thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn hà nội trong giai đoạn hiện nay

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Mở Đầu Thị trờng nhà đất (BĐSNĐ) thị trờng có vị trí, vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lí hiệu thị trờng góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế, xà hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu t đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hớng công nghiệp hoá đại hoá đất nớc Trong năm gần vơí tăng trởng kinh tế, thị trờng BĐSNĐ đời phát triển nhng đặt không thách thức cho nhà quản lí kinh tế, xà héi Tuy lµ bé phËn cÊu thµnh quan träng kinh tế nhng sau 15 năm đổi thị trờng BĐSNĐ nớc ta sơ khai, hoàn thiện, không phát huy đợc nguồn lực to lớn BĐSNĐ, đặc biệt không thực đợc chức kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản để huy động nguồn lực tài để phục vụ cho nghiệp kinh tế Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế quản lí đô thị, sau thời gian thực tập phòng Quản lí địa Nhà đất Hà nội lựa chọn đề tài: Thị trờng BĐSNĐ Hà Nội giai đoạn thực trạng số giải pháp làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp lí sau: - Thứ : Quản lí hoạt động thị trờng BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai nhà nội dung quan trọng quản lí đô thị giai đoạn nh lâu dài - Thứ hai : Từ đề tài áp dụng kiến thức đà học từ nguồn thông tin thực tế sống phục vụ cho trình nghiên cứu - Thứ ba : Đây vấn đề có đợc tiếp xúc nhiều quan thực tập đề tài có tính thời cao nhng hiểu biết hạn chế Tuy đợc quan tâm nhiều quan ban ngành nhng thực tế hoạt động thị trờng BĐSNĐ nhiều bất cập nhìn từ nhiều phơng diện : Quản lí nhà nớc, hình thức sở hữu, giao dịch dân sự, cung cầu giá cảđây vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi công xà hội Do để giải vấn đề đòi hái ph¶i cã Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 cách nhìn nhận toàn diện, có sở khoa học, để đa tập hợp giải pháp, sách đồng quán có tính lâu dài Mục đích lực chọn đề tài thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm u nhợc điểm bật, đánh giá lại sách chế hành, tìm nguyên nhân ảnh hởng vấn đề, đóng góp vào trình nghiên cứu lí luận hoạt động thực tiễn giai đoạn Đề tài sử dụng phơng pháp nghiên cứu vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê Nin, đờng lối sách Đảng thị trờng BĐSNĐ làm sở lí luận để phân tích trình nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung đề tài gồm ba chơng nh sau: Chơng I : Cơ sở lí luận bất động sản nhà đất thị trờng bất động sản nhà đất Chơng II : Thực trạng hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Hà Nội giai đoạn Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao lực hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Vì thời gian kiến thức nhiều hạn chế nên chuyên đề tốt nghiệp không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận đợc quan tâm đóng góp ý kiến bổ sung để viết hoàn chỉnh Tôi xin chân thành cảm ơn! Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Ch¬ng I : C¬ së lÝ luận bất động sản thị trờng Bất động sản nhà đất I Khái niệm đặc điểm Khái niệm 1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất Bất động sản nhà đất lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xà hội đất nớc đời sống moị thành viên xà héi LÜnh vùc nµy thĨ hiƯn nhiỊu mèi quan hƯ với lợi ích khác Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, nhà đầu t kinh doanh ngời sử dụng Hoạt động đầu t kinh doanh BĐSNĐ rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trờng nớc ta trình hình thành đồng loại thị trờng gắn với đầu vào đầu trình sản xuất kinh doanh Để phân loại tài sản quyền sở hữu, ngời ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) động sản BĐSNĐ phận quan trọng cấu thành BĐS, ta tìm hiểu khái niệm BĐSNĐ thông qua khái niệm chung BĐS Thuật ngữ BĐS động sản đà đợc sử dụng cách rộng rÃi đợc ghi nhận hầu hết luật theo hệ thống pháp luật thành văn nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia Chế định BĐS đợc cụ thể hoá trong ngành luật BĐS Hầu hết khái niệm BĐS nớc có thống Mặc dù vậy, xác định tài sản cấu thành BĐS có khác mức độ định nớc ta, trớc ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lí hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS thuật ngữ động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định tài sản lu động để xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành BĐS động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di rời đợc học hay không Bộ luật dân đà phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản Điều 181 Luật dân đà xác định khái niệm BĐS động sản BĐS tài sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 kh«ng di dêi đợc bao gồm : Đất đai, nhà ở, loại công trình xây dựng loại tài sản gắn liền với nhà đất, loại tài sản khác pháp luật qui định Động sản tài sản BĐS Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lí hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu BĐSNĐ Theo qui định pháp luật loại tài sản phải đợc đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát quan pháp luật nhà nớc có thẩm quyền Nhiều luật gia nhà kinh tế giới đà chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà loại BĐS làm nơi c trú cho gia đình, cá nhân phạm vi nớc -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xởng máy, nhà kho, nhà máy điện nớc - BĐS nông nghiệp gồm đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vờn ăn quả, đất canh tác rau quả, trại chăn nuôi thuỷ sản - BĐS thơng mại bao gồm văn phòng, trung tâm thơng mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, tiện nghi công cộng nh bÃi đỗ xe - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đờng, trờng