quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản có vai trị quan trọng tất hoạt động kinh tế- xã hội Nó vừa địa bàn hoạt động, vừa phương tiện sản xuất kinh doanh phương tiện bảo vệ người cơng cụ tích lũy tài sản an tồn Do đó, phát triển hàng hóa bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung coi thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội mức sống dân cư nước Ngoài với thị trường vốn thị trường lao động, thị trường bất động sản đóng vai trị đầu vào cho tất hoạt động kinh tế quốc dân, thúc đẩy phát triển ngành sản xuất kinh doanh liên quan xây dựng, giao thông vận tải, phát triển sở hạ tầng Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh mắt xích quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế xã hội, nâng cao trình độ sống nhân dân, giúp Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp lý bất quản lý bất động sản Tuy nhiên, thị trường bất động sản phát triển kinh tế thị trường nên không tránh khỏi hạn chế mà thân thị trường khơng thể tự điều tiết phát triển không đồng bộ, tự phát, tồn hạn chế mặt xã hội Vì thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng kinh tế nên hạn chế ảnh hưởng sâu rộng tới mặt đời sống, gây tổn thất lớn khía cạnh kinh tế khía cạnh xã hội Để hạn chế tổn thất cần điều tiết Nhà nước Bằng cơng cụ sách mình, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản theo mục tiêu vĩ mô mà kinh tế đời sống xã hội đặt mà phát triển hiệu lành mạnh Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành khơng thể phủ nhận vai trị quan trọng kinh tế Thị trường bất động sản Việt Nam nắm giữ lượng tài sản cực lớn quy mô giá trị mà.Trong năm qua, thị trường thu hút nguồn vốn chỗ hiệu để quay vòng đầu tư cho lĩnh vực khác Thị trường bất động sản nguồn thu ngân sách đáng kể cho ngân sách Nhà nước, trung bình khoảng 9%- 10% Nhưng chưa phải tất thị trường bất động sản mang lại Song song với thành công bất ổn tồn yêu cầu cần phải có cơng tác quản lý chặt chẽ Nhà nước Do đó, em chọn đề tài “Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn nay” nhằm tìm hiểu cụ thể nội dung quản lý, thực tế quản lý Nhà nước thị trường hàng đầu kinh tế Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Nguyễn Thế Phán tận tình giúp đỡ hướng dẫn em hoàn thành đề án Mục tiêu nghiên cứu Đề án làm rõ khái niêm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản chế tác động Nhà nước tới thị trường Áp dụng vào phân tích thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, sâu nghiên cứu hoạt động quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, đề án đề phương hướng giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý, điều tiết Nhà nước thị trường đặc biệt Phạm vi nghiên cứu Đề án nghiên cứu nội dung công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, tác động công tác tới thị trường bất động sản tập trung chủ yếu giai đoan 10 năm từ năm 2000 đến năm 2010 Từ đó, đề án đề xuất phương hướng giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, đề án sử dụng phương pháp nghiên cứu sau • Phương pháp vật biện chứng • Phương pháp thu thập, xử lý số liệu từ nguồn tài liệu thứ cấp: sách, báo, tạp chí, báo cáo thị trường bất động sản, internet, văn quy phạm pháp luật liên quan… • Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, bình luận Kết cấu đề tài Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm chương sau: • Chương I: Khoa học quản lý Nhà nước thị trường bất động sản • Chương II: Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam • Chương III: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG I: KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Giới thiệu thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản Khi xã hội loài người chuyển từ chế độ công xã nguyên thủy sang chế độ tư hữu khái niệm tài sản tư hữu tài sản xuất Theo đó, tài sản hiểu cải vật chất dựng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Cùng với trình phát triển xã hội lồi người, khái niệm tài sản dần hoàn thiện Đến thời kỳ La Mã, khái niệm tài sản đưa đầy đủ Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị quy đổi thành tiền quyền liên quan đến tài sản nắm giữ Cũng giai đoạn này, tài sản phân chia thành động sản bất động sản Việc phân chia ngày coi cách phân