THỰC TRẠNG CÔNG tác QUẢN lý NHÀ nước đối với THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản – NGHIÊN cứu TRÊN các GIAO DỊCH bất ĐỘNG sản QUA sàn GIAO DỊCH AN HƯNG

Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân đời sống hộ gia đình Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị kinh tế, hộ gia đình số lớn Sau thời gian phát triển không dài thị trường bất động sản nước ta trải qua nhiều lần biến động khủng hoảng Có nhiều nguyên nhân tạo diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản có môt nguyên nhân khiến nhiều người ý tác động sách nhà nước, ưu tiên , hệ thông pháp luật , văn thi hành Thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế thị trường, có chức phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn xem tài nguyên hữu hạn, loại bỏ nhu cầu sử dụng đất giá trị, nâng cao suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị Chẳng hạn giá đất đô thị Hàng Ngang, Hàng Đào cao muốn kinh doanh phải tạo thu nhập lớn tương xứng với giá đất Cũng lẽ ngày nhiều công trình sản xuất công nghiệp đưa xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao Việc quản lý phát triển tốt thị trường này, đặc biệt mối quan hệ với thị trường tài góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội Ở Việt Nam, giao dịch bất động sản tồn từ lâu thị trường ngầm, phi thức Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản bắt đầu thừa nhận Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường thức tồn văn Nhà nước từ năm 1996 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Thực tế trình phát triển kinh tế thị trường nước ta thời gian qua cho thấy: Thị trường bất động sản chưa thể đóng vai trò động lực thúc đẩy phát triển kinh tế Một nguyên nhân chủ yếu vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản mờ nhạt Vì vậy, để lành mạnh hoá phát triển thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ thống đồng loại thị trường kinh tế việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản vô cần thiết Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Nhận thức tầm quan trọng vấn đề này, em chọn đề tài: “ Thực trạng công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản – Nghiên cứu giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: Hệ thống hoá vấn đề lý luận thị trường bất động sản vai trò công tác quản lý Nhà nước phát triển thị trường Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam để đề xuất số quan điểm giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước phát triển thị trường Đối tượng nghiên cứu Nhằm đạt mục đích trên, đối tượng mà chuyên đề hướng tới nghiên cứu vấn đề liên quan đến sách tác động vĩ mô- vi mô, hướng tới nội dung quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 4.phạm vi nghiên cứu thời gian thực tập trường, từ tháng 3/2010 đến hết tháng 5/2010 hướng dẫn thực hành tạn tình bạn bè tất thầy cô môn.và sàn AN_HƯNG tạo điều kiện cho em đựoc tiếp xúc với môi trường bất động sản , thực hành sàn.trong thời gian tạo điều kiện cho em nhiều kinh nghiệm thực tiễn hơn, kiến thức học trường Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, xem xét vấn đề quan điểm vật lịch sử Ngoài ra, viết sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể phân tích, tổng hợp, so sánh liệu kết hợp với lý luận quan điểm, đường lối Đảng nhà nước thời kỳ ,kết hợp với thực tế để nhằm đến kết luận mang tính khách quan thực tiễn ,bám sats thực tiễn Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I Thị trường bất động sản Khái niệm Bất động sản Thị trường bất đông sản 1.1.Khái niệm bất động sản Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản Tuy nhiên ta hiểu sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá cả, số lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản giao dịch 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản theo nghĩa thông thường hiểu đất đai công trình xây dựng cố định đất đai Từ chuyển sang kinh tế thị trường, vai trò thị trường BĐS ngày trở thành yếu tố có tầm quan trọng bước nhận thức đầy đủ Việc hình thành phát triển thị trường BĐS tạo thêm yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sử dụng nguồn nội lực có hiệu Chính , muốn hiểu rõ nội dung đề tài ta phải , mà trước tiên khái niệm, đặc điểm, vai trò yếu tố có liên quan thị trường BĐS Theo điều 174 luật dân Việt nam BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản luật định Sau hiểu sơ qua BĐS , ta đặt câu hỏi: Thế thị trường BĐS ? địa điểm, nơi mà người bán người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn để xây dựng giá số lượng hàng hóa BĐS thực Thị trường BĐS phân loại theo tiêu chí: Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục -thị truờng: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS -Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II: Đó thị trường xây dựng công trình BĐS để bán cho thuê -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại cho thuê lại công trình mua thuê -Hiện xuất loại thị trường BĐS sau đây: • Thị trường nhà đất • Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh • Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản Tuy nhiên ta hiểu sau: “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường nhắc đến: nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá cả, số lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản giao dịch - Các đặc điểm thị trường bất động sản: + Thứ nhất: Tính cách biệt hàng hoá với địa điểm giao dịch + Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản + Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc + Thứ tư: Thị trường bất động sản thị trường khôn hoan hảo + Thứ năm: Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản + Thứ sáu: Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập + Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục + Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn + Thứ chín: Thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Vai trò đặc điểm thị trường bất động sản 2.1: Vai trò thị trường BĐS Thị trường bất động sản co vai trò chủ yếu sau: - Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc sản xuất phát triển Thị