng của nú nờn ủể thị trường, nờn ủể yờu cầu của cuộc sống quyết ủịnh mà khụng làm ảnh hưởng ủến trật tự xó hội. Tớnh mở của qui hoạch ở ủõy ủược hiểu là một mảnh ủất cú thể ủược sử dụng vào cỏc mục ủớch khụng bị cấm, vớ dụ như một mảnh ủất tại một khu ủụ thị cú thể vừa ủược làm khu văn phũng, vừa cú thể ủược làm nhà ở… trong khi khụng ủược xõy dựng cơ sở sản xuất cụng nghiệp, hoặc khụng ủược làm chợ…Thiết nghĩ tớnh mở của qui hoạch sẽ nõng cao hiệu quả sử dụng ủất chung trong xó hội vỡ cú thể suy luận rằng nếu mỗi một chủ sử dụng ủất luụn sử dụng mảnh ủất của mỡnh với hiệu quả cao nhất mà khụng làm giảm tớnh hiệu quả sử dụng ủất của cỏc chủ sử dụng khỏc thỡ cú nghĩa là hiệu quả sử dụng ủất trờn phạm vi toàn xó hội sẽ tăng lờn. Việc tăng tớnh mở cho cỏc qui hoạch sử dụng ủất cũn cú tỏc dụng làm giảm cơ hội phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong công tác quản lý ủất ủai hiện nay vỡ người sử dụng ủất cú thể thay ủổi mục ủớch sử dụng khu ủất của mỡnh theo những mục ủớch khụng bị cấm và khụng phải thực hiện cỏc thủ tục chuyển ủổi mục ủớch sử dụng ủất như hiện nay.
3.6.2.Cỏc dịch vụ hỗ trợ hoạt ủộng kinh doanh BðS.
Hoạt ủộng tư vấn, mụi giới cú vai trũ quan trọng trong hoạt ủộng kinh doanh BðS. Do thực trạng lộn xộn của hoạt ủộng này hiện nay nờn việc tổ chức lại, chấn chỉnh lại hoạt ủộng này là cần thiết. Cỏc hoạt ủộng tư vấn, mụi giới BðS phải ủược coi là một nghề như nhiều nghề khỏc trong xó hội do ủú hoạt ủộng này phải chịu sự ủiều tiết của cỏc luật liờn quan ủể bảo ủảm cho dịch vụ này phỏt triển ủỳng hướng cũng như bảo ủảm lợi ớch của cỏc chủ thể tham gia thị trường BðS. Giải phỏp ủược ủưa ra ở ủõy là những ai tham gia hoạt ủộng này
phải ủăng ký với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền. Nhà nước cần ban hành cỏc văn bản qui phạm phỏp luật ủể quản lý dịch vụ này, trong ủú cần qui ủịnh rừ cỏc ủiều kiện mà tổ chức, cỏ nhõn tham gia cung ứng dịch vụ này phải cú, vớ dụ như giấy ủăng ký kinh doanh, giấy phộp hành nghề, yờu cầu về ủịa ủiểm giao dịch, quy ủịnh trần cỏc mức phớ, qui ủịnh trỏch nhiệm của cỏc tổ chức và cỏ nhân này một khi họ làm thiệt hại cho khách hàng.
Dịch vụ ủịnh giỏ BðS trờn thị trường thứ cấp là dịch vụ quan trọng trong hệ thống cỏc nghề của hoạt ủộng kinh doanh BðS và hiện nay mới phỏt triển ở mức rất sơ khai, chỉ có ở những trung tâm giao dịch BðS lớn song thực sự chưa ủược những chủ thể tham gia thị trường tin cậy. Nhà nước cần ủưa hoạt ủộng này như một nghề kinh doanh cú ủiều kiện bởi việc ủịnh giỏ ủũi hỏi những chuyờn gia giỏi, ủược ủào tạo bài bản, cú nhiều kinh nghiệm thực tiễn. Cỏc qui ủịnh về trỡnh tự cụng việc, về trỏch nhiệm của người cung cấp dịch vụ ủối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, về mức trần của phí dịch vụ… cũng cần ủược qui ủịnh ủể ủảm bảo hoạt ủộng này phỏt triển ủỳng hướng. Kinh nghiệm ở cỏc nước phỏt triển cho thấy nếu ủược tổ chức tốt cỏc trung tõm ủịnh giỏ này cú thể trở nờn rất uy tớn, hỗ trợ nhiều cho hoạt ủộng kinh doanh BðS, khụng những cung cấp dịch vụ cho các giao dịch giữa các cá nhân và các tổ chức trong xó hội mà cũn cung cấp dịch vụ cho cả cỏc giao dịch trong ủú Nhà nước cũng là một bên tham gia.
Trong Luật kinh doanh BðS mới ủược Quốc hội thụng qua và cú hiệu lực từ 1- 1-2007 ủó ủưa cỏc dịch vụ này là một bộ phận của hoạt ủộng kinh doanh dịch vụ BðS và những yờu cầu ủối với cỏc chủ thể cung ứng dịch vụ ủược ủưa ra tương tự như cỏc ủề xuất tại Luận ỏn này. Việc ủưa Luật này vào cuộc sống cũn phụ thuộc vào các văn bản dưới luật cũng như cách triển khai của các cơ quan liên quan song chắc chắn rằng nó sẽ góp phần làm minh bạch hơn các hoạt ủộng kinh doanh BðS và cỏc dịch vụ kốm theo ở Việt Nam.