sản nhà đất.
1. Hệ thống tổ chức bộ máy
Hiện cha có một cơ quan chuyên trách nào thực hiện công tác quản lí nhà nớc về thị trờng BĐSNĐ. Do đó công tác chuyên môn ở TP Hà nội vẫn đợc giao cho Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất.Do đó công tác của Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất cũng mới chỉ dừng lại ở những công tác chuyên môn đặc thù, vì việc tổ chức thị trờng BĐSNĐ là những công việc hoàn toàn mới, đòi hỏi phải có kinh nghiệm và đợc đào tạo. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Sở đợc phân công các công tác về thực hiện các chức năng nhà nớc về thực hiện, thanh kiểm tra các công tác về quản lí đất đai, nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Về quản lí nhà, công sở cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc đợc giao cho các công ti kinh doanh nhà ở I, II, III, quản lí. Việc cha tổ chức đợc một thị trờng chính qui đầy đủ, với các cơ quan đợc giao nhiệm vụ cụ thể đã dẫn đến sự chồng chéo trong công việc thực hiện các công tác hành chính cũng nh sự chồng chéo của các văn bản qui phạm pháp luật. Việc nhiều cơ quan tham gia quản lí về BĐSNĐ nhng cha có cơ quan chịu trách nhiệm trớc chính phủ về điều hành thị trờng BĐSNĐ. Sự lúng túng về điều hành và buông lỏng quản lí đối với quá trình phát triển cũng nh vận hành của thị trờng cũng góp phần làm cho thị trờng biến động, gây nhiều khó khăn cho đầu t phát triển kinh tế xã hội.
2. Quản lí quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nớc.
Đối với nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước thỡ được quản lớ bởi cỏc cơ quan đợc nhà nước giao trỏch nhiệm. Theo thống kờ ngành địa chớnh – nhà đất thành phố, quĩ nhà cho thuờ hiện nay là 4.236.018 m2 gồm 49.000 căn hộ . Qũi nhà mà 952 tổ chức thuờ để sử dụng vào mục đớch sản xuất kinh doanh, dịch vụ, làm trụ sở là 442.747 m2 .
Hiện nay cỏc cụng ti kinh doanh nhà I,II,III thực hiện chức năng quản lớ nhà cụng cho thuờ, phũng quản lớ địa chớnh đụ thị thực hiện chức năng quản lớ nhà nước. Cỏc cụng ti kinh doanh nhà trực thuộc sở địa chớnh nhà đất. So với trước năm 1993 khi mà xớ nghiệp quản lớ thuộc quận thỡ bõy giờ đó cú sự chuyển đổi về cơ cấu tập trung cỏc cơ quan quản lớ nhà từ quận về sở địa chớnh. Việc này đó khụi phục phần nào sự phõn tỏn trước đõy giảm bớt việc
chỉ đạo cụng tỏc quản lớ nhà bị manh mỳn nhưng lại đẻ ra thờm một cấp quản lớ trung gian từ sở chỉ đạo đến cơ sở làm cho bộ mỏy quản lớ nhà tăng nhưng hiệu quả chưa cao.
Trờn thực tế chức năng nhiệm vụ của thành phố và Sở giao cho cỏc cụng ti thỡ lớn nhưng về quyền hạn thỡ chưa cú gỡ. Vớ dụ, cỏc hộ thuờ nhà từ chuyển đổi từ, chuyển nhượng diện tớch thuờ, tự ý phõn chia diện tớch phụ lưu thụng trong cựng một số nhà . Cỏc cụng ti chỉ cũn biết chấp nhận, chạy theo làm thủ tục hợp phỏp hoỏ cho người thuờ. Nếu người thuờ nhà tự ý cải tạo xõy dựng nhà ở thỡ cụng ti khụng cú quyền xử lớ chỉ được lập biờn bản bỏo cỏo UBND phường, UBND quận giải quyết. Thậm chớ cú người thuờ nhà nhiều năm khụng trả tiền thuờ, cụng ti đũi nợ mà người thuờ khụng trả công ti cũng đành chịu vỡ chưa cú qui định nào cứng rắn để xử lớ. Trong khi đú cỏc cơ quan chớnh quyền cú thẩm quyền giải quyết vấn đề này là phũng quản lớ đụ thị lại khụng chỳ trọng đến vấn đề này do cũn tập trung vào cụng tỏc giải phúng mặt bằng phục vụ cho cụng tỏc qui hoạch và xõy dựng mới, một cụng việc cú khối lượng rất lớn và phức tạp.
Như vậy vấn đề bất cập là sự phối hợp khụng đồng bộ giữa chức năng, trỏch nhiệm và quyền hạn. Cơ quan cú chức năng lại khụng cú quyền hạn, cơ quan cú quyền hạn lại khụng sỏt với thực tế. Như vậy việc cơ cấu tổ chức sắp xếp lại cơ chế hoạt động của bộ mỏy quản lớ là cần thiết.