học, nghĩa trang, BĐS nhà nớc quản lí nhằm mục đích trị quân Trong phạm vi chuyên đề tập trung vào thị trờng BĐS nhà đất 1.2 Khái niệm thị trờng bất động sản nhà đất Cùng với phát triển kinh tế, thị trờng BĐSNĐ ngày đợc hình thành phát triển Hàng hoá thị trờng BĐSNĐ loại hàng hoá đặc biệt, di chuyển đợc nhng đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trờng BĐSNĐ nơi tiến hành giao dịch BĐSNĐ, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trờng BĐSNĐ tổng hoà giao dịch BĐS đạt đợc khu vực địa lí định thời gian định Thị trờng BĐSNĐ bao gồm ba thị trờng nhánh Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê BĐSNĐ, thị trờng chấp bảo hiểm BĐSNĐ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trờng ngời ta chia thị trờng làm ba cấp: - Thị trờng cấp I thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trờng đất đai) - Thị trờng cấp II thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng cấp III thị trờng bán cho thuê lại công trình đà đợc mua cho thuê (còn gọi thị trờng nhà ở, thị trờng công trình thơng nghiệp hay công nghiệp đặc biệt) Ngày nay, thị trờng BĐSNĐ đà trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tÕ níc ta thêi gian võa qua Đặc điểm 2.1 Đặc điểm bất động sản nhà đất - BĐSNĐ tài sản có vị trí cố định di chuyển đợc: Đặc tính có ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng BĐS, ngời ta thờng nhắc tới vị trí Tức cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xà hội đến môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS - Tính lâu bền : Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại trừ có thiên tai nh xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí BĐSNĐ Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang với lợi ích thu đợc từ BĐSNĐ Tuổi thọ vật lí nói chung dài tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chủ lực bị lÃo hoá h hỏng, tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng Trong trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu đợc lợi ích lớn phá để đầu t xây dựng ta kéo dài tuổi thọ vật lí để chứa đợc lần tuổi thọ kinh tế Thực tế nớc đà chứng tỏ tuổi thọ kinh tế công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình Nói chung tuổi thọ kinh tế nhà chung c, khách sạn, nhà hát 40 năm, nhà xởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm Các công trình Ngân hàng 50 năm, Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 kho tàng công nghiệp 60 năm, công trình nông thôn lại ngắn khoảng 25 năm Niên hạn khấu hao ngành tài qui định thờng phụ thuộc vào sách thuế phủ không thiết tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí công trình - Tính thích ứng : Lợi ích công trình đợc sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng lại giữ lại đặc trng công trình vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu t quan tâm đến vấn đề thích ứng BĐSNĐ - Tính dị biệt : Trên thị trờng BĐSNĐ không tồn hai công trình giống hệt chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh cïng mét thiÕt kÕ Ngay cïng mét cao èc hộ có hớng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu t, ngời sử dụng, kể kiến trúc s, ngời quan tâm đến tính dị biệt tạo hấp dẫn với khách hàng thoả mÃn nhu cầu cá nhân Do thị trờng BĐS, địa vị giá trị BĐS không hoàn toàn giống nh BĐS khác - Tính chịu ảnh hởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng hoạt động kinh tế, nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng BĐS thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng BĐS Vì di chuyển đợc nên BĐS khó mà tránh đợc ảnh hởng sách điều chỉnh nh sách đất đai, nhà tiền tệ, thuế - Tính phụ thuộc vào lực quản lí : Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu t vào chứng khoán haykim loại quí Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lí thích hợp Việc đầu t phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhng cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy biện pháp an toàn khác Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lí không tốt chi phí tăng cao ngời thuê nhà kh«ng b»ng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 lòng bỏ thiệt hại lớn Đây cha kể chi phí chuyên gia kế toán thuế luật s, môi giới, marketting - Tính ảnh hởng lẫn : Đó việc giá trị BĐS đợc nâng cao lên nhờ thay đổi công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kĩ thuật nh công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy đợc dự đoán xác đầu t phủ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng khu vực đầu t phát triển BĐS trớc bứơc thành công lớn 2.2 Đặc điểm thị trờng BĐSNĐ Thị trờng BĐSNĐ đợc hình thành phát triển với hình thành phát triển hàng hoá kinh tế thị trờng Do BĐSNĐ có số đặc điểm sau : - Thị trờng BĐS thị trờng giao dịch quyền lợi chứa BĐSNĐ thân đất đai giá trị công trình Thông thờng quyền lợi bị hạn chế, chẳng hạn nh quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng vv tức có tính tơng đối tuyệt đối - Thị trờng mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển đợc BĐSNĐ Trong nớc, đô thị, chí khu vực đô thị, thị trờng BĐSNĐ có điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu, mức giá khác BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng tất vùng đất nớc BĐSNĐ thờng không bao gồm thị trờng lớn mà bao gồm nhiều thị trờng nhỏ, thị trờng nằm địa phơng mang tính chất khác nhau, với qui mô trình độ phát triển vùng, miền điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội khác qui định Rõ ràng trình độ BĐSNĐ đô thị có qui mô trình độ phát triển cao trình độ BĐSNĐ nông thôn, miền núi - Cần đến dịch vụ loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao BĐSNĐ thờng có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời ngời chẳng