loại tài sản hợp lý quan trọng Tại điều 174 Luật dân có quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm:  Đất đai;  Nhà, cơng trình xây dựnggắnliền với đất đai, kể tài sản gắnliền vớinhà, cơng trình xây dựngđó;  Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai;  Các tài sản khác pháp luậtquy định Quy định Nhà nước cho thấy bất động sản phong phú đa dạng Quy định bất động sản cụ thể, chi tiết quy định mở khái niệm bất động sản chưa có văn pháp luật quy định tài sản khác coi bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản muốn trở thành hàng hóa phải đưa vào lưu thơng kinh tế Khi hình thành thị trường bất động sản Đây khái niệm mà có đa chiều ý kiến tồn Các nhà nghiên cứu đưa khái niệm thị trường riêng dựa nghiên cứu thân họ Khái niệm 1: Thị trường bất động sản nơi diễn định việc nắm giữ bất động sản nắm giữ theo cách vào mục đích Đây khái niệm ngắn gọn thị trường bất động sản Tuy nhiên, theo định nghĩa thị trường bất động sản thị trường đưa định nắm giữ cụ thể khía cạnh định “ nắm giữ” chưa quy định cụ thể gây khó khăn cho việc áp dụng Khái niệm 2: Thị trường bất động sản nơi thực việc trao đổi giá trị hàng hóa bất động sản Định nghĩa không phản ánh đầy đủ mối quan hệ thị trường Khái niệm 3: Thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan đến bất động sản môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường quản lý quan Nhà nước Đây khái niệm cụ thể có khái niệm mở Theo đó, hoạt động liên quan đến bất động sản đưa đầy đủ có hoạt động mà khái niệm khơng bao hàm hết Bên cạnh đó, khái niệm thị trường có diều tiết quản lý Nhà nước, khái niệm chung cho thị trường bất động sản nói chung Như vậy, tồn nhiều khái niệm thị trường bất động sản khác Mỗi khái niệm có khía cạnh phản ánh riêng khái niệm đơn giản hàm súc là: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản địa bàn định thời gian định 1.2 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường lớn mà tất quốc gia khơng thể phủ nhận vai trị Thực tế cho thấy, vận hành biến động thị trường bất động sản ln có tác động định khía cạnh khác sản xuất kinh tế xã hội • Thị trường bất động sản kênh đầu tư huy động vốn lớn Thị trường bất động sản tham gia kinh tế với vai trò thị trường nắm giữ khối lượng tài sản lớn quốc gia Các sản phẩm thị trường bất động sản thường có giá trị lớn lợi nhuận cao Điểm thu hút quan tâm nhà đầu tư thị trường bất động sản Ở nước khác tài sản bất động sản chiếm tỷ trọng khác tổng tài sản quốc gia, thường dao động khoảng 40% lượng cải vật chất nước hoạt động kinh tế có liên quan tới bất động sản thường chiếm khoảng 30% giao dịch thị trường Điều có nghĩa là: 10 hoạt động giao dịch ký kết có giao dịch gắn với thị trường bất động sản Cú thể thấy, thông qua hoạt động mình, thị trường bất động sản đóng góp lượng lớn nguồn vốn chỗ cho kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản với thị trường tài thị trường vàng ba chân kiềng giúp lưu thơng vốn kinh tế Trong đó, thị trường bất động sản vừa công cụ để huy động vốn đầu vào, vừa danh mục đầu tư đầu nguồn vốn • Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Các hoạt động thị trường bất động sản phát triển giống đòn bẩy kinh tế Thơng qua việc tạo lập cơng trình, sử dụng đất đai, tạo lập kiến trúc, thị trường bất động sản kích thích phát triển thị trường có quan hệ bắc cầu với Thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh tới thị trường xây dựng Sự hình thành hầu hết cơng trình bất động sản có yếu tố tất yếu ngành xây dựng nguyên vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng, công nhân, kỹ sư ngành xây dựng… Thị trường bất động sản cũn gắn liền với ngành thương mại dịch vụ thị trường phát triển phân khúc khu vui chơi, giải trí, trung tâm thương mại… Ngồi ra, cơng trình bất động sản có kiến trúc độc đáo tạo giá trị du lịch, lịch sử mà ngành du lịch khai thác Thị trường bất động sản thị trường cung cấp địa bàn hoạt động cho hầu hết thị trường khác Vì vậy, thơng qua phát triển khu vực, thị trường bất động sản làm thay đổi diện mạo khu vực kéo theo thay đổi thị trường khác liên quan Do đó, thay đổi thị trường bất động sản tác động tới hàng loạt thị trường khác • Thị trường bất động sản đóng góp vào nguồn thu ngân sách Với đà phát triển mình, thị trường