ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Yếu tố văn hóa – xã hội dân cư tác động đến thị trường bất động sản bởi sự hình thành nên các phân khúc khách hàng mục tiêu, bao gồm những người trong cùng một thành phần dân cư, tương đ

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

Đề Tài:

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tp Hồ Chí Minh Tháng 7 năm 2007

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

:::::

LÊ THỊ THU HÀ

03135021 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

LÊ THỊ THU HÀ

ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tháng 7 năm 2007

***

Lời đầu tiên em xin cảm ơn các Thầy Cô trong trường và các Thầy Cô thỉnh giảng đã tận tình chỉ dạy cho chúng em trong suốt 4 năm học vừa qua Cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức vô cùng quý báu cũng như đã tạo mọi điều kiện cho chúng em hoàn thành chương trình đào tạo của nhà trường

Và với lòng kính trọng chân thành nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy, TS.Trần Thanh Hùng, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện và hoàn thành tốt Đề tài tốt nghiệp Cảm ơn thầy đã hết lòng giúp đỡ em trong thời gian qua

Cảm ơn các cô chú cán bộ tại UBND phường 14, quận 5; phường

2, quận 3 và phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho con trong quá trình điều tra số liệu để thực hiện Đề tài tốt nghiệp

Xin cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản K.29 cùng chia sẻ những hiểu biết, những kinh nghiệm học tập bổ ích,… với tôi Những điều đó đã góp phần không nhỏ cho những thành quả mà tôi đạt được này hôm nay

Cùng với lời cảm ơn sâu sắc, xin chúc tất cả mọi người thật nhiều sức khỏe, gặt hái được nhiều thành công và luôn gặp những điều may mắn

Đề tài: “ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ

ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất

Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò vô

cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia Để quản lý tốt thị trường bất động sản, làm cho thị trường phát triển một cách lành mạnh và có hiệu quả

cần có những nghiên cứu mang tính khoa học về những yếu tố tác động đến thị trường

Yếu tố văn hóa – xã hội dân cư tác động đến thị trường bất động sản bởi sự hình thành nên các phân khúc khách hàng mục tiêu, bao gồm những người trong cùng một thành phần dân cư, tương đồng về nguồn gốc, tôn giáo, dân tộc, nghề nghiệp, thu nhập,… Điều đó cũng có nghĩa là họ có sự đồng nhất tương đối về nhận thức, lối sống, hành vi, nhu cầu,… đó chính là hình thức biểu hiện của nét văn hóa – xã hội dân cư trong khu dân cư đặc trưng, hình thành thông qua các hoạt động trên thị trường bất động sản Ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản được xem xét qua tác động của chỉ tiêu “thu nhập” của dân cư, là một trong những chỉ tiêu phản ánh nét văn hóa – xã hội dân cư, đến “giá nhà” trong khu vực dân cư điều tra

Sử dụng các phương pháp kế thừa, điều tra, toán thống kê, phân tích và tổng hợp, nội dung nghiên cứu đưa ra được chứng minh một cách trực quan và có ý nghĩa ứng dụng trong thực tiễn cao Thị trường bất động sản chịu tác động của yếu tố văn hóa xã hội – dân cư thể hiện qua nhu cầu về dịch vụ bất động sản của từng phân khúc khách hàng; qua sự khác biệt của giá cả bất động sản ở từng khu vực dân cư đặc trưng; qua phản ứng của các nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản khi nắm bắt được nhu cầu của nguồn khách hàng mục tiêu Từ những kết quả đó có thể đưa ra những ứng dụng phù hợp giúp cho việc quản lý, phát triển và tham gia vào thị trường bất động sản một cách có hiệu quả nhất, trong đó có việc ứng dụng đưa chỉ tiêu “thu nhập” vào mô hình tính giá nhà đất

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

I.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3

I.1.2 Quan điểm về “khu dân cư” – sự hình thành nên các “khu dân cư”

