II. Tổng quan về hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội.
2.Khảo sát về giá cả bất động sản nhà đất
2.1. Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trờng
Từ số liệu thu thập được và sự đỏnh giỏ chủ quan của tụi thỡ thị trường giao dịch bất động sản hiện nay cú thể chia thành bốn khu vực như sau:
+ Khu vực thứ nhất : là cỏc phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Đống Đa và quận Ba Đỡnh giỏ dao động từ 15-30 lượng vàng/1m2 đối với đất mặt đường.
+ Khu vực thứ hai: là mặt tiền cỏc phố thuộc quận Ba Đỡnh và quận Thanh Xuõn, Đống Đa, Cầu Giấy, Tõy Hồ, giỏ từ 8-20 lượng vàng / 1m2.
VD : giỏ đất mặt đường ở Thỏi Hà khoảng 6-8 lượng vàng/ 1m2.
+ Khu vực thứ ba : là cỏc khu vực dõn cư mới được qui hoạch(đặc điểm chung của khu vực này là đường ụ tụ đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng khỏ tốt và diện tớch dao động từ 40-80 m2 ) giỏ đất đai khu vực này thường dao động từ 2,5-7 lượng vàng /1m2 . VD: giỏ đất đai tại Nghĩa Tõn khoảng 3,5-4,5 lượng/ m2, giỏ đất tại An Dương Tõy Hồ khoảng 4-6 lượng /m2.
+ Khu vực thứ tư là đất trong cỏc làng ven đụ như Cổ Nhuế, Xuõn Đỉnh, Gia Lõm, giỏ đất từ 0,5 –4 lượng /m2, tuỳ theo vị trớ từng khu đất(đất tại khu vực này thườngcú diện tớch lớn).
Qua khảo sỏt sơ bộ trờn ta cú thể thấy giỏ cả nhà đất thực sự quỏ cao so với mặt bằng chung của đời sống nhõn dõn trong giai đoạn hiện nay, do vậy để mua được một căn hộđối với cỏn bộ cụng nhõn viờn hay những người lao động bỡnh dõn là vụ cựng khụng muốn núi là khú khăn nếu khụng muốn núi là khụng thể.
Hơn nữa tỡnh trạng giỏ cả lại bị đẩy cao cũn do trờn thị trường xuất hiện cầu ảo tức là người mua nhà khụng xuất phỏt từ nhu cầu để ở mà chỉ để trống khụng sử dụng mà đợi tăng giỏ rồi bỏn đi kiếm lời. Tỡnh trạng này làm cho thị trường giỏ cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, khụng thể quản lớ . Việc mua bỏn một căn nhà diễn ra nhiều lần, giỏ cả bị đẩy cao.
Gớa thị trường bị quyết định bởi những tỏc động tõm lớ do “ cỏc tỏc động giỏ” của cỏc “ cũ đất” và của người mua. Do khụng có một thỡ trường chớnh thức cho nờn cỏc thụng tin chỉ được truyền bằng miệng dẫn đến cỏc cơn sốt đất bất thường, khụng xuất phỏt từ nhu cầu thực tế .
Sở dĩ như vậy là do tỡnh trạng đầu cơ đất đai nhà ở bởi cỏc tư nhõn giàu cú. Theo cỏc nhà chuyờn mụn nhận định, hiện giỏ nhà đất tại cỏc thành phố lớn chẳng dựa theo một tiờu chuẩn nào cả, hiện tượng đầu cơ vẫn ở mức trầm trọng . Nhiều khi mức giỏ ở khu vực nào đú cú thể do chớnh những kẻ đầu cơ tự định ra với nhau hoặc lấy mức giỏ ở một khu vực khỏc ỏp vào. Sự mự mờ thụng tin của số đụng cũng như sự độc quyền thụng tin về qui hoach củamột số cỏ nhõn tại cỏc cơ quan cú trỏch nhiệm đó làm cho những người cú nhu cầu mua nhà thực sự thiệt thũi và giữa ngươỡ mua và người bỏn khụng cụng bằng.
đó được bỏn hết từ lõu. Cú khi chỳng mới chỉ ở trờn dự ỏn nhưng cũng đó được mua đi bỏn lại nhiều lần. Theo cỏc thống kờ tại một vài khu đụ thị mới như Linh Đàm, Thăng Long, 60-70% căn hộ chung cư thuộc về những kẻ đầu cơ trước khi chỳng đến tay những người cú nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền chờnh lệch từ 20-80 triệu đồng/1 căn.
Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự cú nhu cầu, giữa cung và cầu khụng trực tiếp gặp được nhau mà phải thụng qua tay nhiều người làm cho giỏ cả khụng phự hợp với giỏ trị nữa. Nh vậy có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nớc ban hành và giá cả thị trờng.
2.2. Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nớc ban hành
2.2.1. Giá bất động sản nhà đất là nhà ở.
Theo thông t số 011 LB-TT ngày 19/03/1993 của Bộ xây dựng- Bộ tài chính về hớng dẫn định giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc và nhà ở t nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nớc.
Nhà nớc qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau. Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở.
Đơn vị tính: đồng/m2/tháng.
Biệt Thự Nhà ở thông thờng (cấp)
I II III IV I II III IV
2500 3000 3500 5500 1500 1400 1350 900
Đối với nhà cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ: Nhà cấp I, II và nhà biệt thự các hạng : 50000đ/m2/tháng
Nhà cấp III : 30000đ/m2/tháng
Nhà cấp IV : 20000đ/m2/tháng
Nhìn vào bảng giá chuẩn theo thông t số 01 thì bảng giá chuẩn với thực tế chênh lệch quá xa. Vì vậy ngoài việc tính mức giá cho thuê theo giá chuẩn thì việc cho thuê nhà còn đợc điều chỉnh theo hệ số K, phụ thuộc vào cấp của đô thị-K1 (gồm 5 cấp); khu vực trong đô thị-K2( gồm 3 khu vực): Trung tâm, cận trung tâm, ven nội; hệ số tầng cao-K3 và hệ số điều kiện giao thông-K4.
Trên thị trờng BĐSNĐ hiện nay việc thuê nhà rất cao tuỳ theo từng mặt phố và vị trí của ngôi nhà. Nhu cầu thuê địa điểm kinh doanh là rất nhiều nên giá thuê nhà càng ngày càng cao nhng khung giá cho thuê của nhà nớc là thay
đổi không kịp để đáp ứng quản lí thị trờng và khuyến khích kinh doanh.
2.2.2. Khung giá đất.
Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừa nhận đất có giá. Điều 12 ghi “ Nhà nớc xác định giá đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”
Căn cứ vào điều 12 Luật đất đai, chính phủ đă ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 13/05/1996, chính phủ đã ra quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K thực chất để mở rộng khung giá đã qui định tại nghị định 87/CP . (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bảng 3 :Khung giá đất hiện hành của chính phủ đợc qui định nh sau Đô thị Đờng loại 1 Đờng loại 2 Đờng loại 3 Đờng loại 4
Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Loại I 115 31.050 67,5 18.225 45 12.150 22,5 6.075 Loại II 65 7.550 47,5 13.162,5 32,5 12.150 17,5 4.792,5 Loại III 32,5 0.800 25 .100 17,5 5.400 7,5 2.700 Loại IV 17,5 .400 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Loại V 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350
Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất.
Về giá đất dựa theo các loại đô thị, loại đờng phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của chính phủ, Hà Nội đã xây dựng đợc một khung giá đất của mình tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lí đất một lĩnh vực quan trọng đối với sản xuất, đời sống xã hội.
Dựa vào Nghị định 87/CP, UBND thành phố Hà nội ban hành Quyết định số 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997, thực hiện nghị định 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà nội.
Bảng 4 : Giá đất khu vực Nội thành
Đơn vị: 1000đ/m2 Loại đờng Phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410
MứcB 7.800 3.120 1.870 1.150 Loại II Mức A MứcB 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III Mức A MứcB 4.040 3.230 1.620 1.300 970 870 580 470 Loại IV Mức A MứcB 2.200 1.540 880 620 530 370 320 225
Nguồn : Sở Tài nguyên-Môi trờng và nhà đất.
Nh vậy ta thấy Bảng giá đất Hà nội vẫn cha đồng bộ và khác xa với thực tế giá trên thị trờng. Nhìn chung, giá đất thờng có giá từ 30-70% giá trên thị tr- ờng tự do. Nguyên nhân của vấn đề trên là do bảng giá của Hà nội mang tính áp đặt, chủ quan, ít thực tế. Mặt khác, do cha có cơ quan chuyên trách điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị tr- ờng.