bất động sản khơng góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển mà nguồn thu ngân sách lớn Nhà nước Các hoạt động diễn thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đồng thời làm tăng giá trị khoản thu ngân sách Nhà nước thông qua sách tài mà Nhà nước áp dụng với thị trường bất động sản Các chủ thể nắm giữ bất động sản hay tham gia vào thị trường bất động sản với hoạt động kinh tế có liên quan đến bất động sản mua bán, trao đổi, chấp, chuyển nhượng, góp vốn… phải nộp khoản thuế, phí, lệ phí quy định cụ thể văn pháp luật hành Điều giúp Nhà nước làm tăng thu cho ngân sách đồng thời thể vai trị quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Càng nhiều chủ thể tham gia vào kinh tế nguồn thu ngân sách từ hoạt động thị trường tăng lên Với 40% giá trị tài sản quốc gia mà thị trường bất động sản nắm giữ nguồn thu ngân sách khơng nhỏ • Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế- xã hội Hàng loạt dự án bất động sản góp phần giải vấn đề mà hầu hết quốc gia phải đối mặt đường phát triển Các dự án xây dựng sở hạ tầng tạo nên hội phát triển lâu dài cho khu vực đầu tư, khu đô thị mới, khu chung cư, nhà cao tầng… tạo nên nguồn cung nhà ở, văn phòng, địa bàn cho khối lượng lớn dân số Các cơng trình bất động sản góp phần định hướng phát triển cho khu vực cụ thể cách sửa chữa sai lầm khứ tạo lập bất động sản định hướng khu vực Thơng qua dự án đầu tư phát triển nông thôn, khu vực khó khăn, hạn chế sở vật chất, thị trường bất động sản tạo lượng lớn công ăn việc làm chỗ Điều không ổn định nâng cao đời sống dân cư khu vực nơng thơn mà cịn giảm bớt gánh nặng cho khu vực thành phố giải tình trạng nơng dân ly hương thành phố tìm việc • Thị trường bất động sản giúp Nhà nước hồn thiện sách bất động sản Hoạt động thị trường bất động sản kinh chịu điều tiết nhiều văn pháp luật khác Với sách, thị trường bất động sản có phản ứng khác nhau, có phản ứng mà Nhà nước dự đốn có phản ứng mà Nhà nước khơng lường trước Thơng qua tín hiệu phản hồi thị trường, Nhà nước nắm bắt tồn tác động mà sách gây cho thị trường Từ đó, Nhà nước đánh giá hiệu mà sách mang lại, thành cơng, chế sach ghi nhận Bên cạnh đó, thân thị trường bất động sản đưa dấu hiệu giúp Nhà nước biết thị trường giai đoạn nào, vấn đề tồn giai đoạn phát triển thị trường Thị trường điểm cần điều tiết đồng thời đưa tín hiệu phương pháp mà Nhà nước tác động tới thị trường giai đoạn Như vậy, khía cạnh kinh tế thị trường bất động sản thị trường cung cấp sở, địa bàn hoạt động cho thị trường khác kênh huy động vốn lớn hiệu kinh tế quốc dân Về mặt xã hội thị trường góp phần nâng cao đời sống dân cư, đáp ứng nhu cầu lại, giải trí…của nhân dân Về mặt quản lý, thị trường có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước, giúp hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động thị trường 1.3 Các đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có vai trị đặc biệt kinh tế Các đặc điểm thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc tới chế hoạt động tác động thị trường tới kinh tế Dưới góc độ thị trường có tham gia quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản có đặc điểm bật sau: • Thị trường bất động sản thị trường lớn kinh tế Bất động sản là tài sản giá trị cá nhân hộ gia đình, thị trường bất động sản thị trường có giá trị tài sản lớn số thị trường kinh tế Do đó, biến động thị trường bất động sản tạo tác động tới mặt kinh tế xã hội Tùy vào tình hình thị trường mà tác động theo hướng tích cực tiêu cực Tuy nhiên, thị trường lớn nên tác động không ảnh hưởng riêng rẽ mà chuỗi tác động mạnh mẽ tạo nên “làn sóng” phản ứng từ thị trường khác Đú động lực thúc đẩy phát triển nhấn chìm kinh tế suy thoái Tác động hai mặt thị trường bất động sản thường có thời gian tác động dài giá trị lớn nên thị trường bất động sản cần tới vai trò quản lý Nhà nước để tiều tiết hoạt động nhằm gia tăng tác động thuận lợi, hạn chế ảnh hưởng xấu • Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản mang nhiều khiếm khuyết thơng tin khơng hồn hảo, khoảng cách giầu nghèo thị trường lớn, tính tự phát cao, xuất đầu giao dịch ngầm… Các thông tin bất động sản khơng có kiểm chứng mức độ tin cậy khơng cao Các bất động sản khơng di dời nên có hạn chề việc kiểm chứng thông tin thị trường