Tìm hiểu hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Trang 1 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --- ĐỖ QUÝ TRIỆU Tên đề tài: “TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG TRUNG HÒA, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI H

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên - 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương châm “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”, thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học và thực tế Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường Đại học nói chung và sinh viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng Với long kính trọng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Quang Thi đã tận tình hướn dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thược hiện chuyên đề này

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập, rèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Trung Hòa, Ban giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng VIC Việt Nam đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp

Em cũng gửi lời cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập va thời gian em thực hiện chuyên đề này

Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố găng hết mình nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được

sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn

Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Đỗ Quý Triệu

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề: 1

1.2 Mục tiêu đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu chi tiết 2

1.3 Yêu cầu đề tài 3

1.4 Ý nghĩa đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu 3

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn 3

PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài 4

2.1.1 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai[11] 4

2.1.2 Các quy định tài chính về đất đai[11] 5

2.1.3 Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh[8] 6

2.1.4 Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản[12] 7

2.1.4.1.Sàn giao dịch bất động sản 7

2.1.4.2 Môi giới bất động sản 7

2.1.4.2 Định giá bất động sản 8

2.1.4.3 Tư vấn bất động sản 9

2.2 Các khái niệm vè giá đất[9][15] 9

2.2.1 Giá đất do nhà nước quy định 9

2.2.2 Giá đất thị trường 11

2.2.2.1 Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực 11

2.2.2.2 Giá trị thị trường 11

2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất 12

2.3 Thị trường bất động sản[9][15] 13

2.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 13

2.3.2 Thị trường đất đai – bất động sản thế giới 14

2 3.3 Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam 15

2.4 Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 16

2.4.1 Khái quát về kinh tế Hà Nội 16

2.4.2 Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội 17

PHẦN 3:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 19

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 19

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 19

3.2 Địa điểm và thời điểm tiến hành 19

3.3 Nội dung nghiên cứu 19

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa 19

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Trung Hòa 20

3.3.3 Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa 20

3.3.4 Đánh giá môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh tại phường Trung Hòa 20

3.3.6 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản và các dự án tại phường Trung Hòa 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 21

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 21

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21

3.4.3 Phương pháp so sánh 21

3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 21

PHẦN 4:KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22

4.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 22

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22

4.1.1.1 Vị trí địa lý 22

4.1.1.2 Địa hình địa mạo 22

4.1.1.3 Khí hậu 22

4.1.1.4 Thủy văn 23

4.1.1.5 Thực trạng các nguồn tài nguyên 23

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội phường Trung Hòa 23

4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 23

4.1.2.2 Điều kiện xã hội 24

4.2 Hiện trạng sử dụng đất 26

4.3 Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 27

4.3.1 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai tại phường Trung Hòa 27

4.3.2 Thực trạng hệ thống các thành phần tham gia quản lý các hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 28

4.4 Đánh giá môi trường kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 31

4.4.1 Nhu cầu người mua nhà trên địa bàn 31

4.4.2 Thực trạng về các dự án trên địa bàn 32

4.5 Hiện trạng kinh doanh BĐS của 3 công ty BĐS điển hình tại phường Trung Hòa 34

4.5.1 Phương thức hoạt động kinh doanh BĐS 34

4.5.1.1 BĐS Hương Mỹ 34

4.5.1.2 Công ty cổ phần tư vấn – đầu tư Cát Lợi 35

4.5.2 Kết quả môi giới giao dịch BĐS 37

4.5.4 Những vấn đề còn tồn đọng của các công ty BĐS 38

4.5.4.1 Đối với công ty xây dựng 38

4.5.4.2 Đối với các sàn giao dịch 39

4.5.5 Kết luận chung về công tác kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp 40

4.6 Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 40

4.6.1 Thuận lợi 40

4.6.2 Khó khăn 41

4.7 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa 42

4.7.1 Giải pháp phát triển cho mỗi công ty 42

4.7.2 Giải pháp tăng cường quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa 43

PHẦN 5:KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 45

5.1 Kết luận 45

5.2 Đề nghị 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO 47

PHỤ LỤC 48

PHỤ LỤC 1: 48

PHỤ LỤC 3: 49

PHỤ LỤC 4: 50

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng các loại đất phường Trung Hòa năm 2013 26 Bảng 4.2: Bảng thống kê thực trạng hoạt động của các dự án trên địa bàn phường Trung Hòa tính đến quý 1 năm 2014 33 Bảng 4.3 Bảng tổng kết điều tra giá trị giao dịch của 3 công ty BĐS tại

phường Trung Hòa trong Quý 1 năm 2014 38

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Biểu đồ cơ cấu thống kê thực trạng hoạt động của các dự án trên địa bàn phường Trung Hòa tính đến quý 1 năm 2014 34 Hình 4.2: Biểu đồ tổng giá trị giao dịch của 3 công ty BĐS tại phường Trung Hòa quý 1 năm 2014 37