có lần thay đổi mua sắm nh vậy, mua sắm cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá chuyên viên íc tÝnh vÉn Ýt nhiỊu mang tÝnh chđ quan nhng ngời đà qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt đợc tình hình thị trờng, thu thập đợc nhiều Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 th«ng tin cã thĨ gióp thay mặt ngời mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm để mua thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triển vận hành của thị trờng BĐSNĐ hiệu qủa, chi phí giao dịch BĐSNĐ nhiều Bởi vì, thứ thị trờng BĐS thị trờng không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành nên thị trờng Điều xuất phát từ đặc trng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên nh truyền thống tập quán sử dụng BĐSNĐ Thậm chí thị trờng địa phơng, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, ngời mua ngời bán nhà đất thờng thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trớc - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trờng Muốn biết thị trờng vận hành hiệu phải xét đến mức độ tự cạnh tranh tức bên bán bên mua đợc tự vào thị trờng hay không, có đủ số lợng bên bán bên mua không ? Vì thị trờng BĐSNĐ mang tính khu vực nên cạnh tranh không hoàn toàn, mặt khác thị trờng không hoàn chỉnh dự án phát triển BĐSNĐ lớn gặp trở ngại, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực BĐSNĐ - Cung thị trờng BĐSNĐ phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu Bởi tăng cung loại nhà đất với mục đích sử dụng cụ thể đòi hỏi phải có thời gia Tuy nhiên, ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác - Tổng cung đất đai cho tất mục đích mục tiêu cố định Do đất đai bị giới hạn lÃnh thổ địa lí quốc gia hay vùng nhât định cụ thể mặt không gian Đặc điểm thị trờng bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm thị trờng BĐSNĐ Việt nam chứa đựng đặc điểm chung nh đà nêu trên, bị điều phối yếu tố cung, cầu, giá sách pháp luật nhà nớc Nhng có đặc thù riêng qui định pháp luật nhà nớc Về mặt pháp lí, luật đất đai Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nớc thống quản lí, nh Việt Nam có quyền sử đụng đất đai không cã quyÒn së Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hữu, điều xuất phát từ đặc thù trị nhà nớc ta Về hoạt động thị trờng BĐSNĐ điều tiết thông thờng theo qui luật kinh tế thông thờng thị trờng bị lũng đoạn, thao túng số ngời độc quyền thông tin, chuyên buôn bán lĩnh vực lĩnh vực này, gây xáo động hỗn loạn thị trờng Hiện thị trờng BĐSNĐ tồn hai phận thị trờng thức thị trờng không thức gọi thị trờng ngầm Việc giá thị trờng BĐSNĐ bị chi phối yếu tố phi kinh tế nh yếu tố tâm lí đà làm cho thị trờng phát triển cách tự phát, giao dịch thị trờng lệch mua bán mà nhẹ cho thuê quản lí Những tình trạng điều dễ hiểu thị trờng buổi sơ khai, chuyển đổi, nhng điều đáng nói vấn đề diễn đà lâu, đến hàng chục năm Điều đáng ý thời gian vừa qua thị trờng BĐSNĐ xuất sốt nhà đất bất thờng, liệu có phải xuất phát từ nhu cầu thực tế kinh tế, xin khẳng định không, giá đất Hà Nội lại đắt chí giá đất Tokyo đợc mà điều xảy ra, ví dụ nhà phố Hàng Gai đợc giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2 Điều không phù hợp với thực tế kinh tế nớc ta Từ năm 1990 đến nay, thị trờng BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh không ổn định, đà diễn hai sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 đóng băng vào thời kì 1997-1999 Đến nay, sốt bất động sản cha có dấu hiệu chững lại Điều đáng lu ý đợt sốt nhà đất không trùng với thời kì tăng trởng kinh tế nhanh Việt Nam, sau lần sốt gía lại tạo mặt giá giá hầu nh không giảm Một vấn đề nh đà nêu thị trờng BĐSNĐ cần hoạt động dịch vụ t vấn hoạt động dịch vụ cha chuyên nghiệp trình độ cao nhng thị trờng hoạt động t vấn môi giới nghiệp d manh mún Các trung tâm nhà đất mọc lên nh nấm sau ma, nhng chất lợng, hiệu hoạt động không quản lí đợc, hậu tất yếu thông tin không trung thực đợc tung làm hoang mang ngời bán nh ngời mua gây náo loạn thị trờng Lí giải vấn đề ta nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn ®Ò tõ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 công tác quản lí nhà nớc đặc điểm tiêu dùng ngời Việt, xuất phát điểm cđa nỊn kinh tÕ tõ c¬ chÕ bao cÊp sang thị trờng thấp Những vấn đề đợc làm rõ chơng II II Vai trò nhân tố ảnh hởng Vai trò thị trờng bất động sản nhà đất Thị trờng BĐSNĐ thị trờng quan trọng kinh tế thị trờng thị trờng liên quan trực tiếp lợng tài sản cực lớn qui mô, tính chất nh giá trị chúng tác động đến kinh tế quốc dân BĐSNĐ tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xà hội nớc mức độ có khác nhng thờng chiếm dới 40% lợng cải vật chất nớc Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa BĐS nớc thuộc giới thứ ba lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nớc phát triển dành cho nớc phát triển vòng 30 năm qua Thị trờng BĐSNĐ phát triển nguồn vốn chỗ đợc huy động Đây nội dung có tầm quan trọng đà đợc nhiều nhà ngiên cứu giới chứng minh đến đến kết luận: quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đợc định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quôc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế xà hội đạt đợc mục tiêu đề Thị trờng BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn Đầu t vào BĐSNĐ thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài thị trờng BĐSNĐ đầu quan trọng thị trờng vốn Ngợc lại, thị trờng BĐSNĐ hoạt động tốt sở để huy động đợc nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nớc phát triển lợng tiền ngân hàng cho vay thông qua chấp BĐSNĐ chiếm tới 80% tổng số lợng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu t kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xà