- Tạo lập và đảm bảo sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động sản nói riêng và hệ thống các thị trường khác nói chung Một yêu cầu đặt ra đối vớ
d. Đổi mới và hoàn thiện hệ thống các chính sách kinh tế
Hệ thống chính sách kinh tế cơ bản mà Nhà nước có thể sử dụng để quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản gồm:
- Chính sách thuế: Chính sách thuế là công cụ mà nhà nước cần sử dụng để điều tiết địa tô trên thị trường bất động sản. Chính sách thuế đối với các hoạt động giao dịch và kinh doanh bất động sản hiện đang còn nhiều bất cập. Việc tính tỷ lệ nộp thuế giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên tổng doanh thu là một bất hợp lý, không phản ánh đúng mục đích điều tiết. Do vậy, cần tách riêng các loại thuế và phí đối với đất đai, nhất là các loại thuế liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và phí đăng ký bảo đảm giao dịch theo hướng bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất thay vào đó là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí đăng ký đảm bảo giao dịch. Tỷ lệ đánh thuế thu nhập từ bất động sản cũng được phân biệt theo khoảng thời gian giữa các lần giao dịch. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản phải được tính và điều tiết cả phần địa tô chênh lệch tăng lên do việc hưởng lợi từ các công trình hạ tầng được nhà nước đầu tư mang lại. Mức điều tiết đia tô chênh lệch giảm dần theo thời gian khi các điều kiện hạ tầng được đầu tư không còn chênh lệch so với điều kiện của các khu vực lân cận.
Chính sách thuế sử dụng đất hiện nay chưa phân biệt rõ các yếu tố đất đai được tích tụ đúng cho mục đích sản xuất và đất đai đầu cơ cho mục đích kinh doanh bất động sản. Do vậy, để hạn chế đầu cơ trục lợi ngoài thuế sử dụng đất cần phải có thuế chiếm hữu bất động sản, trước hết là các bất động sản dùng cho mục đích sinh hoạt như đất ở và nhà ở dân cư. Cần đánh thuế luỹ tiến đối với các bất động sản chiếm hữu ngoài quy định mức bình quân theo quy định. Thuế chiếm hữu bất động sản không chỉ dựa vào quy mô diện tích mà còn được xấc định tuỳ theo chủng loại và số lượng đơn vị bất động sản chiếm hữu. Thuế sử dụng đất đai và chiếm hữu bất động sản sẽ được điều chỉnh theo mức độ thay đổi của địa tô mang lại khi nhà nước đầu tư phát triển các công trình hạ tầng cho khu vực.
- Chính sách thu phí và lệ phí: Nhà nước mà đại diện là các cơ quan quản lý cần xác định rõ ràng, mục tiêu của việc khuyến khích đăng ký giao dịch và đăng ký sở hữu không phải nhằm tăng nguồn thu tài chính mà nhằm tạo lập tính hợp pháp cho các bất động sản tham gia giao dịch, công khai hoá các hoạt động giao dịch trên thị trường chính thức. Chính vì vậy cần xoá bỏ việc gộp chung các mục tiêu cấp giấy chứng nhận để tăng cường công tác quản lý với mục tiêu tăng nguồn thu tài chính về đất đai vốn đang là những tồn tại cản trở việc đăng ký đất đai, bất động sản. Cần sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, thủ tục đơn giản để khuyến khích người dân tích cực tham gia vào thị trường giao dịch chính thức.
- Chính sách giá: Một trong những bất cập của các cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản hiện nay là để tồn tại tình trạng 2 giá trên thị trường này, đó là giá của Nhà nước và giá thoả thuận, trong đó giá đất trên thị trường cao gấp từ 3-4 lần, cá biệt có nơi cao gấp 10 lần giá quy định trong khung giá đất của Nhà nước. Vì vậy việc xoá bỏ dần 2 cơ chế giá để tiến tới chỉ có một giá chung thống nhất theo thị trường là rất cần thiết. Định hướng quan trọng là phải chuyển từ việc xây dựng giá (hay khung giá) sang việc đề ra những nguyên tắc cho việc định giá và thẩm định giá
để chuyển từ cơ chế 2 giá sang cơ chế một giá chung thống nhất. Cơ chế giao dịch bất động sản khi đó sẽ hoàn toàn tuân thủ nguyên tắc của giá cả thị trường. Chính việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và bất động sản đối với tất cả các nguồn cung hàng hoá từ khu vực Nhà nước sẽ giúp tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh. Nhà nước cần có các chế tài kiểm soát giá cả một cách hợp lý đối với các loại bất động sản, nhất là các bất động sản dùng vào mục đích sử dụng xã hội như nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời Nhà nước cũng cần tăng thêm quyền cho các địa phương trong việc định giá đất và bất động sản phù hợp với điều kiện tại địa phương.