3. Công tác qui hoạch và giải phóng đền bù.
Công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình hạ tầng cũng nh các công trình kinh tế có ảnh hởng rất lớn tới giá cả, cung cầu trên thị trờng BĐSNĐ.
Nghị quyết số 22/98 ND-CP về đền bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi để sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng lợi ích an ninh quốc gia. Trong thời gian qua Hà Nội ban hành các quyết định 3445/QĐ-UB ; 3528QĐ-UB ; Quyết định số 72/2001/QĐ/UB. Trong công bố pháp pháp lệnh thủ đô Hà Nội : Chơng III pháp lệnh điều 11, quản lí qui hoạch đô thị. UBND thành phố chỉ đạo thực hiện qui hoạch chi tiết, đảm bảo xây dựng đồng bộ theo qui hoạch ban hành các qui định quản lí xây dựng và trật tự đô thị (tháng 2/2001). Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến năm 2003 Hà nội tổ chức giải phóng mặt bằng, thực hiện 1108 dự án với tổng diện tích 3.3899 ha. Tổng số tiền đền
bù là 83676.4 tỉ đồng. Nhng vẫn còn nhiều dự án cha giải quyết đợc do giá đền bù thấp hơn giá thị trờng. Vấn đề giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề rất lớn trong đầu t. Kéo dài thời gian hoàn thành dự án đầu t và thu hồi vốn của các công ty kinh doanh BĐSNĐ.
Về qui hoạch phát triển tổng thể không gian của thành phố Hà Nội đã đ- ợc duyệt từ năm 1992, đến nay, do tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng của thủ đô, cũng nh tình hình phát triển của đô thị hiện đại. Qui hoạch cần đợc điều chỉnh. Những nội dung điều chỉnh cơ bản đã đợc chính phủ phê duyệt năm 1996. Bản thân qui hoạch tổng thể phát triển Hà Nội đợc điều chỉnh bổ sung và đợc chính phủ phê duyệt cuối năm 1997. Theo tổng điều chỉnh qui hoạch phát triển không gian, chùm đô thị Hà Nội gồm thành phố Hà Nội và các đô thị có tính đối trọng sẽ đợc phát triển trong bán kính 50 km. Nh vậy trong tơng lai thành phố Hà Nội trở thành một đô thị nhiều trung tâm. Những trung tâm này sẽ liên kết với nhau bằng các tuyến giao thông hớng tâm và các tuyến vành đai sẽ đợc xây dựng.
Việc lập đồ án qui hoạch đô thị, Bộ xây dựng đã ban hành quyết định số 322/BXD/DDT ngày 28/12/1993, qui định cụ thể các đô thị phải có đồ án qui hoạch xây dựng cải tạo lãnh thổ đô thị. Dựa vào bản đồ qui hoạch tổng thể các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng đợc phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho các công ti kinh doanh phát triển thuận lợi các dự án kinh doanh của mình. Việc phát triển chùm đô thị Hà Nội không chỉ mang ý nghĩa riêng đối với việc phát triển của Hà Nội mà còn là tiền đề góp phần phát triển kinh tế xã hội của các vùng và đô thị lân cận, đặc biệt là tam giác phát triển kinh tế phía bắc bao gồm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng ninh phát huy hiệu quả các chơng trình kinh tế lớn của chính phủ trong khu vực, rút ngắn khoảng cách tam giác phát triển.
4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà(QSHN) và quyền sử dụng đất(QSDD) là một tiền đề pháp lí cho nền tảng xây dựng và phát triển thị trờng BĐSNĐ.Tiến độ cấp giấy chứng nhận còn chậm, tài liệu hồ sơ ban đầu còn thiếu. Công tác quản lí Nhà nớc nghành địa chính còn chậm một số văn bản cũng nh nghị định thống nhất về công tác đo đạc bản đồ; về qui hoạch kế hoạch sử dụng đất. Việc quản lí nhà nớc về đất đai còn thiếu đồng bộ, thẩm quyền cha rõ ràng nhiều ngành còn tham gia vào ban hành các chính sách quản lí đất đai.
Pháp luật còn thiếu và không đủ cơ sở để giải quyết các vớng mắc trong cơ chế thị trờng đối vơí quản lí đất đai. Theo báo cáo UBND Hà Nội về kê khai tình hình sử dụng đât đô thị và cấp đợc 7394 giấy chứng nhận QSHN và QSDD trong năm 2002-2003 theo nghị định 60/CP của chính phủ. Quyết định số 99/1999/QĐUB của UBND thành phố Hà nội, các vớng mắc tồn tại nhiều năm làm cản trở quá trình cấp giấy chứng nhận QSDD và QSHN ở đô thị, hầu nh đã đợc tháo gỡ cải thiện đáng kể tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn. Tuy nhiên để đẩy mạnh hơn nữa tiến độ cấp giấy chứng nhận, đáp ứng nhu cầu cấp bách của nhân dân, cũng nh mở rộng hành lang phát triển thị trờng cần phải cải tiến hơn nữa quy trình cấp giấy chứng nhận.