hội đặc biệt đầu t phát triển sở hạ tầng kinh tế 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 bị trắng Gía nhà đất tăng cao dẫn đến chi phí sản xuất tăng cản trở lớn hµng hố cơng việc cạnh tranh giá Cơng tác giải phóng mặt bị đình trệ, cơng việc khó khăn phức tạp tất dự án Nguyên nhân giá đất thị trường tăng dẫn đến giá đền bù tăng Chênh lệch lớn đền bù giải phóng mặt theo qui định nhà nước giá thị trường làm cho nhà đầu tư lung túng Hậu cơng trình xây dựng đô thị, khu công nghịêp, khu thương mại, dịch vụ,…sẽ bị đình trệ làm chậm q trình thị hốvà cơng nghiệp hố Người có thu nhập thấp khó lo chỗ ở, chương trình dự án nhà cho người dân có thu nhập thấp gặp trở ngại Cuộc sống cán công nhân viên, người lao động gặp nhiều khó khăn, khó đảm bảo số tiền lớn, khả để có nhà Xã hội bị phân hố cực nhanh, người giàu thêm giàu, người nghèo ngày nghèo đi, điều kiện sống khó đảm bảo, dẫn đến sách đảng nhà nước khó đảm bảo Cơ cấu sử dụng đất thị bị cân đối nghiêm trọng, tình trạng thị hố làm cho nơng dân thất nghiệp mảnh đất Đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất đất bỏ hoangchờ bán Người nông dân bị đất sản xuấtcủa mình, ngồi số tiền thu khơng có nghề nghiệp, khơng có kinh nghiệm kinh doanh nên phải thuê đất để sản xuất trở thành lao động vãng lai thành phố vấn đề xã hi rt ỏng c lu tõm IV Công tác quản lí nhà nớc thị trờng bất động sản nhà đất Hệ thống tổ chức máy Hiện cha có quan chuyên trách thực công tác quản lí nhà nớc thị trờng BĐSNĐ Do công tác chuyên môn TP Hà nội đợc giao cho Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất.Do công tác Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất dừng lại công tác chuyên môn đặc thù, việc tổ chức thị trờng BĐSNĐ công việc hoàn toàn mới, đòi hỏi phải có kinh nghiệm đợc đào tạo Cơ cấu tổ chức máy Sở đợc phân công công tác thực chức nhà nớc thực 44 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hiện, kiểm tra công tác quản lí đất đai, nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Về quản lí nhà, công sở cho thuê thuộc sở hữu nhà nớc đợc giao cho công ti kinh doanh nhà I, II, III, quản lí Việc cha tổ chức đợc thị trờng qui đầy đủ, với quan đợc giao nhiệm vụ cụ thể ®· dÉn ®Õn sù chång chÐo c«ng viƯc thùc công tác hành nh chồng chéo văn qui phạm pháp luật Việc nhiều quan tham gia quản lí BĐSNĐ nhng cha có quan chịu trách nhiệm trớc phủ điều hành thị trờng BĐSNĐ Sự lúng túng điều hành buông lỏng quản lí trình phát triển nh vận hành thị trờng góp phần làm cho thị trờng biến động, gây nhiều khó khăn cho đầu t phát triển kinh tế xà hội Quản lí quĩ nhà thuộc sở hữu nhµ níc Đối với nhà cho th thuộc sở hữu nhà nước quản lí quan đợc nhà nc giao trỏch nhim Theo thng kờ ngành địa – nhà đất thành phố, quĩ nhµ cho thuê 4.236.018 m2 gồm 49.000 hộ Qũi nhà mà 952 tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ, làm trụ sở 442.747 m2 Hiện công ti kinh doanh nhà I,II,III thực chức quản lí nhà cơng cho th, phịng quản lí địa thị thực chức quản lí nhà nước Các công ti kinh doanh nhà trực thuộc sở địa nhà đất So với trước năm 1993 mà xí nghiệp quản lí thc quận có chuyển đổi cấu tập trung quan quản lí nhà từ quận sở địa Việc khơi phục phần phân tán trước giảm bớt việc đạo cơng tác quản lí nhµ bị manh mún lại đẻ thêm cấp quản lí trung gian từ sở đạo đến sở làm cho máy quản lí nhà tăng hiệu chưa cao Trên thực tế chức nhiệm vụ thành phố Sở giao cho cơng ti lớn quyền hạn chưa có Ví dụ, hộ th nhà từ chuyển đổi từ, chuyển nhượng diƯn tích th, tự ý phân chia diện tích phụ lưu thơng số nhà Các công ti biết chấp nhận, chạy theo làm thủ tục hợp pháp hoá cho người thuê Nếu người thuê nhà tự ý cải tạo xây dựng nhà cơng ti khơng có quyền xử lí lập biên báo cáo 45 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 UBND phường, UBND quận giải Thậm chí có người thuê nhà nhiều năm không trả tiền thuê, công ti địi nợ mà người th khơng trả c«ng ti cịng đành chịu chưa có qui định cứng rắn để xử lí Trong quan quyền có thẩm quyền giải vấn đề phịng quản lí thị lại khơng trọng đến vấn đề cịn tập trung vào cơng tác giải phóng mặt phục vụ cho cơng tác qui hoạch xây dựng mới, cơng việc có khối lượng lớn phức tạp Như vấn đề bất cập phối hợp không đồng chức năng, trách nhiệm quyền hạn Cơ quan có chức lại khơng có quyền hạn, quan có quyền hạn lại khơng sát với thực tế Như việc cấu tổ chức xếp lại chế hoạt động máy quản lí cần thit Công tác qui hoạch giải phóng đền bù Công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất giải phóng mặt phục vụ cho công trình hạ tầng nh công trình kinh tế có ảnh hởng lớn tới giá cả, cung cầu thị trờng BĐSNĐ Nghị số 22/98 ND-CP đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi để sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng lợi Ých an ninh quèc gia Trong thêi gian qua Hµ Nội ban hành định 3445/QĐ-UB ; 3528QĐ-UB ; Quyết định số 72/2001/QĐ/UB Trong công bố pháp pháp lệnh thủ đô Hà Nội : Chơng III pháp lệnh điều 11, quản lí qui hoạch đô thị UBND thành phố đạo thực qui hoạch chi tiết, đảm bảo xây dựng đồng theo qui hoạch ban hành qui định quản lí xây dựng trật tự đô thị (tháng 2/2001) Theo báo cáo UBND thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến năm 2003 Hà nội tổ chức giải phóng mặt bằng, thực 1108 dự ¸n víi tỉng diƯn tÝch 3.3899 Tỉng sè tiỊn đền bù 83676.4 tỉ đồng Nhng nhiều dự án cha giải đợc giá đền bù thấp giá thị trờng Vấn đề giải phóng mặt vấn đề lớn đầu t Kéo dài thời gian hoàn thành dự án đầu t thu hồi vốn công ty kinh doanh BĐSNĐ Về qui hoạch phát triển tổng thể không gian thành phố Hà Nội đà đợc duyệt từ năm 1992, đến nay, tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng thủ đô, nh tình hình phát triển đô thị đại Qui hoạch cần đợc điều