Bên cạnh việc xoá bỏ dần cơ chế 2 giá trên Nhà nước cần phải chủ động chủ lực điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường bất động sản. Trong trường hợp giá bất động sản sụt giảm, thị trường có nguy cơ đổ vỡ, Nhà nước sử dụng nguồn lực tài chính để mua vào với mức tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước và cứu vãn sự phá sản của các công ty do không bán được sản phẩm. Trong trường hợp giá tăng bất thường, Nhà nước có thể tăng nguồn cung từ các quỹ đất phát triển các công trình bất động sản hoặc đưa quỹ nhà đã mua trước đây bổ sung vào nguồn cung của thị trường. Đồng thời, Nhà nước thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê để thông qua đó hình thành giá công khai có tác dụng định hướng giá thị trường và gián tiếp tăng cung trên thị trường. Nếu làm tốt công tác dự báo nhu cầu và chủ động tăng quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước một cách tương ứng, Nhà nước hoàn toàn có quyền chủ động can thiệp vào thị trường nhằm duy trì quan hệ cung cầu cân bằng và ổn định giá cả.
- Chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất: Cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải được thay thế bằng cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu dự án, giao đất bằng đấu giá quyền sử dụng đất.
Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng cũng cần đổi mới bởi chính việc đền bù đất đai và xác định giá bất động sản không phù hợp với giá trị thực tế đã góp phần kìm hãm sự phát triển thị trường gây nhiều ách tắc trong hoạt đọng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án. Về chính sách đền bù cho người có đất bị thu hồi, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm của Trung Quốc. Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, vấn đề bồi thường được quy đinh như sau:
- Về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất.
- Về đối tượng được đền bù khi giải phóng mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có nhà ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu cá nhân thì tiền bồi thường được sử dụng để xây xí nghiệp tại địa phương. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền cho địa phương có mảnh đất đó và khoản tiền bồi thường này được xác định là phần góp cổ phần của địa phương trong xí nghiệp.
- Về trách nhiệm bồi thường: Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả tiền. Tiền bôi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất; lệ phí này được chia theo tỷ lệ 70% giữ lại ngân sách cấp tỉnh và 30% nộp vào ngân sách Trung ương. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp. Các khoản tiền đền bù cho người có đất bị thu hồi phải tuân thủ nguyên tắc: đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Khoản tiền bồi thường này bao gồm: tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp về tái định cư được tính theo tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây nhân với hệ số do Nhà nước quy định; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu và tài sản trên đất đai tính theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Đối với nhà ở số tiền bồi thường được xác định gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn, trợ giá về giá cả.
- Cơ quan quản lý giải phóng mặt bằng: cục quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận klhu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó.
- Quản lý đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: đất được giao chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu đất này không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
Từ thực tiễn nước ta và qua nghiên cứu thành công của chính sách đền bù ở Trung Quốc, bài học rút ra là: chính sách đền bù phải dựa trên cơ sở lợi ích của cơ chế thị trường đồng thời thể hiện vai trò sở hữu tối cao của Nhà nước và đảm bảo bù đắp lợi ích cho người phải di dời. Người phải di dời sẽ nhận được đền bù tương đương giá bất động sản trước khi có công trình đầu tư và một phần khuyến khích tương đương một tỷ lệ nhất định của công trình sau khi có đầu tư. Đồng thời, người di dời cũng được tạo lập một khu định cư mới với những điều kiện về sản xuất và đời sống bằng hoặc hơn điều kiện trước khi di dời. Từ đó cũng dễ dàng phối hợp giữa người làm công tác giải phóng mặt bằng với người phải di dời, giúp quá trình giải phóng nhanh chóng và suôn sẻ hơn.