trường bất động sản nơi gặp gỡ cung cầu bất động sản cầu nối tiêu dùng sản xuất hàng hoá bất động sản thực mối quan hệ: Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá… Khi thị trường bất động sản không phát triển, ngưng trệ, chuyển hoá gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến trình tái sản xuất trình sản xuất Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ luân chuyển vốn nhanh tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản đẩy mạnh trình sản xuất - Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo nguồn vốn cho ngành sản xuất vật chất khác Bản thân bất động sản tài sản quốc gia, trình phát triển tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị trường, làm tăng tài sản cố định xã hội thị trường bất động sản có thị trường chấp, thị trường vay vốn thông qua hoạt động chấp làm cho lượng vốn huy động tăng lên, giải nguồn vốn cho ngành Thị trường góp vốn liên doanh góp vốn bất động sản để đầu tư sản xuất để chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển - Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước Đối với nước ta nguồn thu nhà nước liên quan đến bất động sản nguồn thu cố định chiếm phần lớn nguồn thu nhà nước thị trường bất động sản phát triển thể làm tăng hai nguồn thu sau nhà nươc: Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước thu nhiều từ phí mua bán chuyển đổi quyền đất đai Mở rộng phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu tăng lên Nhà nươc đánh thuế 5% mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản sau: 1% phí trước bạ phí làm thủ tục đăng kí 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung thể thống loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tất thị trường ảnh hưởng đến thị trường chung Trong hội nhập quốc tế thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Sự phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho chủ thể nước tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản nước qua mở rộng quan hệ quốc tế - Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh thị trường đất đai, sách không phù hợp, dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường… điều gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin người dân chủ trương sách nhà nước, hạn chế phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng xấu đến đời sống người hoạt động xã hội nói chung Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá bất động sản, góp phần làm cho xã hội ổn định - Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân Khi thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ thuật, đổi công nghệ sản xuất không góp phần đáp ứng cho sản xuất mà phục vụ cho hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí… Hơn thoả mãn nhu cầu ngày cao nhân dân nơi chốn ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc… Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục - Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách, có sách đất đai, sách bất động sản Chỉ thông qua hoạt động thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta thấy rõ bất cập chinh sách, đặc biệt đất đai, từ để sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chúng Quan đất đai quan hệ kinh tế quan hệ xã hội, thực chủ yếu qua thị trường, từ thị trường đất đai nhà nước thấy rõ bất cập sách hệ thống quản lý đất đai Qua nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện, không sach, mà công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản từ khắc phục tình trạng thị trường ngầm bất động sản b: Đặc điểm chủ yếu thị trường BĐS Thị trường bất động sản có đặc điểm sau: - Thứ nhất: tính cách biệt hàng hoá với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch nơi xuất hàng hoá giao dịch, với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt so với hàng hoá bất động sản giao dịch Vì quan hệ giao dịch bất động sản không kết thúc địa điểm giao dịch mà thường trải qua khâu bản: Đàm phán chợ giao dịch cung cấp thông tin bất động sản giao dịch Kiểm tra thực địa kiểm tra tính có thực kiểm tra độ xác thông tin bất động sản đánh giá yếu tố bề bất động sản Đăng kí pháp lý thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch - Thứ hai: thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đặc điểm đất đai không hao mòn không người ta có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai, không sử dụng đất đai hàng hoá thông thường khác Điều họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại xem xét giá đất đai, xác định giá trị loại hàng hoá thông thường khác mà phải xác đinh khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai - Thứ ba: thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm không di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực cung cầu bất động sản vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô phát triển mặt khác thị trường bất động sản phụ thuộc vào Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục tâm lý tập quán thị hiếu, vùng khu vực có đặc trưng riêng cung cầu bất động sản - Thứ tư: thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo thông tin hàng hóa bất động sản không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hoá khác Do bất động sản mang tính dị biệt khó tìm bất động sản tương tự để so sánh cạnh tranh Mà số lượng cung cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo - Thứ năm: cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Thời gian tạo bất động sản lâu bất động sản cần có thời gian để tạo chúng Cung bất động sản có giới hạn mà cầu bất động sản tăng, cung cầu coi không co giãn với giá thay đổi giá thường cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá quan hệ cung cầu định Giá bất động sản tăng cung thị trường bất động sản phản ứng chậm cầu bất động sản - Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn Do bất động sản có giá trị lớn giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Để kinh doanh bất động sản phải có nguồn vốn cố định mà theo quy định nhà nước người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu tỷ đồng thị trường vốn hoạt động phát triển nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường bất động sản ngược lại - Thứ bẩy: giao dịch thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp Đòi hỏi phải có sàn giao dịch bất động sản, người quản lý sàn giao dịch phải có chứng chuyên môn Trên sàn giao dịch phải có niêm yết tất thông tin cho bên tham gia Những người tham gia hoạt động định giá, môi giới phải có chứng hành nghề - Thứ tám: thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản tài sản có giá trị lớn, đòi hỏi phải có việc quản lý nhà nước chúng pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản tham gia nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Hơn Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục thông qua việc quản lý thị trường nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản - Thứ chín: việc tham gia hay rút lui khỏi thị trường khó khăn phức tạp đòi hỏi có thời gian Để tham gia vào thị trường đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn tỷ đồng theo quy định nhà nước thông tin ít, nguồn nhân lực có kinh nghiệm khan bất động sản có giá trị lớn người tham gia thị trường không đông, việc tham gia mua bán không đơn giản nhanh chóng loại hàng hoá khác, việc tìm người mua người bán khó khăn II QLNN thị trường BĐS Khái niệm Quản lý nhà nước thị trường bất động sản tác động liên tục thông qua việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý nhà nước( bao gồm: quy hoạch kế hoạch hoá, công cụ tài chính, luật pháp) Để điều tiết kiểm soát,của chủ thể tham gia hoạt động thị trường bất động sản nhằm đưa vận động theo mục tiêu định hướng nhà nước Sự cần thiết phải QLNN thị trường BĐS Vấn đề nhà nước quản lý kinh tế vấn đề cổ điển có từ lâu đến tận hôm có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề Việc quản lý nhà nước kinh tế lý luận thực tế khẳng định cần thiết Hiện mô hình nước tiên tiến giới sử dụng mô hình tổng hợp thị trường nhà nước Trong mô hình kinh tế hỗn hợp thị trường nhà nước, ta thấy kinh tế thị trường có mặt tích cực có mặt tiêu cực mặt tích cực chúng kích thích khả sáng tạo kinh tế, từ khai thác hiệu tiềm kinh tế, kích thích khoa học công nghệ phát triển… áp dụng vào thực tế, ta thấy đựoc mâu thuẫn giải bàn tay nhà nứơc tham gia điều tiết.Và thị trường đánh giá theo khía cạnh khác Nhưng bên cạnh có mặt tiêu cực là: độc quyền, chạy theo lợi ích khác bịêt nên tạo ngoại ứng, đầu tư vào khu vực công cộng, chạy theo đồng tiền làm tha hoá người… Do để khắc phục thất bại thị trường cần phải có can thiệp nhà nước vào kinh tế Hay có người nói kinh tế thị trường tự phát bàn tay ‘vô hình” Nền kinh tế quản lý nhà nước ‘ bàn tay hữu Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục hình’ Nếu có bàn tay vỗ không kêu cần phải có kết hợp hai bàn tay Xét thị trường bất động sản ta thấy thị trường bất động sản thị trường đặc biệt Thị trường bất động sản có đặc điểm riêng nó: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu chi phối pháp luật nhà nước có đặc điểm riêng nên dẫn đến khuyết tật thị trường bất động sản Do cần thiết quản lý nhà nước thị trường bất động sản rõ nét cần thiết thông qua chủ trương đường lối sách đảng nhà nước thị trường bất động sản để điều tiết thị trường Thông qua mà giao dịch phép công khai minh bạch tạo lòng tin người dân nhà nước thông qua việc quản lý nhà nước đất đai khai thác sử dụng hợp lý có hiệu quả, mục đích, tiết kiêm, có định hướng lâu dài Do công việc quản lý nhà nước thị trường bất động sản cần quốc gia không riêng nước ta Việc tham gia với bàn tay nhà nước nhằm nhiều mục đích khắc phục thất bại thị trường.hiện thị trường bất động sản gặp phải nhiều khó khăn Ví dụ cụ thể như: sàn AN-HƯNG , dự án đề ra, phê duyệt công tác giải phóng mặt xảy nhiều thực trạng như: rắc rối đền bù, thu hồi đất.các tranh chấp xảy , nhiều mâu thuẫn không thẻ giải nhiều dự án ngưng hoạt động thời gian dài Vai trò tính tất yếu quản lý Nhà nước trình hình thành phát triển thị trường bất động sản thể khía cạnh sau: Thứ nhất, điều kiện Việt Nam – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai nên việc quản lý đất đai nói chung bất động sản nói riêng thực quyền Nhà nước sở hữu đất đai bất động sản Lịch sử hình thành phát triển nhân loại đất đai tài nguyên hình thành chứa đựng tiềm sống, sở đó, xã hội loài người hình thành phát triển Có nghĩa không cá nhân hay tập đoàn người tạo đất đai được, mà đất đai quà thiên nhiên ban tặng Vì thế, xét nguồn gốc, đất đai thuộc quyền sở hữu chung toàn xã hội Xã hội loài người phát triển, tập đoàn người khai phá, chiếm giữ bảo vệ vùng đất đai theo đó, đất đai thuộc sở hữu tập đoàn người riêng biệt, cộng đồng, quốc gia Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục tục bớt rườm già, tạo môi trường thoáng nhiều so với trước đây.hầu sàn cảm thấy thay đổi lớn Thị trường bất động sản đặc biệt nhạy cảm với chế, sách pháp luật Nhà nước Thực tế năm 2009 chứng minh điều này: Bên cạnh , Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định luật này” Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường thực chịu tác động quy định này, Chính phủ ban hành nghị định định rõ mức phạt hành (60-70 triệu đồng) hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn Theo giải thích Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn nâng dần tính minh bạch thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng số bất động sản cho vùng miền điều hiển nhiên tác động đến tất sàn giao dịch, giảm dần khối lượng giao dịch ngầm nhiều năm qua, nâng cao dần tính minh bạch đặc biệt cụ thể là: sàn AN-HƯNG tăng khối lượng giao dịch sàn, thu nguồn thuế lớn cho nhà nước qua giao dịch minh bạch.chúng ta thử tưởng tượng rằng, quy định giao dịch không thông qua sàn, giao dịch ngầm phía nhà nước, thất thu nhiều thuế từ hoạt động này, phía sàn giao dịch phải đối đầu với “ có đất” chứng hành nghề, làm ăn hoạt động không hợp pháp Các giao dịch không muốn qua sàn phải công sức, thời gian tiền bạc b, Hạn chế Trong vấn đề đưa , lúc có mặt Ngoài tính hiệu quả, tích cực sách, sách ảnh hwongr không nhỏ đến sàn giao dịch nói chung sàn AN-HƯNG nói riêng.các khía cạnh mà tác động đến nhiều, ta dễ nhận thấy vấn đề: - Thuế: với tình hình kinh tế VN nay, việc áp dụng thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản tác động lớn đến sàn, Về nguyên lý, hoạt động sản xuất kinh doanh, người tham gia phải có trách nhiệm nộp thuế cho Nhà nước Trước đây, kinh doanh bất động sản phải nộp thuế GTGT, thuế TNDN Kể từ ngày 1/1/2009, thuế thu nhập đời việc kinh doanh bất động sản chuyển từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân Chính sách thuế ta thể thống nhất, khép kín, áp dụng cho đối tượng nên nói ảnh Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục hưởng đến tâm lý chung nhà đầu tư.và thời gian làm cho nhà đầu tư chậm bước.chính sàn giảm hẳn khối lượng giao dịch - Tiền sử dụng đất mập mờ: Sau thời gian dài ăn ổn định, số người dân “té ngửa” làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị quan chức yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất Nhiều người dân vô xúc cho rằng, mập mờ làm hợp đồng chậm trễ làm giấy tờ hợp thức chủ đầu tư khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần” Thiếu sách hỗ trợ doanh nghiêp:, để giảm nhiệt thị trường BĐS trước tiên nhà nước cần nhiều sách hỗ trợ trực tiếp cho DN, chủ đầu tư dự án nhà Nguyên nhân đẩy giá thị trường BĐS dự án đầu tư ngày bị bó buộc sách nhà nước Ngay chuyện giải phóng mặt trước hết Nhà nước đứng thực sau cho đấu thầu giá trị từ đấu thầu Nhà nước thu khoản lớn cho ngân sách.Để giảm nhiệt thị trường BĐS trước tiên nhà nước cần nhiều sách hỗ trợ trực tiếp cho DN, chủ đầu tư dự án nhà Nguyên nhân đẩy giá thị trường BĐS dự án đầu tư ngày bị bó buộc sách nhà nước Ngay chuyện giải phóng mặt trước hết Nhà nước đứng thực sau cho đấu thầu giá trị từ đấu thầu Nhà nước thu khoản lớn cho ngân sách AN_HƯNG sàn thành lập, non trẻ, sách nhà nước tác động trực tiếp lên sàn , sách thắt chặt sàn nhà nước đề làm khó khăn, chồng chéo công việc mà sàn thành lập phải chịu ảnh hưởng sách thắt chặt dao lưỡi, hỗ trợ sách, minh bạch thị trường làm cho luật thắt chặt qua nhiều làm cho nhà đầu tư sàn giao dịch nghiêng ngả Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Quan điểm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhằm đạt mục tiêu đặt cách hiệu quả, quan Nhà nước phải quán triệt quan điểm sau đây: - Phải quán việc trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai đồng thời cần nhìn nhận quyền người sử dụng đất Chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước người chủ đại diện nên Nhà nước người có quyền sở hữu tuyệt đối đất đai Do đất đai yếu tố đóng vai trò quan trọng định yếu tố thị trường bất động sản nên để thực vai trò kiểm soát định đoạt tối cao Nhà nước thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải có hệ thống công cụ quản lý điều tiết hữu hiệu máy quản lý có lực Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất Nhà nước giao cho quyền gắn liền với đất đai Điều cần phải thống là: đất đai, quyền người sử dụng đất quyền thừa kế, chấp, chuyển đổi chuyển nhượng phải vượt rộng cao quyền sử dụng tài sản thông thường Thị trường bất động sản phát triển dựa giao dịch quyền bất động sản, đặc biệt quyền người sử dụng đất Xuất phát từ điều đó, điều quan trọng xây dựng chế độ sách chung cho quan hệ thị trường bất động sản phải ý tôn trọng quyền bất động sản - Tôn trọng nguyên tắc thị trường nói chung: Điều có nghĩa việc phát triển quan hệ giao dịch bất động sản phải thuân theo quy luật vận động thị trường, hành vi giao dịch bất động sản thị trường phải tuân theo quy luật vận động thị trường, hành vi giao dịch bất động sản thị trường phải tuân thủ yêu cầu thị trường thị trường điều tiết Các sở giao dịch thị trường giá quan hệ cung cầu thị trường hình thành nên Do vậy, can thiệp Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng tác nhận thị trường, can thiệp tác nhân phi thị trường Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục - Từng bước minh bạch hoá thị trường bất động sản, đảm bảo bình đẳng cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Xu hướng tất yếu phát triển kinh tế thị trường nói chung phải tạo bình đẳng, công khai chủ thể tham gia Đối với thị trường bất động sản, thị trường khồng hoàn hảo, không đầy đủ thông tin nên thường nảy sinh nhiều khiếm khuyết Vì vậy, để hạn chế tính không hoàn hảo, khắc phục tình trạng sai lệch thông tin cần thực công khai bình đẳng người tham gia vào thị trường Việc thu hút đông đảo chủ thể tham gia thị trường bất động sản góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản Tuy nhiên, mục tiêu không phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh mà định hướng để thị trường bất động sản phát triển theo định hướng phát triển kinh tế đất nước mục tiêu chung xã hội Điều đòi hỏi phải tăng cường vai trò lực Nhà nước việc điều tiết định hướng phát triển thị trường bất động sản - Tạo lập đảm bảo đồng yếu tố thị trường bất động sản nói riêng hệ thống thị trường khác nói chung Một yêu cầu đặt phát triển loại thị trường nói chung phải đảm bảo tính đồng loại thị trường, loại sản phẩm chủ thể tham gia Đồng thời, phát triển thị trường bất động sản đòi hỏi phải cân đối đồng với hệ thống thị trường khác Vì vậy, hệ thống công cụ quản lý, điều tiết thị trường bất động sản phải bình đẳng, có cách nhìn nhận thái độ đối xử với thị trường hàng hoá khác Quan điểm đồng đặt yêu cầu đồng hệ thống sách, đồng hệ thống pháp luật công cụ quản lý Một số giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Để nâng cao vai trò Nhà nước nhằm tháo gỡ khó khăn phát triển thị trường bất động sản thời gian tới, em xin đề xuất số giải pháp sau: a Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp đất đai, tài chính, xây dựng, tư pháp muốn phát triển bất động sản vận hành thị trường hiệu đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng chặt chẽ Trước hết cần thiết phải áp dụng cách đầy đủ, đồng tiếp tục hoàn thiện Luật kinh doanh bất động sản Yêu cầu đặt Luật phải Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục điều tiết toàn diện quan hệ giao dịch thị trường bất động sản; loại bất động sản tham gia thị trường; quan hệ đặc thù giao dịch quan hệ giao dịch loại bất động sản; tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm người thực nghĩa vụ thị trường bất