Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.

Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15 năm đổi mới thị trường BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy được nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau: - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài. - Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu. - Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế. Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài. Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau: Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động sản nhà đất. Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn.

Mở Đầu Thị trờng nhà đất (BĐSNĐ) thị trờng có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lí hiệu thị trờng góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xà hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu t đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hớng công nghiệp hoá đại hoá đất nớc Trong năm gần vơí tăng trởng kinh tế, thị trờng BĐSNĐ đời phát triển nhng đặt không thách thức cho nhà quản lí kinh tÕ, x· héi Tuy lµ bé phËn cÊu thµnh quan trọng kinh tế nhng sau 15 năm đổi thị trờng BĐSNĐ nớc ta sơ khai, hoàn thiện, không phát huy đợc nguồn lực to lớn BĐSNĐ, đặc biệt không thực đợc chức kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản để huy động nguồn lực tài để phục vụ cho nghiệp kinh tế Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế quản lí đô thị, sau thời gian thực tập phòng Quản lí địa Nhà đất Hà nội lựa chọn đề tài: Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội giai đoạn thực trạng số giải pháp làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp lí sau: - Thứ : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai nhà nội dung quan trọng quản lí đô thị giai đoạn nh lâu dài - Thứ hai : Từ đề tài áp dụng kiến thức đà học từ nguồn thông tin thực tế sống phục vụ cho trình nghiên cứu - Thứ ba : Đây vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều quan thực tập đề tài có tính thời cao nhng hiƯn hiĨu biÕt cđa chóng ta vÉn cßn hạn chế Tuy đợc quan tâm nhiều quan ban ngành nhng thực tế hoạt động thị trờng BĐSNĐ nhiều bất cập nhìn từ nhiều phơng diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, giao dịch dân sự, cung cầu giá cảđây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,đây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi công xà hội Do để giải vấn đề đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có sở khoa học, để đa tập hợp giải pháp, sách đồng quán có tính lâu dài Mục đích lực chọn đề tài thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm u nhợc điểm bật, đánh giá lại sách chế hành, tìm nguyên nhân ảnh hởng vấn đề, đóng góp vào trình nghiên cứu lí luận hoạt động thực tiễn giai đoạn Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu vËt biƯn chøng, vËt lÞch sư cđa chđ nghÜa Mác Lê Nin, đờng lối sách Đảng thị trờng BĐSNĐ làm sở lí luận để phân tích trình nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài gồm ba ch¬ng nh sau: Ch¬ng I : C¬ së lÝ luận bất động sản nhà đất thị trờng bất động sản nhà đất Chơng II : Thực trạng hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Hà Nội giai đoạn Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao lực hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Vì thời gian kiến thức nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận đợc quan tâm đóng góp ý kiến bổ sung để viết hoàn chỉnh Tôi xin chân thành cảm ơn! Chơng I : Cơ sở lí luận bất động sản thị trờng Bất động sản nhà đất I Khái niệm đặc điểm Khái niệm 1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất Bất động sản nhà đất lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xà hội đất nớc đời sống moị thành viên xà hội LÜnh vùc nµy thĨ hiƯn nhiỊu mèi quan hƯ víi lợi ích khác Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, nhà đầu t kinh doanh ngời sử dụng Hoạt động đầu t kinh doanh BĐSNĐ rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trờng nớc ta trình hình thành đồng loại thị trờng gắn với đầu vào đầu trình sản xuất kinh doanh Để phân loại tài sản quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) động sản BĐSNĐ phận quan trọng cấu thành BĐS, ta tìm hiểu khái niệm BĐSNĐ thông qua khái niệm chung BĐS Thuật