Các thông tin thị trường bất động sản hình thành từ nhiều luồng khác từ thống đến khơng thống trang web, báo, thông báo công ty, có thơng tin truyền tai… ngồi thơng tin thơng báo cách thức có xác nhận quan có thẩm quyền khả xác định tính xác thơng tin không cao Hiện tượng lừa đảo dựa vào thông tin thất thiệt thị trường bất động sản khơng cịn gặp giới Sự cân thông thông tin chủ thể tham gia thị trường bất động sản khiến lợi ích chủ thể bị ảnh hưởng, kéo theo phân hóa giầu nghèo thị trường bất động sản Các chủ thể nắm giữ nhiều thông tin xác thực có khả kiếm lợi lớn chủ thể lại Sauk hi nắm giữ nguồn lợi từ thị trường, họ có khả tiếp cận với nguồn thông tin “quý” để tiếp tục trì lợi thơng tin Điều nới rộng khoảng cách giầu nghèo giãn dần thị trường bất động sản Bên cạnh đó, thị trường bất đống sản mang tính tự phát cao lợi ích đem lại từ bất động sản lớn Điều đón đến hệ lụy khơng tốt cho thị trường lợi ích thân chủ thể tham gia thị trường mà bỏ qua hay chà đạp lên lợi ích chung, phá hoại mơi trường sinh thái Thị trường phải đối mặt với giao dịch ngầm tượng đầu đẩy giá gây cầu ảo giá ảo thị trường Nó gây nên tổn thất lớn cho thị trường thống • Thị trường bất động sản cân cung cầu Các chủ thể tham gia vào thị trường lấy lợi ích tiêu chí hàng đầu Nó động lực để nhà đầu tư rút vốn vào thị trường bất động sản Tất nhiên, họ đầu tư vào phân khúc thu hồi vốn nhanh khả sinh lời lớn Vơ hình chung dẫn tới tượng tập trung lớn vào số phân khúc khiến dư thừa nguồn cung phân khúc lại thiếu hụt phân khúc khác thị trường Ngoài ra, việc thiết lập bất động sản để cung ứng thị trường cần nguồn lực lớn nhu cầu thị trường lại thường xuyên phải chịu tác động từ nhiều yếu tố nên cung bất động sản thường co giãn cầu bất động sản Do đó, phân khúc diễn tình trạng cân cung cầu dẫn đến sử dụng không hiệu nguồn lực kinh tế • Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Không ngành tham gia vào kinh tế mà không chịu điều tiết pháp luật.Thị trường bất động sản đương nhiên khơng ngoại lệ Các sách pháp luật tạo lên hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản Khi có cơng nhận pháp luật hoạt động liên quan đến bất động sản tham gia 10 vị trí đẹp, gần đường, gần nguồn nguyên liệu, gần sông… nơi mà phát triển thương mại dịch vụ mang lại lợi ích cao phù hợp với xu hướng phát triển lâu dài 2.2.5 Công tác quản lý Hoạt động quản lý thị trường bất động sản bất động sản Việt Nam đầu tư nhiều hiệu chưa cao Công tác quản lý lỏng lẻo coi nguyên nhân khiến thị trường ngầm nhũng nhiễu thị trường thống số cơng khai - minh bạch thị trường bất động sản nước ta mức thấp danh sách nước giới Điều có nghĩa khu vực “ngầm” thị trường chiếm tỷ lệ cao, giao dịch giới đầu nằm khu vực “ngầm” không công khai Các giá trị bất động sản xác nhận giao dịch thiếu minh bạch, thấp giá thị trường nhiều lần để giảm mức thuế chuyển quyền Nhà đầu tư tìm kiếm địa điểm đầu tư rơi vào tình trạng thiếu minh bạch phí nhiều khoản tiền khơng tên để bơi trơn máy hành chính, để đóng góp khơng thức cho địa phương cấp huyện cấp xã nơi có đất, để chi phí bổ sung vào bồi thường cho người bị thu hồi đất Khung cảnh “tranh tối tranh sáng” môi trường thuận lợi cho thị trường giao dịch ngầm vấn nạn đầu gây “nóng” “lạnh” thất thường thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Bên cạnh đó, yếu cơng tác quản lý vơ hình chung gây thất khối lượng tài sản lớn Nhà nước từ giao dịch ngầm tồn thị trường hay từ sách hỗ trợ thị trường phát triển cơng tác hóa giá nhà cho cán bộ, công, nhân viên Nhà nước theo Nghị định 61 Chính phủ Điển nhà số 1B Đặng Thái Thân có diện tích tới 1.700 m2, nằm khn viên rộng giá trị ước tính khoảng 300 tỷ đồng hóa giá nhà cịn tỷ đồng Con số 292 tỷ đồng thất thu lớn số tiền thu ngân sách từ việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2009 262 tỷ đồng Nhà nước khơng kiểm sốt đội ngũ “cũ” loại bất động sản, cũ giấy tờ thủ tục liên quan làm tính chuyên nghiệp, giảm sút tính hấp dẫn thị trường nhà đầu tư Theo khảo sát Bộ Tư pháp 65% doanh nghiệp vấn cho thủ hành đất đai xúc 73,9% cho cần cải tiến thủ tục hành lĩnh vực đất đai, tiếp lĩnh vực 30 cấp phép xây dựng (43,3%), tiếp thuế (39,5) Công tác quản lý thị trường bất động sản Nhà nước ngày ảnh hưởng tới phát triển thị trường