II. Tổng quan về hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội.
4. Những tồn tại tiêu cực nảy sinh
4.1. Những vấn đề nổi cộm
Hiện nay đang nổi lên vấn đề chính là thị trờng ngầm nổi lên và phát triển mạnh mẽ hơn thị trờng chính thức, gây ra nhiều vấn đề nhức nhối cho xã hội nh tham nhũng, hối lộ, lấn chiếm đất công…Ngời ta nói đất đai ở Việt Nam hiện nay hiện nay có rất nhiều cái nhất ví dụ : tài sản lớn nhất : đất đai là tài sản có giá trị ớc tính lớn hơn rất nhiều so với tài sản của tất cả doanh nghiệp nhà nớc cộng lại; tham nhũng nặng nhất, chủ yếu là nguồn đất đai và đầu t của nhà nớc; khiếu kiện nhiều nhất, đại khiếu kiện chủ yếu khiếu kiện về nhà đất; rào cản cao nhất, thủ tục đất đai là rào cản khó vợt qua nhất đối với đầu t trong nớc và nớc ngoài. Có một nghịch lí đất đai ở Việt Nam đều của nhà nớc, nhng nhà nớc không những không huy động đợc đợc giá trị cực kì lớn của đất, mà lại phải chi rất nhiều tiền đền bù khi thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình khác. Trong rất nhiều trờng hợp, đất đai vô giá đã trở thành vô chủ, đợc các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế xin cho và một số ngời có chức có quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ mua bán lại kiếm lời bất chính. Để tình trạng quản lí đất đai nh hiện nay, không những nhà nớc bỏ phí những nguồn lực rất lớn, mà còn làm cho bất công và bất bình xã hội tăng lên, đất đai trở thành đối tợng màu mỡ của tham nhũng và hối lộ.
Công tác lập và quản lí qui hoạch còn nhiều yếu kém. Công tác qui hoạch cha đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lí đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị – nông thôn bền vững. Ngiên cứu và phát triển thị trờng BĐSNĐ đòi hỏi phải xem xét cụ thể đến qui hoạch phát triển kinh tế xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phơng hớng và các giải pháp phát triển các ngành, lĩnh vực, còn đa ra các phơng án sử dụng quĩ đất cũng nh danh mục các công trình và dự án đầu t cụ thể cho từng ngành mà công trình dự án đầu t này chính là những BĐSNĐ trong tơng lai chính chúng là những đối tợng chính của thị trờng BĐSNĐ. Thực tế cho thấy qui mô, chất lợng của các giao dịch BĐSNĐ phụ thuộc rất lớn vào việc các BĐSNĐ đã đợc qui hoạch hay cha. Chẳng hạn nh qui hoạch chuyển mục đích sử đụng đất từ nông nghiệp sang cônng nghiệp đô thị đã làm tăng giá trị của đất lên rất nhiều. Nhng hiện nay công tác lập và thực hiện qui hoạch của chúng ta vẫn còn những yếu kém sau đó là tính không phủ trùm của qui hoạch, tính không đồng bộ(hiện nay có ba cơ quan quản lí về qui hoạch tơng ứng với ba loại qui hoạch : qui hoạch xây dựng, qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch phát triển kinh tế xã hội mà cha có sự phôí hợp đồng bộ giữa ba loại qui hoạch), tính không ổn định, tính không minh bạch, tính không tuân theo các chế tài qui hoạch.
Công tác quản lí và điều hành quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở đã không phát huy đợc vai trò và vị trí của t liệu sản xuất đặc biệt quí hiếm là đất đia. Tình trạng quản lí yếu kém đã dẫn đến việc nhà nớc phải chi phí đáng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kém của qui hoạch cũng nh quản lí đất đai tạo ra. Bất cập lớn nhất hiện nay là việc chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử đụng đất tại các đô thị. Việc cha cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là nguyên nhân trực tiếp làm cho thị trờng BĐSNĐ hiện nay có tỉ lệ giao dịch phi chính qui rất cao và hậu quả là nhà nớc thất thu. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính rờm rà, bộ máy quản lí đất đai cha đáp ứng đợc yêu cầu đã là nguyên nhân góp phần làm cho thị trơng BĐSNĐ dễ bị bóp méo, và tác động bất lợi đến các thị trờng khác trong nền kinh tế.
4.3. Mối quan hệ cung cầu.
Cùng với cơn sốt BĐSNĐ, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Giá cả BĐSNĐ gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối về qui luật cung cầu. Quan hệ cung-cầu về BĐSNĐ bị mất cân đối ngiêm trọng.
