Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lần biến động và khủng hoảng.

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều người chú ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật , các văn bản thi hành Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường, có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang, Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội. Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm 1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt. Vì vậy, để lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: “Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trên các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và vai trò công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường này. Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước đối với quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam để đề xuất một số quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường này. 3. Đối tượng nghiên cứu Nhằm đạt được mục đích trên, đối tượng mà bài chuyên đề chính là hướng tới nghiên cứu các vấn đề liên quan đến các chính sách tác động vĩ mô- vi mô, hướng tới là nội dung quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. 4.phạm vi nghiên cứu trong thời gian thực tập tại trường, từ tháng 3/2010 đến hết tháng 5/2010. được hướng dẫn thực hành tạn tình của bạn bè và tất cả các thầy các cô bộ môn.và sàn AN_HƯNG đã tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động sản , và được thực hành tại sàn.trong thời gian này đã tạo điều kiện cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễn hơn, ngoài kiến thức học tại trường 5. Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn đề trên quan điểm duy vật lịch sử. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh . các dữ liệu kết hợp với lý luận cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện nay ,kết hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và thực tiễn ,bám sats thực tiễn Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản 1.1.Khái niệm về bất động sản Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản do luật định. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trường BĐS được phân loại theo các tiêu chí: -thị truờng: Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS -Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. -Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: • Thị trường nhà ở và đất ở • Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh • Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch - Các đặc điểm của thị trường bất động sản: + Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch + Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. + Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. + Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo. + Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. + Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. + Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. + Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương + Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. 2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản 2.1: Vai trò của thị trường BĐS. Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau: - Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối quan hệ: Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá… Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển thì tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản cũng đẩy mạnh quá trình sản xuất của mình. - Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồn vốn cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài sản của quốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị trường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất động sản có thị trường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp. làm cho lượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành. Thị trường góp vốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùng chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. - Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi thị trường bất động sản phát triển thì nó sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhà nươc: làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ các phí mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu được cũng tăng lên. Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như sau: 1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thị trường chung. Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước. qua đó mở rộng quan hệ quốc tế - Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội. Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của người dân về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn. - Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân. Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc…. - Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai. Qua đó nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sach, mà còn cả công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. từ đó khắc phục tình trạng thị trường ngầm về bất động sản. b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS . Thị trường bất động sản có 9 đặc điểm sau: - Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện của hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt so với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất động sản không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản: Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch. Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực và kiểm tra độ chính xác của các thông tin về bất động sản. đánh giá các yếu tố bề ngoài của bất động sản. Đăng kí pháp lý thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch. - Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn không mất đi và người ta có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai như các hàng hoá thông thường khác. Điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các loại hàng hoá thông thường khác mà phải xác đinh trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. - Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Bất động sản có đặc điểm là không di dời được, gắn liền với nó là những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. do đó cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô phát triển. mặt khác thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tâm lý tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng về cung cầu bất động sản. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương - Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Do bất động sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động sản tương tự nhau để so sánh cạnh tranh. Mà số lượng cung và cầu bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo - Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng. Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn với giá cả. do vậy sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ cung cầu quyết định. Giá cả bất động sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn cầu về bất động sản. - Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quy định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng. thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường bất động sản và ngược lại. - Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp. Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải có chứng chỉ về chuyên môn. Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất cả các thông tin cho các bên tham gia. Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề. - Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch về bất động sản. sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định và an toàn hơn. Hơn nữa thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương - Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn phức tạp và đòi hỏi có thời gian. Để tham gia vào thị trường thì đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn trên 6 tỷ đồng theo quy định của nhà nước. thông tin thì ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm cũng khan hiếm. bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường này không đông, việc tham gia mua bán không đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hoá khác, việc tìm người mua và người bán là rất khó khăn. II. QLNN đối với thị trường BĐS 1. Khái niệm Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của nhà nước( bao gồm: quy hoạch và kế hoạch hoá, công cụ tài chính, luật pháp). Để điều tiết kiểm soát,của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản nhằm đưa nó vận động theo đúng mục tiêu định hướng của nhà nước 2. Sự cần thiết phải QLNN đối với thị trường BĐS Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâu nhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này. Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳng định là cần thiết. Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử dụng đó là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước. Trong mô hình nền kinh tế hỗn hợp thị trường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những mặt tích cực nhưng nó cũng có những mặt tiêu cực. mặt tích cực đó là chúng kích thích khả năng sáng tạo của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế, kích thích khoa học công nghệ phát triển… áp dụng vào thực tế, ta có thể thấy đựoc rằng khi những mâu thuẫn không thể giải quyết được thì bàn tay nhà nứơc sẽ tham gia và điều tiết.Và thị trường được đánh giá theo khía cạnh khác. Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy theo những lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công cộng, chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người… Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế. Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự phát là bàn tay ‘vô hình”. Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn tay hữu hình’. Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cả hai bàn tay. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm riêng này nên càng dẫn đến những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do đó sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết. thông qua những chủ trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bất động sản để điều tiết thị trường. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công khai và minh bạch tạo ra lòng tin của người dân đối với nhà nước. thông qua việc quản lý nhà nước thì đất đai được khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, đúng mục đích, tiết kiêm, và có định hướng lâu dài. Do đó công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là cực kỳ cần đối với mọi quốc gia chứ không riêng gì đối với nước ta Việc tham gia với bàn tay của nhà nước nhằm rất nhiều mục đích khắc phục các thất bại của thị trường.hiện nay thị trường bất động sản gặp phải rất nhiều khó khăn. Ví dụ cụ thể như: tại sàn AN-HƯNG , khi một dự án được đề ra, và phê duyệt. thì công tác giải phóng mặt bằng xảy ra rất nhiều những thực trạng như: rắc rối về đền bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy ra , nhiều mâu thuẫn không thẻ giải quyết. và nhiều dự án đã ngưng hoạt động trong thời gian dài. Vai trò và tính tất yếu của quản lý Nhà nước trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản thể hiện ở những khía cạnh sau: Thứ nhất, trong điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu về đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung và bất động sản nói riêng là thực hiện quyền của Nhà nước về sở hữu đất đai và bất động sản. Lịch sử hình thành và phát triển của nhân loại đã chỉ ra rằng đất đai là tài nguyên được hình thành và chứa đựng trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó, xã hội loài người mới hình thành và phát triển. Có nghĩa là không một cá nhân hay tập đoàn người nào tạo ra đất đai được, mà đất đai là món quà do thiên nhiên ban tặng. Vì thế, xét về nguồn gốc, đất đai thuộc quyền sở hữu chung của toàn xã hội. Xã hội loài người phát triển, mỗi tập đoàn người khai phá, chiếm giữ và bảo vệ một vùng đất đai và theo đó, đất đai thuộc sở hữu của tập đoàn người riêng biệt, có thể là một cộng đồng, một quốc gia. Như vậy, xét cả về mặt nguồn gốc tự nhiên, lịch sử chiếm hữu, khai phá và cải tạo thì đất đai không phải là tài sản của cá nhân nào mà là tài sản thuộc sở hữu chung Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 10 [...]... của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới công việc quản lý: vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản tách biệt với hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản các chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của nhà nước. .. hệ về giao dịch bất động sản phải thuân theo các quy luật vận động của thị trường, các hành vi giao dịch bất động sản trên thị trường phải tuân theo các quy luật vận động của thị trường, các hành vi giao dịch bất động sản trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu của thị trường và do thị trường điều tiết Các cơ sở của giao dịch trên thị trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu trên thị trường hình... hiện thị trường bất động sản tưởng như có nhiều cơ quan nhà nước quản lý nhưng thực chất là thả nổi Ông Chung đề xuất cần phải có một số cơ quan nhà nước quản lý thị trường bất động sản và cấp này phải tương đương tổng cục - Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý của cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các cấp đối với các vi phạm trên thị trường bất động sản cũng chậm chễ và kém hiệu quả Sự bất cập... nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản như sau: Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật: cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: nhà nước ban hành hệ thống văn bản pháp luật để làm cơ sở quản lý. .. trong thị trường bất động sản; các loại bất động sản tham gia thị trường; các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại bất động sản; tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người thực hiện những nghĩa vụ trên thị trường bất động sản; quyền hạn và trách nhiệm của các bên tham gia thị trường Thời gian vừa qua, Quốc hội cũng đã công bố Luật kinh doanh bất động sản. .. và kiến thức về thị trường Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 16 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN- HƯNG I Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng Sàn giao dich bất động sản AN- HƯNG được thành lập theo chứng nhân kinh doanh số: 0103021016... doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này Từ đó cho thấy được sự nhất quán trong quản lý về giao dịch bất động sản của các cơ quan quản lý thị trường này; hơn nữa, quy định này cũng góp phần làm giảm bớt các giao dịch. .. giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản vì thế nó phải là địa điểm thuộc quản lý của Nhà nước và hơn thế, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã... III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1 Quan điểm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm đạt được các mục tiêu đã đặt ra một cách hiệu quả, các cơ quan Nhà nước phải quán triệt các quan điểm cơ bản sau đây: - Phải nhất quán... sử dụng đất Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước từ chỗ chỉ là người đứng bên ngoài thị trường này nay đã trở thành một tác nhân tham gia thị trường trong việc cung ứng đất đai - Một thành công nữa của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là đã thiết lập được bộ máy quản lý Nhà nước, cơ quan chuyên môn về quản lý thị trường bất động sản Các cơ quan này không những