thân công tác quản lý nhược điểm thị trường bất động sản Việt Nam Ngoài ra, lực máy quản lý yếu vấn đề nan giải công tác quản lý Bộ máy quản lý cồng kềnh đánh giá có hệ thống từ trung ương đến địa phương chưa thực có đơn vị chuyên trách bất động sản Hầu hết công tác quản lý bất động sản thường kèm cặp quản lý địa quản lý địa lại nằm Tài ngun mơi trường Cán thực công tác quản lý người đào tạo quy, bản, có q trình cọ sát thị trường để hiểu quy luật phát triển thị trường Chính tính chuyên nghiệp quản lý thị trường bất động sản khơng cao 2.3 Ngun nhân Có thể thấy rằng: qua trình hình thành phát triển mình, thị trường bất động sản Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân, ổn định kinh tế- xã hội, tạo diện mạo cho đất nước Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng thị trường BĐS Việt Nam nhiều khuyết tật cần phải khắc phục Những khuyết tật hình thành chế hoạt động, yếu máy quản lý cán quản lý Cụ thể: • Hành lang pháp lý cho thị trường hoạt động phục vụ công tác quản lý Nhà nước xây dựng lỏng lẻo, sơ sài nhiều kẽ hở Trong văn luật tồn điều mục dạng trường hợp khác theo quy định Nhà nước quy định chưa thấy Nhà nước ban hành gây lung túng cho quan quản lý tạo khe hở cho kẻ hội lách luật • Có phân biệt chế độ sở hữu chế độ sử dụng đất nên người dân Nhà nước gặp phải khó khăn giải vấn đề liên quan tới quyền • Tính tương tác Nhà nước chủ thể tham gia thị trường chưa cao nên tính khả thi dự án hạn chế Cũng có doanh nghiệp, cá nhân tham gia đóng góp ý kiến cho băn quy hoạch Nhà nước đa phần Nhà nước tiếp thu khơng ứng dụng Nhà nước chưa có 31 sách hợp lý khuyến khích người dân, doanh nghiệp tham gia tương tác với trình thành lập thi hành quy hoạch, kế hoạch Nhà nước • Hệ thống quản lý hành Việt Nam nói chung thị trường bất động sản nói riêng cịn rườm rà, nhiêu khê, nhiều cơng đoạn khơng cần thiết Bộ máy quản lý cịn dấu vết thời kỳ quản lý cũ, quan liêu, cồng kềnh • Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển khoảng hai thập kỷ thực tế có dự án có thời gian lên đến 50 năm nên thân thị trường khơng hồn thiện Do đó, cơng tác quản lý thị trường bất động sản với thời gian phát triển ngắn nhiều yếu Ngồi ngun nhân mang tính hệ thống yếu cơng tác quản lý xuất phát từ người làm cơng tác quản lý phịng ban liên quan Cơng tác điều tra, khảo sát thị trường chưa có cán giỏi, có khả nắm bắt phân tích thơng tin từ tín hiệu thị trường.Có nhiều cán trình độ trung cấp có kiến thức quản lý yếu dẫn đến thực khơng xác cơng tác quản lý Nhà nước, gây khó khăn cho hệ thống quản lý người dân CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU LỰC QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I.Phương hướng Vai trò quản lý Nhà nước kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng lý luận thực tiễn khẳng định Thị trường bất động sản thòi gian phát triển chưa lâu bộc lộ nhiều khía cạnh khác 32 nhau: thành cơng, hướng đi, nhìn nhận khuyết tật, hạn chế thị trường bất động sản Để quản lý thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải kiểm sốt q trình phát triển bước phát triển tới thị trường Nhà nước hướng tới thực thắng lợi mục tiêu phương hướng đề như: Đảm bảo ổn định trị xã hội, phân bổ nguồn lực hợp lý; giải nhu cầu nhà cho người dân; cải thiện thủ tục hành liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản.Quản lý nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản thể trước hết chủ trương, phương hướng đường lối sách Đảng Nhà nước phát triển thị trường bất động sản Do đó, sách nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam cần có phương hướng cụ thể, phù hợp với tình hình phát triển chung tồn kinh tế • Hồn thiện hệ thống pháp luật quy định quản lý Nhà nước thị trường bất động sản quy định điều tiết phát triển thị trường Hệ thống pháp luật bao gồm toàn văn luật, nghị định, thông tư định sách Chúng điều chỉnh vấn đề bất động sản mối quan hệ thị trường Kèm theo quy định liên quan tới vấn đề tài bất động sản biện pháp áp dụng có vi phạm thị trường bất động sản Tuy nhiên, hệ thống văn pháp quy phải nắm bắt tuân theo quy luật kinh tế mà vận hành quy luật kinh tế nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Hệ thống pháp luật phải xây dựng triển khai đồng thống cao phương hướng, đường lối