LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh docx

Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước QLNN về lĩnh vự

LUẬN VĂN:

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động

sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Mở Đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường

đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ

rõ rệt cả về mặt chất và lượng

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân, Chính thị trường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng

xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr 24-27] TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế

của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước

Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn

tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát

triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật"

như Văn kiện Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững Với lý do đó, tác giả chọn đề

tài: " Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh " để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:

- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn

ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003

- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện

Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001

- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản

ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000

Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS

và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh

tế thị trường

Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:

- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS

- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ

tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất, trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường đất ở của TP.HCM

Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó

đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS

Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

6 Đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị trường này

- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM

- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết

Chương 1

CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM

dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là

bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định

BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm:

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS

b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản

Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS) Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở

và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị

Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:

Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời Đặc điểm này là do

BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà

cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch Ngoài

ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí , đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc

Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá HHBĐS giao dịch ở nước ta

hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá

do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội

Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của

Nhà nước HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh

tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình

Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội

và của các BĐS liên quan Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực

này Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó

Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó

không "sinh sôi" được Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr 248-249] Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn

1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản

Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng Từ đây, ở góc độ mục đích thị

trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được

hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào

đó, trong khoảng thời gian xác định

TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau:

Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét Đặc trưng này xuất phát từ

tính cố định trong không gian của HHBĐS Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức

độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác

Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động Do HHBĐS thường

có giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó Như vậy, cầu

về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn Khi TTBĐS mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế

Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước

từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động, lãi suất lên xuống…

Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý Các tổ chức,

cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa dạng Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác Do đó, nếu thiếu biện pháp điều chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS

TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:

a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:

- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất

- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà

- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…)

b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có:

- Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS

- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời hạn

- Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định

c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có:

- Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai)

- Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc

- Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS (đây có thể coi là thị trường nhà ở, hay công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…)

d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có:

- TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến HHBĐS

- TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu tư tạo lập BĐS, tài chính BĐS…

e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:

- TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS đều thực hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác

- TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát, "ngầm", không theo quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật định, không tuân theo đầy

đủ các quy định của pháp luật

1.1.2.2 Cơ chế vận động của thị trường bất động sản

TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả

a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản

Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập rất cao HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có

xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn

Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập

và kinh doanh BĐS Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn) Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung,

cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn

Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS

Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định

Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS

b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản

Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống

Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng

Giá

Số lượng

Khống chế cấp giấy phép

có giá Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá

bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên hệ mật thiết với nhau Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã hội

TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội

Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa

học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị trường đồng bộ, thống nhất Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân,

tổ chức trong xã hội Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng,

phát triển các thị trường khác Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả

Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS

và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ hướng dẫn hành vi của người mua và người bán Cùng với các qui luật của thị trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại HHBĐS và tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế - xã hội thấp ra chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa - xã hội cao TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ thuật, vốn vào các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị trường

Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng, dẫn dắt, điều

tiết hoạt động sản xuất xã hội Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh tế cho xã hội

Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội TTBĐS

nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh

tế vĩ mô ổn định Khi TTBĐS "đóng băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường, nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt động sản xuất và sinh sống của

con người nên tình trạng trên làm phát sinh nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm

xã hội thiếu ổn định và có thể gây khủng hoảng kinh tế

Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động tiêu cực như sau:

Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt xã

hội Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một lượng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh chóng Điều này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn lớn, đình trệ và cần "hâm nóng" Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào TTBĐS ở Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này

Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội Đất

đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm ăn phi pháp Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng, còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn

về nhà ở Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn Có thể nói, đây chính

là thị trường đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất

và có thể gây bất ổn cho xã hội

1.2 Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản

1.2.1 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam

TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước

kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút

Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên

nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng

do kiếm được các khoản lợi "bất minh" Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho

xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất

uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam

Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm

kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được

"nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp

để thuê hoặc mua nhà Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh

tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế

Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh

tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế

Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các

hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v Chính điều này

đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của

Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…

Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS

1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS

Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm

vụ sau:

Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển

cho TTBĐS Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp Do

đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính -

tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường

Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến quá trình giao dịch HHBĐS trên thị trường Trong nội dung này, quan trọng nhất là việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành mạnh Các văn bản pháp quy và hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS Các văn bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan

hệ pháp luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm riêng khác nữa Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường Nhà nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch HHBĐS

Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành mạnh và bình đẳng

Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS Nhà nước

ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình Sự điều tiết

trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như

"đóng băng" thị trường Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí,

lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh

nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch

trên thị trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…

Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của TTBĐS

Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá "thô bạo" vào TTBĐS

Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của TTBĐS

Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật

về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS Phải kiểm tra được

"tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp, đơn

vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem

có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt Ngoài ra, cần kiểm tra

hoạt động của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định

Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp

đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng Nhà nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối

với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình mẫu để chúng ta xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và hiệu quả hơn Thực ra hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh, quản lý chủ yếu thông qua ba cơ quan là

Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư trưởng) Dưới các huyện, quận thì có phòng quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp phường xã là các cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công tác QLNN đối với lĩnh vực đất đai, BĐS Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng

sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản; lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian, quy hoạch kiến trúc Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta

1.2.3 Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư

Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn biến về tình

hình đất đai và nhà ở Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Điều này cho phép nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn; các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để hơn Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây xanh,… thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử dụng đất đai nó mới được xây dựng trong thực tiễn Như vậy, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào qui hoạch, qui hoạch là căn cứ không thể thiếu của kế hoạch Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác

cụ thể bao nhiêu thì kế hoạch càng có điều kiện để thực hiện bấy nhiêu

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn Việc tính thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá, phân hàng các loại đất đai nhà ở

và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối tượng sử dụng Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ càng hợp lý và chính xác hơn Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo

1.2.3.2 Công cụ kinh tế - tài chính

a) Định giá và khung giá nhà đất

Đây là công cụ quan trọng để quản lý và điều tiết TTBĐS trong giai đoạn đầu như ở nước ta hiện nay Giá cả trong TTBĐS không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, giá trị mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển (định hướng đầu tư của nhà nước) Chính vì vậy, chỉ có Nhà nước mới có khả năng định giá đất đai, nhà ở và đưa ra khung giá làm cơ sở chung cho toàn xã hội Cần phải khai thác triệt để khả năng này để quản lý

và điều tiết sâu sát, mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS

Định giá nhà đất là việc xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng thời gian, nhằm phục vụ cho việc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là căn cứ để đấu giá, đấu thầu nhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Kết quả công tác định giá nhà đất của nhà nước thể hiện qua việc ban hành các khung giá để điều chỉnh TTBĐS cho từng khu vực và thời gian nhất định

Việc xác định đúng đắn khung giá nhà, đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để nhà nước điều tiết lợi ích hợp lý giữa các tầng lớp nhân dân, bình ổn giá cả BĐS, đảm bảo công bằng xã hội, tránh phân hóa giàu nghèo và khuyến khích sử dụng BĐS mang lại hiệu quả kinh tế cao Hiện nay, khung giá được coi là điểm mấu chốt của TTBĐS, nó sẽ là cơ sở

để ổn định và phát triển lành mạnh thị trường này Khi có khung giá sát hợp với thực tế thì nó sẽ là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia giao dịch, tính thuế, chi phí, lệ phí…, đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị trường, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các hạn chế của công cụ này; đây là công cụ mang tính hành chính khá cứng nhắc, vì vậy nếu nó không theo kịp được sự vận động của thị trường thì nó sẽ trở nên rất hình thức, khó tuân thủ, có thể dẫn tới thị trường phi chính quy làm cản trở sự phát triển thị trường và nền kinh tế

b) Công cụ thuế và lãi suất

ở nước ta hiện nay, trong giao dịch HHBĐS đã có nhiều văn bản quy định về thuế, phí, lệ phí điều chỉnh Đây là các biện pháp của Nhà nước đưa ra, một mặt, nhằm bảo đảm nguồn thu từ đất đai, BĐS cho ngân sách, mặt khác, cũng nhằm vào việc mở rộng thị trường Việc vừa khuyến khích TTBĐS phát triển, vừa đảm bảo nguồn đông viên từ thuế đòi hỏi phải có hệ thống thuế khóa phù hợp với thực tế Tuy nhiên, chúng ta thực hiện chủ trương này còn nhiều bất cập Hiện nay, các loại thuế còn khá cao, như thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, lệ phí trước bạ là 1%, tổng cộng là 5% trên tổng giá trị là khá cao dẫn tới việc không khuyến khích người mua và người bán đăng ký chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của nhà nước (họ thường mua bán trao tay, làm cho thị trường phi chính quy phát triển mạnh) Đây chính là nguyên nhân làm thất thu cho ngân sách và góp phần gây khó

khăn cho QLNN đối với TTBĐS Do đó, cần đổi mới hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng tinh giảm và đơn giản các khoản thu trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa và mục đích kinh tế của chúng; xây dựng hệ thống thuế phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu gia tăng do Nhà nước đầu tư mang lại, mặt khác, vừa phải khuyến khích được việc kinh doanh và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực BĐS phục vụ phát triển đất nước theo tinh thần Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX và Nghị quyết 06/2004/NQ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển TTBĐS