động sản; quyền hạn trách nhiệm bên tham gia thị trường Thời gian vừa qua, Quốc hội công bố Luật kinh doanh bất động sản gồm chương với 63 điều, điều đánh dấu tạo lập bước đầu cho môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Theo Luật này, kinh doanh bất động sản quy định gồm kinh doanh bất động sản dịch vụ kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản gồm đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê; đầu tư hạ tầng đất thuê, đất nhận quyền chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng Dịch vụ kinh doanh bất động sản gồm: Môi giới bất động sản; thành lập sàn giao dịch bất động sản; tư vấn, định giá, đấu giá bất động sản; quảng cáo quản lý bất động sản Các tổ chức, cá nhân nước thực tất hoạt động kinh doanh nêu tổ chức, nhân hoạt động lĩnh vực phạm vi hạn chế hơn, cụ thể không thực hoạt động: mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, công trình xây dựng thuê lại; nhận sử dụng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê Người Việt Nam định cư nước hoạt động kinh doanh bất động sản tương tự tổ chức, cá nhân nước, trừ việc mua nhà, công trình xây dựng thuê lại; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê Người Việt Nam hoạt động nước quyền hoạt động kinh doanh bất động sản tương tự tổ chức, cá nhân nước trừ việc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể đất có hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê Để đảm bảo mục tiêu làm lành mạnh thị trường bất động sản, công khai, minh bạch giao dịch bất động sản, dự thảo luật quy định chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản phải có đăng ký kinh doanh kinh doanh bất động sản, dịch vụ kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, dự thảo quy định rõ điều kiện đặc thù chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê phải có lực tài để đảm bảo thực dự án; tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức đầu tư dự án; phải có giấy phép đầu tư lực tài để thực dự án; cá nhân hành nghề định giá, môi giới bất động sản phải có chứng hành nghề; tổ chức cung Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục ứng dịch vụ môi giới, định giá bất động sản phải có ngưòi có chứng hành nghề theo quy định Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất quy định cụ thể, phù hợp với Luật đất đai quyền góp vốn, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất; đồng thời bổ sung thêm quyền nghĩa vụ đặc thù chủ thể kinh doanh bất động sản lập sàn giao dịch, lựa chọn sàn giao dịch để kinh doanh quyền sử dụng đất, nghĩa vụ cung cấp thông tin quyền sử dụng đất mà kinh doanh Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, nội dung Luật nhà, công trình xây dựng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, khu công nghiệp xây dựng xong hình thành tương lai thuộc đối tượng bất động sản đưa vào kinh doanh, bất động sản không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu phải có thiết kế dược duyệt xây dựng công trình hạ tầng theo dự án phê duyệt Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản đời nhằm tạo khung pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam giải đáp yêu cầu phải đặt luật phải bổ xung cho khiếm khuyết Luật khác, đơn tổng hợp lại, nhắc lại quy phạm pháp luật có Luật khác để tiện dùng cho ngành kinh tế bất động sản Song song với việc xây dựng luật kinh doanh bất động sản, cần sửa đổi, bổ xung văn qui phạm pháp Luật có tác động đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập dẫn đến triệt tiêu động lực phát triển hạn chế thị trường bất động sản Điều cần đặc biệt quan tâm có hướng dẫn thống việc thực quy định có liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản Điều cần đặc biệt quan tâm có hướng dẫn thông việc thực hiên quy định có liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản chịu điều tiết đồng thời Luật khác Luật Đất Đai, Luật xây dựng,Bộ Luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế, Luật nhà Cần chỉnh sửa vấn đề tồn hạn chế điều Luật Liên quan để thúc đẩy phát triển quản lý thị trường bất động sản b Hình thành yếu tố để thị trường bất động sản hoạt động Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hoá quan hệ trao đổi công khai, ổn định, lành mạnh Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hoá bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng cho bất động sản ách tắc khâu cấp giấy chứng nhận tháo gỡ; tình trạng gắn với việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất với việc cấp giấy chứng nhận khắc phục Trước mắt, cần chấp nhận sai sót hiệu buông lỏng quản lý năm qua nhà, đất Chẳng hạn, loại giấy tờ quy định khoản điều 50 Luật đất đai năm 2003 nhà đất sử dụng ổn định, nhân dân xã, phường thi trấn xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch duyệt cần xét giấy chứng nhận Tình trạng nhà xây dựng phép phổ biến hậu buông lỏng quản lý trước Nhà xây dựng phép nguồn đất khác nhau: dân tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở; đất quan, xí nghiệp chia cấp trái thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất có nguồn gốc ông bà để lại Đối với đất có nguồn gốc chưa hợp pháp cần chia phân làm loại: vùng quy hoạch giải toả để sử dụng vào mục đích công cộng không vùng quy hoạch Nếu diện tích đất nhà xây dựng trái phép vùng quy hoạch phải kiên giải toả, có xem xét trợ cấp phần tiền cho việc di dời, xem xét mua nhà chung cư theo phương pháp trả chậm Đối với diện tích đất nhà không thuộc vào qui hoạch, cần xem xét loại đất trước xây dựng, tiến hành thẩm định giá đất trước sau xây dựng thời điểm Phần chênh lệch giá lợi nhuận chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép mà có, Nhà nước cần thu hồi toàn phần lợi nhuận cấp giấy chứng nhận cho họ Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có khả nộp tiền sử dụng đất theo qui định cho nợ nghĩa vụ tài có giao dịch Việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước phải đôi với cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người mua nhà để họ có điều kiện thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Nhà nước cần kiểm tra phát có biện pháp sử lý nghiêm hộ gia đình, cá