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề:

Đất đai là sản phẩm tự nhiên mà tạo hoá đã ban tặng cho loài người, trải qua hàng triệu năm với những biến động thăng trầm của thiên nhiên, của lịch sử xã hội loài người Đất đai đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá, là nơi tạo ra hầu hết của cải vật chất phục vụ cho cuộc sống hàng tỷ người trên trái đất Đất là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế, xã hội Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là

tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp.Chính vì vậy, trong việc sử dụng đất đòi hỏi phải sử dụng đất một cách hợp lý khoa học là nhiệm vụ cấp bách hàng đầu của nước ta Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và con người trở nên căng thẳng Nhu cầu đất đai cho phát triển kinh tế ngày càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng mua bán, chuyển nhượng, cầm cố… Tạo ra thị trường bất động sản (BĐS) sôi động và khó kiểm soát

Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dung cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thương mại… Khi nói đến bất động sản thì phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình được xây dựng một các vĩnh viễn trên khu đất đó, bao gồm các công trình, phương tiện, cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác

Thành phố Hà Nội với vị trí là thủ đô nên thị trường bất động sản tại đây được đánh giá là sôi động bậc nhất và cùng với Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu của toàn khu vực với đa dạng loại hình và giá cả của BĐS tại các

vùng của khu vực nội thành nói riêng và toàn thành phố nói chung Nhưng trong những năm trở lại đây do tác động của sự suy thoái kinh tế chung cũng như lạm phát gia tăng nên thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng đáng kể, giá trị giao dịch mua bán bị sụt giảm nghiêm trọng thậm chí là không thể giao dịch gây nên hiện tượng đóng băng trên toàn thị trường BĐS của Thành phố rồi rộng hơn là toàn khu vực phía Bắc và sau đó là toàn quốc Là một thành phần của toàn thành phố thị trường BĐS tại phường Trung Hòa quận Cầu Giấy cũng phải chịu nhiều hệ lụy tương tự, gậy nhiều xáo trộn trong hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn phường Chính vì lẽ đó để nắm được chi tiết tình hình kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản Lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

dưới sự hướng dẫn của Ths Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành xây dựng đề tài:“Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản và các công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để tìm ra những điểm mạnh, hạn chế và quy luật vận động củ thị trường BĐS Từ đó đề xuất môt số giải pháp góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS ở đây và đúng theo các quy định của pháp luật, quy luật thị trường

1.2.2 Mục tiêu chi tiết

- Đánh giá những điều kiện cơ bản của phường Trung Hòa tác động đến thị trường BĐS

- Đánh giá về phương thức hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa

- Đánh giá các thuận lợi và khó khăn của thị trường BĐS tại phường Trung Hòa

- Đề xuất được các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường BĐS ở phường phường Trung Hòa

1.3 Yêu cầu đề tài

- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển thị trường

- Các nguồn số liệu điều tra thu thập trên địa bàn phải phản ánh đúng, đánh giá đầu đủ, trung thực, khác quan, khoa học, đảm bảo logic hệ thống

- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo chính xác , sửa dụng phương pháp thu thập thông tin và phương pháp chuyên gia (dùng phiếu tham khảo ý kiến)

- Quá trình đánh giá phải đảm bảo tính chính xác trên các cơ sở của các phương pháp luận

- Các giải pháp nhằm hoành thiện phát triển phải đảm bảo tính khoa học, đúng với chính sách và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước

1.4 Ý nghĩa đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu

Tìm hiểu, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Trung Hòa và nhận thức được các phương thức kinh doanh BĐS trong thực tế từ đó nhận thức được phương pháp áp dụng những kiến thức đã học vào thực tế

1.4.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Là cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS của phường Trung Hòa để từ đây BĐS trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của phường Trung Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học, pháp lý của đề tài

2.1.1 Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [11]