Ngoài ra, Nhà nước có thể sử dụng công cụ lãi suất hoặc tín dụng ưu đãi để điều tiết TTBĐS Khi thị trường quá trầm lắng, Nhà nước có thể giảm lãi suất và cho vay ưu đãi để kích thích cung, cầu BĐS Ngược lại, khi TTBĐS phát triển quá "nóng" thì Nhà nước có thể "giảm nhiệt" bằng cách tăng lãi suất để giảm nguồn vốn đầu tư vào BĐS và đánh thuế "đầu cơ" nhà đất

1.3 KINH Nghiệm Về Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ở một số Nước

Và Bài Học Rút RA

1.3.1 Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước

1.3.1.1 Kinh nghiệm ở Cộng hòa Liên bang Đức

Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị trường xã hội Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị trường vốn có tại Tây Đức Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý có hiệu quả thị trường này

Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên ở Cộng hòa

Liên bang Đức Nó được xây dựng theo hai quan điểm: Một là, việc tạo lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và hai là, xây dựng hệ

thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường Với nước Đức thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường ở Tây Đức cũ,

vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đông Đức mà thôi Nhìn chung, xét về lâu dài thì

hệ thống pháp luật của Đức đều hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS

ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Hiến pháp Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng trong mua bán BĐS

TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể của mô hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế giới thứ hai Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ, hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều khó khăn Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và tìm ra những bước đi thích hợp cho Đông Đức là tất yếu

Do vậy họ xác định rằng, không thể bỏ ngay hệ thống quản lý TTBĐS của Đông Đức cũ mà cần phải có các đạo luật riêng mang tính chất quá độ dần dần Một mặt, các quy định pháp luật đó phải đảm bảo quá trình chuyển TTBĐS từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường một cách suôn sẻ, có hiệu quả, mặt khác, không để gây

ra những xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội và phải tính đến các điều kiện cụ thể của Đông Đức, đặc biệt là phải tôn trọng quyền có nhà ở của công dân đã ghi trong Hiến pháp chung Từ quan điểm chỉ đạo như vậy, Cộng hòa Liên bang Đức đã xây dựng một

hệ thống pháp lý khá phù hợp cho việc chuyển đổi TTBĐS của Đông Đức, nhằm thống nhất vận hành theo các đạo luật chung và giá cả thống nhất hai miền Hệ thống này gồm các đạo luật và quy định như sau: [2, tr 15]

- Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây

- Đạo luật về thuê nhà

- Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê

- Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường

- Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể

- Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành

cơ bản đã hoàn thành vào năm 1995 Hiện quá trình quản lý của nhà nước đối với TTBĐS đã đi vào khuôn khổ, nhịp nhàng và TTBĐS nước Đức hoạt động rất hiệu quả; ở Đức các công ty thác quản (khai thác và quản lý) thực hiện việc tư nhân hóa BĐS thuộc

sở hữu nhà nước, quản lý các phần đất, BĐS không còn cần cho sản xuất của các doanh nghiệp và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục đã được quy định Hiện nay, các công ty thác quản này sau khi hoàn thành việc tư nhân hóa đã chuyển sang công ty TNHH, hoạt động kinh doanh theo nguyên tắc thị trường; công ty có hội đồng giám sát gồm 18 thành viên (6 đại diện cho Liên bang, 6 đại diện cho các bang, 6 đại diện cho người lao động)

Tại Đức, các giao dịch: mua, bán, cho thuê đều thực hiện qua hình thức hợp đồng thỏa thuận và được công chứng, hợp đồng kết thúc khi chủ sở hữu mới được đăng kí vào

sổ địa bạ tại tòa án

Để tránh đầu cơ BĐS, nước Đức quy định: chủ thể mua BĐS nếu sau đó bán lại BĐS trong vòng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thì người này phải nộp một loại

thuế gọi là thuế đầu cơ ở Đức, việc giao bán đất công do chính quyền các bang quyết định thông qua Sở Kinh tế và doanh nghiệp, Sở Tài chính và cơ quan liên quan ở cấp quận

TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, chúng ta không thể để cho cơ chế thị trường điều chỉnh tất cả các khâu (như vấn đề nhà ở cho nhân dân) mà ở đây nhà nước phải can thiệp vào nó nhằm tạo công bằng xã hội, ổn định về an ninh chính trị ở Đức, có rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở: hỗ trợ sở hữu, hỗ trợ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang, sửa chữa nhà hiện có,… các chương trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại và tư vấn miễn phí Ngoài ra, các ngân hàng nhà ở phục vụ, tạo điều kiện về tài chính nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN đối với lĩnh vực này

Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cải cách kinh tế

Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống (cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng thì không phải trả tiền, hoặc chúng không được tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có lĩnh vực kinh

tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS

Từ việc xác định vai trò, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công Đơn cử như ở Thâm Quyến (năm 1998),

đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS Ngay trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m2 đã thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển hạ tầng cơ sở Từ đó người ta đã đánh giá:

Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó Tất cả những

cố gắng này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị ở Trung

Quốc [45, tr 35]

Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của nó Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993,

1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ cụt

Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên toàn nước Trung Hoa, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản Song, đó chỉ là tình trạng bùng lên rồi xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho nền kinh tế cũng như TTBĐS Trung Quốc đã dùng các công cụ QLNN

để thanh lý "hậu quả" đó Tháng 7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề này ở Quảng Đông, nơi

có cơn sốt nhà đất dữ dội và lớn nhất (vì đây là cửa ngõ của nền "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh Quảng Đông đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất Tỉnh Hồ Nam đã rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện

Theo thống kê, TTBĐS Trung Quốc lúc ấy có số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT) Số hàng hóa này ứ đọng là gánh nặng cho nền kinh tế Trung Quốc cũng như QLNN đối với TTBĐS Trung Quốc xác định muốn hâm nóng và khởi

động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả, cũng như lãi suất là mấu chốt của thị trường tài chính tiền tệ vậy!

Giá nhà đất ở Trung Quốc quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của công nhân trong 1 năm Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ gấp khoảng 3 đến 5 lần Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căntức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Trung Quốc là khoảng 120.000NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở Trung Quốc cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà So sánh như vậy cho thấy nhà ở Mỹ rẻ hơn Trung Quốc rất nhiều, thậm chí, dường như khó có thể so sánh được! Giá nhà ở Trung Quốc được tính ra giá thành trung bình khoảng 2000NDT/1m2 gồm các chi phí sau: [45, tr 139]

- Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%)

- Thuế + chi phí phụ (20%)

- Lợi nhuận công ty phát triển nhà (15%)

- Vật liệu, nhân công (30%)

- Chi khác (5%)

Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân công - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%)

Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình quân chỉ đạt 7 m2/người Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn

2 m2/người với 290.000 hộ [45, tr 144]

Thực tế đó làm cho Nhà nước và các ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất Một mặt, họ áp dụng

một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ Mặt khác, nếu những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng, tránh sự khủng hoảng, phá sản cho cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân hàng, cũng như nền "kinh tế bong bóng"

Với những biện pháp như vậy cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các công cụ quản lý tích cực đã giúp cho TTBĐS của Trung Quốc khắc phục được khó khăn và hiện nay phát triển khá tốt

Đây là một bài học và cũng là những bức tranh sống động cho chúng ta trong việc phát triển TTBĐS, kế thừa và vận dụng hợp lý các biện pháp QLNN đối với TTBĐS của Trung Quốc Cần học tập và quán triệt quan điểm của Trung Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình đi lên…"

1.3.2 Bài học rút ra cho Việt Nam và TP.HCM về một số nội dung quản lý đối với thị trường bất động sản

Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường có tính hoàn hảo không triệt để Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể

làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS Do đó, thị trường này thường vừa bị

chi phối bởi môi trường pháp luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước

Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta nói chung và ở TP.HCM nói riêng để cho thị trường này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bước như sau

Thứ nhất, phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện cho

TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế Khi nền kinh tế thị trường phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh Để có được điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đường đi" và môi trường vận động cho các lực lượng thị trường của TTBĐS Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề như: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS…

Thứ hai, phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát

triển như việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập được đội ngũ tư vấn môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh

ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn

Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các lực lượng

thị trường TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, vì vậy các định chế tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trường Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức như ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường Thị trường có đi vào khuôn khổ và xu hướng phát triển

ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng như bộ máy QLNN đối với TTBĐS

Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nước vào cơ chế điều tiết

quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trường, làm méo mó thị trường Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã

hội, vừa can thiệp một cách khoa học như là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trường trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta

Chương 2

Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRÊN Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí MINH