phát triển chung Đảng Nhà nước, không gây tác động ngược lại với lợi ích chung xã hội tiêu phát triển chung • Hồn thiện máy dựa mục tiêu phát triển hội nhập thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Nâng cao hiệu hoạt động quản lý Nhà nước thị trường Công tác quản lý phải đảm bảo mục tiêu phát triển chung đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường Nhà nước xây dựng mục tiêu phương thức thực rõ ràng, đảm bảo bám sát thực tế Cần đặt thị trường môi trường đầu tư mở liên thông 33 với thị trường nước giới Nhà nước cần nắm bắt xu hướng phát triển, quy luật kinh tế thị trường rộng lớn để hạn chế bất lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam tham gia vào thị trường giới • Nhà nước có chế hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển Nhà nước cần tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, điều tiết làm thị trường Nhà nước khuyến khích nhà đầu tư phát triển thị trường hạn chế, ưu đãi khu vực yếu • Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản đồng xác Thị trường bất động sản không ngừng vận động phát triển nên thông tin công bố thị trường phải đảm bảo kịp thời, phản ánh trình vận động, phát triển thị trường Nhà nước phải đảm bảo thơng tin đưa phải xác, đầy đủ cơng bố rộng rãi, tránh tình trạng thiếu thơng tin thống gây sai lệch thơng tin thị trường Ngồi ra, Nhà nước cần có biện pháp kiểm sốt kiểm chứng luồng thơng tin khác nhà đầu tư, doanh nghiệp cập nhật liên tục thị trường • Kiện tồn máy quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, thực cải cách hành nhiều phương diện đặc biệt đất đai thị trường bất động sản Nó phải đảm bảo yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung vận hành tốt thân máy quản lý phải vận hành tốt Bộ máy quản lý phải đảm bảo tiêu chí hiệu quả, phù hợp với xu hướng phát triển chung Do đó, sở tảng vững hệ thống văn pháp quy hoàn thiện, máy quản lý phải xây dựng đồng xác tới phận Xây dựng hệ thống quản lý thống từ trung ương đến địa phương theo tiêu chí định để xác định rõ nhiệm vụ, quyền hạn cán phận chức phận máy quản lý Tuyệt đối tránh tình trạng chồng chéo, giẫm chân nhau, ván đề nhiều ban ngành làm bỏ ngỏ vấn đề xúc khác Khi thực công tác quản lý, quan cần phân định rõ nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm theo “chiều dọc” “chiều ngang”.Chia rõ cụ thể để tránh phận khơng biết vị trí nào, phải thực theo đạo từ quan 34 • Hồn thiện hệ thống quản lý dựa sở nâng cao trình độ, lực chuyên môn, nghiệp vụ thái độ thực công tác quản lý Hiệu quản lý phụ thuộc trực tiếp vào lực ý thức quản lý người trực tiếp thực công tác Cần xây dựng đội ngũ cán công tác quản lý giỏi Trong đó, phải giỏi nghiệp vụ mà cơng tác, tiếp đến giỏi tác phong làm việc Đây hai yêu cầu mà người cán Cần có hường đào tạo, tuyển dụng nhân tài vào làm cơng tác quản lý trì chất lượng quản lý ổn định mức cao II Giải pháp Theo thời gian, vai trò thị trường bất động sản kinh tế nâng cao phát triển thị trường nhiều tồn Điều đặt yêu cầu cấp thiết phải có giải pháp phát triển cụ thể cho thị trường Trên khía cạnh quản lý Nhà nước thị trường nhiều tiềm này, giải pháp phải khắc phục nhược điểm tồn tại, phát huy ưu điểm hỗ trợ thị trường phát triển lâu dài 2.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật Hệ thống pháp luật Việt Nam không ngừng thay đổi đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường Nhưng mà hệ thống luật liên quan đến thị trường bất động sản nhiều manh mún tồn nhiều kẽ hở Do đó, phải xây dựng hệ thống luật liên quan tới mối quan hệ bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc:  Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản lý Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cơng dân Do đó, thị trường bất động sản Việt Nam khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất sở hữu tài sản đất  Quản lý thị trường bất động sản phải đặt mối bối cảnh kinh tế  Đảm bảo mở rộng phạm vi điều chỉnh yếu tố thị trường bất động sản, khơng hạn chế đối tượng tham gia vào giao dịch thị trường  Luật pháp bất động sản bám sát tình hình biến động thị trường, xóa bỏ thị trường ngầm, thị trường phi thức 35  Đảm bảo tính chặt chẽ, thống văn luật Cơ chế luật xây dựng dựa theo nguyên tắc chi phối tất giao dịch thị trường