hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản (từ thực tiễn ở thành phố hà nội)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập tơi Số liệu nêu luận văn trung thực có trích nguồn Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN ĐỖ VIỆT MỤC LỤC TÁ GIẢLUẬ VĂ .1 C N N DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ CNXH : Chủ nghĩa xã hội CNH-HĐH : Cơng nghiệp hố, đại hố CTTC : Cơng ty tài ĐTM : Đơ thị GDP : Tổng sản phẩm quốc nội KCN : Khu công nghiệp HĐND : Hội đồng nhân dân HUD : Tổng Công ty phát triển nhà NHĐT : Ngân hàng đầu tư NHNN : Ngân hàng nhà nước NHPT : Ngân hàng phát triển NHTM : Ngân hàng thương mại NCKH : Nghiên cứu khoa học QSH : Quyền sở hữu QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp SXKD : Sản xuất kinh doanh UBND : Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TÁ GIẢLUẬ VĂ .1 C N N i TÓM TẮT LUẬN VĂN Một kinh tế muốn phát triển cần thu hút phát huy nguồn lực, phát triển đồng loại thị trường có thị trường BĐS Việc khai thác sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất quan trọng quốc gia, đặc biệt quốc gia phát triển Việt Nam quốc gia có tốc độ thị hóa cịn thấp, đóng góp thị trường bất động sản phát triển KT-XH chưa xứng với vị trí tầm quan trọng vốn có Thị trường bất động sản thời gian qua góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu đất đai, bất động sản cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, biến bất động sản thành nguồn lực cho đầu tư phát triển Vai trò thị trường BĐS quan trọng nghiệp CNH,HĐH đất nước, nhiên, thị trường bất động sản nước ta nhiều yếu kém, bất cập: thị trường giai đoạn sơ khai, thị trường khơng thức lấn át thị trường có tổ chức làm thất thu cho ngân sách nhà nước, bất ổn xã hội góp phần tạo nên rủi ro cho hệ thống tài chính, quan hệ cung cầu hàng hố bị bóp méo, tượng đầu nắm giữ đất đai trái pháp luật diễn nhiều nơi Một nguyên nhân tồn nêu hệ thống sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nước ta nhiều bất cập, chưa thực trở thành cơng cụ đóng vai trị chủ lực cơng tác quản lý Chính vậy, việc tiếp tục hồn thiện sách cơng cụ kinh tế nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đặt cấp thiết Xuất phát từ yêu cầu thực tế trên, học viên chọn đề tài “Hoàn thiện sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản (từ thực tiễn thành phố Hà Nội)” làm luận văn tốt nghiệp Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kinh tế trị là: phương pháp vật biện chứng vật lịch sử; phương pháp trừu tượng hoá khoa học; phương pháp lơgic lịch sử; phương pháp phân tích, tổng hợp, thống ii kê, so sánh để giải nội dung luận văn Các phương pháp kết hợp chặt chẽ với dựa quan điểm, sách, quy định Nhà nước quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương I, Cơ sở lý luận kinh nghiệm thực tiễn hồn thiện sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Luận văn làm rõ bất động sản đất đai cơng trình kiến trúc gắn liền với đất vật tách rời với đất tách rời, di chuyển tốn Thị trường bất động sản luận văn định nghĩa tổng thể quan hệ giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khoảng khơng gian thời gian định Chính sách QLNN thị trường BĐS phận cấu thành hệ thống sách KT-XH nói chung sách kinh tế nói riêng Các cơng cụ chủ yếu nhà nước dùng để quản lý thị trường BĐS kế hoạch hóa, pháp luật sách kinh tế sách kinh tế chủ yếu Luận văn cho rằng, phải hồn thiện sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản bắt nguồn từ vai trò quan trọng thị trường BĐS KT-XH, từ thực tế yếu bất cập thị trường BĐS để công tác quản lý nhà nước thị trường BĐS có hiệu Đó là, (1) hệ thống hóa vấn đề lý luận thị trường BĐS sách quản lý nhà nước thị trường BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu ngày tăng công tác quản lý nhà nước thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng; (2) từ thực tiễn cơng tác quản lý nhà nước thị trường BĐS Hà Nội, rút thành tựu rõ tồn tại, hạn chế sách; (3) đề xuất quan điểm giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện sách QLNN thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu trình CNH, HĐH đất nước Luận văn nhân tố ảnh hưởng đến hiệu việc ban hành, triển khai sách QLNN thị trường BĐS, bao gồm: (1) Quan điểm Đảng Nhà nước thị trường BĐS; (2) Xuất phát điểm kinh tế iii thấp; (3)Nhận thức vai trò, vị trí thị trường BĐS phát triển KT-XH an sinh xã hội hệ thống trị; (4) Chất lượng chế sách nhà thị trường BĐS chưa cao; (5) Công tác cải cách thủ tục hành cịn chậm, QLNN thị trường BĐS nhiều bất cập; (6) máy QLNN thị trường BĐS cịn thiếu yếu Để có thêm sở đưa phương hướng giải pháp chương 3, luận văn nghiên cứu sách QLNN thị trường BĐS số Quốc gia Trung Quốc, Singapo, Đức, Malaysia Từ rút học kinh nghiệm áp dụng vào công tác QLNN thị trường BĐS: (1) Nhà nước cần tạo dụng khuân khổ pháp luật cho việc quản lý thị trường BĐS; (2) Nhà nước cần can thiệp vào thị trường công cụ kinh tế; (3) Các sách quản lý phải đồng bộ; (4) Công tác quản lý điều hành thị trường phải cơng khai minh bạch; (5) Duy trì chặt chẽ chế độ quản lý, giám sát Chương II, Thực trạng sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Hà Nội Bám sát vào nội dung chương 1, luận văn phân tích thực trạng công tác QLNN thị trường BĐS TP Hà Nội giác độ: Một là, phân tích giai đoạn hình thành phát triển, tính chất đặc thù thị trường BĐS Hà Nội Hai là, thực trạng sách QLNN thị trường BĐS Hà Nội, luận văn làm rõ vấn đề khía cạnh sau: (1) Tình hình thực sách tín dụng, sách thuế sách đất đai thị trường BĐS Hà Nội (2) Những tác động tích cực, mặt hạn chế nguyên nhân mặt tồn tại, hạn chế sách tín dụng, sách thuế sách đất đai TP Hà Nội Trên sở đó, luận văn đánh giá chung thực trạng công tác QLNN thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời thành tựu, hạn chế cần khắc phục thời gian tới iv Về thành tựu - Khơng gian thị TP có nhiều chuyển biến tích cực, mơi trường sống nhân dân cải thiện, số lượng chất lượng nhà không ngừng tăng với tốc độ lớn - BĐS đóng góp lớn cho ngân sách thành phố coi vài ngành có đóng góp lớn cho ngân sách - Số lượng qui mô dự án BĐS, số lượng qui mô doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS có bước nhảy vọt thời gian gần - Nguồn vốn cho thị trường có nhiều biến chuyển tích cực, ngồi nguồn vốn tín dụng ngân hàng, kênh huy động vốn khác bước đa dạng hóa - Ngoài việc phát triển nhà kinh doanh, TP triển khai số chương trình nhà xã hội dành cho người nghèo, đối tượng xã hội, nhà cho công nhân, sinh viên Về hạn chế - Việc ban hành triển khai thiếu đồng sách nhà với sách đất đai, đầu tư, quy hoạch tài - Giá nhà ln trì mức cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ người dân - Sử dụng nguồn lực đất đai bất động sản hiệu - Mơ hình tổ chức phát triển nhà chưa đáp ứng u cầu thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Hệ thống tài bất động sản thiếu đồng - Các thủ tục hành lĩnh vực bĐS cịn rườm rà, phức tạp Luận văn phân tích ngun nhân hạn chế Đó là: - Nhận thức vấn đề nhà ở, vai trị vị trí thị trường bất động sản hệ thống trị phận nghiên cứu đề xuất sách chưa cao - Chất lượng chế, sách nhà cịn chưa cao, sách cịn thiếu đồng bộ, thiếu tính thực tiễn chí mâu thuẫn lẫn gây khó khăn q trình thực v - Cải cách thủ tục hành cịn chậm, cơng tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS nhà nhiều bất cập - Cơ cấu, tổ chức máy quản lý nhà nước BĐS thiếu số lượng yếu lực, nghiệp vụ lòng nhiệt huyết -Nguyên nhân khách quan xuất phát điểm thấp khơng nhận thức đắn dẫn đến tình trạng nguồn lực tập trung phát triển SP thương mại có giá trị lớn, phù hợp với điều kiện xuất phát điểm cao hơn, nguyên nhân cân đối cung cầu nhiều phân khúc thị trường khác - BĐS lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác kinh tế, giải vấn đề tồn thị trường BĐS phải phù hợp với điều kiện kinh tế đất nước thời kỳ Chương III, Phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu hồn thiện sách quản lý Nhà nước nhằm bình ổn phát triển thị trường bất động sản Để đảm bảo logic tăng giá trị thuyết phục, luận văn phân tích sở đề xuất phương hướng: là: dự báo thị trường