ngữ BĐS động sản đà đợc sử dụng cách rộng rÃi đợc ghi nhận hầu hết luật theo hệ thống pháp luật thành văn nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia Chế định BĐS đợc cụ thể hoá trong ngành luật BĐS Hầu hết khái niệm BĐS nớc có thống Mặc dù vậy, xác định tài sản cấu thành BĐS có khác mức độ định nớc ta, trớc ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lí hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS thuật ngữ động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định tài sản lu động để xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành BĐS động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di rời đợc học hay không Bộ luật dân đà phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản Điều 181 Luật dân đà xác định khái niệm BĐS động sản BĐS tài sản không di dời đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, loại công trình xây dựng loại tài sản gắn liền với nhà đất, loại tài sản khác pháp luật qui định Động sản tài sản BĐS Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lí hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu BĐSNĐ Theo qui định pháp luật loại tài sản phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát quan pháp luật nhà nớc có thẩm quyền Nhiều luật gia nhà kinh tế giới đà chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà loại BĐS làm nơi c trú cho gia đình, cá nhân phạm vi nớc -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, nhà máy điện nớc - BĐS nông nghiệp gồm đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại chăn nuôi thuỷ sản - BĐS thơng mại bao gồm văn phòng, trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi công cộng nh bÃi đỗ xe - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học, nghĩa trang, BĐS nhà nớc quản lí nhằm mục đích trị quân Trong phạm vi chuyên đề tập trung vào thị trờng BĐS nhà đất 1.2 Khái niệm thị trờng bất động sản nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ngày đợc hình thành phát triển Hàng hoá thị trờng BĐSNĐ loại hàng hoá đặc biệt, di chuyển đợc nhng đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trờng BĐSNĐ nơi tiến hành giao dịch BĐSNĐ, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trờng BĐSNĐ tổng hoà giao dịch BĐS đạt đợc khu vực địa lí định thời gian định Thị trờng BĐSNĐ bao gồm ba thị trờng nhánh Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê BĐSNĐ, thị trờng chấp bảo hiểm BĐSNĐ Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trờng ngời ta chia thị trờng làm ba cấp: - Thị trờng cấp I thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trờng đất đai) - Thị trờng cấp II thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng cấp III thị trờng bán cho thuê lại công trình đà đợc mua cho thuê (còn gọi thị trờng nhà ở, thị trờng công trình thơng nghiệp hay công nghiệp đặc biệt) Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đà trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định ph¸t triĨn kinh tÕ níc ta thêi gian võa qua Đặc điểm 2.1 Đặc điểm bất động sản nhà đất - BĐSNĐ tài sản có vị trí cố định di chuyển đợc: Đặc tính có ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng BĐS, ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xà hội đến môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS - Tính lâu bền : Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ có thiên tai nh xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí BĐSNĐ Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang với lợi ích thu đợc từ BĐSNĐ Tuổi thọ vật lí nói chung dài tuổi thä kinh tÕ, nã chÊm døt c¸c kÕt cÊu chđ lực bị lÃo hoá h hỏng, tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng Trong trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu đợc lợi ích lớn phá để đầu t xây dựng ta kéo dài tuổi thọ vật lí để chứa đợc lần tuổi thọ kinh tế Thực tế nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà chung c, khách sạn, nhà hát 40 năm, nhà xởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm Các công trình Ngân hàng 50 năm, kho tàng công nghiệp 60 năm, công trình nông thôn lại ngắn khoảng 25 năm Niên hạn khấu hao ngành tài qui định thờng phụ thuộc vào sách thuế phủ không thiết tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí công trình - Tính thích ứng : Lợi ích công trình đợc sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng lại giữ lại đặc trng công trình vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu t quan tâm đến vấn đề thích ứng BĐSNĐ - Tính dị biệt : Trên thị trờng BĐSNĐ không tồn hai công trình giống hệt chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh thiết kế Ngay cao ốc hộ có hớng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu t, ngời sử dụng, kể kiến trúc s, ngời quan tâm đến tính dị biệt tạo hấp dẫn với khách hàng thoả mÃn nhu cầu cá nhân Do thị trờng BĐS, địa vị giá trị BĐS không hoàn toàn giống nh BĐS khác - Tính chịu ảnh hởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng hoạt động kinh tế, nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng BĐS thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng BĐS Vì di chuyển đợc nên BĐS khó mà tránh đợc ảnh hởng sách điều chỉnh nh sách đất đai, nhà tiền tệ, thuế - Tính phụ thuộc vào lực quản lí : Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu t vào chứng khoán haykim loại quí Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lí thích hợp Việc đầu t phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhng cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy biện pháp an toàn khác Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lí không tốt chi phí tăng cao ngời thuê nhà không lòng bỏ thiệt hại lớn Đây cha kể chi phí chuyên gia kế toán thuế luật s, môi giới, marketting - Tính ảnh hởng lẫn : Đó việc giá trị BĐS đợc nâng cao lên nhờ thay đổi công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy đợc dự đoán xác đầu t phủ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng khu vực đầu t phát triển BĐS trớc bứơc thành công lớn 2.2 Đặc điểm thị trờng BĐSNĐ Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành phát triển với hình thành phát triển hàng hoá kinh tế thị trờng Do BĐSNĐ có số đặc điểm sau : - Thị trờng BĐS thị trờng giao dịch quyền lợi chứa BĐSNĐ thân đất đai giá trị công trình Thông thờng quyền lợi bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng vv tức có tính tơng đối tuyệt đối - Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển đợc BĐSNĐ Trong nớc, đô thị, chí khu vực đô thị, thị trờng BĐSNĐ có điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá khác BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng tất vùng đất nớc BĐSNĐ thờng không bao gồm thị trờng lớn mà bao gồm nhiều thị trờng nhỏ, thị trờng nằm địa phơng mang tính chất khác nhau, với qui mô trình độ phát triển vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác qui định Rõ ràng trình độ BĐSNĐ đô thị có qui mô trình độ phát triển cao trình độ BĐSNĐ nông thôn, miền núi - Cần đến dịch vụ loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời ngời chẳng có lần thay ®ỉi mua s¾m nh vËy, ®ã mua s¾m cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá chuyên viên ớc tính nhiều mang tính chủ quan nhng ngời đà qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt đợc tình hình thị trờng, thu thập đợc nhiều thông tin giúp thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm để mua thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triển vận hành của thị trờng BĐSNĐ hiệu qủa, chi phí giao dịch BĐSNĐ nhiều Bởi vì, thứ thị trờng BĐS thị trờng không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành nên thị trờng Điều xuất phát từ đặc trng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên nh truyền thống tập quán sử dụng BĐSNĐ Thậm chí thị trờng địa phơng, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, ngời mua ngời bán nhà đất thờng thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trớc - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu phải xét đến mức độ tự cạnh tranh tức bên bán bên mua đợc tự vào thị trờng hay không, có đủ số lợng bên bán bên mua không ? Vì thị trờng BĐSNĐ mang tính khu vực nên cạnh tranh không hoàn toàn, mặt khác thị trờng không hoàn chỉnh dự án phát triển BĐSNĐ lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực BĐSNĐ - Cung thị trờng BĐSNĐ phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu Bởi tăng cung loại nhà đất với mục đích sử dụng cụ thể đòi hỏi phải có thời gia Tuy nhiên, ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục ®Ých sư dơng kh¸c - Tỉng cung ®Êt ®ai cho tất mục đích mục tiêu cố định Do đất đai bị