Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản

Mục lục

Trang

Lời nói đầu 3

Nội dung 5

Chơng1 Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 5

I Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động sản 5

1 Khái niệm thị trờng Bất động sản 5

2 Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản 7

2.1 Đặc điểm thị trờng Bất động sản 7

2.2 Vai trò của thị trờng Bất động sản 8

II.Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 12

1 Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế 12

1.1 Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế 12

1.2 Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế 13

2 Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 14

2.1 Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 14

2.2 Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 15

III.Nội dung, phơng pháp, công cụ quản lí nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 16

1 Nội dung quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 16

2 Phơng pháp, công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 18

2.1 Các phơng pháp quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản 18

2.2 Các công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 20

Chơng II Thực trạng công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản trong thời gian qua 24

I Thực trạng phát triển thị trờng Bất động sản trong thời gian qua 24

1 Những kết quả đạt đợc của thị trờng Bất động sản 24

2 Những tồn tại, yếu kém của thị trờng Bất động sản nớc ta 25

II.Thực trạng công tác quản lý thị trờng Bất động sản trong thời gian qua 27

1 Những thành tựu đạt đợc 27

2 Những tồn tại, yếu kém 28

Chơng III Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản

lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 31

I Mục tiêu, phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 31

1 Mục tiêu 31

2 Phơng hớng nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 31

III Một số giải pháp cần thực hiện 32

1 Về chính sách pháp luật 32

2 Các chính sách phát triển thị trờng Bất động sản 32

3 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch 34

4 Tổ chức đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 35

5 Xác định cơ quan chịu trách nhiệm trớc chính phủ về quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản 35

6 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho lực lợng quản lý và kinh doanh Bất động sản 36

Kết luận 37

Danh mục tài liệu tham khảo 38

Lời nói đầu

Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng trongnền kinh tế thị trờng vì nó có liên quan đến một lợng lớn tài sản Tài sản Bất

động sản thờng chiếm 45-75% sự giàu có của các nớc đang phát triển vàbằng ít nhất 20% GDP của các nớc này Việc phát triển thị trờng Bất độngsản có tác động đến tăng trởng kinh tế thông qua các kênh chính nh: tạo ranhững kích thích cho đầu t vào đất đai, nhà xởng,…; tạo nên sự chuyển dịch; tạo nên sự chuyển dịchnăng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc

đầu t kinh doanh Bất động sản; chuyển Bất động sản thành tài sản chính đểphát triển kinh tế …; tạo nên sự chuyển dịch

Trong những năm vừa qua, thị trờng Bất động sản ở nớc ta đã bớc đầu

đợc hình thành, nhng còn sơ khai, cha đáp ứng đợc yêu cầu xây dựng pháttriển đất nớc Do vậy phát triển thị trờng này trong thời gian tới là hết sứccần thiết Về vấn đề này, nghị quyết Đại hội VIII của Đảng đã xác định:

“Tổ chức, quản lý thị trờng Bất động sản Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ởcho nhân dân…; tạo nên sự chuyển dịchKhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng vàkinh doanh nhà ở theo hớng dẫn và quản lý của Nhà nớc …; tạo nên sự chuyển dịch”; Nghị quyết

Đại hội IX của Đảng nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trờng Bất

động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từngbớc mở cửa thị trờng Bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngờinớc ngoài tham gia đầu t”; gần đây nhất, nghị quyết Trung ơng 7 Khoá IX

đã tiến thêm một bớc khi xác định: “Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặcbiệt” và “Chủ động phát triển vững chắc thị trờng Bất động sản …; tạo nên sự chuyển dịchvới sựtham gia của nhiều thành phần kinh tế …; tạo nên sự chuyển dịch; không tách rời thị trờng quyền sửdụng đất với các tài sản gắn liền với đất…; tạo nên sự chuyển dịch”

Thực hiện những chủ trơng quan trọng nêu trên của Đảng, trong nhữngnăm qua Nhà nớc đã ban hành, sửa đổi và bổ sung nhiều loại văn bản phátluật và các pháp quy điều chỉnh những vấn đề cụ thể của thị trờng Bất độngsản, nhằm tạo điều kiện cho thị trờng này hoạt động thông thoáng và cóhiệu quả tuy nhiên cho đến nay, hoạt động quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất

động sản còn có nhiều mặt hạn chế nó ảnh hởng xấu đến sự phát triển củathị trờng vì vậy nhất thiết phải tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về thị tr-

ờng Bất động sản Vì vậy, để nghiên cứu vấn đề này, em chọn đề tài: Một“

số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nớc

đối với thị trờng Bất động sản ”

Đề tài này nhằm mục tiêu phân tích, chỉ rõ cơ sở khoa học của việcquản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản, thực trạng công tác quản lýthị trờng Bất động sản hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp chủ yếutăng cờng vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản

Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách của Nhà nớc về vấn đề

đất đai nhà ở và tham khảo các tạp chí địa chính, xây dựng, kinh tế phát

triển, giáo trình chuyên ngành địa chính và kinh doanh Bất động sản, cácbài viết của các nhà nghiên cứu Đề tài sử dụng các phơng pháp: phơngpháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích và sosánh, phơng pháp thống kê.