ngắn hạn, dài hạn sở dự báo (1) tốc độ thị hóa cao; (2) thay đổi cấu gia đình; (3) nhu cầu tăng diện tích bình qn cá nhân hộ gia đình; (4) nhu cầu nhà công nhân khu công nghiệp tập trung, nhà cho sinh viên khối trường đại học cao đẳng dạy nghề, nhà cho đối tượng xã hội; hai là: quan điểm hồn thiện sách QLNN thị trường BĐS thể Báo cáo Chính trị Đại hội Đảng khóa VIII, IX cụ thể (1) quán việc trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai; (2) tơn trọng ngun tắc thị trường nói chung; (3) bước làm minh bạch hóa thị trường BĐS Luận văn đưa nhóm giải pháp nhằm hồn thiện sách QLNN thị trường BĐS Đó là: (1) Nhóm giải pháp hồn thiện sở pháp lý bao gồm giải pháp sau:thứ là, Hoàn thiện luật đất đai văn hướng dẫn thi hành; thứ hai là, Luật nhà văn hướng dẫn thi hành; thứ ba là, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành; thứ tư là, Luật Đầu tư văn hướng vi dẫn thi hành thứ năm là, Luật thuế có liên quan đến nhà văn hướng dẫn thi hành (2) Nhóm giải pháp qui hoạch bao gồm giải pháp là: giải pháp qui hoạch chung; giải pháp qui hoạch phát triển nhà đô thị giả pháp tạo quĩ đất để phát triển nhà xã hội (3) Nhóm giải pháp đất đai giải pháp thu hồi đất thực bồi thường giải phóng mặt với đề xuất cụ thể phù hợp với loại dự án dự án xác định chủ đầu tư, dự án chưa xác định chủ đầu tư dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù (4) Nhóm giải pháp tài bao gồm giải pháp lớn, giảI pháp lại có đề xuất cụ thể: thứ là, giải pháp tài ngân hàng; thứ hai là, giải pháp phi tài ngân hàng gồm (1) Quĩ tín thác BĐS; (2) Quĩ tiết kiệm nhà ở; (3) Quĩ phát triển nhà thứ ba là, giải pháp tài đất đai (5) Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách xã hội (6) Giải pháp hình thành tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý nhà cụ thể mơ hình Tổng cơng ty phát triển nhà xã hội chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà xã hội; Nghiên cứu, phát triển mơ hình dịch vụ hành cơng lĩnh vực nhà ở, Để giải pháp triển khai cách đồng bộ, luận văn đề xuất số kiến nghị với cấp - Kiến nghị với phủ: (1) đưa tiêu kế hoạch phát triển nhà vào tiêu kế hoạch KT-XH Quốc gia; (2) Nhà nước đóng tham gia trực tiếp đóng vai trị định hướng nhằm phát huy tối đa nguồn lực cho thị trường; (3) Nâng cấp hệ thống quản lý nhà nước lĩnh vực BĐS, đặc biệt cấp trung ương; (4) sử đổi sách, xóa bỏ chế xin cho tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS - Kiến nghị với Bộ, Ngành: (1) kiến nghị với Bộ Xây dựng; (2) kiến nghị với Bộ Tài nguyên môi trường; (3) kiến nghị với Bộ Kế hoạch đầu tư; (4) 102 Thứ ba, Quỹ phát triển nhà - Tập trung đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà theo quy định pháp luật nhà từ nguồn thu tiền bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước; tiền sử dụng đất thu dự án phát triển nhà địa bàn (tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất dự án); tiền ngân sách địa phương nguồn huy động khác theo quy định pháp luật nhà - Quỹ phát triển nhà sử dụng vào mục đích: tạo lập quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước nhằm trì vai trị Nhà nước thị trường, đảm bảo ổn định thị trường; hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt để tạo quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội; cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay với lãi suất ưu đãi; cho đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội vay ưu đãi 3.2.4.3.Giải pháp tài đất đai - Thực chế cho phép người có quyền sử dụng đất quyền góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trình triển khai thực dự án phát triển nhà nhằm tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt dự án, qua thời gian triển khai dự án nhanh gián tiếp giảm giá thành sản phẩm BĐS 3.2.5 Nhóm giải pháp thị trường - Giải pháp đa dạng hóa sản phẩm Sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng thị trường BĐS thành thị nói chung cịn mang tính tự phát cao, chưa có chiến lược, kế hoạch cụ thể Thời gian qua, thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo tính