2. 3.3 Thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam
4.3.2.Thực trạng hệ thống các thành phần tham gia quản lý các hoạt động
kinh doanh BĐS tại phường Trung Hòa
Công tác quản lý thị trường BĐS trên địa bàn phường được UBND thị xã triển khai phát triển đúng theo hướng mà Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”. Hệ thống các thành phần tham gia quản lý thị trường bất động sản tại phường Trung Hòa rất đa dạng, tạo tính dân chủ cao, đúng theo nền kinh tế thị trường. Cụ thể đối tượng cấu thành nên gồm có:
- Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:
Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị
cao nên việc mua – bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giáo dịch và thỏa thuận với nhau, nhưng trong trường hợp phức tạp hơn, người bán BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi hả được giới thiệu…
Từ những yếu tố đó, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện them nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như
+ Tổ chức phát triển quỹ đất: hoạt động theo lại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp Nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do UBND thành phố quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác khi Nhà nước quyết định thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đát đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định cảu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý
+ Các tổ chức thông tin bất động sản: Các đối tượng cung cấp thông tin trên thị trường BĐS chính l;à các chủ thể tham gia hoạt động trneen thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản lý vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch,… một cách công khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ đề có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin đại chusnh như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử,… các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các đối tượng có nhu cầu
+ Các tổ chức môi giới bất động sản: Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiến them trong việc trực tiesp đảm nhiệm việc tiếp cân với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung
giao dịch, chuyển bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng
+ Các tổ chức tư vấn pháp lý về bất động sản: các tổ chức này giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biết các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua bán BĐS…
+ Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường BĐS hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả BĐS (tại phường và các khu vực lân cận), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả BĐS (tại phường và các khu vực lân cận), công bố giá cả BĐS để làm cơ sở cho các giao dịch mua bán BĐS trên địa bàn. Xác định giá BĐS và thẩm định giá BĐS cho các đối tượng có nhu cầu. Ngoài các phương pháp xác định giá BĐS do Nhà nước quy đinh, có thể đề xuất các phương pháp định giá BĐS khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta
+ Các định chế tài chính: Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bên nên BĐSn thường được dùng làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… đều có thể tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết dối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ không thể thiếu đói với việc mua bán những BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đó người dân có thói quyen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hóa, dịch vụ.
- Nhà nước:
Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động cảu thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cũng cấp hệ thống thông tin về BĐS. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện các chức năng của quản lý Nhà nước.