nhà đất tăng cao trong giai đoạn hiện nay.
1. Các nguyên nhân tích cực.
1.1. Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nớc.
Nhà nớc ban hành chính sách cho phép Việt kiều và ngời Việt Nam ở nớc ngoài đợc phép sở hữu nhà đất. Mặc dù, số lợng Việt Kiều trực tiếp mua nhà đất rất ít nhng lợng kiều hối chuyển về nớc qua con đờng chính thức cũng nh không chính thức lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lợng kiều hối lớn đầu t vào thị trờng BĐSNĐ. Các chính sách và luật đầu t nớc ngoài, các thủ tục hành chính ngày càng đợc đơn giản hoá đã góp phần thu hút một lợng vốn đầu t lớn, làm cho nhu cầu về nhà đất, văn phòng cho thuê tăng lên.
1.2. Sự tăng trởng của nền kinh tế.
Trong thời gian qua kinh tếnước ta đó cú những chuyển biến tớch cực, ngày càng cú nhiều cỏc doanh nghiệp tư nhõn làm ăn cú hiệu quả, sản xuất phỏt triển, quan hệ kinh tế với nước ngoài, xuất khẩu tăng khỏ. Thu nhập của
người dõn tăng lờn, nhu cầu của người dõn khụng chỉ dừng lại ở ăn mặc mà cũn cú một chỗ ở tiện nghi hơn thoải mỏi hơn. Cỏc đối tượng này làm gia tăng nhu cầu về nhà đất là lớn nhất. Hơn nữa thành phố đang trong quỏ trỡnh đụ thị hoỏ với tốc độ nhanh, tăng dõn số cơ học do dõn ở ngoại tỉnh về kiộm việc làm,dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Qỳa trỡnh xõy dựng và phỏt triển phải giải phúng một diện tớch mặt bằng lớn tại nhiều nơi, nhu cầu về nhà đất để bố trớ tỏi định cư cú nhõn dõnvỡ thế cũng tăng lờn. Thu nhập của người dõn tăng lờn dẫn đến lượng tiền nhàn rỗi tăng trong khi đú lói suất ngõn hàng giảm, cỏc lĩnh vực sản xuất kinh doanh khỏc và thị trường chứng khoỏn chưa phỏt triển, dẫn đến một số vốn lớn được đầu tư vào bất động sản nhằm tỡm kiếm lợi nhuận.
2. Các nguyên nhân tiêu cực.
2.1. Việc phát triển cha cân đối giữa các thị trờng.
Việc đổ một khối lợng vốn lớn vào thị trờng BĐSNĐ dẫn đến bị ứ đọng đợc không quay vòng đợc sẽ tạo một hiệu ứng không tốt cho nền kinh tế, mà cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Đông Nam á năm 1998 là một ví dụ điển hình. Sở dĩ hiện nay thị trờng BĐSNĐ thu hút đợc một khối lợng vốn lớn là vì nó đem lại lợi nhuận lớn điều đó không phù hợp với một nền kinh tế đang trong giai đoạn đang phát triển nh chúng ta hiện nay. Sở dĩ nh vậy là do các thị trờng khác vẫn cha phát triển tơng xứng sức hấp dẫn thu hút không cao, hơn nữa do sự chi phối xu hớng cắt giảm lãi suất trên toàn cầu nên lãi suất tiết kiệm ngoại tệ giảm xuống thấp. Bên cạnh đó giá vàng tăng cao nhng biến động thất thờng giá chứng khoán trên thị trờng chứng khoán Việt Nam sau một thời gian tăng liên tục, chỉ số VN-INDEX, có lúc lên đến 500 điểm, đến cuối năm 2001 đến nay liên tục giảm mạnh, hiện nay chỉ số này ở dới mực 150 điểm. Trong khi đó giá BĐSNĐ lại tăng liên tục, mang lại siêu lợi nhuận cho ngời đầu t dẫn đến làn sóng đầu t ồ ạt vào BĐSNĐ.
2.2. Hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ.
Trớc năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam cha cho phép mua bán, chuyển nhợng đất đai nên thị trờng BĐSNĐ cha có môi trờng pháp lí để hình thành và phát triển. Từ năm 1993, luật đất đai đã đợc ban hành đã thừa nhận đất đai có giá và là một loại hàng hoá đặc biệt. Do đó, đã tạo ra khuôn khổ pháp lí mang tính chất nền tảng cho hoạt động của thị trờng BĐSNĐ. Bên cạnh
đó, thời gian qua, Nhà nớc đã ban hành hệ thống các văn bản pháp lí liên quan đến BĐSNĐ nh pháp lệnh về nhà ở ban hành ngày 26/3/1991, nghị định60/CP, Nghị định 61/CP về mua bán kinh doanh nhà ở và một số văn bản khác về đăng kí BĐSNĐ, định giá BĐSNĐ… đến nay đã có trên 500 văn bản pháp lí liên quan trực tiếp đến thị trờng BĐSNĐ. Tuy nhiên việc ban hành văn bản qui phạm pháp luật liên quan đến giao dịch BĐSNĐ còn chậm và chồng chéo lên nhau, không phù hợp với thực tế cuộc sống, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện.