I.1.3 Các chỉ tiêu phản ánh văn hóa – xã hội dân cư 12

I.1.4 Cái nhìn mới về động học của các khu dân cư đô thị 14

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 19

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA TP.HỒ CHÍ MINH 30

II.1.2 Tiến trình phát triển dân số 31

II.1.3 Thực trạng về lao động – việc làm và mức sống dân cư trên địa

II.2.2 Mặt bằng giá nhà ở các khu vực dân cư khảo sát 46

II.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA

– XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 47

II.3.2 Kết quả phân tích sơ lược số liệu điều tra 50

II.3.3 Mối quan hệ giữa thu nhập của dân cư và giá cả bất động sản 54

II.4 ỨNG DỤNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

II.5 KẾT LUẬN VÀ NHỮNG ỨNG DỤNG ĐỐI VỚI SỰ ẢNH HƯỞNG

CỦA YẾU TỐ VĂN HÓA – XÃ HỘI DÂN CƯ ĐẾN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN 58

Đặt vấn đề

™ Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia Do đó, việc nắm bắt được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết

để quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất nước

Thị trường bất động sản khá phức tạp, chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan Trong đó thì những hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng đều liên quan mật thiết đến sự lựa chọn vị trí nơi ở của người dân, đặc biệt là trong khu vực đô thị và vùng quy hoạch phát triển thành đô thị như nội và ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh

Vấn đề về sự lựa chọn vị trí nơi ở của người dân hay nói cách khác là quá trình chuyển dịch và hình thành nên các khu dân cư đã được đề cập đến trong một số nghiên cứu Lý thuyết chất lượng – vị thế của Hoàng Hữu Phê đã đưa ra cái nhìn mới về động học của các khu dân cư đô thị Theo đó, việc quyết định vị trí nơi ở của hộ gia đình chịu ảnh hưởng rất lớn bởi vị thế xã hội, bắt nguồn từ sự khác biệt về quyền lực, tài sản, kiến thức, văn hóa,… Quá trình tạo ra quyết định này còn chịu sự chi phối từ nhận thức của người dân về tầm quan trọng của địa điểm do lịch sử và văn hoá khu vực tạo nên Theo Hoàng Hữu Phê, thị trường có tính phân khúc, đó là những khu vực vị thế khác nhau; chúng phụ thuộc vào giai cấp, tầng lớp xã hội,… của con người Sự hình thành các khu vực vị thế khác nhau đã dẫn đến quá trình hoang hoá và trưởng giả hoá tạo nên các khu vực dân cư đặc thù

Nói riêng về Thành phố Hồ Chí Minh, PGS.TS Nguyễn Minh Hoà đã có bài

viết “Những khuynh hướng mới về nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, trong đó ông

đề cập đến một hiện tượng mà các nhà xã hội học gọi là “thay máu” để giải thích cho

sự hình thành nên các khu phố giàu có tại các quận trung tâm thành phố và các trục đường chính từ sau năm 1990 Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa và PGS.TS

Tôn Nữ Quỳnh Trân trong bài viết “Bảo tồn và phát triển các tiểu văn hoá trong quá

trình nâng cấp, chỉnh trang và cải tạo các hẻm phố ở Thành phố Hồ Chí Minh” đã

đưa ra khái niệm về “thành phố tĩnh”, đó là những con hẻm, những cụm dân cư với nếp sống, lối sống riêng, tạo thành các tiểu văn hoá đặc thù trong lòng đô thị Và điều

này được khẳng định thêm trong bài viết “Đi tìm chiều thứ tư cho mô hình thiết kế đô

thị” của ThS Lê Chí Hiếu, chiều thứ tư ở đây chính là điều kiện sống và làm việc của

con người, là đặc điểm lịch sử, là nguồn gốc văn hoá, là tính nhân văn, là ảnh hưởng tôn giáo,… nó nói lên xu hướng hoạt động của các nhóm người hay có thể hiểu là xu hướng hình thành nên sự đặc trưng của khu dân cư trong đô thị