Nội dung đề tài gồm:

Lời nói đầu

ơng III: Một số giải pháp góp phần tăng cờng công tác quản lý Nhà

nớc đối với thị trờng Bất động sản.

Kết luận.

Đề tài này đợc trình bày dựa trên sự hớng dẫn tận tình của Thầy giáo

TS Hoàng Cờng và Thạc Sỹ Phạm Lan Hơng đồng thời dựa trên sự tìm tòinghiên cứu của bản thân Trong quá trình nghiên cứu do tầm hiểu biết còn

có nhiều hạn chế, do đó chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nhất

định, vì vậy em mong nhận đợc ý kiến phê bình của các thầy, cô giáo để đềtài đợc hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn

Nội dung Chơng1 Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc

đối với thị trờng Bất động sản.

sản.

1 Khái niệm thị trờng Bất động sản

Trong quá trình phát triển loài ngời đã chia tài sản thành Bất động sản

và động sản Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ la mã, theo đó Bất

động sản không chỉ là của cải đất đai, của cải trong lòng đất mà còn lànhững gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh cáccông trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…; tạo nên sự chuyển dịchvà tất cả những gì liên quan

đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao,chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và côngnăng đợc xác định ở nớc ta, cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề nh vậy,khoản 1, Điều 181, Bộ luật Dân sự (năm 1995) quy định: “Bất động sản làcác tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng

đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy

định”

Đặc điểm đúng nhất của các loại Bất động sản là gắn liền với đất vàbản thân đấ là một loại Bất động sản quan trọng nhất Tuy nhiên, khôngphải tất cả các loại Bất động sản đều là Bất động sản hàng hoá và tham giavào thị trờng Bất động sản Muốn trở thành hàng hoá, Bất động sản phải cóchủ sở hữu cụ thể, phải đợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện đểgiao dịch ở nớc ta đất thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phépmua bán đất, mà chỉ có thị trờng quyền sử dụng đất Ngoài ra, do ở nớc tapháp luật cha quy định danh mục các Bất động sản cụ thể, nên cha thể xác

định rõ ràng các loại thị trờng Bất động sản Đến nay, khi nói đến thị trờngBất động sản, mọi ngời thờng hiểu đó là thị trờng quyền sử dụng đất và thịtrờng nhà ở.Riêng về thị trờng quyền sử dụng đất có nhiều cách phân loạikhác nhau Thông thờng ngời ta phân chia thị trờng này thành:

 Ba cấp thị trờng: Thị trờng cấp I, thị trờng cấp II, thị trờng cấp III.Thị trờng cấp I là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đấtcho ngời khác; thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế Thị trờngcấp II là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền

sử dụng đất Trong thị trờng này, cả ngời bán và ngời mua đều không phải

là ngời sở hữu đất đai Họ chỉ tham gia thị trờng mua bán quyên sử dụng

đất Thị trờng cấp III là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng

đất hoặc cho thuê Bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng

 Năm loại thị trờng ứng với năm loại đất, cụ thể là có năm loại thị ờng sau đây: Thị trờng quyền sử dụng đất nông nghiệp; thị trờng quyền sửdụng đất lâm nghiệp; thị trờng quyền sử dụng đất ở nông thôn; thị trờngquyền sử dụng đất ở thành thị và thị trờng quyền sử dụng đất chuyên dùng.

tr- Ba loại thị trờng căn cứ vào tính chất sử dụng đất là: Thị trờngquyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất lâm nghiệp, đất hoặc mặtnớc ao, hồ nuôi trồng thuỷ sản; thị trờng quyền sử dụng đất ở, gồm đất ởnông thôn và đất ở đô thị; và thị trờng quyền sử dụng đất đối với đất làmmặt bằng cho sản xuất, kinh doanh nh mặt bằng làm nhà xởng, kho tàng,khách sạn, văp phòng, nơi vui chơi giải trí …; tạo nên sự chuyển dịch

 Hai loại thị trờng căn cứ vào mục tiêu sử dụng đất là thị trờng quyền

sử dụng đất nông nghiệp và thị trờng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp

 Hai loại thị trờng mang tính tổng hợp hơn là thị trờng sơ cấp (Thị ờng cấp I) và thị trờng thứ cấp (Thị trờng cấp II và III nêu trên) Đây là cáchphân chia tơng đối phổ biến hiện nay ở nớc ta

Nhìn chung, các cách phân loại thị trờng chỉ mang tính chất tơng

đối, điều này không chỉ diễn ra ở nớc ta mà các nớc khác cũng tơng tự Những đặc thù của đất và các Bất động sản trên đất nh không di dời

đợc, cần lợng vốn đầu t lớn để tạo lập Bất động sản hàng hoá, …; tạo nên sự chuyển dịchđòi hỏiNhà nớc phải tạo các điều kiện cần thiết để phát triển thị trờng này, trong

đó nổi lên các vấn đề sau đây: Một là, xây dựng môi trờng pháp lý cho giaodịch Bất động sản phù hợp với các nguyên tắc thị trờng và tạo điều kiệnthuận lợi cho việc tham gia và rút lui khỏi thị trờng; hai là, có các giải pháphữu hiệu tăng cung và tăng cầu Bất động sản hàng hoá; ba là, giá cả Bất

động sản phải do thị trờng quyết định do quan hệ cung cầu; bốn là, thôngtin phải đợc cung cấp công khai và bình đẳng với mọi đối tợng tham gia thịtrờng; năm là, phải có sự phát triển đồng bộ giữa các loại thị trờng trongnền kinh tế; và sáu là, có sự can thiệp có hiệu lực và có hiệu quả của Nhà n-

ớc khi cần thiết

2 Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản.

2.1 Đặc điểm thị trờng Bất động sản.

Thị trờng Bất động sản là một bộ phận quan trọng trong hệ thống cácthị trờng của nền kinh tế Thị trờng Bất động sản nớc ta hình thành và pháttriển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng Thịtrờng Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau đây:

 Thị trờng Bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trêntất cả các vùng của đất nớc bởi vậy thị trờng Bất động sản không bao gồmcác thị trờng lớn mà gồm hàng loạt các thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mangbản chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do các điều kiện tựnhiên , kinh tế xã hội quyết định ở nớc ta thị trờng Bất động sản ở đô thị

có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trờng Bất động sản ở nông thôn

và miền núi

 Thị trờng Bất động sản là một dạng thị trờng không hoàn hảo do có

sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng đó Điềunày xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng Đặc điểm này dễ dẫn

đến tình trạng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tợng cung cầu, giá cả giả

 Việc tạo lập các bộ phận trong thị trờng Bất động sản đòi hỏi vốn

đầu t lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trờng Bất động sảndiễn ra chậm vì nó phụ thuộc cơ chế chính sách của Nhà nớc, các thủ tục về

đăng kí đất đai ,nhà ở, hợp đồng, các thủ tục về chuyển nhợng Bất động sản

…; tạo nên sự chuyển dịch ờng Bất động sản chậm hơn nhiều so vớicác thị trờng khác Kết quả là Bất động sản chỉ hấp dẫn những ngời có thểthanh toán những thứ cho thuê đợc thực hiện chậm Tuy nhiên, trong ngắnhạn cung của một loại Bất động sản có thể tăng lên bằng cách chuyển từmục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Ví dụ số lợng Bất độngsản cho thuê để làm văn phòng có thể tăng lên nếu ngời sở hữu nhà ở cảitạo nhà ở thành các văn phòng để cho thuê…; tạo nên sự chuyển dịch

 Trong thị trờng Bất động sản tổng cung đất đai cho các mục đích vàmục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biêntrong tổng cung Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng

cụ thể, nhng tổng cung đất đai là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soátquy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục

đích sử dụng cụ thể đó

 Ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, thị trờng Bất động sản nớc ta

có những đặc thù nhất định do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân trongkhi đó ở hầu hết các nớc đất đai thuộc sở hữu t nhân Do đó thị trờng Bất

động sản ở nớc ta thực chất gồm thị trờng mua bán quyền sử dụng đất (muabán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và thị trờng mua bán các côngtrình, tài sản gắn liền với đất đai bao gồm cả mua quyền sở hữu Ngoài rathị trờng Bất động sản ở nớc ta hiện nay chủ yếu là phát triển ở các đô thị,

đặc biệt là các đô thị lớn do tác động của quá trình đô thị hoá

2.2 Vai trò của thị trờng Bất động sản

 Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng của nền kinh tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng nh các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc qia Tỉ trọng Bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong Bất

động sản ở các nớc thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng nghìn tỉ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong

điều kiện nền kinh tế thị trờng thì Bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

 Thị trờng Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ

đ-ợc huy động, đây là nội dung có tầm quan trọng đã đđ-ợc nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt đợc những mục tiêu đề ra