cân đối doanh nghiệp tập trung vào loại nhà để bán nhà cao cấp, giá trị lớn, lại chưa quan tâm đầu tư loại nhà có quy mơ nhỏ, giá rẻ tốn dần Thị trường nhà cho thuê chưa tương xứng với nhu cầu xã hội địi hỏi Để giải đa dạng hóa chủng loại hàng hóa phù hợp với đa dạng đối tượng xã hội cần can thiệp Nhà nước, UBND cấp tỉnh thông qua biện pháp: - Nghiên cứu quy định cấu tỷ lệ loại nhà theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê quy hoạch, phờ duyệt dự án phát triển 103 nhà ở, khu đô thị mới; - Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định để khuyến khích, hỗ trợ thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê; - Nghiên cứu cho phép đầu tư xây dựng đa dạng loại hình hộ, nhà để đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng xã hội đặc biệt hộ cho đối tượng độc thân - Nghiên cứu đa dạng hóa hình thức sở hữu sở hữu có thời hạn 30, 50 năm thuê mua vv 3.2.5.2.Giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trường Tính minh bạch thị trường BĐS thể tất khâu hoạt động thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch, mua, bán, chuyển nhượng, cho th BĐS cịn có nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm“ trốn lậu thuế phổ biến hầu hết địa bàn, đặc biệt khu vựng xa trung tâm, hoạt động thị trường BĐS thiếu ổn định bền vững Để khắc phục thực trạng trên, UBND tỉnh thành cần ban hành chế khuyến khích giao dịch thức đơi với chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch “ngầm“ thông qua việc giảm thuế chuyển dịch BĐS, giảm phí xác định sở hữu BĐS nhằm khuyến khích chủ thể tham gia giao dịch thức Tính cạnh tranh minh bạch thị trường BĐS, đặc biệt thị trường BĐS Hà Nội tỉnh phía Bắc nói chung thấp, thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án chủ đầu tư UBND tỉnh quy định văn quy phạm pháp luật, nhiên việc áp dụng thực tế cịn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai cần kiểm tra, rút kinh nghiệm để khắc phục Để thực mục tiêu công khai minh bạch, hạn chế đầu cơ, hạn chế hoạt động tạo nhu cầu ảo, chống làm giá ảo, tăng cường tính ổn định lành mạnh cho thị trường BĐS, Chính phủ UBND tỉnh cần thực đồng giải pháp: - Chính phủ, UBND cấp tỉnh đạo ngành, cấp tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông 104 nghiệp, đất xen kẹp, đất công nghiệp sang đất xây dựng nhà - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định giao dịch qua sàn doanh nghiệp kinh doanh nhà Thực chế tài không đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bất động sản không giao dịch theo quy định pháp luật; - Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản; có sách khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tham giao dịch mua bán, cho thuê nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản; - Nghiên cứu bổ sung quy định việc thông báo công khai thông tin, lấy ý kiến góp ý người dân có liên quan tất trình triển khai thực dự án phát triển nhà (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà quản lý sử dụng) phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) trụ sở quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát 3.2.6 Giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách xã hội Tập trung phát triển nhà xã hội thơng qua hình thức Nhà nước đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà xã hội thuê; khuyến khích nhà đầu tư xây dựng nhà thông qua chế tạo điều kiện ưu đãi giao đất, cho thuê đất, giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất, cho vay ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội cho phép doanh nghiệp tự xác định giá trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội nguồn vốn ngân sách theo nguyên tắc phương pháp xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua Nhà nước quy định; Để đảm bảo điều kiện hình thành quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội yếu tố quan trọng phải có quỹ đất để xây dựng quỹ nhà Do đó, q trình lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch (gồm quy hoạch 105 phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất) phải