nhân vi phạm qui định đăng ký cấp giấy chứng nhận đặc biệt cán bộ, công chức, viên chức có hành vi tiêu cực trình giải cấp giấy chứng nhận Nhà nước cần giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dich thức, đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục bắt buộc giao dịch phải đăng ký thức, không thừa nhận, không bảo hộ giao dịch không thực đăng ký c Nhà nước nên điều tiết thị trường bất động sản thông qua quan hệ cung cầu Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất lan toả sang thị trường bất động sản khác Vì vậy, bình ổn thị trường nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường bất động sản nói chung Trong lĩnh vực nhà đất ở, Nhà Nước cần tham dự trực tiếp vào phía cung thông qua ngân sách Nhà Nước phải nắm quản lý quỹ nhà đất hình thành từ việc mở rộng đô thị, mở rộng giao thông Muốn vậy, Nhà nước cần ban hành quy định sử dụng đất nông nghiệp lòng đô thị, đất nông nghiệp kề cận vùng giáp ranh, đất ven trục giao thông Về tổ chức thực hiện, nhà nước thành lập loại hình doanh nghiệp công ích làm nhiệm vụ khai thác phát triển đất Khi xây dựng chương trình phát triển nhà ở, Nhà nước cần trọng tới việc phát triển quỹ nhà thuê bán chậm đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn nhà ở; xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà để tạo điều kiện khuyến khích tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời góp phần hỗ trợ cho đối tượng sách có điều kiện cải thiện chỗ Các địa phương nên có nguồn ngân sách riêng hàng năm cho vấn đề Nên có tiêu chuẩn riêng biệt cho khu nhà cho người có thu nhập thấp, có quy định cụ thể để giám sát quản lý quyền nhà có trợ giúp ngân sách cho người ngèo việc đặt tiêu chuẩn bình xét để sử dụng nhà dành cho người có thu nhập thấp Mở rộng hình thức cung thị trường cho thuê bán trả góp bất động sản nhà để phù hợp với đối tượng thị trường Ngoài ngân sách nhà nước, thu hút nguồn lực trực tiếp từ dân cư tổ chức kinh tế nước tham gia đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực sản xuất bất động sản công nghiệp, bất động sản hạ tầng kỹ thuật, bất động sản dịch vụ, văn phòng, nhà lĩnh vực mà cần đầu tư giai đoạn chuẩn bị cất cánh kinh tế Muốn vậy, cần trọng cải cách công tác hành chính, giảm ách tắc thủ tục đầu tư, thay đổi cấu đầu tư, xoá bỏ hình thức xét duyệt, xin cho dự án phát triển bất động sản để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục Về phía cầu, luận văn phân tích, cầu tiêu dung cần thoả mãn cách đáng tổng nhu cầu bị đẩy cao cầu đầu Trong năm qua, thị trường bất động sản nước ta phát triển mang tính tự phát, nạn đầu tạo lên sốt giá nhà đất, gây nên nhiều hậu tiêu cực Nguyên nhân chủ yếu tượng là: - Hệ thống pháp luật đất đai bất động sản hành nhiều kẽ hở, giới đầu lợi dụng để mua lợi cá nhân Hai kẽ hở lớn chưa công nhận quyền sử dụng đất đất đai hàng hoá đặc biệt cần có chế quản lý phù hợp qui định hành giá đất tao lên chế giá chênh lệch lớn - Nhà nước trì chế xin - cho quan hệ với đất đai, dẫn đến tình trạng tổ chức, doanh nghiệp lợi dụng để xin đất đai để bán phần kiếm lời không đưa vào sử dụng mà giữ chờ lên giá để chuyển nhượng -Công tác quản lý nhà nước đất đai bất động sản nhiều yếu kém, đặc biệt công tác quản lý hoạt động sử dụng đất sau giao cho thuê đất nhiều nơi hoàn toàn thả Vì thế, để điều tiết cầu, Nhà nước cần tăng cường biện pháp cần thiết chống loại trừ tệ nạn đầu bất động sản Cụ thể Nhà nước cần phải tăng cường quản lý sau giao đất, thực công khai quy hoạch sử dụng đất dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng, quản lý chặt chẽ hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất, luật hoá vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, cần quy định rõ giá đền bù Nhà nước sử dụng sách thuế để hạn chế nạn đầu đất đai, chẳng hạn ban hành thuế chiếm hữu đất đai bất động sản đánh theo quy mô sử dụng đất hay sở hữu nhà, thuế chuyển nhượng tính theo thời gian lần giao dịch d Đổi hoàn thiện hệ thống sách kinh tế Hệ thống sách kinh tế mà Nhà nước sử dụng để quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản gồm: - Chính sách thuế: Chính sách thuế công cụ mà nhà nước cần sử dụng để điều tiết địa tô thị trường bất động sản Chính sách thuế hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản nhiều bất cập Việc tính tỷ lệ nộp thuế giao dịch chuyển nhượng nhà đất tổng doanh thu bất hợp lý, không phản ánh mục đích điều tiết Do vậy, cần tách riêng loại thuế phí đất đai, loại thuế liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục quyền sử dụng đất phí đăng ký bảo đảm giao dịch theo hướng bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất thay vào thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lệ phí đăng ký đảm bảo giao dịch Tỷ lệ đánh thuế thu nhập từ bất động sản phân biệt theo khoảng thời gian lần giao dịch Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sản phải tính điều tiết phần địa tô chênh lệch tăng lên việc hưởng lợi từ công trình hạ tầng nhà nước đầu tư mang lại Mức điều tiết đia tô chênh lệch giảm dần theo thời gian điều kiện hạ tầng đầu tư không chênh lệch so với điều kiện khu vực lân cận Chính sách thuế sử dụng đất chưa phân biệt rõ yếu tố đất đai tích tụ cho mục đích sản xuất đất đai đầu cho mục đích kinh doanh bất động sản Do vậy, để hạn chế đầu trục lợi thuế sử dụng đất cần phải có thuế chiếm hữu bất động sản, trước hết bất động sản dùng cho mục đích sinh hoạt đất nhà dân cư Cần đánh thuế luỹ tiến bất động sản chiếm hữu quy định mức bình quân theo quy định Thuế chiếm hữu bất động sản không dựa vào quy mô diện tích mà xấc định tuỳ theo chủng loại số lượng đơn vị bất động sản chiếm hữu Thuế sử dụng đất đai chiếm hữu bất động sản điều chỉnh theo mức độ thay đổi địa tô mang lại nhà nước đầu tư phát triển công trình hạ tầng cho khu vực - Chính sách thu phí lệ phí: Nhà nước mà đại diện quan quản lý cần xác định rõ ràng, mục tiêu việc khuyến khích đăng ký giao dịch đăng ký sở hữu nhằm tăng nguồn thu tài mà nhằm tạo lập tính hợp pháp cho bất động sản tham gia giao dịch, công khai hoá hoạt động giao dịch thị trường thức Chính cần xoá bỏ việc gộp chung mục tiêu cấp giấy chứng