Thị trờng Bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn Đầu t vào thị trờng Bất động sản thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thịtrờng Bất động sản là đầu ra quạn trọng của thị trờng vốn Ngợc lại, thị tr-ờng Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nớc phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay quathế chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lợng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu t, kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu t phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

 Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản, đặc biệt là thị trờngquyền sử dụng đất và thị trờng nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng

có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là đại diệnchủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quyhoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh,hiện đại, đa đất nớc bớc vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xuthế hội nhập và phát triển Kinh nghiệm của các nớc cho thấy để đạt tiêuchuẩn của một nớc công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thờng chiếm từ 60-80% Nh vậy, vấn đề phát triển thị trờng Bất động sản để đáp ứng yêu cầu

đô thị hoá ở nớc ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khinớc ta chuyển sang cơ chế thị thị trờng trong điều kiện các thiết chế về quản

lý Nhà nớc đối với công tác quy hoạch cha đợc thực thi có chất lợng và hiệu

quả thì việc quản lý và phát triển thị trờng Bất động sản ở đô thị phải đi đôivới công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vớng mắc trong t-

ơng lai

 Phát triển và quản lý tốt thị trờng Bất động sản sẽ góp phần kíchthích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống của các thị trờng

do vậy sự hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản góp phần pháttriển đồng bộ các loại thị trờng Thị trờng Bất động sản có quan hệ trực tiếpvới các thị trờng nh: thị trờng Tài chính tín dụng, thị trờng Xây dựng, thị tr-ờng Vật liệu Xây dựng, thị trờng lao động…; tạo nên sự chuyển dịchVì vậy, có thể nối rằng sự pháttriển của thị trờng Bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của hệthống các thị trờng nói riêng và của cả nền kinh tế quốc dân nói chung.Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nớc phát triểnnếu đầu t vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc

đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5- 2 USD Trung Quốc trong 10năm trở lại đây đã đặt lĩnh vực đầu t phát triển Bất động sản là một trongnhững đầu tàu để kích thích kinh tế phát triển

Phát triển và điều hành tốt thị trờng Bất động sản sẽ có tác dụng thúc

đẩy tăng trởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạolập các công trình, nhà xởng, vật kiến trúc…; tạo nên sự chuyển dịchđể từ đó tạo nên chuyển dịch

đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trênphạm vi cả nớc

Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan

đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645

tỉ đồng/năm mặc dù tỉ lệ này mới chiếm30% các giao dịch, còn trên 70%cha kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuếvới Nhà nớc Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giaodịch Bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổimới cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị trờng Bất động sản

sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỉ đồng mỗi năm

 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản sẽ đáp ứngnhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đếnnông thôn Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân, việc tạo lậpnhà ở có liên quan chặt chẽ với thị trờng Bất động sản

Thị trờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị ờng Bất động sản Thị trờng nhà ở là thị trờng sôi động, những cơn sốt nhà

tr-đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trờng Bất độngsản khác và ảnh hởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, pháttriển và quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trờngnhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của ngời dân là mộttrong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất độngsản nhà ở

Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trờng Bất động sản, những biến

động của thị trờng Bất động sản cũng ảnh hởng lớn tới phát triển kinh tế và

đời sống xã hội Thị trờng Bất động sản quá “nóng” dẫn tới ”sốt” hoặc quálạnh dẫn đến “đóng băng” đều ảnh hởng không tốt tới đầu t phát triển sảnxuất và đời sống của nhân dân

Hầu hết các ngành sản xuất dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu t cơ sở vậtchất nhà xởng Hơn nữa chi phí đầu t cơ sở vật chất nhà xởng chiếm tỉ lệlớn trong đầu t, chi phí này đợc khấu hao vào giá thành sản phẩm Vì vậy,nếu chi phí đầu t Bất động sản cao sẽ ảnh hởng rất lớn tới đầu t trong nớc vàthu hút đầu t nớc ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế Ngợc lại,

nh chúng ta đã biết có tới 80% lợng vốn vay từ ngân hàng đợc thế chấpbằng Bất động sản Khi thị trờng Bất động sản bị đóng băng làm ứ đọngmột lợng vốn lớn Việc rút vốn ra khỏi thị trờng Bất động sản khi hiện tợngthị trờng đóng băng cũng không phải dễ dàng ảnh hởng rất lớn đến nền kinh

tế không chỉ trong một nớc mà có thể ảnh hởng cả các nớc trong khu vực vàthậm chí trên thế giới Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lannăm 1997 là một thí dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu t quánhiều vốn vào lĩnh vực Bất động sản

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân Khi giá Bất

động sản nhà ở lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì ngời dân gặprất nhiều khó khăn trong tạo lập nhà ở Hậu quả tất yếu là hiện tợng lấnchiếm đất công, xây dựng cơi nới nhà ở trái phép phát triển cao làm bộ mặt