chỉnh Những nội dung điều chỉnh đà đợc phủ phê duyệt năm 1996 Bản thân qui hoạch tổng thể phát triển Hà Nội đợc ®iỊu chØnh bỉ 46 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 sung đợc phủ phê duyệt cuối năm 1997 Theo tổng điều chỉnh qui hoạch phát triển không gian, chùm đô thị Hà Nội gồm thành phố Hà Nội đô thị có tính đối trọng đợc phát triển bán kính 50 km Nh tơng lai thành phố Hà Nội trở thành đô thị nhiều trung tâm Những trung tâm liên kết với tuyến giao thông hớng tâm tuyến vành đai đợc xây dựng Việc lập đồ án qui hoạch đô thị, Bộ xây dựng đà ban hành định số 322/BXD/DDT ngày 28/12/1993, qui định cụ thể đô thị phải có đồ án qui hoạch xây dựng cải tạo lÃnh thổ đô thị Dựa vào đồ qui hoạch tổng thể công trình xây dựng sở hạ tầng đợc phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho công ti kinh doanh phát triển thuận lợi dự án kinh doanh Việc phát triển chùm đô thị Hà Nội không mang ý nghĩa riêng việc phát triển Hà Nội mà tiền đề góp phần phát triển kinh tế xà hội vùng đô thị lân cận, đặc biệt tam giác phát triển kinh tế phía bắc bao gồm Hà Nội Hải Phòng Quảng ninh phát huy hiệu ch ơng trình kinh tế lớn phủ khu vực, rút ngắn khoảng cách tam gi¸c ph¸t triĨn CÊp giÊy chøng nhËn qun së hữu nhà quyền sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà(QSHN) quyền sử dụng đất(QSDD) tiền đề pháp lí cho tảng xây dựng phát triển thị trờng BĐSNĐ.Tiến độ cấp giấy chứng nhận chậm, tài liệu hồ sơ ban đầu thiếu Công tác quản lí Nhà nớc nghành địa chậm số văn nh nghị định thống công tác đo đạc ®å; vỊ qui ho¹ch kÕ ho¹ch sư dơng ®Êt ViƯc quản lí nhà nớc đất đai thiếu đồng bộ, thẩm quyền cha rõ ràng nhiều ngành tham gia vào ban hành sách quản lí đất đai Pháp luật thiếu không đủ sở để giải vớng mắc chế thị trờng đối vơí quản lí đất đai Theo báo cáo UBND Hà Nội kê khai tình hình sử dụng đât đô thị cấp đợc 7394 giấy chứng nhận QSHN QSDD năm 2002-2003 theo nghị định 60/CP phủ Quyết định số 99/1999/QĐUB UBND thành phố Hà nội, vớng mắc tồn nhiều năm làm cản trở trình cấp giấy chứng nhận QSDD QSHN đô thị, hầu nh đà đợc tháo gỡ cải thiện đáng kể tiến độ cấp giấy chứng nhận địa bàn Tuy nhiên để đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận, 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 đáp ứng nhu cầu cấp bách nhân dân, nh mở rộng hành lang phát triển thị trờng cần phải cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận Việc cải cách hành công tác xét cấp giấy chứng nhận quận, huyện nh giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt, đơn giản hoáphơng thức phân loại hồ sơ cấp phờng, giảm bớt công tác xét duyệt cấp quậnnhờ số lợng hồ sơ xét cấp giấy giấy chứng nhận tăng nhanh chất lợng ngày cao Thuế chuyển quyền sử dụng đất lƯ phÝ chun qun sư dơng ®Êt, lt chun qun sử dụng đất đai Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994 Qui định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế nhà đất pháp lệnh sửa đổi bổ sung số điều pháp lệnh thuế nhà đất theo nghị Nghị định này, mức thuế chuyển quyền sử dụng đất đất 20% đất nông nghiệp 10% Trên vào giấy chứng nhận QSDD mục đích đất sử dụng để kê khai Đến năm 1999 luật sửa đổi bổ sung số ®iỊu lt th chun qun sư dơng ®Êt sè 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 mức thuế chuyển quyền sử dụng đất đai nông nghiệp là2% đất 4% Với mức thuế tạo cho nguồn cung thị trờng BĐSNĐ lớn Ngời sử dụng ®Êt kª khai nép th chun qun sư dơng ®Êt nhiều hơn, mở rộng thị trờng công khai trớc mức thuế cao nên nảy sinh thị trờng ngầm buôn bán qua tay 48 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chơng III: Mục tiêu, giải pháp Nhằm nâng cao lực hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn I Mục tiêu Quan điểm đạo Phát triển thị trờng BĐSNĐ bền vững, trọng tâm tập trung khu vực đô thị vùng qui hoạch phát triển tơng lai, góp phần hình thành đồng loại thị trờng, nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế xà hội theo hớng công nghiệp hoá đại hoá đất nớc, bảo đảm phát triển gắn liền với công xà hội Do chơng trình hành động từ đến năm 2010 UBND Thành phố Hà Nội đà đa quan điểm đạo : - Bảo đảm thực bớc quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà dân c đô thị Nhà nớc phải có chiến lợc kế hoạch phát triển nhà đất đáp ứng yêu cầu xà hội : để bán, cho thuê dân tự xây dựng theo qui hoạch Giải thông thoáng, dễ dàng nhu cầu chuyển dịch sở hữu; tạo thị trờng động nhà ở, đất ở, làm cho ngời có hội tạo lập nơi hợp pháp - Tăng cờng vai trò nhà nớc việc xây dựng quản lí nhà đất : Nhà nớc có vai trò trách nhiệm xây dựng qui hoạch, kế hoạch, dự án nhà ở, đầu t vào kết cấu hạ tầng đô thị, đồng thời tạo hành lang pháp lí khuyến khích thành phần kinh tế, tầng lớp dân c đầu t phát triển nhà thông qua sách cụ thể đất, qui hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng, qui chế kinh doanh, quản lí đầu t xây dựngNgời thu nhập thấp, trớc hết ngời nghèo, gia đình có công gia đình sách gặp khó khăn đợc hỗ trợ nhà nớc xà hội trợ cấp, cho vay u đÃi, miễn giảm khoản phải nộp - Xà hội hoá việc xây nhà : Huy động nguồn lực thành phần kinh tế xây dựng hạ tầng kĩ thuật trớc, sau tổ chức cho dân tự xây dựng; nhà nớc nhân dân đầu t cải tạo tăng diện tích, bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời thuê lấy tiền tái đầu t phát triển nhà Khuyến khích quan, đơn vị, doanh nghiệpbỏ vốn đầu t xây dựng nhà theo qui hoạch kế hoạch nhà nớc 49 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Thùc hiƯn ®ång bé xây dựng: Đồng xây dựng nhà với xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xà hội dịch vụ đô thị; nhà với xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị Phát triển đồng bộ, cân đối xây dựng với sửa chữa cải tạo, chống xuống cấp nhà Mục