nhận để tăng cường công tác quản lý với mục tiêu tăng nguồn thu tài đất đai vốn tồn cản trở việc đăng ký đất đai, bất động sản Cần sửa đổi hệ thống loại phí lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, thủ tục đơn giản để khuyến khích người dân tích cực tham gia vào thị trường giao dịch thức - Chính sách giá: Một bất cập quan quản lý Nhà nước bất động sản để tồn tình trạng giá thị trường này, giá Nhà nước giá thoả thuận, giá đất thị trường cao gấp từ 3-4 lần, cá biệt có nơi cao gấp 10 lần giá quy định khung giá đất Nhà nước Vì việc xoá bỏ dần chế giá để tiến tới có giá chung thống theo thị Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục trường cần thiết Định hướng quan trọng phải chuyển từ việc xây dựng giá (hay khung giá) sang việc đề nguyên tắc cho việc định giá thẩm định giá để chuyển từ chế giá sang chế giá chung thống Cơ chế giao dịch bất động sản hoàn toàn tuân thủ nguyên tắc giá thị trường Chính việc thực đấu giá quyền sử dụng đất bất động sản tất nguồn cung hàng hoá từ khu vực Nhà nước giúp tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh Nhà nước cần có chế tài kiểm soát giá cách hợp lý loại bất động sản, bất động sản dùng vào mục đích sử dụng xã hội nhà dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời Nhà nước cần tăng thêm quyền cho địa phương việc định giá đất bất động sản phù hợp với điều kiện địa phương Bên cạnh việc xoá bỏ dần chế giá Nhà nước cần phải chủ động chủ lực điều tiết trì mức giá cân thị trường bất động sản Trong trường hợp giá bất động sản sụt giảm, thị trường có nguy đổ vỡ, Nhà nước sử dụng nguồn lực tài để mua vào với mức tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước cứu vãn phá sản công ty không bán sản phẩm Trong trường hợp giá tăng bất thường, Nhà nước tăng nguồn cung từ quỹ đất phát triển công trình bất động sản đưa quỹ nhà mua trước bổ sung vào nguồn cung thị trường Đồng thời, Nhà nước thực bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho thuê để thông qua hình thành giá công khai có tác dụng định hướng giá thị trường gián tiếp tăng cung thị trường Nếu làm tốt công tác dự báo nhu cầu chủ động tăng quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước cách tương ứng, Nhà nước hoàn toàn có quyền chủ động can thiệp vào thị trường nhằm trì quan hệ cung cầu cân ổn định giá - Chính sách tài giao đất thu hồi đất: Cơ chế xét duyệt việc giao, cho thuê đất giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải thay chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu dự án, giao đất đấu giá quyền sử dụng đất Chính sách đền bù, giải phóng mặt cần đổi việc đền bù đất đai xác định giá bất động sản không phù hợp với giá trị thực tế góp phần kìm hãm phát triển thị trường gây nhiều ách tắc hoạt đọng giải phóng mặt thực dự án Về sách đền bù cho người có đất bị thu hồi, Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục học tập kinh nghiệm Trung Quốc Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, vấn đề bồi thường quy đinh sau: - Về thẩm quyền thu hồi đất: có phủ quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thẩm quyền thu hồi đất - Về đối tượng đền bù giải phóng mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng người dân người bồi thường thiệt hại Đối với nhà tập thể, nhà nhà ở, nhà tập thể thôn, xã không thuộc sở hữu cá nhân tiền bồi thường sử dụng để xây xí nghiệp địa phương Người đầu tư xây dựng xí nghiệp mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền cho địa phương có mảnh đất khoản tiền bồi thường xác định phần góp cổ phần địa phương xí nghiệp - Về trách nhiệm bồi thường: Phần lớn tiền bồi thường người sử dụng đất trả tiền Tiền bôi thường bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nước khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất; lệ phí chia theo tỷ lệ 70% giữ lại ngân sách cấp tỉnh 30% nộp vào ngân sách Trung ương Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất nông dân cao tuổi chuyển đổi sang ngành nghề bị đất nông nghiệp Các khoản tiền đền bù cho người có đất bị thu hồi phải tuân thủ nguyên tắc: đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ với giá trị cao nơi cũ Khoản tiền bồi thường bao gồm: tiền bồi thường đất đai tiền trợ cấp tái định cư tính theo tổng sản lượng đất đai năm trước nhân với hệ số Nhà nước quy định; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu tài sản đất đai tính theo giá thị trường thời điểm thu hồi đất Đối với nhà số tiền bồi thường xác định gồm: giá xây dựng lại nhà ở, chênh lệch giá xây lại nhà nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn, trợ giá giá - Cơ quan quản lý giải phóng mặt bằng: cục quản lý tài nguyên đất đai địa phương thực việc quản lý giải toả mặt Người nhận klhu đất thu hồi thuê đơn vị xây dựng giải toả mặt khu đất - Quản lý đất đai sau giao đất, cho thuê đất: đất giao chuyển nhượng thời hạn giới hạn quy định bị Nhà nước định thu hồi Nếu đất không bị giải toả nhận đất mà không sử dụng thời gian ngắn Nhà nước thu phí không đảm bảo thời hạn Trường hợp sử Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục dụng sai mục đích, nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích ghi định giao, cho thuê đất; đồng thời họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước Từ thực tiễn nước ta qua nghiên cứu thành công sách đền bù Trung Quốc, học rút là: sách đền bù phải dựa sở lợi ích chế thị trường đồng thời thể vai trò sở hữu tối cao Nhà nước đảm bảo bù đắp lợi ích cho người phải di dời Người phải di dời nhận đền bù tương đương giá bất động sản trước có công trình đầu tư phần khuyến khích tương đương tỷ lệ định công trình sau có đầu tư Đồng thời, người di dời tạo lập khu định cư với điều kiện sản xuất đời sống điều kiện trước di dời Từ dễ dàng phối hợp người làm công tác giải phóng mặt với người phải di dời, giúp trình giải phóng nhanh chóng suôn sẻ e biện pháp khác - Đổi mới, nâng cao công tác quy hoạch quản lý quy hoạch nhằm đảm bảo quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước đảm bảo đất đai sử dụng quy hoạch phê duyệt - Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường: Hiện nay, sàn giao dịch tư nhân tự lập với quy mô