2.1 Quá Trình Phát Triển Và Hiện Trạng Thị Trường Bất Động Sản ở Thành Phố Hồ Chí MINH

2.1.1 Tổng quan về quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

TP.HCM hiện có quy mô lớn nhất nước cả về diện tích và dân số Diện tích tự nhiên của TP.HCM là 2.095,01 km2 (209.501 ha) Dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr 17] Thành phố còn là một trong những trung tâm lớn về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội; là trung tâm khoa học kỹ thuật, là đầu mối giao thông liên lạc chính của cả nước cũng như của khu vực Đông Nam á

Với điều kiện tự nhiên thuận lợi như vậy nên dân cư, lao động, trí thức dồn về thành phố rất nhiều Mặt thuận lợi, sẽ tạo ra một lực lượng lao động đông đảo cho thành phố và thúc đẩy TTBĐS phát triển sôi động Mặt khác, điều này cũng góp phần gia tăng sức ép về dân số, nhà ở, môi trường, tệ nạn xã hội cho "siêu đô thị" này

TP.HCM hiện nay được xác định là "hạt nhân" kinh tế của miền Nam và là "đầu tầu" của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cũng như cả nước Thực tế, những năm qua cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố rất cao Thống kê cho thấy, riêng năm

1999 do khủng hoảng tài chính chung nên GDP Thành phố tăng trưởng 6,0%, còn năm

2000 (9,0%), năm 2001 (9,5%), năm 2002 (10,2%), năm 2003 (ước đạt 11,2%) [13, tr 27] Cùng với sự tăng trưởng là việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế không ngừng theo hướng công nghiệp hóa:

Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM

Năm

Tốc độ tăng trưởng GDP (%)

GDP Giá thực tế (tỷ đồng)

Cơ cấu (%) Nông, lâm,

Như chúng ta đã biết, đô thị hóa là xu hướng chung của các quốc gia đang phát triển, đó là quá trình tập trung dân số cho một xã hội công nghiệp Quá trình đô thị hóa ở nước ta đang diễn ra nhanh chóng, TP.HCM cũng không là ngoại lệ Hiện nay, dân cư thành phố đã hơn 5,6 triệu dân với tổng diện tích nhà ở đến 2003 là 61,258 triệu m2 [40,

tr 1], trung bình mỗi người dân hiện nay được ở 10,88 m2 Tuy nhiên, cùng với việc tăng dân số, tăng thu nhập của người dân hiện nay và mục tiêu đạt 14m2/người (năm 2010) thì TP.HCM phải xây dựng rất nhiều nhà ở [40, tr 4] Chính các đòi hỏi trên đây đã tạo tiền

đề thuận lợi cho TTBĐS phát triển cả về quy mô và sự lành mạnh

Thu nhập trung bình của thành phố thuộc nhóm cao nhất cả nước, hơn 1450 USD/ người/ năm [14, tr 34] và với xu hướng tích lũy và đầu tư ngày càng tăng, thêm vào đó TTBĐS đang được coi là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao nhất so với thị trường tài chính, chứng khoán, vàng bạc đá quý, nên dẫn tới làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt vào BĐS Điều này tạo nhiều thời cơ cho thị trường này phát triển nhưng cũng chứa đựng đầy bất ổn Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, khi thu nhập vượt qua mức đói nghèo, thì tỷ

lệ tích lũy chi cho nhà đất chiếm 25 - 40% trong tổng thu nhập của hộ gia đình Hiện nay, thu nhập từ mức trung bình trở lên chiếm trên 65% số dân toàn thành phố đã thể hiện tiềm năng và quy mô phát triển của TTBĐS ở đây

2.1.1.2 Quá trình phát triển của TTBĐS TP.HCM trong thời kỳ đổi mới

Dưới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS TP.HCM phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 1993 và giai đoạn từ

1993 đến nay

a) Giai đoạn từ 1986 đến 1993

Đây là thời kỳ TP.HCM cùng cả nước bước vào quá trình đổi mới, phát triển kinh

tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội thành phố cũng như hệ thống TTBĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Những chính sách, chủ trương lớn để hình thành các chủ đầu tư, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng như Nghị quyết 10, Luật Đầu tư nước ngoài, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993

Kinh tế TP.HCM, vốn rất nhạy cảm với các chính sách, chủ trương có liên quan đến nền kinh tế hàng hóa và do vậy trong giai đoạn này, mức độ đầu tư các ngành tăng lên, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, đầu tư nước ngoài Việc tăng mức độ