Khoản 2 điều 6 Luật đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

2.1.2 Các quy định tài chính về đất đai [11]

Các quy định tại mục 6 Chương II Luật đất đai 2003 về tài chính đất đai và giá đất là các vấn đề hoàn toàn mới, lần đấu tiên được đề cập một cách

hệ thống so với luật đất đai năm 1993 Tại điều 12 Luật đất đai năm 1993 và sau đó được sửa đổi, bổ sung năm 2001 mới xác định vai trò của Chính phủ trong việc quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá cho từng vùng và từng thời gian để áp dụng thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Cơ chế tài chính đối với nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hóa tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chính khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất

và thuế từ đất đai

- Các khoản thu từ việc cấp quyền sử dụng đất

Nhu vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau:

+ Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003

+ Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chúng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Trong khi sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, các khoản thu đó gồm:

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp

+ Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình

+ Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà nước

+ Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho sản xuất gạch ngói đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp

+ Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai

+ Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai

- Các loại thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính – thuế của Nhà nước tong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mắt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai

2.1.3 Khái niệm cơ bản và đặc điểm của hoạt động kinh doanh [8]

- Kinh doanh là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời

- Đặc điểm của hoạt động kinh doanh:

+ Do một chủ thể thực hiện và gọi là chủ thể kinh doanh, chủ thể kinh doanh có thể là cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp

+ Kinh doanh phải gắn với thị trường, các chủ thể kinh doanh có mối quan hệ mật thiết với nhau, đó là quan hệ với các bạn hàng, với chủ thể cung cấp đầu vào, với khách hàng, với đối thủ cạnh tranh, với Nhà nước Các mối

quan hệ này giúp cho các chủ thể kinh doanh duy trì hoạt động kinh doanh đưa doanh nghiệp của mình này càng phát triển

+ Kinh doanh phải có sự vận động của đồng vốn:Vốn là yếu tố quyết định cho công việc kinh doanh, không có vốn thì không thể có hoạt động kinh doanh Chủ thể kinh doanh sử dụng vốn mua nguyên liệu, thiết bị sản xuất, thuê lao động

+ Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận

2.1.4 Các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản [12]

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải

có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch

vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất

hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản + Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Theo điều 45 luật kinh doanh BĐS có quy định về nội dung môi giới BĐS như sau:

+Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

+ Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Ngoài ra, các quy định về nguyên tắc hoạt động, thù lao môi giới cũng như quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân môi giới BĐS đều được quy đinh chi tiết trong Mục 1 Chương IV Luật kinh doanh BĐS

2.1.4.2 Định giá bất động sản

- Để có thể đủ điều khiện tổ chức, cá nhân định giá BĐS cần đáp ứng đủ theo điều kiện đã nêu tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS đã nêu trên

- Nguyên tắc định giá BĐS theo Điều 51 Luật kinh doanh BĐS

+Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải

có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản)

+Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá

+Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Ngoài ra, các quy định về chứng thư định giá, chứng chỉ định giá BĐS cũng như ư quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân định giá BĐS đều được quy đinh chi tiết trong Mục 2 Chương IV Luật kinh doanh BĐS

2.1.4.3 Tư vấn bất động sản

Theo Điều 63 của Luật kinh doanh BĐS có quy định

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ

tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

2.2 Các khái niệm vè giá đất[9][15]

2.2.1 Giá đất do nhà nước quy định

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoặc thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền

sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

2.2.2 Giá đất thị trường

2.2.2.1 Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực

- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trong thị trường tư bản chủ nghĩa giá cả lên xuống một cách tự phát theo tình hình cung cầu trên thị trường.Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, giá cả hàng hóa ít quan trọng và thường được nhà nước điều tiết ở tầm vĩ mô

- Giá cả thị trường cũng là biểu hiện của tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu tác động của quy luật giá trị, cạnh tranh và quan hệ cung cầu Giá trị thị trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung cầu và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá cả thị trường có vai trò hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm nâng cao năng suất, chất lượng

- Giá danh nghĩa (giá tuyệt đối) được quy đổi theo ngoại tệ mạnh thường xuyên được thể hiện trên thị trường bao hàm cả mức độ lạm phát

- Giá thực (giá cân đối) Chính là giá sau khi loại bỏ các yếu tố lạm phát

2.2.2.2 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành Giá trị thi trường không phải là giá trị các biệt của hàng hóa , nó được quy định nhờ vào thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa Giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong một ngành sản xuất Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh

tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyện nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định Xét vè phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