giới hạn lÃnh thổ địa lí quốc gia hay vùng nhât định cụ thể mặt không gian Đặc điểm thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm thị trờng BĐSNĐ Việt nam chứa đựng đặc điểm chung nh đà nêu trên, bị điều phối yếu tố cung, cầu, giá sách pháp luật nhà nớc Nhng có đặc thù riêng qui định pháp luật nhà nớc Về mặt pháp lí, luật đất đai Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nớc thèng nhÊt qu¶n lÝ, nh vËy ë ViƯt Nam chØ có quyền sử đụng đất đai quyền sở hữu, điều xuất phát từ đặc thù trị nhà nớc ta Về hoạt động thị trờng BĐSNĐ điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế thông thờng thị trờng bị lũng đoạn, thao túng số ngời độc quyền thông tin, chuyên buôn bán lĩnh vực lĩnh vực này, gây xáo động hỗn loạn thị trờng Hiện thị trờng BĐSNĐ tồn hai phận thị trờng thức thị trờng không thức gọi thị trờng ngầm Việc giá thị trờng BĐSNĐ bị chi phối yếu tố phi kinh tế nh yếu tố tâm lí đà làm cho thị trờng phát triển cách tự phát, giao dịch thị trờng lệch mua bán mà nhẹ cho thuê quản lí Những tình trạng điều dễ hiểu thị trờng buổi sơ khai, chuyển đổi, nhng điều đáng nói vấn đề diễn đà lâu, đến hàng chục năm Điều đáng ý thời gian vừa qua thị trờng BĐSNĐ xuất sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải xuất phát từ nhu cầu thực tế kinh tế, xin khẳng định không, giá đất Hà Nội lại đắt chí giá đất Tokyo đợc mà điều xảy ra, ví dụ nhà phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2 Điều không phù hợp với thực tế kinh tế nớc ta Từ năm 1990 đến nay, thị trờng BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh không ổn định, đà diễn hai sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 đóng băng vào thời kì 1997-1999 Đến nay, sốt bất động sản cha có dấu hiệu chững lại Điều đáng lu ý đợt sốt nhà đất không trùng với thời kì tăng trởng kinh tế nhanh Việt Nam, sau lần sốt gía lại tạo mặt giá giá hầu nh không giảm Một vấn đề nh đà nêu thị trờng BĐSNĐ cần hoạt động dịch vụ t vấn hoạt động dịch vụ cha chuyên nghiệp trình độ cao nhng thị trờng hoạt động t vấn môi giới nghiệp d manh mún Các trung tâm nhà đất mọc lên nh nấm sau ma, nhng chất lợng, hiệu hoạt động không quản lí đợc, hậu tất yếu thông tin không trung thực đợc tung làm hoang mang ngời bán nh ngời mua gây náo loạn thị trờng Lí giải vấn đề ta nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ công tác quản lí nhà nớc đặc điểm tiêu dùng ngời Việt, xuất phát ®iĨm cđa nỊn kinh tÕ tõ c¬ chÕ bao cÊp sang thị trờng thấp Những vấn đề đợc làm rõ chơng II II Vai trò nhân tố ảnh hởng Vai trò thị trờng bất động sản nhà đất Thị trờng BĐSNĐ thị trờng quan trọng kinh tế thị trờng thị trờng liên quan trực tiếp lợng tài sản cực lớn qui mô, tính chất nh giá trị chúng tác động đến kinh tế quốc dân BĐSNĐ tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xà hội nớc mức độ có khác nhng thờng chiếm dới 40% lợng cải vật chất nớc Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa BĐS nớc thuộc giới thứ ba lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nớc phát triển dành cho nớc phát triển vòng 30 năm qua Thị trờng BĐSNĐ phát triển nguồn vốn chỗ đợc huy động Đây nội dung có tầm quan trọng đà đợc nhiều nhà ngiên cứu giới chứng minh đến đến kết luận: quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đợc định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quôc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế xà hội đạt đợc mục tiêu đề Thị trờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn Đầu t vào BĐSNĐ thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài thị trờng BĐSNĐ đầu quan trọng thị trờng vốn Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt sở để huy động đợc nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nớc phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay thông qua chấp BĐSNĐ chiếm tới 80% tổng số lợng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xà hội đặc biệt đầu t phát triển sở hạ tầng kinh tế Quản lí phát triển tốt thị trờng BĐSNĐ tăng thu cho ngân sách nhà nớc góp phần kích thích phát triển sản xuất Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn 1996 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% cha kiểm soát đợc thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với nhà nớc Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐSNĐ thức ( có đăng kí thực nghĩa vụ thuế ) đổi chế giao dịch theo giá thị trờng hàng năm thị trờng BĐS đóng góp cho kinh tế dới 20.000 tỷ đồng năm Thị trờng BĐSNĐ thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng BĐSNĐ, nhà kinh doanh BĐSNĐ thực việc mua bán Là hàng hoá đặc biệt, đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu sử dụng từ ông chủ sang ông chủ khác Việc mua bán lại nh tạo khối lợng hàng hoá không bao giời cạn cho thị trờng luôn phong phú cho nhà kinh doanh BĐSNĐ Là cầu nối xây dựng, mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Qua thị trờng BĐSNĐ, nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung tiêu thụ sản phẩm xây dung cách mua bán nhà xây dung tạo nên Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng đất Thông qua cung cầu, giá cả, cạnh tranhđây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,,thị trờng BĐSNĐ thúc ®Èy viƯc ¸p dơng c¸c tiÕn bé khoa häc kÜ thuật ngành xây dựng Hoạt động thị trờng BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi quản lí đất đai nhà ở, thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành phát triển góp phần bớc xây dung đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá Thông qua hoạt động thị trờng BĐSNĐ, nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật sách nh tổ choc quản lí tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác Ngoài phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ kích thích ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị trờng vốn, thị trờng lao động vvđây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế,phát triển BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xà hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, lại dân c nh kết cấu hạ tầng xà hội hạ tầng kĩ thuật Cuối việc phát triển thị trờng BĐSNĐ ảnh hởng lớn đến định ngành qui hoạch quản lí đô thị Thị trờng BĐSNĐ cánh tay vô hình bù đắp phát triển thiếu hụt quản lí đô thị dùng biện pháp hành Ngay từ năm 1924, môn Nguyên lí kinh tế đất đai Mỹ đà cho rằng, chỗ dựa sử dụng đất đai qui hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT) Điều khẳng định ngành BĐSNĐ tách rời khỏi QHXDĐT Thực tế năm qua cho thấy, từ Nhà nớc chủ trơng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trờng có quản lí Nhà nớc, thị trờng BĐSNĐ đợc xác định hàng hoá đặc biệt Từ năm 1993, với luật đất đai đời, nhà nớc xác lập chế sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển Nh hoạt động thị trờng BĐSNĐ liên quan đến khối lợng tài sản lớn quốc gia hộ gia đình Phát triển thị trờng BĐSNĐ hớng tác động quan trọng đến tăng trởng kinh tế đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch ảnh hởng thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh đất nớc Ngợc lại, quản lí điều hành không tốt thị trờng BĐSNĐ ảnh hởng không nhỏ tới phát triển bền vững giảm sút mức sống nhân dân Những tác động thị trờng nóng lạnh( đóng băng) ảnh hởng không tốt đến phát triển kinh tế xà hội Hoặc phát triển thị trờng BĐSNĐ điều kiện không kiểm soát đợc việc thực qui hoạch tất yếu dẫn đến hậu mà xà hội phải trả giá lớn để khắc phục tơng laiđây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, Các nhân tố ảnh hởng đến thị trờng mối quan hệ với thị trờng khác 2.1 Các nhân tố ảnh hởng 2.1.1 Các nhân tố khách quan - Th nht l v trớa lớ ca thị trơng BĐSNĐ T v trớ ca thị trêng B§SN§ định tới vấn đề quan trọng khác đô thị tác động tới giá trị, điều kiện phát triển khu vùc ®ã tương lai Vị trí địa lí ảnh hưởng quan trọng tới giao thông đô thị đặc biệt giao thông đối ngoại cảng biển, cảng hµng khơng đường sắt, đường bộ, vấn đề tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển 10 ... luận bất động sản nhà đất thị trờng bất động sản nhà đất Chơng II : Thực trạng hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Hà Nội giai đoạn Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao lực hoạt. .. lí luận bất động sản thị trờng Bất động sản nhà đất I Khái niệm đặc điểm Khái niệm 1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất Bất động sản nhà đất lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xà hội đất nớc... tợng đợc nhà nớc u tiên định Nhà nớc tham gia thị trờng bất động sản nhà đất với t cách ngời sở hữu sử dụng bất động sản nhà đất nớc tồn quĩ đất công lớn bên cạnh đất t Một mặt hai quĩ đất có giao