Việc cải cách hành chính trong công tác xét cấp giấy chứng nhận tại các quận, huyện nh giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt, đơn giản hoáphơng thức phân loại hồ sơ tại cấp phờng, giảm bớt công tác xét duyệt ở cấp quận… nhờ đó số lợng hồ sơ xét cấp giấy giấy chứng nhận tăng nhanh và chất lợng ngày càng cao hơn.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, luật chuyển quyền sử dụng đất đai và Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994. Qui định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế nhà đất và pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của pháp lệnh về thuế nhà đất theo nghị Nghị định này, mức thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất ở là 20% và đất nông nghiệp là 10%. Trên căn cứ vào giấy chứng nhận QSDD hoặc mục đích đất đang sử dụng để kê khai. Đến năm 1999 luật sửa đổi bổ sung một số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 thì mức thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất đai trong nông nghiệp là2% và đất ở là 4%. Với mức thuế này tạo cho nguồn cung trên thị trờng BĐSNĐ là rất lớn. Ngời sử dụng đất kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất nhiều hơn, mở rộng thị trờng công khai hơn trớc đây do mức thuế quá cao nên nảy sinh thị trờng ngầm buôn bán qua tay.
Chơng III: Mục tiêu, giải pháp Nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất trên địa bàn
I. Mục tiêu.
1. Quan điểm chỉ đạo.
Phát triển thị trờng BĐSNĐ bền vững, trọng tâm tập trung là khu vực đô thị và các vùng qui hoạch phát triển trong tơng lai, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trờng, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc, bảo đảm phát triển gắn liền với công bằng xã hội. Do đó trong chơng trình hành động của mình từ nay đến năm 2010 UBND Thành phố Hà Nội đã đa ra những quan điểm chỉ đạo :
- Bảo đảm thực hiện từng bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở của dân c đô thị. Nhà nớc phải có chiến lợc và kế hoạch
phát triển nhà và đất ở đáp ứng mọi yêu cầu của xã hội : để bán, cho thuê hoặc dân tự xây dựng theo qui hoạch. Giải quyết thông thoáng, dễ dàng mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu; tạo ra thị trờng năng động về nhà ở, đất ở, làm cho mọi ng- ời đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp.
- Tăng cờng vai trò của nhà nớc trong việc xây dựng và quản lí nhà
đất : Nhà nớc có vai trò và trách nhiệm xây dựng qui hoạch, kế hoạch, dự án
nhà ở, đầu t vào kết cấu hạ tầng đô thị, đồng thời tạo ra hành lang pháp lí khuyến khích các thành phần kinh tế, các tầng lớp dân c đầu t phát triển nhà ở thông qua các chính sách cụ thể về đất, qui hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng, qui chế kinh doanh, quản lí đầu t và xây dựng…Ngời thu nhập thấp, trớc hết là ngời nghèo, các gia đình có công và các gia đình chính sách gặp khó khăn đợc sự hỗ trợ của nhà nớc và xã hội bằng trợ cấp, cho vay u đãi, miễn giảm các khoản phải nộp…
- Xã hội hoá việc xây nhà ở : Huy động mọi nguồn lực của mọi thành (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
phần kinh tế xây dựng hạ tầng kĩ thuật trớc, sau đó tổ chức cho dân tự xây dựng; nhà nớc và nhân dân cùng đầu t và cải tạo tăng diện tích, bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê lấy tiền tái đầu t phát triển nhà ở. Khuyến khích các cơ quan, đơn vị, các doanh nghiệp…bỏ vốn đầu t xây dựng nhà ở theo qui hoạch kế hoạch của nhà nớc.
- Thực hiện đồng bộ trong xây dựng: Đồng bộ giữa xây dựng nhà ở với
xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị; giữa nhà ở với cây xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị. Phát triển đồng bộ, cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa cải tạo, chống xuống cấp nhà ở.
2. Mục tiêu cơ bản
Mục tiêu cơ bản của chính sách cải tạo phát triển nhà và đất ở là thực hiện dần sự công bằng xã hội, bảo đảm cơ hội tạo lập và quyền cớ nhà ở, giảm chênh lệch quá lớn về điều kiện nhà ở trong các tầng lớp dân c.Phát triển cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa nhà cũ, nhất là nhà lún nút,h hỏng nặng. Bảo tồn phố cổ và có qui chế bảo tồn, giữ gìn biệt thự kiến trúc kiểu pháp, chỉnh trang khu phố cũ, cải tạo khu nhà tập thể và phát triển các khu đô thị mới, tăng thêm 12-13 triệu m2 nhà đến năm 2010và phấn đấu đa bình quân diện tích đầu ngời đến tối thiểu là 8 m2.