II. Tổng quan về hoạt động của thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội.
1.Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng.
1.1. Về quĩ nhà đất và chất lợng nhà ở
Cũng như tỡnh hỡnh chung của cỏc đụ thị lớn trong nước tỡnh hỡnh nhà ở Thành Phố Hà Nội cũng cú đầy đủ cỏc đặc thự như phỏt triển lộn xộn, không theo qui hoạch, chất lượng xuống cấp, tỉ lệ diện tớch sàn/ người cũn thấp,..
Hiện nay Hà Nội là thành phố cú quĩ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở của cả nước chiếm gần 15 % quĩ nhà ở toàn quốc. Như đó nờu trờn Hà Nội vẫn thiếu nghiờm trọng nhà ở nhất là đối với người nghốo, người thu nhập thấp, cụng nhõn viờn chức. Những năm gần đõy hưởng ứng chủ trương nhà nước và nhõn dõn cựng làm, tư nhõn đó tự bỏ vốn, xõy dựng cải tạo, cơi nới thờm 1 triệu m2 nhà ở mới . Nhưng do tỉ lệ tăng dõn số thành phố cũn cao và khoảng 5m2/người năm 1996 . Theo thống kờ năm 1994 cú tới 30% dõn số nội thành sống dưới 3m2/người.
Về chất lượng nhà ở của Hà Nội đang bị xuống cấp nghiờm trọng do giữ nhà cũ xõy dựng đó quỏ lõu, nay đó hết niờn hạn sử dụng, hiện nay số
nhà hỏng phải sửa chữa chiếm 62% trong đú 5% hư hỏng cần phải sửa chữa dỡ bỏ.
Về sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước cú khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quĩ nhà ở toàn thành phố ( trong đú ngành nhà đất thành phố) mới chỉ quản lớ được khoảng 18 triệu m2, số cũn lại do cỏc cơ quan tự quản . Nhà thuộc sởhữu tư nhõn và cỏc sở hữu khỏc chiếm gần 60% quĩ nhà. Hiện nay mới chỉ cú khoảng hơn 10% cỏc nhà ở của tư nhõn có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp phỏp.
Phần lớn cỏc khu nhà ở của Hà Nội khụng được xõy dựng đồng bộ, hạ tầng kĩ thuật chắp vỏ và rất thiếu tiện nghi, thiếu cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng, mụi trường bị ụ nhiễm, mất vệ sinh, ỳng ngập, mật độ dõn cư khụng đều, quỏ tải ở khu trung tõm
Về mụ hỡnh phỏt triển nhà từ khi thực hiện xoỏ bỏ bao cấp về nhà ở nhà nước, nhà nước ớt đầu tư xõy dựng nhà; 80% diện tớch nhà do dõn cư hoặc cỏn bộ cụng nhõn viờn của cỏc cơ quan tự xõy dựng. Cỏc mụ hỡnh thực hiện riờng lẻ, tự phỏt, khụng theo dự ỏn ; dẫn đến tỡnh trạng lộn xộn trong xõy dựng cải tạo nhà ở.
Về quản lớ trong thời gian dài, việc quản lớ nhà đất rất phõn tỏn và bị buụng lỏng, vi phạm trật tự xõy dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến. Tỡnh trạng xõy dựng cơi nới khụng phộp và trỏi phộp phổ biến . Quản lớ quĩ nhà tự quản tuỳ tiện, khụng theo đỳng qui định của nhà nước do phần lớn nhà ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngụi nhà, lại đan xen sở hữu, nờn việc tranh chấp sử dụng diện tớch phụ mỏi bằng, sõn thượng thường là rất phổ biến.
1.2. Một số đặc thù riêng
Ngoài những đặc thự điểm chung đú nhà ở Hà Nội cũn cú những đặc thự riêng xuất phỏt từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xõy dựng từ quyền sở hữu Đú là:
Nhà ở diện chớnh sỏch: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoảng trờn 5000 m2 nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lớ, được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đõy là mguồn gốc chủ yếu của cỏc vụ tranh chấp, khiếu nại kộo dài trong nhiều năm, gõy khú
khăn trong cụng tỏc quản lớ nhà đất .
- Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xõy dựng đó quỏ lõu, hết niờn hạn sử dụng, thuộc diện xuống cấp phải sửa chữa, vệ sinh mụi trường rất kộm.
- Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Phỏp, kiến trỳc đẹp, cần được giữ gỡn và tụn tạo: cú 784 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước trong đú 200 biệt thự chuyờn dụng,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lớ cho thuờ và 84 biệt thự do cỏc cơ quan tự quản.Phần lớn đó xuống cấp.
- Cỏc khu nhà chung cư: Hầu hết được xõy dưng đế ỏp dụng đỏp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh nằm rải rỏc tại cỏc quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đỡnh, cỏc khu Giảng Vừ, Thành Cụng, Kim Liờn, Trương Định,…, hầu hết cỏc cụng trỡnh này đó hết niờn hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp, bị nỳn nứt nghiờm trọng.
Nguyờn nhõn của thực trạng này là sau khi Đảng và Nhà Nước thực hiện xoỏ bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đến nay chưa cú cơ chế chớnh sỏch thay thế để phỏt triển nhà ở, nhà ở chưa được coi là hạ tầng xó hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng núi chung. Đầu tư cho nhà ở chưa được quan tõm đỳng mực chưa cú định hướng thớch hợp và những chớnh sỏch lớn cho sự phỏt triển nhà ở trong thời gian qua . Việc phỏt triển nhà ở chưa cú một chiến lược chung trong dài hạn, chủ yếu mới đỏp ứng nhu cầu của người cú tiền mà chưa quan tõm thớch đỏng đến tầng lớp những người thu nhập thấp những người làm cụng ăn lương và cỏc đối tượng khỏc trong xó hội.