đô thị mất mỹ quan, gây quá tải hệ thống hạ tầng và ô nhiễm môi trờng vàtăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện Ngoài ra khi giá nhà đất lên cao sẽ

ảnh hởng lớn tới các chơng trình đầu t phát triển của Nhà nớc Nhiều dự án

mở rộng nâng cấp hạ tầng giao thông đô thị chi phí đền bù giải toả mặtbằng gấp từ 5 đến 10 lần mức đầu t hạ tầng, gây khó khăn trong bố trí vốn

đầu t, chậm tiến độ và đặc biệt quan trọng là giảm hiệu quả đầu t

Phát triển thị trờng Bất động sản trong điều kiện cha thực hiện quyhoạch đi trớc một bớc sẽ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn đểkhắc phục trong tơng lai

Những giải pháp tình thế nh chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ởcủa nhân dân và nhu cầu nhà xởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi ch-

a có quy hoạch là những ví dụ tiêu biểu Làm nh vậy trớc mắt có thể đápứng đợc nhu cầu nhng về lâu dài khi phát triển cần hiện đại hoá đất nớc (từnông thôn đến thành thị) Nhà nớc sẽ phải bỏ ra rất nhiều vào đầu t để giảiphóng mặt bằng, vô hình chung lãng phí một lợng của cải vật chất lớn củaxã hội và kéo theo một điều đáng tiếc là Nhà nớc và nhân dân đã bỏ ra mộtlợng vốn đầu t lớn nhng bộ mặt đô thị và nông thôn cũng không cải thiệnbao nhiêu

 Thị trờng Bất động sản phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệgiữa các lợi ích: lợi ích Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t, lợi ích cộng đồng;

thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, phát triển các công trình côngcộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, giải quyết các tranh chấp về tài sản

đất; góp phần xoá hiện tợng ngầm trong kinh doanh Bất động sản

động sản.

1 Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế

1.1 Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế.

Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh vực Quản lí Nhànớc đối với nền kinh tế là cần thiết, xuất phát từ những nhu cầu sau:

Xuất phát từ yêu cầu chung của việc xây dựng nền kinh tế theo cơ chếthị trờng Cơ chế thị trờng hàm chứa cả u thế và khuyết tật của nó Trongnhững điều kiện nhất định cơ chế thị trờng có khả năng điều tiết nền sảnxuất xã hội, tức là tự động phân bổ tài nguyên sản xuất vào các khu vực, cácngành kinh tế mà không cần bất kì sự điều khiển từ trung tâm nào, kíchthích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy sản xuất vàchuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trờngtrong và ngoài nớc, thúc đẩy tăng trởng kinh tế cả theo chiều rộng và chiềusâu, nâng cao hiệu quả kinh tế Bên cạnh đó cơ chế thị trờng có nhữngkhiếm khuyết nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên cùng với sựphát triển của thị trờng nảy sinh nhiều vấn đề về kinh tế xã hội, môi trờng

nh lạm phát, thất ngiệp, khủng hoảng kinh tế, ô nhiễm môi trờng…; tạo nên sự chuyển dịch Do vậycần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc để phát huy những mặt tích cựccủa cơ chế thị trờng đồng thời hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị tr-ờng, bảo đảm sự phát triển kinh tế của đất nớc

Trong nền kinh tế thị trờng có nhiều thành phần, các doanh nghiệp

đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với tốc độ phát triển của nền kinh tếquốc dân Bộ mặt của doanh nghiệp chính là bộ mặt của nền kinh tế Doanhnghiệp là nơi trực tiếp sản xuất đáp ứng nhu cầu của đời sống nhân dân,

đóng góp phần lớn vào thu nhập của nền kinh tế quốc dân, đồng thời tạo ranguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp,góp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc.Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện quyền làmchủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất Vìvậy, việc tạo lập môi trờng, điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển

là yêu cầu tự thân của nền kinh tế Điều này chỉ có thể thực hiện đợc khi có

“bàn tay” của Nhà nớc Nhà nớc thông qua hệ thống các cơ quan từ Trung

-ơng đến địa ph-ơng sẽ tiến hành xây dựng các chính sách quản lí vĩ mô:chính sách pháp luật, thuế, tín dụng, vốn, cơ chế giải quyết tranh chấp,…; tạo nên sự chuyển dịchtạo

điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển bình đẳng, tự chủ, sáng tạo trongsản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinhdoanh

1.2 Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.