Quá trình hoang hoá và trưởng giả hoá, hiện tượng “thay máu” hay sự hình thành nên các tiểu văn hoá, khu dân cư đặc thù đều được thực hiện thông qua thị trường bất động sản thể hiện bằng các giao dịch về bất động sản phục vụ cho sự di chuyển chỗ ở của dân cư Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các động thái trên và

do đó có thể nói rằng yếu tố văn hoá – xã hội dân cư tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đến các hoạt động trên thị trường, đó là vấn đề mà các nghiên cứu trên chưa đề cập đến Như vậy, có thể nhận ra rằng, để quản lý tốt thị trường bất động sản,

quy hoạch được các cực phát triển của thị trường hay các khu dân cư,… việc xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố văn hoá – xã hội dân cư là hết sức cần thiết, đó là lý do mà

chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Ảnh hưởng của yếu tố văn hoá – xã hội dân cư

đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”

™ Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu sự ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản và sự hình thành nên các phân khúc thị trường, để từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thị trường bất động sản và quy hoạch phát triển

đô thị

™ Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa yếu tố văn hoá – xã hội dân cư và cung - cầu, giá cả nhà đất trên thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

™ Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ thực hiện nghiên cứu các yếu tố văn hóa – xã hội dân cư và thị trường nhà đất tại 3 khu dân cư trên địa bàn quận 3, quận 5 và Tân Phú thuộc Thành phố Hồ Chí Minh

Số liệu về giá cả thị trường nhà đất và mức thu nhập của người dân được điều tra và thu thập vào tháng 6 năm 2007

Phần I TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản

1 Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản

Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Như vậy, “bất động sản” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai; những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi và chỉ khi bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:

“Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”

Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp,… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định, tuân theo những quy luật của thị trường và các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi lãnh thổ, quốc gia

Ở những góc độ khác, thị trường bất động sản lại được định nghĩa theo những cách khác:

- Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến những giao dịch về bất động sản

- Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm những thể chế bổ trợ thị trường (xác định các quyền về bất động sản, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tiến hành xác định giá đất,…)

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với nền kinh tế Nó là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội trong cả nước, thể hiện ở những nội dung sau:

- Thị trường bất động sản liên quan trực tiếp với một lượng tài sản cực lớn về quy mô giá trị, đó là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất, kích thích sản xuất phát triển, mở rộng thị trường chung

- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển

- Phát triển thị trường bất động sản làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Bất động sản bao gồm nhiều thành phần, do đó thị trường bất động sản cũng bao gồm nhiều thị trường nhỏ về đất đai, văn phòng, cơ sở hạ tầng,… Nhưng trong phạm vi đề tài này chúng ta chỉ tập trung nghiên cứu về thị trường bất động sản nhà đất, sau đây gọi tắt là thị trường bất động sản

Đặc trưng của tài sản bất động sản là tính cố định Tính chất này là cơ sở tiền

đề tạo nên những đặc tính khác của bất động sản như tính dị biệt, tính khan hiếm,… và

đó cũng chính là nhân tố quan trọng tạo nên giá trị của bất động sản Giá trị của bất động sản không chỉ có được từ bản thân bất động sản mà một phần lớn có được từ vị trí cố định của bất động sản đó Thực tế đã chứng minh, hai bất động sản giống nhau

về kích thước, kiến trúc, chức năng,… nhưng khác nhau về vị trí thì sẽ có giá trị khác nhau, hơn thế nữa sẽ là sự chênh lệch rất lớn nếu như vị trí đó không mang lại mức sử dụng tốt nhất cho chức năng được đặt ra cho bất động sản đó Như vậy, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các chức năng có thể có của bất động sản hay nói cách khác là thị trường giao dịch những lợi ích mà bất động sản mang lại Giá trị của một bất động sản trên thị trường được quyết định bởi lượng lợi ích mà bất động sản đó mang lại và cung – cầu trên thị trường bất động sản cũng chính là cung – cầu những lợi ích đó

2 Cung – cầu thị trường bất động sản

Cung – cầu thị trường bất động sản xuất hiện khi có sự xuất hiện và được chấp nhận của thị trường bất động sản Như đã nói ở trên, bất động sản có tính dị biệt, mỗi bất động sản mang lại một lượng lợi ích khác nhau Trong lý thuyết kinh tế thuần nhất,