bất động sản mua bán, chấp, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng Điều tránh tranh chấp, kiện tụng bất động sản Đồng thời, hệ thống luật trực tiếp bổ sung cho kẻ hở mà hệ thống pháp luật hành, sửa đổi bổ sung điểm bất cập sách áp dụng Bên cạnh đó, Nhà nước phải thúc đẩy q trình đăng ký, thống kê, kiểm kê đất đai chậm chạp Nhanh chóng có hướng giải cụ thể cho hồ sơ tồn đọng xây dựng phương án tổ chức đăng ký cho bất động sản thành lập Có chế xây dựng quản lý hệ thống thụng tin có từ cơng tác để không bị thiếu sở thông tin tiến hành hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản Hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch đồng toàn diện Các quy hoạch kế hoạch phải thể tầm nhìn chiến lược mà Nhà nước đặt Các quy hoạch phải xây dựng sau tiến hành khảo sát khách quan xác yếu tố:  Điều kiện tự nhiên  Điều kinh tế xã hội  Dân cư, lao động, mật độ dân số  Mức sống, thu nhập dân cư  Phong tục tập quán  Xu hướng tốc độ phát triển tương lai yếu tố Các quy hoạch tham khảo ý kiến dư luận xã hội chuyên gia đầu ngành để đảm bảo tính khả thi hiệu quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất chi tiết cho năm xây dựng sỏ kế hoạch năm quy hoạch sử dụng đất Các kế hoạch đặt tiêu cụ thể chi tiết phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế xã hội năm địa phương 2.2 Nhóm giải pháp thị trường 36 Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cần có nhiều yếu tố Trong số giải pháp mang tính hỗ trợ thị trường bất động sản Nhà nước có sách cụ thể bước xây dựng thị trường bất động sản hoàn chỉnh đầy đủ đối tượng quyền phù hợp với hiến pháp Nhà nước tiến hành cân đối cung, cầu, giá thị trường bất động sản.Nhà nước hạn chế khan dư thừa cung cầu phân khúc khác thị trường bất đống sản hoạt động doanh nghiệp Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản thông qua điều tiết yếu tố liên quan sở hạ tầng, sách phát triển, giá nguyên vật liệu… Điều đảm bảo thị trường không bị rơi vào sốt nóng, sốt lạnh bất thường Bên cạnh đó, Nhà nước có giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh lâu dài bao gồm:  Chính sách thu hút vốn đầu tư cụ thể ưu đãi thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tạo lập khu đất cho đầu tư, xây dựng sở hạ tầng  Nhà nước hỗ trợ vốn cho vay vốn ưu đãi, tổ chức phát hành trái phiếu xây dựng huy động vốn…  Nhà nước hỗ trợ cung cấp nguồn thơng tin quy cho thị trường từ hệ thống kiểm sốt thơng tin Nhà nước, đảm bảo thơng tín có tính ứng dụng cao Tuy nhiên, Nhà nước cần chế tài xử phạt đối tượng gây thất thốt, lãng phí nguồn lực hội phát triển thị trường bất động sản Sử phạt hành dân hình hoạt động ảnh hưởng xấu tới thị trường hòng trục lợi cá nhân 2.3.Nhúm giải pháp nguồn nhân lực Hàng năm Việt Nam năm có hàng triệu sinh viên trường có khơng sinh viên đào tạo chun ngành bất động sản quản lý Nhà nước bất động sản Đây lực lượng nòng cốt cho máy quản lý sau Tuy nhiên chưa có nhiều sinh viên trường có điều kiện tham gia công tác quản lý khả tiếp cận vị trí thích hợp thấp Một phần sinh viên chưa có kinh nghiệm thực tế nên khó để tham gia vào cơng tác quản 37 lý bất động sản, phần sách tuyển dụng cử nhân kinh tế vào làm khu vực Nhà nước chưa xem trọng Do đó, cần phải có sách thu hút lực lượng quản lý đào tạo để nâng cao hiệu lực công tác quản lý Ngoài ra, Nhà nước nên thu hút nguồn nhân lực giàu kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực khác kinh tế Họ đội ngũ cán quản lý giỏi nắm bắt vấn đề khách quan kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói chung Các sách thu hút nhân tài bao gồm:  Đãi ngộ đặc biệt vị trí chí lãnh đạo then chốt bộ, ban, ngành, sở, quan chuyên môn  Xây dựng chế tuyển dụng linh hoạt, phù hợp với nhu cầu phát triển máy quản lý  Cơ chế lương, thưởng, bảo hiểm, phù hợp Tuy nhiên, Nhà nước cần có ràng buộc mang tính chế tổ chức đầu tư, đãi ngộ cản quản lý thị trường bất động sản để không bị chẩy máu chất xám, lãng phí ngân sách Nhà nước mà lợi ích rơi vào số cá nhân Các sách nâng cao trình độ cán tham gia thực công tác quản lý bao gồm:  Tổ chức khóa tập huấn ngắn hạn, dài hạn để cán quản lý thường xuyên cập nhật, trau dồi kiến thức  Tổ chức chương trình tu nghiệp nâng cao trình độ quản lý ngồi nước đối để xây dựng nguồn nhân