Cầu về BĐSNĐ mà chủ yếu là đầu t với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về BĐSNĐ là có hạn và tăng chậm. Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lí kém hiệu quả đã là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ BĐSNĐ gia tăng, đẩy giá cả BĐSNĐ lên cao một cách bất hợp lí. Tình trạng sốt nhà đất, đầu cơ BĐSNĐ khá phổ biến ở các địa phơng đặc biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng điểm làm ảnh hởng không tốt đến hoạt động đầu t, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp nh tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu. Tình trạng đầu cơ làm cho một khối lợng lớn vốn đầu t vào BĐSNĐ không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng quay vòng vốn. Tức là một lợng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại BĐSNĐ không đợc tạo lập hợp pháp. Tại các đô thị lớn nh Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hoá ngày một tăng cao, tỷ lệ dân số tăng cơ học nhanh…dẫn đến nhu cầu về BĐSNĐ rất lớn. Theo tính toán, từ nay dến 2010 dân số nớc ta khoảng 88,3 triệu ngời, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu ngời chiếm tỉ lệ trên 33% tổng dân số toàn quốc. Dự báo diện tích nhà ở cần xây dựng từ nay đến 2010 khoảng gần 214 triệu m2. Quỹ nhà ở đã đợc xây dựng trớc đây có chất lợng và tiện nghi cha đáp ứng đợc nhu cầu sống hiện đại đòi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị nh mở rộng đờng giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội… đòi hỏi lợng nhà ở dành cho công tác di dời giải phóng mặt bằng, tái định c… cũng tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trờng BĐSNĐ. Nạn đầu cơ nhà đất hiện nay ngày càng trở nên trầm trọng. Chẳng hạn, về nhà chung c, nhằm tận dụng chủ trơng của nhà nớc về u đãi xây dựng nhà chung c, nên nhiều chủ đầu t đã “lập lờ” để tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giá lên cao. Theo giá bán, mỗi căn hộ chung c cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5-7,5 triệuđồng/m2 nhng thực tế ngời mua phải trả chênh lệch từ 30-100 triệu đồng, thậm chí lên tới 200 triệu đồng/căn hộ. Do đó vấn đề mất cân đối cung cầu hiện đang là vấn đề bức thiết nhất hiện nay trên thị trờng BĐSNĐ, hơn nữa khan hiếm hàng hoá BĐSNĐ do hiện tợng đầu cơ tạo nên cầu ảo gây nên những cơn sốt giả tạo là một trong những tác nhân nguy hiểm cho nền kinh tế của chúng ta.
4.4. Tơng quan giữa giá cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bìnhquân của ngời dân. quân của ngời dân.
vấn đề tạo lập một chỗ ở cho riêng mình trong tình hình hiện nay đối với những ngời có thu nhập thấp và trung bình, những ngời ăn lơng nhà nớc là vấn đề không đơn giản. Theo thống kê thu nhập bình quân đầu ngời của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng /ngời mà mỗi một căn hộ có giá tới hàng trăm triệu đồng thì có đến hàng chục năm, một cán bộ công nhân viên chân chính cũng khó lòng xây dựng đợc nhà ở cho mình. Số liệu điều tra khảo sát cho thấy nhu cầu nhà ở của đối tợng thu nhập thấp còn rất lớn. Có tới 96% cán bộ công nhân viên chức cha có điều kiện ổn định về nhà ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện cuộc sống gia đình, 33,8% muốn mua quyền sử dụng đất và xây nhà trả góp theo qui hoạch của Nhà nớc; 32% muốn đợc thuê nhà tập thể của nhà nớc. Trong khi đó, kết quả điều tra cũng chỉ rõ khả năng tích luỹ cho nhà ỏ của CBCNVC chủ yếu từ đồng lơng, tích luỹ từ nguồn khác là rất ít. Cụ thể là ở Hà Nội là 1.992.804 đồng/hộ/năm với số tiền tích luỹ nh vậy, so với giá cả trên thị trờng BĐSNĐ nh hiện nay và giá bán thấp nhất một căn hộ khoảng 2,5 triệu với tiêu chuẩn sử dụng tối thiểu 50m2/hộ thì quả là những con số khổng lồ đó là cha nói đến khó lòng mà mua đợc với giá đó. Nh vậy đang có một sự chênh lệch rất lớn giữa giá cả và thu nhập của ngời dân, vấn đề này sẽ nảy sinh ra những hậu quả xã hội rất sâu sắc nh phân hoá, mất công bằng xã hội.