tiêu Mục tiêu sách cải tạo phát triển nhà đất thực dần công xà hội, bảo đảm hội tạo lập quyền cớ nhà ở, giảm chênh lệch lớn điều kiện nhà tầng lớp dân c.Phát triển cân đối xây dựng với sửa chữa nhà cũ, nhà lún nút,h hỏng nặng Bảo tồn phố cổ có qui chế bảo tồn, giữ gìn biệt thự kiến trúc kiểu pháp, chỉnh trang khu phố cũ, cải tạo khu nhà tập thể phát triển khu đô thị mới, tăng thêm 12-13 triệu m2 nhà đến năm 2010và phấn đấu đa bình quân diện tích đầu ngời đến tối thiểu m2 II Giải pháp xây dựng thể chế cho thị trờng bất động sản nhà đất Theo tôi, phận thị trờng BĐSNĐ thị trờng thức, lại chủ yếu thị trờng không thức phần nhỏ phi pháp lừa đảo Sở dĩ hình thành thị trờng không thức nớc ta cha xây dựng kịp đủ khuôn khổ thể chế cho thị trờng, việc gia nhập thị trờng thức bị cản trở thủ tục phức tạp hay chi phí cao Tổng quát lại, nhận định thị trờng BĐSNĐ nớc ta nhỏ bé khiếm khuyết, cha qui phạm hoá đợc bao nhiêu, mang nặng tính chất không không thức, cha đợc đánh gía tầm coi trọng mức, đóng góp vào phát triển kinh tế nớc ta, chí có nơi có lúc nhân tố trở ngại Từ đánh giá nói thấy thách thức chủ yếu phát triển thị trờng BĐSNĐ nớc ta thiếu vắng thể chế trợ lực thích hợp Thể chế gì? theo WB thể chế qui tắc chế thi hành tổ chức khác với sách gồm kết mục tiêu mong muốn, thể chể qui tắc, kể chuẩn mực, hành vi mà dựa vào tác nhân tơng tác với Thể chế tổ chức để thể qui tắc qui phạm đạo đức nhằm đạt đợc kết qủa mong muốn Các sách ảnh hởng tới việc thể chế thay đổi, thể chế ảnh hởng tới việc sách đợc áp dụng 50 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bớc để qui phạm hoá thị trờng BĐSNĐ với việc hoàn thiện Luật đất đai Chính phủ nên dựa luật dân mà ban hành sớm số qui chế cấp bách để điều chỉnh hoạt động giao dịch BĐSNĐ, bao gồm -Qui chế chấp BĐS - Quy chế quản lí giá BĐSNĐ; - Quy chế mua đặt cọc BĐSNĐ - Quy chế mua trả góp BĐSNĐ - Quy chế bảo hiểm BĐSNĐ - Quy chế hoạt động môi giới BĐSNĐ - Quy chế cho thuê BĐSNĐ Để xây dựng hoàn thành thể chế thống nhất, quy trình qui phạm nh đà nêu trớc tiên ta phải hoàn thiện công tác nhất, công tác quản lí nhà nớc bao gồm : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ë ViƯc cÊp giÊy chøng QSDD vµ SHN lµ biƯn pháp có tính hiệu quản để đảm bảo thị trờng BĐSNĐ hoạt động công khai hiệu Bởi BĐSNĐ đợc cấp giấy chứng nhận có đầy đủ điều kiện pháp lí để giao dịch thị trờng, lút trao tay tạo nên hỗn loạn thị trờng nhà kiểm soát đợc biến ®éng vỊ ®Êt ®ai Do ®ã viƯc hoµn thµnh cÊp giấy chứng nhận QSDD QSHN biện pháp có tính lâu dài tiên quyết.Do UBND TP Hà nội nh quan ban ngành có trách nhiệm đà đặt tiêu phải hoàn thành công tác trớc ngày 15/10/2005, cho phép xử lí linh hoạt trờng hợp cha có đầy đủ giấy tờ nhà đất hợp pháp nh : Các hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà đất ổn định sau ngày 15/10/1993, tranh chấp, giấy tờ hợp lệ nhng nhà đất phù hợp với qui hoạch đợc cấp giấy chứng nhận Chủ sở hữu phải nộp tiền sử dụng ®Êt tríc cÊp giÊy chøng nhËn Trong trêng hỵp ngời đợc cấp giấy chứng nhận cha có khả nộp tiền sử dụng đất theo qui định ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn nhng giÊy chøng nhËn cã gi cha hoµn thµnh nghÜa vơ tµi chÝnh Khi ngời đợc cấp giấy chứng nhận đa tài sản nhà đất giao dịch thị trờng chủ sở hũ có trách nhiệm phải thực nghĩa vụ tài mà cha hoàn thành đợc hợp thức hoá UBND thµnh 51 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 phố qui định xử lí nghiêm tập thể cá nhân, hộ gia đình không chấp hành qui định đăng kí cấp giấy chứng nhận không thực quyền nghĩa vụ theo qui định Giải pháp cấp bách góp phần bảo đảm thực có kết yêu cầu quản lí nhà nớc, tạo điều kiện để giao dịch thị trờng BĐSNĐ lành mạnh tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nớc Giải pháp qui hoạch kế hoạch Một biện pháp can thiệp có hiệu Nhà nớc vào chế thị trờng BĐSNĐ công tác qui hoạch, thành tra qui hoạch định hớng sử dụng đất đô thị Đối với cơng tác tra qui hoạch cần có tham gia chặt chẽ người dân, kiểm tra giám sát việc thực qui hoạch, qui hoạch phát triển đô thị phải gắn với qui hoạch sử dụng đất qui hoạch tổng thể Những người làm qui hoạch phải chịu trách nhiệm công việc họ độ bảo mật thơng tin, nên “đóng băng" khu vực đất đai có qui hoạch có tình trạng mua rẻ bán đắt lợi nhuận đổ vào túi nh÷ng ngêi cã thơng tin c quyn.Xây dựng qui hoạch có tham gia ngời dân , kiểm tra giám sát việc qui hoạch ,xác định đa biện pháp quản lí chặt từ đầu khu vực phát triển Trong giai đoạn quyền thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, việc làm nhận đựơc hoan nghênh hưởng ứng nhiệt tình nhân dân Bởi tổ chức đấu giỏ ngi bỏn, ngi mua công cụng khai giỏ yên tâm hợp pháp lô đất Do cần đẩy nhanh cơng tác đầu giá, nên công khai rộng rãi Nâng cao hệ số sử dụng đất không gian phần ngầm đất Hiện công tác phát triển đô thị thành phố ý tới phát triển theo chiều ngang chưa ý tới điều nên hệ số sử dụng đất thấp dẫn đến tốn đầu tư xây dựngcơ sở hạ tầng Mở rộng thành phố mặt diện tích thành phố điều cần làm v× với diện tích thành phố chưa tương xứng với vị trí tiềm kinh tế quốc dân Song song với đầu tư cải tạo, nâng cấp xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật giao thơng, nước, điện chiếu s¸ng, hệ thống giao thơng cơng cộng từ rút ngắn khoảng cách khu vực thành 52 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 phố víi khu vùc trung t©m ,sự chênh lệch giá nhà đất giảm Gía khu vực rõ rµng tăng lên nhiều lần có thông tin nhà đất khu vực qui hoạch thành khu đô thị mới, khu thương mại… người dân đương nhiên hưởng phần giá trị gia tăng Nhưng đền bù giải phóng mặt thì nhà nước phải tính giá theo giá thị trường, điều rõ rang bất hợp lí, nhà nước khơng khống chế đẩy giá nhà đất lên cao Để điều