- Tạo lập và đảm bảo sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động sản nói riêng và hệ thống các thị trường khác nói chung Một yêu cầu đặt ra đối vớ
a.Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động
Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp như đất đai, tài chính, xây dựng, tư pháp... vì vậy muốn phát triển bất động sản và vận hành thị trường này hiệu quả đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ.
Trước hết là sự cần thiết phải áp dụng một cách đầy đủ, đồng bộ và tiếp tục hoàn thiện Luật kinh doanh bất động sản. Yêu cầu đặt ra đối với Luật này là phải
điều tiết toàn diện các quan hệ giao dịch trong thị trường bất động sản; các loại bất động sản tham gia thị trường; các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại bất động sản; tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người thực hiện những nghĩa vụ trên thị trường bất động sản; quyền hạn và trách nhiệm của các bên tham gia thị trường.
Thời gian vừa qua, Quốc hội cũng đã công bố Luật kinh doanh bất động sản gồm 9 chương với 63 điều, điều đó đã đánh dấu một sự tạo lập bước đầu cho môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản. Theo Luật này, kinh doanh bất động sản được quy định gồm kinh doanh bất động sản và dịch vụ kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản gồm đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; đầu tư hạ tầng trên đất thuê, đất nhận quyền chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng... Dịch vụ kinh doanh bất động sản gồm: Môi giới bất động sản; thành lập sàn giao dịch bất động sản; tư vấn, định giá, đấu giá bất động sản; quảng cáo và quản lý bất động sản. Các tổ chức, cá nhân trong nước được thực hiện tất cả các hoạt động kinh doanh nêu trên nhưng tổ chức, các nhân ngoài được hoạt động trong lĩnh vực này ở phạm vi hạn chế hơn, cụ thể là không thực hiện các hoạt động: mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, công trình xây dựng để cho thuê lại; nhận sử dụng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hoạt động kinh doanh bất động sản tương tự như tổ chức, cá nhân trong nước, trừ việc mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê. Người Việt Nam hoạt động ở nước ngoài được quyền hoạt động kinh doanh bất động sản tương tự tổ chức, cá nhân trong nước trừ việc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể cả đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê. Để đảm bảo mục tiêu làm lành mạnh thị trường bất động sản, công khai, minh bạch giao dịch bất động sản, dự thảo luật quy định các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh về kinh doanh bất động sản, dịch vụ kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định rõ các điều kiện đặc thù đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải có năng lực tài chính để đảm bảo thực hiện dự án; tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư dự án; phải có giấy phép đầu tư và năng lực tài chính để thực hiện dự án; cá nhân hành nghề định giá, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề; tổ chức cung ứng dịch vụ môi
giới, định giá bất động sản phải có ít nhất 1 ngưòi có chứng chỉ hành nghề theo quy định...
Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất cũng được quy định cụ thể, phù hợp với Luật đất đai như quyền góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; đồng thời bổ sung thêm các quyền và nghĩa vụ đặc thù của chủ thể kinh doanh bất động sản như lập sàn giao dịch, lựa chọn sàn giao dịch để kinh doanh quyền sử dụng đất, nghĩa vụ cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất mà mình kinh doanh. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, nội dung của Luật đối với nhà, công trình xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, khu công nghiệp đã xây dựng xong hoặc hình thành trong tương lai cũng thuộc đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh, các bất động sản này không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng phải có thiết kế dược duyệt và xây dựng các công trình hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt...
Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản ra đời nhằm tạo khung pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam và giải đáp yêu cầu phải đặt ra luật này phải bổ xung cho các khiếm khuyết của Luật khác, chứ không phải là đơn thuần tổng hợp lại, nhắc lại các quy phạm pháp luật đã có trong các Luật khác để tiện dùng cho ngành kinh tế bất động sản.
Song song với việc xây dựng mới luật kinh doanh bất động sản, cần sửa đổi, bổ xung các văn bản qui phạm pháp Luật đã và đang có tác động đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển hoặc hạn chế của thị trường bất động sản. Điều cần đặc biệt quan tâm là có sự hướng dẫn thống nhất trong việc thực hiện các quy định có liên quan đến sự hoạt động của thị trường bất động sản. Điều cần đặc biệt quan tâm là có sự hướng dẫn thông nhất trong việc thực hiên các quy định có liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản nhưng đang chịu sự điều tiết đồng thời của các Luật khác nhau như Luật Đất Đai, Luật xây dựng,Bộ Luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế, Luật nhà ở... Cần chỉnh sửa những vấn đề còn tồn tại hoặc những hạn chế của những điều Luật Liên quan để thúc đẩy phát triển và quản lý thị trường bất động sản.