đầu tư và sự xuất hiện các hình thức tổ chức đầu tư mới đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất làm nhà xưởng, văn phòng giao dịch Nhu cầu này không chỉ thể hiện ở mặt bằng diện tích theo yêu cầu sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư mà còn phải gắn với những điều kiện về vị trí địa lý kinh tế nhất định Những điều đó đã tạo nên cầu HHBĐS là đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng có qui mô, chất lượng, tiêu chuẩn cao hơn thời kỳ trước

đó Cùng với sự hồi phục nhịp độ tăng trưởng kinh tế, TTBĐS TP.HCM trong giai đoạn này đã có sự biến đổi trước hết về "cầu" BĐS: bên cạnh cầu về nhà ở đã xuất hiện cầu về đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu này có xu hướng tăng dần cùng với mức độ phát triển kinh tế thành phố

Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trường "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng

có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu Trước hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư của nhà nước theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trường "cung" từ quỹ đất của nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư phát triển Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trường với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn thành phố đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích

ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh Các hoạt động chuyển nhượng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn thành phố bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa Từ đó, giá đất, nhà ở TP.HCM cũng tăng dần Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn thành phố thời kỳ này vẫn chưa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chưa có được pháp nhân rõ ràng để hoạt động

b) Giai đoạn từ 1993 đến nay

Luật Đất đai 1993 (có hiệu lực từ 15/10/1993) với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" đã tạo nên sự phát triển đột biến của TTBĐS trên địa bàn TP.HCM

Quy định trên không chỉ hợp lý hóa, công khai hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS trước đây mà hơn thế nữa, hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau Hơn nữa, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của thành phố và cùng với nó là quá trình đô thị hóa,

mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn từ nội ô cho đến ngoại ô Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị Nhu cầu nhà ở không chỉ bó hẹp trong nhu cầu của đội ngũ công chức mà phát triển thêm nhu cầu nhà ở của lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu của lao động nhập cư đổ

về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động mỗi năm Sự phát triển mạnh

mẽ của thị trường cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung phát triển Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 1993 đến 1997

Thời gian tiếp sau, do khủng hoảng tài chính Châu á, TTBĐS đi vào "trầm lắng",

"đóng băng" cho tới cuối năm 2000 lại sốt lần thứ hai Đỉnh điểm của lần sốt này là khoảng thời gian từ tháng (4/2001 đến 3/2002) với giá cả BĐS cao gấp 6 - 7 giá bình thường, đặc biệt có những nơi đất quy hoạch đẹp như quận 2, quận Gò Vấp, Tân Bình, BĐS tăng lên tới 11 lần Đây có thể coi là cơn sốt thứ ba của TTBĐS thành phố cũng như

cả nước Do đó, ngày 22/4/2002 UBND TP.HCM đã ra Chỉ thị 08/2002/CT-UB để chấn chỉnh và tăng cường QLNN về nhà đất trên địa bàn TP.HCM Sau chỉ thị này TTBĐS

"chững" lại tới cuối năm 2003 Đến đầu năm 2004, do sắp triển khai Luật Đất đai 2003 (ngày 1/7/2004 có hiệu lực) và việc UBND TP.HCM điều chỉnh khung giá đất mới của một số quận nên TTBĐS thành phố lại có dấu hiệu "ấm nóng" trở lại

Đánh giá chung, kể từ khi hình thành, TTBĐS đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với người dân thành phố Nó đã góp phần tạo điều kiện tốt hơn về nhà ở, đất ở cho người dân Thành phố Cụ thể nhà ở đã tăng cả về số lượng và chất lượng, bình quân mỗi năm số nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, từ đó tổng diện tích nhà ở năm 1990 là 31 triệu m2, đã nâng lên thành 52 triệu m2 năm 2000 và ước đến hết năm 2003 tăng lên 61,258 triệu m2 [40, tr 1]

Bảng 2.2: Diện tích nhà xây mới ở TP.HCM

2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.2.1 Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản

a) Cung hàng hóa bất động sản

TTBĐS thành phố đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà

ở đã xây dựng xong Như vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể được phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất Các chủ thể - người sử dụng đất, từ đây được phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp về đất đai chính là quá trình Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất

Nguồn cung thứ hai được tạo ra khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc ra rồi bán cho các chủ thể khác có nhu cầu Khi các công trình đã hoàn thiện thì nó là các tài sản BĐS có chủ sở hữu và được giao dịch trên thị trường Các tài sản BĐS này khác với nhóm hàng hóa "cung" thứ nhất ở trên vì các tài sản thường bị