- Mục đích của người mua và bán đất

- Nhu cầu về đất đai của thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất

Căn cứ theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Nhìn chug có 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự ( về loại đất , diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được ấp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá

- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa

bàn Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính

để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

2.3 Thị trường bất động sản [9][15]

2.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

- Thị trường là tập hợp những người mua và những người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa

- Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta

- Bất động sản (BĐS) là tài sản gắn liền với đất không thể di dời tháo giỡ, chẳng hạn như nhà cửa, đất đai Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định và trong một thời gian nhất định, đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp …

2.3.2 Thị trường đất đai – bất động sản thế giới

Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá Trên thực tế không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất

Trên thế giới các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở cho kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại nơi đó có những trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng tới tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ có thế áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai

Trong lịch sử, cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm

90 Chính phủ Nhật Bản đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 – 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà đất giảm tới 40% làm các ngân hàng Nhật kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ 1989 – 1990 đã làm cho khối giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất

và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính Phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

2 3.3 Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam

Thực trạng thị tường đất đai – BĐS Việt Nam được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức,

cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai

để phát triển Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ

ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan

tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất

ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản Ngoài ra giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lộn xộn như trong thời gian qua

Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều so với giá lên của các kênh đầu tư khác Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần, USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến

“Năm 2012 sẽ là một năm mà các công ty và cá nhân có thể đạt được lợi nhuận từ chính những cơ hội trên thị trường bất động sản”.Đây là nhận định được ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam đưa ra tại buổi Hội thảo dự báo được tổ chức định kỳ hàng năm

Theo CBRE (CB Richard Ellis), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sẽ tăng đáng kể trong năm 2012 khi các nhà đầu tư đổ xô vào Nguyên nhân là do Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng trong mắt nhà đầu tư nước ngoài Theo đó, trong năm 2011, trên thị trường bất động sản Việt Nam

đã xuất hiện sự tăng trưởng số lượng những hợp đồng đầu tư tổ chức với một

số giao dịch nổi trội thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài CBRE cho rằng những giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt động hơn nữa trong một vài năm tới, và năm 2012 cũng không là ngoại lệ

2.4 Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội

2.4.1 Khái quát về kinh tế Hà Nội

Kinh tế Hà Nội tuy luôn đạt được tăng trưởng và phát triển liên tục trong

những năm vừa qua nhưng với những hạn chế cố hữu cIn tồn tại nên Hà Nội vẫn chưa thể phát triển một cách bền vững và cân bằng Chính vì lẽ đó việc

giải quyết các hạn chế phải được ưu tiên hàng đầu trong những năm tới nhằm tạo điều kiện tốt nhất cho sự phát triển kinh tế của thành phố Hà Nội hoàn tất các kế hoạch về kinh tế trước thời hạn

Gắn vào với kinh tế của Hà Nội nên thị trường BĐS của nội thành Hà Nội cũng cần có sự giải quyết các vấn đề cố hữu riêng của ngành để có thể phục hồi và phát triển trở lại, sức mua của thị trường đã bắt đầu trở lại với những lợi thế cộng với nội tại từ ngành kinh tế phát triển của thành phố Hà Nội sẽ hứa hẹn một tiềm năng phát triển mới cho thị trường BĐS khu vực nội thành

2.4.2 Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội

Mặc dù là thủ đô của một quốc gia nghèo, thu nhập bình quân đầu người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giàu có Điều này đã khiến những cư dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi Theo con số năm 2003, 30% dân số

Hà Nội sống dưới mức 3 mét vuông một người Ở những khu phố trung tâm, tình trạng còn bi đát hơn rất nhiều Nhà nước cũng không đủ khả năng để hỗ trợ cho người dân Chỉ khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức được phân phối nhà ở

Do truyền thống văn hóa và những khó khăn về chỗ ở, hiện tượng 3, 4 thế

hệ cùng sống chung trong một ngôi nhà rất phổ biến ở Hà Nội

Mỗi năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá vẫn ở mức quá cao so với phần lớn người dân Gần như 100% các gia đình trẻ