2.3. Các yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng.
Yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các hoạt động phức tạp trên thị trờng BĐSNĐ. Tâm lí phổ biến của Ng- ời Việt Nam là muốn đợc sở hữu nhà gắn liến với đất. Ngay cả đối với ngời có thu nhập trung bình cũng muốn đợc sở hữu một mảnh đất một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều đó, chủ trơng về qui hoạch đô thị không cho phép qui hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lí, tăng mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hớng tăng nhanh hơn giá nhà.
2.4. Hệ thống thông tin không đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận.
Trong điều kiện giao dịch không chính thức mà phổ biến, việc xuất hiện các cơn sốt về giá cả một phần là do những thông tin mập mờ về qui hoạch, thay đổi chính sách của nhà nớc…hệ thống thông tin có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của thị trơng BĐSNĐ. Theo đánh gía, hệ thống thông tin trên thị trờng BĐSNĐ ở nớc ta có tính chất bất đối xứng cao, tồn tại sự không bình đẳng giữa các đối tợng có nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin. Việc tiếp cận hệ thống thông tin đầy đủ lại rất hạn chế trong khi đó, các cơ quan quản lí nhà nớc lại không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về BĐSNĐ cho các tầng lớp nhân dân, thêm vào đó các tổ chức môi giới t vấn về BĐSNĐ mọc lên nh “nấm sau ma” lại càng làm rối loạn thông tin trên thị trờng, làm cho tâm lí ngời mua bị tác động dẫn đến rối loạn thị trờng.
3. ảnh hởng giá bất động sản nhà đất tăng cao.
Gớa cả nhà đất luụn ở mức cao, cỏc dao dịch khụng quản lớ được dẫn đến hiện tượng luụn tồn tại một lượng tài chớnh lớn đổ vào thị trường bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng . Tức là một nguồn vốn lớn bị đúng băng, khụng phục vụ cho sản xuất và khụng được bảo đảm . Trong khi đú,
nền kinh tế của đất nước đang bước trong giai đoạn tăng trưởng và phỏt triển nhanh cần nhiều vốn để phỏt triển sản xuất. Việc tập trung một nguồn vốn vào một thị trường khụng chớnh thức, cỏc nhu cầu, giỏ của mặt hàng đều là con số ảo,là một sự mất an toàn cho hệ thống tài chớnh quốc gia bởi khụng cú một căn cứ gỡ để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn một khi cung cầu đó bóo hoà. Như vậy trong tỡnh trạng hiện nay với sự gia tăng của nhà đất, nhiều doanh nghiệp, cụng ti, tư nhõn cú nhiều tiền đều nhảy vào kinh doanh bất động sản. Điều đú làm cho tỡnh hỡnh càng thờm rối ren và lộn xộn, luật phỏp lại xem nhẹ, trật tự đụ thị bị buụng lỏng . Mà một vớ dụ điển hỡnh nhất trong những ngày vừa qua tại thành phố Hồ Chớ Minh cú những kẻ cũn lập qui hoạch giả, xõy dựng một loạt cỏc căn cứ trỏi phộp để lừa đảo những người dõn lao động. Hậu quả là khi nhà nước phỏt hiện ra bị giải toả, chớnh những người lao động bị mất trắng . Gớa nhà đất tăng cao dẫn đến chi phớ sản xuất tăng là một cản trở lớn hàng hoỏ trong cụng việc cạnh tranh về giỏ cả.
Cụng tỏc giải phúng mặt bằng bị đỡnh trệ, và là cụng việc khú khăn phức tạp nhất trong tất cả cỏc dự ỏn . Nguyờn nhõn là do giỏ đất trờn thị trường tăng dẫn đến giỏ đền bự tăng . Chờnh lệch quỏ lớn giữa đền bự giải phúng mặt bằng theo qui định của nhà nước và giỏ cả thị trường làm cho cỏc nhà đầu tư lung tỳng . Hậu quả là cỏc cụng trỡnh xõy dựng đụ thị, khu cụng nghịờp, khu thương mại, dịch vụ,…sẽ bị đỡnh trệ làm chậm quỏ trỡnh đụ thị hoỏvà cụng nghiệp hoỏ. Người cú thu nhập thấp khú cú thể lo chỗ ở, cỏc chương trỡnh dự ỏn nhà ở cho người dõn cú thu nhập thấp gặp trở ngại.
Cuộc sống của cỏn bộ cụng nhõn viờn, người lao động gặp nhiều khú khăn, khú đảm bảo do phải chi một số tiền khỏ lớn, quỏ khả năng để cú một căn nhà. Xó hội bị phõn hoỏ cực nhanh, người giàu càng thờm giàu, người nghốo ngày càng nghốo đi, cỏc điều kiện sống cơ bản khú được đảm bảo, dẫn đến chớnh sỏch của đảng và nhà nước khú được đảm bảo.
Cơ cấu sử dụng đất đụ thị bị mất cõn đối nghiờm trọng, tỡnh trạng đụ thị hoỏ đó làm cho nụng dõn thất nghiệp ngay trờn chớnh mảnh đất của mỡnh . Đất nụng nghiệp được chuyển đổi thành đất ở hoặc đất bỏ hoangchờ bỏn. Người nụng dõn bị mất đất sản xuấtcủa mỡnh, ngoài số tiền thu được ra khụng cú nghề nghiệp, khụng cú kinh nghiệm kinh doanh nờn phải thuờ đất để sản xuất hoặc trở thành lao động vóng lai trong thành phố là một vấn đề xó hội rất đỏng
được lưu tõm.