nhỏ, Nhà nước cho phép thành lập sàn giao dịch lớn đặt Hà Nội TP Hồ Chí Minh Do thành lập nên hoạt động hầu hết sàn chưa thực đem lại hiệu cao mong muốn Vì cần nhanh chóng rút kinh nghiệm tổ chức, điều hành để sàn giao dịch thực chức để từ nhân địa phương - Hoàn thiện máy phát triển lực đội ngũ cán quản lý: Các quan quản lý Nhà nước phải quán triệt nguyên tắc quản lý, cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện làm thông thoáng tất khâu liên quan đến hoạt động giao dịch quản lý nhằm phát triển thị trường bất động sản Mặt khác, việc điều hành thị trường phải theo nguyên tắc quy luật thị trường, hạn chế tới mức thấp can thiệp mệnh lệnh hành Tăng cường cán có trình độ Bộ chủ quản mà Bộ liên quan đến thị trường bất động sản địa phương Cán phải nắm vấn đề để phát triển thị trường bất động sản thể chế liên quan đến tạo lập giao dịch, quản lý thị trường bất động sản nhận thức thị trường quan trọng để phát triển kinh tế quốc dân Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục KẾT LUẬN Phát triển thị trường bất động sản không thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn đầu tư làm tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước mà làm động lực mở rộng thị trường khác mở rộng quan hệ quốc tế, góp phần nâng cao đời sống nhân dân tạo ổn định xã hội Từ phân tích cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường hình thành lại có vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế đất nước Trải qua chục năm thức thừa nhận đời phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam chưa thể đóng vai trò động lực để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước bất cập gặp phải suốt thời gian qua nằm tầm kiểm soát Nhà nước Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản tất yếu khách quan làm dung hoà mối quan hệ tham gia vào thị trường việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước điều cần thiết Trên sở đó, viết em nhằm đạt mục tiêu chính: - Hệ thống hoá vấn đề bản, nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản cần thiết phải có quản lý Nhà nước thị trường - Đi sâu nghiên cứu thực tiễn trình quản lý Nhà nước thị trường bất động sản - Trên sở đề bạt số giải pháp nhằm đẩy mạnh thành công đạt khắc phục hạn chế công tác quản lý gặp phải Trong trình hoàn thành đề án em nhận hướng dẫn tận tình TH.S PHẠM LAN HƯƠNG nhiều ý kiến đóng góp bạn lớp Qua em muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy giáo bạn giúp em hoàn thành đề án Vì thời gian khả hạn chế, viết em không hoàn toàn giải hạn chế thực trạng Rất mong nhận góp ý người Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục MỤC LỤC Trang Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa 48 [...]... diễn đàn công nghệ, giáo dục các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản các chợ giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của nhà nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát Do đó nhà nước cần có các biện pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý của nhà nước để các sàn giao dịch theo... 4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản như sau: Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật: cơ sở pháp lý để quản. .. ra các hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản vì thế nó phải là địa điểm thuộc quản lý của Nhà nước và hơn thế, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. .. nhận, từ đó các giao dịch trong thị trường bất động sản sẽ dễ dàng công khai, minh bạch hơn, giúp thị trường này phát triển lành mạnh 2 Những hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta đã cho thấy những thành công nhất định trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này nhưng cũng đồng... liên quan đến mua bán trên thị trường đào tạo đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao có năng lực và kiến thức về thị trường Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRÊN CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN- HƯNG I Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng Sàn giao dich bất động. .. của thị trường, các hành vi giao dịch bất động sản trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu của thị trường và do thị trường điều tiết Các cơ sở của giao dịch trên thị trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu trên thị trường hình thành nên Do vậy, sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng các tác nhận của thị trường, không thể can thiệp bằng các tác nhân phi thị trường Sinh... dựng các chế độ chính sách chung cho các quan hệ của thị trường bất động sản phải hết sức chú ý tôn trọng các quyền về bất động sản - Tôn trọng các nguyên tắc thị trường nói chung: Điều này có nghĩa là việc phát triển các quan hệ về giao dịch bất động sản phải thuân theo các quy luật vận động của thị trường, các hành vi giao dịch bất động sản trên thị trường phải tuân theo các quy luật vận động của thị. .. - Các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là chính quyền địa phương các cấp chưa nhận thức hết vai trò quan trọng của Nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, vì vậy chưa chuyển biến những nhận thức đó thành hành động cụ thể trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Cơ quan quản lý Nhà nước các cấp chưa thực hiện được vai trò của Nhà nước trong... hiện thị trường bất động sản tưởng như có nhiều cơ quan nhà nước quản lý nhưng thực chất là thả nổi Ông Chung đề xuất cần phải có một số Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục cơ quan nhà nước quản lý thị trường bất động sản và cấp này phải tương đương tổng cục - Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý của cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các cấp đối với. .. ra đối với Luật này là phải Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 Ket-noi.com diễn đàn công nghệ, giáo dục điều tiết toàn diện các quan hệ giao dịch trong thị trường bất động sản; các loại bất động sản tham gia thị trường; các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về từng loại bất động sản; tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người thực hiện những nghĩa vụ trên thị