ở Hà Nội chưa có nhà ở, phải sống ghép chung hoặc thuê nhà ở tạm Với giá

từ 500 triệu tới 1,5 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một người dân có thu nhập trung bình chỉ có thể mua được sau nhiều năm tích lũy tài chính Bên cạnh những khu chung cư mới mọc thêm ngày càng nhiều, vẫn còn những bộ phận dân cư phải sống trong những điều kiện hết sức lạc hậu Tại bãi An Dương, dải đất giữa sông Hồng thuộc địa phận Yên Phụ, Từ Liên, Phúc Xá, hàng trăm

gia đình sống trong những ngôi nhà lợp mái tre xây từ nhiều năm trước, không có điện, không có trường học và không được chăm sóc về y tế

Việc chia các đất công cũng gây bức xúc dư luận Như năm 2006, báo chí đặt vấn đề về "Nhà nước thiệt hại 3.000 tỉ đồng do quyết định duyệt giá đất của ủy ban nhân dân TP Hà Nội"

PHẦN 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Với đề tài là “Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” do đó đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động kinh doanh BĐS của các công ty trên địa bàn phường Trung Hòa

Từ đó đưa ra các đánh giá nhận định về thị trường BĐS của phường Trung Hòa và đề xuất biện pháp giải quyết

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Tìm hiểu hoạt động kinh doanh Bất động sản tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” được thực hiện nghiên cứu điều tra đánh giá tại 3 công ty điển hình trong 27 doanh nghiệp BĐS trên địa bàn phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội và được hoàn thiện tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

3.2 Địa điểm và thời điểm tiến hành

- Địa điểm: phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Thời gian: từ 03/02/2014 đến ngày 10/03/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội phường Trung Hòa

- Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí địa lý

+ Địa hình địa mạo

+ Khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên khác

- Điều kiện kinh tế xã hội

+ Thực trạng phát triển kinh tế

+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

+ Hiện trạng dân số và lao động

+ Thực trạng BĐS

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Trung Hòa

Dự trên báo cáo kiểm kê đất đai tại phường Trung Hòa năm 2013, đưa

ra các đánh giá chi tiết về số liệu hiện trạng sử dụng từng loại đất trên địa bàn phường Trung Hòa năm vừa qua

3.3.3 Thực trạng công tác quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại phường Trung Hòa

- Đánh giá các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa thông qua các tài liệu thứ cấp

- Đánh giá thực trạng các hệ thống quản lý hoạt động kinh doanh thông qua phân tích tài liệu thứ cấp thứ cấp

3.3.4 Đánh giá môi trường kinh doanh và hoạt động kinh doanh tại phường Trung Hòa

- Thực trạng mua bán BĐS và đánh giá về hoạt động của các dự án trên địa bàn, môi trường kinh doanh BĐS của phường Trung Hòa

- Đánh giá về các hình thức kinh doanh BĐS trên địa bàn phường Trung Hòa nhằm đánh giá về các phương thức kinh doanh của các công ty BĐS những điểm mạnh và điểm hạn chế

3.3.6 Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản

và các dự án tại phường Trung Hòa

- Giải pháp tăng cường quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa, tăng cường quản lý về mặt Nhà nước và cải cách hành chính đối với các hoạt động kinh doanh của UBND phường Trung Hòa cũng như các dự án

- Giải pháp kinh doanh, hoạt động của các công ty BĐS nhằm phát triển hoạt động kinh doanh cho mỗi công ty tại phường Trung Hòa đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường cũng như phù hợp các quy định mà Nhà nước đề ra

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu do người khác thu thập, sử dụng cho các mục đích có thể là khác với mục đích nghiên cứu của chúng ta Dữ liệu thứ cấp có thể là dữ liệu chưa xử lý (còn gọi là dữ liệu thô) hoặc dữ liệu đã xử lý

Như vậy, dữ liệu thứ cấp không phải do người nghiên cứu trực tiếp thu thập

- Thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai…), nguồn tư liệu thống kê đất của xã, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ các cơ quan chuyên môn kết hợp kế thừa có chọn lọc

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Khảo sát thực địa giúp cập nhật và xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu

- Phân loại các thông tin số liệu thu được, sử dụng các phương pháp tổng hợp thống kê để xác định số liệu cần thiết

- Xác thực thông tin sắp xếp thông tin khoa học hợp lý

3.4.3 Phương pháp so sánh

So sánh giá đất dựa trên bảng giá đất được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt với giá đất điều tra thực tế Từ đó biết được sự chênh lệch giá đất trên địa bàn phường Trung Hòa