Quản lí Nhà nớc về kinh tế là hết sức cần thiết và có vai trò hết sứcquan trọng thể hiện ở những điểm chính sau:

Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lợc phát triển kinh

tế xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn

về các nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt

đợc mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nớc

Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và

kinh doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựngNhà nớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trờng

Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô,

huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái,…; tạo nên sự chuyển dịch

Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nớc, Nhà nớc

tiến hành điều tiết thị trờng, hớng sự phát triển của thị trờng theo định hớngxã hội chủ nghĩa

2 Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.

2.1 Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất

động sản.

Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thịtrờng, những yếu tố của thị trờng, trong đó có thị trờng Bất động sản đangtrong quá trình hình thành và phát triển Do đợc hình thành trong nền kinh

tế thị trờng nên thị trờng Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trờng.Cơ chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực

và tác động tiêu cực Tác động tích cực của cơ chế thị trờng sẽ thúc đẩy thịtrờng Bất động sản phát triển, ngợc lại, mặt trái của cơ chế thị trờng sẽ tác

động tiêu cực đến thị trờng Bất động sản, làm cho thị trờng phát triển tựphát, manh mún, các hiện tợng kinh doanh ngầm phát triển…; tạo nên sự chuyển dịch.Vì vậy, cầnthiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản nhằmhạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng, đồng thời phát huynhững tác động tích cực của cơ chế thị trờng

Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trờng Bất động sản đối vớinền kinh tế Thị trờng Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trờngcủa nền kinh tế, thị trờng Bất động sản có quan hệ với nhiều loại thị trờng

đặc biệt hoạt động của thị trờng Bất động sản cùng với thị trờng lao động,thị trờng vốn cho phép khép kín hệ thống thị trờng đầu vào của nền kinh tế,tạo ra một cơ chế thị trờng đồng bộ theo định hớng xã hội chủ nghĩa Ngoài

ra, nhà ở còn là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia chiếm 2050% tổng l ợng hình thành tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực tothúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Hơn nữa, việcphát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh Bất động sản còn là một trong những

-ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu nhà

ở cho nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan phát triển (theo

WB nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩyngành có liên quan tăng thêm hai công nhân viên chức) Do tính chất quantrọng nh vậy, nên quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản là hết sứccần thiết Điều này cũng đã đợc chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội

Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng: “…; tạo nên sự chuyển dịchquản lý chặt chẽ thị trờng Bất

động sản, xây dựng thị trờng vốn…; tạo nên sự chuyển dịch”

Xuất phát từ thực tế thị trờng Bất động sản nớc ta mới đợc hình thành,còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp

lý của hàng hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất độngsản, thông tin Bất động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trờngBất động sản…; tạo nên sự chuyển dịch trong khi đó công tác quản lý của Nhà nớc về thị trờng Bất

động sản còn có nhiều yếu kém, cha đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thịtrờng vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc là hết sứccần thiết và cấp bách

Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minhrằng nếu một quốc gia mà công tác Nhà nớc quản lý về thị trờng Bất độngsản đạt hiệu quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trởng kinh tế cao và

ổn định Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nớc có thị trờng Bất

động sản phát triển và công tác quản lý thị trờng Bất động sản của Nhà nớc

đạt hiệu quả cao

2.2 Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.

Trong lĩnh vực kinh tế tồn tai nhiều học thuyết với các quan điểm khácnhau về vai trò của Nhà nớc đối với nền kinh tế thị trờng Tuy vậy ở cácmức độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị tr-ờng Bất động sản với những nội dung chủ yếu sau:

- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và cóhiệu lực để thị trờng Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuânthủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảmbảo thu thuế từ hoạt động của thị trờng Bất động sản nộp vào ngân sách củaNhà nớc

- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảocho thị trờng Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chahoàn thiện của bản thân thị trờng Bất động sản cũng nh các yếu tố bênngoài tác động xấu đến thị trờng này, điều tiết để phân phối lại cho nhữngngời có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bứcxúc đặc biệt là nhà ở

- Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kícấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng nh đăng kí biến

động phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyểnnhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản).

- Xây dựng khung pháp lí, quy định chế độ, quy trình, thủ tục địnhgiá đất làm cơ sở cho việc giao dịch Bất động sản trên thị trờng, việc bồi th-ờng khi thu hồi Bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi íchquốc gia, công cộng, việc thu thuế Bất động sản

- Xây dựng hệ thống thông tin mở – Ngân hàng dữ liệu về Bất độngsản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch về Bất

động sản và việc quản lý Bất động sản của các cơ quan Nhà nớc

- Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh,môi giới Bất động sản

III Nội dung, phơng pháp, công cụ quản lí nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản

1 Nội dung quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản

Thị trờng Bất động sản bao gồm nhiều yếu tố nh cung, cầu, giá cả, cácchủ thể tham gia thị trờng, các giao dịch trên thị trờng …; tạo nên sự chuyển dịch.Vì vậy quản lý thịtrờng Bất động sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