tiết vấn đề nhà nước cần thơng qua hệ thống sách giá đất, thuế đất( thuế giá đất, thuế giá trị gia tăng) phí sử dụng hạ tầng đánh vào chủ sở hữu nhà đất hưởng giá trị gia tăng nhờ phát triển hạ tng ca nh nc Định giá bất động sản nhà đất Qua năm thực giá đất theo bảng định giá Nhà nớc, Hà nội đà đạt đợc số mục tiêu Nhng nhìn chung, bảng giá đất có nhiều hạn chế, gây khó khăn việc triển khai sử dụng Để khắc phục đợc hạn chế Nhà nớc cần phải tiến hành số biện pháp sau : - Để tiến hành định giá đất cách dễ dàng kết đạt đợc xác, sử dụng thực tiễn, Nhà nớc cần có quan chuyên trách thực vấn đề Có nh xây dựng đợc bảng giá đất kịp thời điều chỉnh đợc giá đất cho sát thực tế theo chế kinh tế thị trờng có quản lí Nhà nớc - Đối với giá đất tỉnh thành phố, Nhà nớc nên xây dựng chế giá thị trờng ( đà soạn thảo luật đất đai sửa đổi) Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hÃm việc chuyển đổi mà Nhà n ớc xác định giá đất mức giá thị tr ờng cho mục đích sử dụng đất định - Nhà nớc cần xây dựng qui trình định giá đất, hớng dẫn áp dụng thống nớc bao gồm hồ sơ cần thiết phơng pháp tiến hành Không nên áp dụng giá trần đất đô thị mà nên lập nên giá chuẩn ®iỊu tiÕt hƯ sè theo thÞ trêng - Qua tham khảo số phơng pháp định giá đất, xin đa phơng pháp định giá đất đô thị đợc đánh giá tốt Phơng pháp đợc giúp đỡ chuyên gia Thụy Điển dự án nằm chơng trình 53 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hợp tác Việt Nam Thuỵ Điển đổi hệ thống địa Nội dung dự án so sánh vụ mua bán BĐSNĐ tơng đối giống (bao gồm nhà đất) thị trờng vào thời điểm định giá, sau tách giá trị nhà để lại giá trị đất Đây phơng pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đà đợc thử nghiệm thành phố Hồ Chí Minh Nội dung phơng pháp so sánh giá thị trờng lô đất có điều kiện tơng tự Vì cần phải có nhiều thông tin xác, thông tin phải đợc thu thập thờng xuyên có hệ thống Cán làm công tác định giá phải có trình độ, đợc đào tạo có kinh nghiệm phân tích thị trờng Đây nhân tố có ảnh hởng lớn đến độ xác kết đợc tính từ phơng pháp Việc định giá BĐSNĐ phải tiến hành theo nguyên tắc đồng bộ, hợp lí Việc định giá BĐSNĐ phải đợc BĐSNĐ có khả đóng thuế hay không phải đợc BĐSNĐ mà ngời sở hữu phải đóng thuế Những BĐSNĐ khả đóng thuế định giá Có nhiều mô hình định giá BĐSNĐ, mô hình đợc đánh gía xác mô hình định giá BĐSNĐ Thụy Điện Đối với Việt Nam, việc áp dụng mô hình có tính khả thi Nội dung mô hình : - Cách tính giá trị định giá - Những để định giá + Chu kì định giá năm lần + Các đơn vị đóng thuế + Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trờng + Giá thị trờng giá có khả xảy thị trờng mở Định giá phải dựa sở điều kiện cho thuê trung bình năm thứ hai trớc năm định gía Giá thị trờng đợc tính trớc hết phải có giúp đỡ việc mua bán BĐSNĐ tơng tự dùng để so sánh Những BĐSNĐ có yếu tố khác không dùng để so sánh Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút gía thị trờng định gía theo phơng pháp thu thập định giá phải dựa sở khác nh thời gian lại có ích nhà, lợi tức thu đợc điều kiện đầu t bình thờngNếu phơng pháp thu 54 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thËp kh«ng đủ sức để xem xét, giá thị trờng đợc tính theo phơng pháp giá thành Giá thành đợc tính gía thay nhà cải tạo đất lấy kết nhân với yếu tố giảm giá Yếu tố đợc tính % gía trị từ năm xây dựng đến năm thứ hai định giá Những nguyên tắc chung định giá : - Định gía phải dựa yếu tố định giá trị Yếu tố định giá trị đặc điểm có ý nghĩa BĐSNĐ có tác động tới giá trị thị trờng - Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà đất Những điều kiện liên quan tới giá trị vùng phải thống Trong vùng giá trị lại phân chia thành tiểu vùng để điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toán với nguyên tắc thống - Giá trị sở đợc tính cho vùng dựa toàn yếu tố có tác động định tới giá trị - Nếu có yếu tố tác động định tới giá trị mà đà không đợc tính đến xác định giá trị sở Giá trị sở đợc xác định dựa giá trị tiêu chuẩn yếu tố Trờng hợp giá trị tiêu chuẩn phải đợc điều chỉnh, điều chỉnh gọi điều chỉnh điều kiện đặc biệt - Phải xác định giá trị cho yếu tố trớc xác định giá trị sở cho vùng - Đất cha sử dụng, định giá phải sử dụng nguyên tắc sử dụng đất - Khi xây dựng lại nhà với kích thớc nh cũ phải cân nhắc trớc hết mảnh đất chia nhỏ hay không - Giá trị nhà xây dựng đựơc tính nửa giá thành xây dựng xong Gía thành tính theo mức giá năm thứ hai trớc năm định giá Nếu nhà bỏ hoang không dùng, đất nên đợc giảm Định giá nhà yếu tố quan trọng thiếu đợc công tác định giá tài sản nói chung Nó giúp cho nhà nớc đánh giá đợc giá trị tài sản để thực thu đúng, đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nớc Đa sàn giao dịch bất động sản nhà đất vào hoạt động 55 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Sàn giao dịch BĐSNĐ : nơi diễn hoạt động giao dịch nơi tập trung tổ chức dịch vụ thị trờng BĐSNĐ nh t vấn định giá, môi giới BĐSNĐ ; t vấn pháp lí, t vấn qui hoạch kiến trúc, tổ chức tín dụng, ngân hàng nơi Nhà nớc tổ chức theo hớng hoạt động dịch vụ công ( chuyển dịch sở hữu, công chứng, công bố qui hoạch, xác định BĐSNĐ đủ điều kiện tham gia thị trờng) Với mô hình nh việc mua bán thông qua sàn giao dịch đảm bảo thuận tiện theo nghĩa cửa đồng thời qua việc tổ chức sàn giao dịch có chế kiểm soát hoạt động theo qui định pháp luật Sàn giao dịch nơi cung cấp thông tin có chất lợng bảo đảm cho việc định hớng, giao dịch hạn chế tình trạng không minh bạch thông tin dẫn đến yếu tố tiêu cực phổ biến thị trờng BĐSNĐ nớc ta thông qua hình thức tổ chức Ngời có nhu cầu mua, bán BĐSNĐ đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán Ngời chuẩn bị có nhu cầu liên quan đến BĐSNĐ đến sàn giao dịch để thăm dò tìm hiểu để