để xây dựng được đường cung và đường cầu, chúng ta cần giả thiết các hàng hóa phải tuyệt đối giống nhau Do đó, để xây dựng được đường cung và đường cầu, hay nói cách khác là nghiên cứu được cung – cầu trên thị trường bất động sản, chúng ta phải chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một đơn vị, đó là đơn vị dịch vụ bất động sản Theo ý kiến của TS.Trần Thanh Hùng, đã đề xuất chuyển đổi các bất động sản nhà đất khác nhau về một đơn vị giá trị thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như vị trí, diện tích, kiến trúc,… Theo đó, đơn vị dịch vụ bất động sản được hiểu như là mức độ đáp ứng nhu cầu của con người về bất động sản trên thị trường, tổng số đơn vị dịch vụ bất động sản có trong một bất động sản thể hiện lợi ích mà bất động sản đó mang lại Như vậy, cung – cầu trên thị trường bất động sản chính là cung – cầu về các dịch vụ bất động sản

Cung trên thị trường bất động sản mô tả một số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản sẽ được cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể

Nguồn cung ứng các đơn vị dịch vụ bất động sản là các bất động sản hiện vật

có thể cung ứng trên thị trường và chỉ trở thành nguồn cung thực sự khi có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Các bất động sản phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện hành hay nói cách khác là nó được thị trường chấp nhận về mặt giá trị sử dụng

- Người chủ sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu cho người khác

- Giá cả để thực hiện việc chuyển giao trên phù hợp với mặt bằng chung trên thị trường

Cầu trên thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản

mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể

Cầu thực sự trên thị trường bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các đơn

vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn

- Phải có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu ấy Khi có nguồn lực tài chính đảm bảo cho thanh toán thì nhu cầu sẽ trở thành cầu thực

sự trên thị trường

Cung – cầu trên thị trường bất động sản cũng tuân theo quy luật cung – cầu như ở các thị trường khác Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, cung trên thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận với sự thay đổi của giá cả, và ngược lại cầu trên thị trường bất động sản có quan hệ tỷ lệ nghịch với sự thay đổi của giá cả

Tuy nhiên, thông thường trên thị trường bất động sản, khi chỉ có cung – cầu chịu ảnh hưởng của giá cả hay nói cách khác là giá cả không bị tác động bởi cung – cầu thực tế trên thị trường thì sẽ gây ra các hiện tượng tiêu cực đối với thị trường bất động sản Một ví dụ điển hình là sự “đóng băng” của thị trường bất động sản trong một thời gian dài do sự xuất hiện của giá ảo, hình thành từ những “lượng cầu không thực tế” như việc đầu cơ nhà đất Vì vậy, khi xác định sự tăng lên hay giảm xuống của cung – cầu trên thị trường bất động sản, chúng ta nên xem xét đến các yếu tố khác ngoài giá cả:

- Đối với cung trên thị trường bất động sản thì yếu tố ảnh hưởng khá lớn đó là chi phí tạo lập bất động sản Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu

tư, do đó sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên thị trường Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm xuống và ngược lại Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát,…

- Đối với cầu trên thị trường bất động sản thì có hai yếu tố ảnh hưởng chính là mức thu nhập và giá cả của hàng hóa thay thế và đó là quan hệ cùng chiều Đối với thu nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên và với một mức sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch vụ bất động sản

Bên cạnh đó, cung – cầu trên thị trường bất động sản đều bị ảnh hưởng bởi những chính sách của Nhà nước và các dự báo tương lai Là một thị trường mà sự tồn tại của nó chịu sự chi phối gần như hoàn toàn vào hệ thống pháp luật, chế độ chính trị thì những chính sách của Nhà nước luôn có tác động rất lớn đến các hoạt động trên thị trường hay nói cách khác là đến những cung – cầu xuất hiện trên thị trường Cung – cầu trên thị trường bất động sản lại liên quan đến một lượng tài sản có giá trị lớn, có khả năng sử dụng lâu dài, do đó những dự báo tương lai cũng sẽ làm thay đổi lượng cung – cầu trên thị trường, dự báo về sự xuất hiện của những điều kiện thuận lợi cho

một nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cũng sẽ kéo theo sự chuyển dịch tăng dần của các hoạt động trên thị trường bất động sản