- Quản lý nguồn cung Bất động sản: Nhà nớc sẽ quản lý nguồn cunghàng hoá Bất động sản thông qua hệ thống pháp luật và các chính sách pháttriển thị trờng Bất động sản, các khu vực sản xuất nhà ở công cộng (khu vựcNhà nớc)…; tạo nên sự chuyển dịch

+) Thông qua luật pháp và chính sách, Nhà nớc điều tiết tăng hoặcgiảm nguồn cung Bất động sản Thông qua các quy định của luật pháp sẽquyết định một Bất động sản có đủ điều kiện để trở thành hàng hoá haykhông và có đợc tham gia vào thị trờng hay không và tham gia ở mức độnào Các chính sáchvĩ mô của Nhà nớc nh chính sách vốn, lãi suất, thuế,chính sách phát triển nhà ở …; tạo nên sự chuyển dịchsẽ tác động đến hoặc trực tiếp đến nguồncung Bất động sản hoặc tác động gián tiếp làm tăng cung hay giảm cungthông qua việc tác động vào các đối tợng tham gia vào thị trờng Bất độngsản

+) Nhà nớc cũng có thể thông qua khu vực sản xuất nhà ở cộng đểtăng nguồn cung cho thị trờng Thông qua quỹ nhà ở của chính phủ, Nhà n-

ớc có thể gia tăng lợng cung đồng thời đảm bảo những yêu cầu về kinh tế,

kĩ thuật, môi trờng trong quá trình cung cấp Bất động sản

- Quản lý cầu Bất động sản: những chính sách quản lý vĩ mô của Nhànớc là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về Bất động sản Trớc hếtthái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng đất đai và nhà ở tác độngrất lớn đến sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất, nó cóthể làm gia tăng hoặc giảm cầu về nhà đất Chính sách của chính phủ vềthuê nhà và bán nhà cũng tác động mạnh đến cầu về thuê nhà và cầu muanhà đất Chính sách tài chính của chính phủ tác động rất nhạy cảm đến cầu

về Bất động sản, nó có thể làm tăng hoặc giảm cầu về Bất động sản thôngqua tác động vào khả năng thanh toán của các chủ thể tham gia vào thị tr-ờng.

- Quản lý giá cả Bất động sản: giá cả Bất động sản có vai trò hết sứcquan trọng đối với sự phát triển của thị trờng Bất động sản Nhà nớc quản lýgiá cả thông qua việc ban hành các chính sách giá đất, giá nhà đất…; tạo nên sự chuyển dịch, điềutra, khảo sát, phân tích thông tin, dự báo các thông số hình thành giá Bất

động sản, xây dựng bảng giá Bất động sản để xác định giá cho thuê đối vớicác tổ chức trong và ngoài nớc…; tạo nên sự chuyển dịch

- Quản lý các đối tợng tham gia vào thị trờng Bất động sản: các tácnhân tham gia vào thị trờng Bất động sản đều phải chịu sự quản lý của Nhànớc Các đối tợng chịu sự quản lý của Nhà nớc bao gồm ngời có đất và ngời

có quyền sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân); ngời kinh doanh Bất động sản;ngân hàng; nhà thầu xây dựng; chuyên gia t vấn các loại; ngời tiêu dùng Bất

động sản Nhà nớc quy định cụ thể mức độ tham gia vào thị trờng của từng

đối tợng cụ thể, loại Bất động sản đợc phép mua bán đối với từng đối tợng,cách thức giao dịch của các đối tợng đồng thời buộc các đối tợng tham giaphải thực hiện những nghĩa vụ nhất định đối với Nhà nớc…; tạo nên sự chuyển dịch

2 Phơng pháp, công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.

2.1 Các phơng pháp quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản.

Các phơng pháp quản lý Nhà nớc nói chung và quản lý Nhà nớc về Bất

động sản nói riêng có vai trò rất quan trọng trong hệ thống quản lý Nó thểhiện cụ thể mối quan hệ qua lại giữa Nhà nớc với các đối tợng khách thểquản lý Mối quan hệ giữa Nhà nớc với các khách thể quản lý rất đa dạng

và phức tạp Vì vậy, các phơng pháp quản lý thòng xuyên thay đổi trongtừng tình huống cụ thể nhất định, tuỳ thuộc đặc điểm của từng đối tợng.Nhà nớc có quyền lựa chọn các phơng pháp quản lý sao cho phù hợp vớikinh ngiệm và khả năng của mình từ những vấn đề trên đây có thể thấyrằng các phơng pháp quản lý Nhà nớc về Bất động sản đợc hình thành từnhững phơng pháp quản lý Nhà nớc nói chung Vì vậy về cơ bản nó baogồm các phơng pháp quản lý Nhà nớc đó nhng đợc cụ thể hoá ở lĩnh vựcBất động sản Trong công tác quản lý co rất nhiều phơng pháp khác nhautuy nhiên có một số phơng pháp sau thờng đợc sử dụng trong công tác quản

lý thị trờng Bất động sản:

- Phơng pháp thu thập thông tin về Bất động sản: đây là phơng pháptác động gián tiếp đến quản lý Bất động sản với mục tiêu thu thập, xử lí cácthông tin cần thiết có liên quan tới Bất động sản nhằm giúp các cấp quản lý

ra các quyết định quản lý phù hợp

-Phong pháp thống kê: thông qua tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp

và sử dụng các số liệu trên cơ sở đã tiến hành tính toán các chỉ tiêu các cơquan Nhà nớc có thể nắm chắc tình hình số lợng, chất lợng Bất động sản, sựbiến động của Bất động sản cũng nh dự đoán nhu cầu Bất động sản trong t-

ơng lai…; tạo nên sự chuyển dịch sự nắm bắt các thông tin về Bất động sản thông qua phơng phápthống kê cho phép Nhà nớc xây dựng quy hoạch và kế hoạch Bất động sản,xây dựng pháp luật, chính sách về Bất động sản, xây dựng quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đai và nhà ở …; tạo nên sự chuyển dịch nh vậy có thể nói rằng phơng pháp thống

kê là một phơng pháp hết sức quan trọng trong quản lý Bất động sản Tuynhiên do điều kiện hiện nay ở nớc ta cần đặc biệt chú ý đến tính chính xáccủa số liệu để đa ra các quyết định quản lý phù hợp

-Phơng pháp toán học: đây là phơng pháp sử dụng các công cụ toánhọc hiện đại, các phơng pháp toán kinh tế, các loại máy vi tính hiện đại đợcdùng để thu thập, xử lý các thông tin về đất đai, nhà ở , các công trình xâydựng , các công trình kiến trúc, văn hoá …; tạo nên sự chuyển dịch Trong thực tế công tác quản lýBất động sản, nhiều khâu công việc nh thiết kế, vẽ bản đồ quy hoạch đất

đai, nhà ở , định giá Bất động sản …; tạo nên sự chuyển dịch ngày càng sử dụng nhiều phơng pháptoán Mặc dù phơng pháp toán là phơng pháp nghiên cứu hiện đại và chínhxác nhng nó không thể thay thế các phơng pháp khác đợc, bởi vì khôngphải sự vật, hiện tợng nào cũng có thể lợng hoá đợc Vì vậy, trong công tácquản lý Nhà nớc cần có sự kết hợp giữa phơng pháp toán và các phơng phápkhác

-Phơng pháp điều tra xã hội học: đây là phơng pháp hỗ trợ, bổ sungnhng rất quan trọng Thông qua điều tra xã hội, Nhà nớc sẽ nắm bắt đợctâm t, nguyện vọng của các tổ chức, cá nhân về từng loại Bất động sản, nhucầu về từng loại Bất động sản cụ thể Mặt khác, thông qua điều tra xã hộihọc, Nhà nớc có thể hiểu sâu hơn về sự biến động của Bất động sản vànguyên nhân của sự biến động đó Tuy nhiên, trong điều kiện nớc ta hiệnnay, do đặc điểm ngời dân cha có thói quen lu giữ và ghi nhớ thông tin, cha

có thói quen trả lời phỏng vấn, cho nên tính chính xác của số liệu điều tra

có phần hạn chế

-Phơng pháp hành chính: Là phơng pháp tác động mang tính trực tiếp,

mà thực chất đó là mối quan hệ giữa quyền uy và phục tùng Phơng pháphành chính trong quản lý Bất động sản là các cách thức tác động trực tiếpcủa Nhà nớc đến các tổ chức kinh tế – xã hội và cá nhân sử dụng Bất

động sản bằng các quyết định dứt khoát, mang tính bắt buộc Nó đòi hỏicác tổ chức, cá nhân phải chấp hành nghiêm ngặt, nếu vi phạm sẽ bị xử lýthích đáng Trong công tác quản lý Nhà nớc nói chung và trong lĩnh vực Bất

động sản nói riêng, phơng pháp hành chính đóng một vai trò hết sức quantrọng, nó xác lập trật tự kỷ cơng, khâu nối đợc các hoạt động giữa các bộphận có liên quan, giữ đợc bí mật ý đồ hoạt động, giải quyết các tranh chấp,vớng mắc giữa những ngời sử dụng Bất động sản …; tạo nên sự chuyển dịch