định hớng đầu t, kinh doanh chuyển nhợng BĐSNĐ Thông tin thức sàn giao dịch góp phần hạn chế nạn đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo sốt nhà đất để kiếm lời bất Việc tạo lập sàn giao dịch đột phá để hoàn thiện cấu tổ chức cho thị trờng BĐSNĐ vận hành thông suốt Thông qua tạo lập sàn giao dịch thúc đẩy hoàn thiện tổ chức khác thị trờng BĐSNĐ nh : tổ chức tín dụng ngân hàng, tổ chức dịch vụ công Trên thực tế Hà Nội đà có sàn giao dịch BĐSNĐ Ngân hàng châu nhng thực tế hoạt động cha hiệu cha có tính đại chúng cần phải có vai trò Nhà nớc việc đạo tổ chức thị trờng BĐSNĐ có qui mô gần gũi với đời sống nhân dân Do theo để sàn giao dịch hoạt động hiệu cần số biện pháp sau : Cần đẩy mạnh tuyên truyền ý thức pháp luật BĐSNĐ cho ngời dân, làm cho ngời dân thấy đợc lợi ích việc tham khảo thông tin nhà nớc cung cấp, để tổ chức tốt công tác cần xây dựng ngân hàng liệu thật hoàn chỉnh điều có đợc dựa vào thống kê đầy đủ sô liệu vụ giao dịch Khi ngời dân quen với việc giao dịch sàn giao dịch tự nhiên thị trờng ngầm thu hẹp thông tin gây nhiễu loạn thị trờng 56 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 héi ph¸t huy t¸c dơng III C¸c chÝnh sách Tài chính, thông tin Nâng cao uy tín thị trờng bất động sản nhà đất nhà nớc tạo lập Sở dĩ giai đoạn nay, thị trờng BĐSNĐ thức, tức thị trờng nhà nớc tạo lập quản lí không thu hút đợc nhiỊu ngêi tham gia v× nã cha thĨ hiƯn hÕt u việt lợi vốn có Để thu hút đợc đông đảo ngời tham gia ngời quản lí phải đề đợc sách để ngời hoạt động thị trờng thức cảm thấy quyền lợi họ đợc bảo đảm mặt kinh tế nh pháp lí Trong giai đoạn TP Hà Nội đà đa hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất vào thực Đây giải pháp có tính khả thi hiệu cao, tính hiệu thể chỗ công khai, trung thực, ngời mua nh ngời có nhu cầu tham khảo giá đợc chứng kiến tận mắt giá việc định giá lô đất Đây tiền đề để ngời có nhu cầu tham khảo so sánh làm tiêu chuẩn cho giá lô đất mà định mua, bán Để nâng cao uy tín thị trờng BĐSNĐ nhà nớc tạo lập cần tạo điều kiện hình thành nhiều tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh, đủ sức đảm đơng dự án nhà qui mô lớn nh công ty Phú Mỹ Hng với dự án phát triển tổng hợp khu Nam Sài Gòn khu đô thị rộng lớn với kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, đầy đủ dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao, giải trí diện mạo kiến trúc đại Nh ta thấy nâng cao uy tín thị trờng BĐSNĐ giải pháp ngăn chặn phát triển manh mún đô thị, thị trờng BĐSNĐ phải có lực thực dự án BĐSNĐ tổng hợp diện tích lớn đô thị Việc hình thành khoảng 10 tập đoàn nh xơng sống thị trờng BĐSNĐ nớc ta, có khả đa đô thị phát triển nhanh theo hớng đại hoá Các tập đoàn có vị trí quan trọng thị trờng khoán cần huy động vốn lớn, lại có uy tín kinh doanh đợc nể trọng thị trờng BĐSNĐ nớc ta cất cánh bối cảnh GDP nớc ta 10 năm lại tăng gấp đôi Xây dựng sách tài chính, dịch vụ thông tin 2.1 Các sách tài Đổi chế chấp tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, ngời dân chấp BĐSNĐ để vay vốn Đây giải pháp quan träng nh»m huy 57 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 động tiềm BĐSNĐ tạo thành nguồn vốn phát triển kinh tế Ngân hàng nhà nớc đề xuất chế mở rộng khả cung cấp nguồn tài cho thị trờng BĐSNĐ từ ngân hàng tổ chức tín dụng vay dài hạn với lÃi suất phù hợp Đặc biệt chế cho hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà trả góp, xây dựng, xây dựng nhà cho thuê Nhà nớc cần có sách khuyến khích khu vực t nhân tham gia vào phát triển BĐS nhà giải pháp nh miễn giảm thuế, trợ cấp phần vốn, trợ giúp kĩ thuật, cho vay vốn với lÃi suất u đÃi Cho phép áp dụng thuế suất không thuế VAT miễn thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp đầu t phát triển BĐSNĐ nhà cho đối tợng hởng u đÃi xà hội, ngời có thu nhËp thÊp vµ ngêi nghÌo Ta xây dựng mối liên kết với Nhà nước - Ngân hàng - Doanh nghiệp - người sử dụng nhà Trong Nhà nước hỗ trợ sách, Ngân hàng hỗ trợ vốn, Doanh nghiệp người mua giao dịch trả góp Nhà nước hỗ trợ lãi suất bảo lãnh tín dụng Họ xây chung c cho người dân thuê nhµ trả tiền hàng tháng Nhà nước quản lý hay bán trả góp vốn lâu dài từ 20-25 năm Xây dựng khu chung cư thấp tầng có xuất đầu tư hợp lý, khơng đầu lũng đoạn nên có biện pháp khống chế ngăn chặn - chẳng hạn đóng băng khu vực nhà cách người mua nhà phải kÝ giao ước không chuyển nhượng thời gian dài văn phải bảo đảm bảo hộ quan pháp lut 2.2 Tuyên truyền thông tin pháp luật xây dựng dịch vụ công Việc thị trờng hoạt động hiệu hay không phụ thuộc nhiều vào việc thông tin đợc cung cấp nhu cầu khả cung cấp mặt hàng Theo thời gian vừa qua thị trờng BĐS nhà hoạt động lộn xộn, thị trờng ngầm phát triển mạnh phần lớn nhng ngời tham gia thị trờng đợc thông tin xác Việc xây dựng đợc hệ thống thông tin phục vụ cho hoạt động thị trờng mang lại rẩt nhiều lợi ích thiết thực Phần lớn ngời dân tham gia thị trờng cách không chuyên nghiệp hiểu biết thông tin pháp luật Việc tuyên truyền thông tin pháp luật sách đất đai nhà nhà nớc cho nhân dân vô quan trọng, làm cho ngời dân hiểu việc mua bán 58 ... nhà đất Chơng II : Thực trạng hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn Hà Nội giai đoạn Chơng III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao lực hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất địa bàn. .. quan hoạt động thị trờng bất động sản nhà đất Hà nội Hiện trạng quĩ nhà đất số đặc thù riêng 1.1 Về quĩ nhà đất chất lợng nhà ë Cũng tình hình chung thị lớn nước tình hình nhµ Thành Phố Hà Nội. .. quĩ nhà nhà nớc theo báo cáo sở nhà đất năm 2003 quĩ nhà nhà nớc đâù t xây dựng đến nay, xem bảng: Bảng : Quỹ nhà nhà nớc đầu t xây dựng Công ty quản lí thuê nhà Nhà Nhà quan Số hộ Công ty kd nhà