xác định rõ quỹ đất để xây dựng nhà cho đối tượng cần hỗ trợ nhà 3.2.7 Giải pháp hình thành tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý nhà - Nghiên cứu, phát triển mô hình Tổng cơng ty phát triển nhà xã hội theo kinh nghiệm nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri Tổng công ty phát triển nhà xã hội đơn vị chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà xã hội, từ khâu xác định nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn - Hoàn thiện hệ thống thông tin điện tử quản lý đất đai nhà thơng qua đồ địa số hóa xây dựng kết hợp bổ sung thông tin nhà đất (đặc điểm, quy mô, chủ sở hữu nhà ); - Nghiên cứu, phát triển mơ hình dịch vụ hành cơng lĩnh vực nhà ở, qua hình thành tổ chức kênh thông tin độc lập, chuyên nghiệp, đủ tin cậy để cung cấp thông tin, đánh giá, định giá hỗ trợ giao dịch nhà ở; - Áp dụng quy định bắt buộc quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nối mạng liên thông - Xây dựng công bố số giá bất động sản nhà 3.2.8 Giải pháp nâng cao lực máy nghiên cứu, đề xuất sách máy tổ chức triển khai sách Trước hết cần phải xác định rằng, nhà yêu cầu tối thiểu quan trọng người dân, đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp dân cư xã hội trách nhiệm hệ thống trị người dân, vấn đề quan trọng sách an sinh xã hội, đặc biệt việc quan tâm đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo đối tượng xã hội Có nhận thức sâu sắc ban hành sách nhà kịp thời đồng Thứ hai nhà thị trường bất động sản lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác kinh tế, nên cần phải có nghiên cứu, phân tích với cụ thể, với hệ thống giám sát theo dõi, thống kê số liệu 106 đáng tin cậy kịp thời việc ban hành sách đồng bộ, hợp lý có tính khả thi qua trình thực hiện, đồng thời có điểu chỉnh bổ sung kịp thời sách lỗi thời khơng phù hợp với điều kiện thực tế yêu cầu phát triển KT-XH Bộ máy tổ chức thực công tác quản lý nhà nước thị trường BĐS cần phải bổ xung số lượng chất lượng, tổ chức đào tạo, đào tạo lại đội ngũ cán quản lý cấp từ trung ương đến địa phương Công tác kiểm tra, đôn đốc phối hợp ngành liên quan, tổ chức đoàn thể cần trọng 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị phủ - Chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà phải xác định tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia địa phương; tiêu phát triển nhà hàng năm thời kỳ xây dựng phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội đặc điểm địa phương - Tiếp tục, đổi hoàn thiện sách, pháp luật nhà lĩnh vực liên quan phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN; Nhà nước trực tiếp tham gia, đóng vai trị định hướng, thực hỗ trợ, điều tiết đồng thời huy động tối đa nguồn lực từ thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thị trường BĐS - Sửa đổi sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án nhà đặc biệt khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng; điều chỉnh cách tính giá đất thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất cấu giá thành nhà phù hợp với điều kiện thu nhập nhiều tầng lớp dân cư; sử dụng sách đất đai để hỗ trợ, điều tiết thị trường nhà đặc biệt nhà cho đối tượng thu nhập thấp - Nhà nước chủ động tham gia tạo lập quỹ nhà xã hội thuê; thực hỗ trợ hộ nghèo cải thiện nhà ở; phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt biến động thị trường nhà - Nâng cấp hệ thống quan quản lý nhà cấp, đặc biệt cấp Trung 107 ương thành phố trực thuộc Trung ương để tăng cường lực lượng, nâng cao lực chuyên môn để đảm bảo đáp ứng địi hỏi ngày cao cơng tác phát triển quản lý nhà thời gian tới Tăng cường công tác đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trình tạo lập, phát triển giao dịch nhà hệ thống quan quản lý cấp đặc biệt từ cấp Trung ương đến địa phương; - Nghiên cứu, quy định bổ sung tuân thủ chặt chẽ quy định để đảm bảo chế thị trường, cạnh tranh thể văn quy phạm pháp luật nhà Kiên xóa bỏ chế xin-cho để đảm bảo cho thị trường nhà hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch 3.3.2 Kiến nghị Bộ, Ngành 3.3.2.1 Kiến nghị với Bộ Xây dựng - Chủ trì nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Nhà năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản hoàn thiện đồng văn quy phạm pháp luật liên quan đến phát triển nhà - Xây dựng tiêu kế hoạch phát triển nhà bổ sung vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm Hướng dẫn địa phương xây dựng Chương trình, quy hoạch phát triển nhà giai đoạn - Chủ trì nghiên cứu xây dựng Chương trình phát triển nhà cụ thể để triển khai thực phạm vi nước giai đoạn, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội chung - Chủ trì nghiên cứu, đề xuất thành lập quan nghiên cứu dự báo thị trường nhà bất động sản để hỗ trợ công tác quản lý, điều hành thị trường - Chủ trì nghiên cứu hồn thiện chế, sách giải pháp hỗ trợ cải thiện nhà cho người thu nhập thấp đối tượng sách xã hội - Hoàn thiện chế thị trường BĐS theo hướng tới đa dạng hóa cân cấu sản phẩm, thuận tiện minh bạch hoạt động giao dịch nhà ở; phát triển đa dạng loại nhà quy mô hộ phù hợp với điều kiện khả thu nhập tầng lớp dân cư; khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để tăng tỷ lệ nhà chung cư, nhà cho thuê Đồng thời có 108 sách khuyến khích, hỗ trợ nhà thích hợp đối tượng có khó khăn để cải thiện chỗ ở, đảm bảo an sinh xã hội; - Chủ trì nghiên cứu, đề xuất mơ hình thành lập loại Quỹ nhằm phát triển thị trường Quĩ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ phát triển nhà 3.3.2.2 Kiến nghị với Bộ Tài nguyên & Môi trường - Chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai nằm 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm thúc đẩy phát triển nhà đáp ứng nhu cầu thị trường nhà xã hội - Sửa đổi sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án nhà đặc biệt khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng; 3.3.2.3 Kiến nghị với Bộ Kế hoạch & Đầu tư - Chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung sách khuyến khích đầu tư nước ngồi tham gia phát triển nhà theo hướng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà cao cấp, hạ tầng khu công nghiệp, nhà cho thuê, nhà bán trả dần - Chủ trì nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật đầu tư đảm bảo phù hợp với lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển nhà 3.3.2.4 Kiến nghị với Bộ Tài Chính - Chủ trì nghiên cứu, hồn thiện sách thuế liên quan đến nhà bất động sản (thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, thủ tục xác nhận sở hữu ) để mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển BĐS; tạo hành lang pháp lý để phát triển định chế phi ngân hàng như: Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà nhằm khai thông nguồn vốn dành cho đầu tư phát triển nhà ở; sử dụng thuế làm công cụ để điều tiết thị trường, khuyến khích sử dụng nhà có hiệu hạn chế đầu - Chủ trì nghiên cứu hồn thiện chế, sách liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với đặc thù dự án phát triển BĐS Điều chỉnh cách tính giá đất thu tiền sử dụng đất để giảm tỷ lệ giá đất cấu giá thành 109 nhà phù hợp với điều kiện thu nhập nhiều tầng lớp dân cư; sử dụng sách đất đai để hỗ trợ, điều tiết thị trường nhà đặc biệt nhà cho đối tượng thu nhập thấp 3.3.2.5.Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Chủ trì nghiên cứu, hồn thiện chế, sách cho vay nhằm đảm bảo an toàn hệ thống đồng thời tạo điều kiện để phát triển thị trường nhà - Chủ trì triển khai thực Định hướng tài nhà giai đoạn 2020 theo Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/7/2007 Thủ tướng Chính phủ 3.3.2.6 Kiến nghị với Bộ Nội Vụ Chủ trì nghiên cứu, hồn thiện hệ thống tổ chức quản lý, điều hành lĩnh vực quản lý phát triển nhà từ Trung ương đến địa phương 3.3.3 Kiến nghị với TP Hà Nội - Xây dựng, điều chỉnh Chương trình, quy hoạch phát triển nhà thị trường bất động sản theo giai đoạn tiêu phát triển nhà bổ sung vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội TP hàng năm - Xây dựng tổ chức triển khai thực chương trình, kế hoạch phát triển nhà cụ thể giai đoạn bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển nhà nói chung chương trình mục tiêu thành phố hỗ trợ nhà cho đối tượng xã hội gặp khó khăn nhà như: chương trình đầu tư xây dựng nhà xã hội, chương trình phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, chương trình cải tạo, nâng cấp khu nhà cũ để chỉnh trang đô thị theo quy hoạch - Trong giai đoạn 2011 - 2015 tập trung đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ bị xuống cấp, hư hỏng kết hợp chỉnh trang đô thị (tính đến thời điểm tháng 8/2011, Hà Nội có tổng cộng 1.000 chung cư cũ cần cải tạo, tiến hành cải tạo 11 chung cư nguy hiểm cấp độ D, song hầu hết thi cơng) Hiện địa bàn thành phố có 170 chung cư bị hư hỏng, xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại - Có biện pháp mạnh, xử lý dứt điểm dự án treo, dự án chậm khởi công, chậm tiến độ Kiên thu hồi dự án doanh nghiệp găm giữ (6 110 tháng đầu năm 2011 Hà Nội thu hồi 17000 m đất bỏ hoang tỷ lệ thấp so với tổng diện tích bị doanh nghiệp găm giữ) 111 KẾT LUẬN Thời gian qua, với nhiều sách quan trọng lĩnh vực khác kinh tế, Quốc hội, Chính phủ ban hành nhiều luật sách liên quan đến thị trường BĐS nhằm tăng cường công tác quản lý, điều hành thị trường Những chính sách tài nhà ở, sách quy hoạch, xây dựng phát triển đô thị, chủ trương phát triển nhà xã hội, nhà cho công nhân, nhà sinh viên… dần vào sống Thị trường BĐS có bước phát triển lớn, mặt thị có nhiều chuyển biến tích cực, nhiều khu đô thị mới, cụm dân cư với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hình thành với tốc độ cao Nhà tầng lớn nhân dân cải thiện đáng kể số lượng chất lượng Tài nguyên đất đai đánh thức khai thác ngày hiệu Đóng góp thị trường BĐS ngân sách nhà nước chiếm tỷ trọng ngày lớn Tuy nhiên, nhiều lý chủ quan khách quan thị trường phát triển nóng thời gian qua bộc lộ nhiều yếu điểm cần phải chấn chỉnh Thị trường phát triển q nóng khơng có định hướng rõ ràng, đầu tư BĐS hoạt động mua bán theo phong trào phổ biến, qui luật cung-cầu, dự báo thị trường bị bỏ qua, nguyên tắc quản lý rủi ro công ty, hệ thống tín dụng bị coi nhẹ chí có nơi, có lúc cịn bị coi thường Thị trường bị bóp méo nạn đầu cơ, làm giá hoành hành, giá bị đẩy lên cao gây thiệt hại đến thu nhập người dân đe dọa ổn định kinh tế Ngân sách nhà nước bị thất thu hệ thống tài có lúc, có nơi bị theo thị trường gây bất ổn cho kinh tế Nhiều định điều hành, quản lý Chính phủ cấp trực tiếp gián tiến liên quan đến thị BĐS cịn mang tính ngắn hạn, giật cục làm trầm trọng thêm tình trạng “nóng-lạnh” bất thường thị trường BĐS Thị trường BĐS Việt Nam bước đầu phát triển, kinh tế ngày phát triển, yêu cầu nhu cầu BĐS ngày lớn phát triển thị trường lên tầm cao yêu cầu tất yếu thị trường BĐS Để có thị trường phát triển ổn định lành mạnh trước mắt 112 lâu dài thiết việc điều hành thị trường phải thống liệt thơng qua chế, sách quản lý nhà nước Những đóng góp ý kiến việc hồn thiện chế sách góp phần làm cho thị trường phát triển cân đối phân khúc thị trường, phù hợp với nhu cầu khả tài nhiều tầng lớp nhân dân Các nguồn lực tài đất đai khai thác triệt để hiệu Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, tác giả vận dụng kiến thức lý luận tiếp thu từ nhà trường, nghiên cứu tài liệu văn liên quan, sâu tìm hiểu khảo sát thực tế đơn vị công tác, từ đối tác, quan quản lý chuyên môn thu thập từ thị trường Tuy nhiên, hạn chế kiến thức, phạm vi nghiên cứu rộng nên nội dung đề xuất mà tác giả nêu luận văn chưa thể bao quát hết tất vấn đề cần giải thuộc lĩnh vực quản lý kinh doanh bất động sản Đồng thời, luận văn tránh khỏi hạn chế, mong nhận ý kiến đóng góp thầy đồng nghiệp./ 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo Lao động (29/8/2011), Đến năm 2012, bất động sản khó qua bĩ cực, Hà Nội Báo Thời báo kinh tế Việt Nam (12/8/2011), Cải tạo chung cư cũ Hà Nội đạt 1%, Hà Nội Bộ Tài (2011, thơng tư số 113 /2011/TT-BTC qui định thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Báo cáo Thủ Tướng CP Phân tích số liệu tổng điều tra dân số nhà Việt Nam phục vụ việc hoạch định sách phát