lực cấp cao cán có chun mơn, trình độ  Tổ chức thi đua, khen thưởng cán có thành tích cao, đaọ đức tốt  Xử phạt nghiêm khắc vi phạm cán quản lý q trình cơng tác 38 Đây giải pháp nhân lực tương đối hiệu để có đội ngũ quản lý thực mạnh 2.4 Nhóm giải pháp khác Ngồi ba nhóm giải pháp nêu trên, Nhà nước áp dụng nhóm giải pháp khác phù hợp với yêu cầu chủ quan khách quan công tác quản lý địa phương Có thể nêu số giải pháp cụ thể sau: Hàng năm, Nhà nước tổ chức hội thảo chuyên đề quản lý Nhà nước kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Các hội thảo cung cấp lý luận khoa học công tác quản lý, thực trạng phát triển vấn đề nghiên cứu giải pháp mang lại hiệu cao cho phát triển chung Hội thảo diễn khu vực, địa phương có quy mơ nước Cũng cần có chế khuyến khích thích hợp tác giả, nhà nghiên cứu để thu hút nhiều quan tâm họ Tham khảo, xin ý kiến chuyên gia ngành giải pháp mà Nhà nước chuẩn bị cơng bố Đó người có trình độ học vấn cao, thời gian nghiên cứu thị trường bất động sản dài thường xuyên theo dõi biến động thị trường nên họ đưa góp ý có ích cho công tác quản lý Nhà nước Liên kết với tổ chức uy tín, trường đại học đào tạo chuyên ngành bất động sản quản lý bất động sản… thực dự án địa phương công tác quy hoạch tỉnh, thành phố; cơng tác quản lý dự án… III Kiến nghị • Từ thực tế nghiên cứu đề tài, em xin đề xuất số kiến nghị nhằm tăng cường hiệu hoạt động công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam • Ban hành văn luật luật đầu tư bất động sản, luật chấp bất động sản, luật trái phiếu bất động sản, luật quỹ đầu tư bất động sản, luật quy hoạch sử dụng đất 39 • Ban hành luật thông tin bất động sản tiêu liên quan đối tượng công bố, nghĩa vụ trách nhiệm đối tượng thông tin cơng bố… • Cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rộng rãi Xây dựng quy hoạch kế hoạch có tầm nhìn chiến lược 30 năm • Thành lập nâng cao lực đào tạo cán chuyên ngành quản lý bất động sản thị trường bất động sản trường đại học, học viện nước • Thành lập trung tâm nghiên cứu chuyên sâu phát triển thị trường bất động sản công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam manh nha có giấu hiệu giai đoạn tài hóa giai đoạn bắc cầu để tiến đến thị trường mang đầy đặc điểm bốn giai đoạn phát triển Dự giai đoạn phát triển vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam phủ nhận đươc Hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhu cầu thiết nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển thị trường Nhưng cần hoàn thiện nào? Cách thức cụ thể lại khơng đơn giản Nó địi hỏi phải có đánh giá tổng quát thị trường bất động sản thực tế công tác thực hiên nội dung quản lý Nhà nước 40 tác động đến thị trường tổng thể phát triển chung kinh tế đà hội nhập sâu rộng với giới Để trả lời câu hỏi đó, đề án “ Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam nay” sâu nghiên cứu tầm vai trò đặc điểm thị trường bất động sản u cầu phải có cơng tác quản lý Nhà nước; vai trị, nội dung cơng cụ cơng tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Ứng dụng vào nghiên cứu tình hình thực tế Việt Nam, đề tài thực trạng hạn chế nguyên nhân công tác Từ đó, đề án xin đề xuất phương hường giải pháp nêu lên vài kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Tài liệu giảng Thị trường bất động sản PGS.TS.Nguyễn Thế Phán 2.Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai bất động sản - Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân 3.Giáo trình Quản lý Nhà nước kinh tế - Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân 4.Tạp trí kinh tế phát triển 5.Các trang web thông tin thị trường bất động sản: www.diaoconline.net www.thongtinphapluatdansu.worldpress.com 41 www.batdongsan.com www.dantri.com www.vnexpress.net www.saga.net www.gso.gov.vn 42 MỤC LỤC 43 ... QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.1.Các giai đoạn phát triển thị trường. .. nước thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam Bằng cơng cụ có, Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản Việt Nam với tiêu chí định... trị quản lý Nhà nước • Thị trường bất động sản Việt Nam chịu quản lý Nhà nước Việt Nam Hàng hóa bất động sản thị trường Việt Nam chủ yếu đất đai đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện quản