triển lĩnh vực nhà số lĩnh vực khác Bộ Xây dựng, Hà Nội Cơng ty RICHARD ELLIS VIỆT NAM (q 1,2,3, 4/2010, q 1/2011), Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội, Hà Nội Công ty Nghiên cứu tư vấn SAVILL Việt Nam ( 2008), Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội, Hà Nội Cục quản lý nhà thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2010), Báo cáo tình hình quản lý nhà nước lĩnh vực quản lý nhà nước thị trường bất động sản năm 2010, Hà Nội PGS.TS Hoàng Cường (2004), Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường đất đai, Hà Nội PGS.TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, Hà Nội 10 Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP khuyến khích, ưu đãi doanh nghiệp tham gia đâu tư xây dựng nhà để kinh doanh, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP năm 2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 114 14 Chính phủ (2009), Nghị số 18/NQ-CP số chế sách phát triển nhà cho đối tượng học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, Hà Nội 15 Cục thống kê Hà Nội (2011), Niên giám thống kê 2010, Hà Nội 16 Cục thuế Hà Nội (2007; 2008; 2009; 2010), Báo cáo kết thực nhiệm vụ công tác thuế, Hà Nội 17 Cục thống kê Hà Nội (2010), Kết điều tra doanh nghiệp TP Hà Nội 2005-2008, Hà Nội 18 TS Trần Mạnh Giao ( 2008), Một số ý kiến nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS Việt Nam điều kiện kiềm chế lạm phát, Tạp chí Ngân hàng số 18, Hà Nội 19 Th.s Trần Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 20 PGS TS Nguyễn Đình Kháng PGS.TS Vũ Văn Phúc (2004), Một số vấn đề lý luận C.Mác Lênin địa tô ruộng đất, NXB Sự thật, Hà Nội 21 PGS.TS Đặng Thị Loan, GS.TSKH Lê Du Phong, PGS.TS Hoàng Văn Hoa (2006), Kinh tế Việt Nam 20 năm đổi (1986-2006) thành tựu vấn đề đặt ra, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 22 Ngân hàng nhà nước chi nhánh Hà Nội (2011), Báo cáo kết cho vay lĩnh vực bất động sản tháng 12/2008; tháng 6/2009/ tháng 12/2009; tháng 6/2010; tháng 12/2010; tháng 6/2011, Hà Nội 23 Quốc hội ( 2005), Luật Nhà năm 2005, NXB Tư pháp, Hà Nội 24 Quốc hội ( 2006), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, NXB Tư pháp, Hà Nội 25 Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, NXB Bộ Xây dựng, Hà Nội 26 Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam (2011), Bài phát biểu đầu xuân 2011 với hiệp hội BĐS, Hà Nội 27 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2004), giáo trình quản lý nhà nước đất 115 đai nhà ở, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 28 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2004), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội 29 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (1996), Giáo trình Kinh tế trị học NXB Giáo dục, Hà Nội 30 UBND TP Hà Nội (2011), Báo cáo tình hình kinh tế -xã hội tháng đầu năm nhiệm vụ giải pháp trọng tâm tháng cuối năm 2011, Hà Nội 31 Văn kiện Đại hội Đảng khóa VII, IX, X http://www.cpv.org.vn; 32 GS Đặng Hùng Võ (2010), Bài phát biểu thị trường bất động sản Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hà Nội 33 GS Đặng Hùng Võ (2008), Tham luận thị trường bất động sản năm 2008 dự báo cho năm 2009, Hà Nội 34 Vietnam Report (2011), Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam xu hướng thị trường năm 2011, Hà Nội 35 VietRees (2007; 2008; 2009), Báo cáo phân tích tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, Hà Nội ... SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1 Lý luận chung thị trường bất động sản quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 1.1.1 Thị trường. .. hoá vấn đề lý luận thị trường bất động sản sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản - Phân tích, đánh giá thực trạng sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Hà Nội, rút thành tựu rõ... chẽ với dựa quan điểm, sách, quy định Nhà nước quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương I, Cơ sở lý luận kinh nghiệm thực tiễn hoàn thiện sách quản lý Nhà nước thị trường bất động sản