Có thể thấy rằng cung – cầu trên thị trường bất động sản bị tác động bởi khá nhiều yếu tố Những yếu tố đó có thể làm tăng và cũng có thể làm giảm lượng cung – cầu trên thị trường Tuy nhiên, theo một quy luật tất yếu thì nhu cầu về các dịch vụ bất động sản sẽ ngày càng tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, quá trình phát triển kinh tế – xã hội và do đó, một đòi hỏi khách quan là lượng cung các dịch vụ bất động sản cũng sẽ phải tăng theo, phù hợp với cầu trên thị trường Điều này cộng với đặc tính khan hiếm của bất động sản đã làm cho giá trị bất động sản luôn có xu hướng tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành của giá cả bất động sản

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ

sở cung – cầu trên thị trường và là biểu hiện bằng tiền của tổng giá trị lượng dịch vụ bất động sản chứa đựng trong bất động sản Giá trị thị trường của hàng hóa bất động sản là giá trị trao đổi của bất động sản đó, được nhận biết qua tính thông suốt của thông tin trên thị trường

Theo quan điểm hiện đại thì giá trị trao đổi bao gồm giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng của bất động sản được tính bằng giá trị đầu tư phát triển bất động sản hay chi phí tạo lập bất động sản Còn giá trị của bất động sản được hình thành bởi những lợi ích thu được từ các mối quan hệ xã hội, được phản ánh thông qua khái niệm

mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và người bán Nói một cách khác, giá cả bất động sản không chỉ ảnh hưởng bởi tính độc quyền vốn có trên thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng bởi tâm lý của người tiêu dùng Một bất động sản có khả năng làm thỏa mãn nhu cầu của mỗi người tiêu dùng ở những mức độ khác nhau tùy thuộc vào sự nhận thức của người tiêu dùng vào lượng đơn vị dịch vụ mà bất động sản

đó mang lại cho họ

Như vậy, giá cả bất động sản, theo chiều hướng tích cực, được hình thành từ quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản Cung – cầu trên thị trường bất động sản luôn có xu hướng tăng lên, do đó giá cả bất động sản cũng sẽ tăng theo Điều này cũng chứng minh rằng giá cả bất động sản phụ thuộc vào sự nhận thức của người tiêu dùng về các dịch vụ bất động sản là phù hợp: cầu về các dịch vụ bất động sản ngày càng gia tăng, làm cho cung các dịch vụ bất động sản cũng tăng theo để đáp ứng nhu cầu trên thị trường, do đó các dịch vụ bất động sản thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng trong mỗi bất động sản cũng sẽ nhiều hơn, đầy đủ hơn Một sự đáp ứng đầy đủ hơn, phù hợp với nhu cầu sẽ tác động tích cực đến nhận thức của người tiêu dùng và làm cho mức giá mà họ chấp nhận trả cho bất động sản tăng lên

4 Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản

Hoạt động của thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế, bị chi phối bởi nhiều nhân tố Các nhân tố đó có thể gây ra những tác động tích cực lẫn tiêu cực đến sự hoạt động của thị trường

Đối với thị trường bất động sản, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động của

nó như chế độ chính trị, chính sách pháp luật, thu nhập của người dân, phong tục tập quán của từng khu vực,… Trong đó nhân tố đầu tiên có ảnh hưởng quyết định đến sự tồn tại cũng như sự phát triển của nó chính là chế độ chính trị và các chính sách pháp luật Tuy nhiên, khi hoạt động trên thị trường đã được công nhận một cách hợp pháp, thì nó sẽ chịu sự tác động chính từ những đối tượng tham gia vào thị trường, một cách

rõ ràng hơn là những người tạo nên cung – cầu trên thị trường, bị ảnh hưởng bởi

phong tục tập quán của người dân bản địa trong một khu vực nhất định

Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất động sản trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu của cả người tiêu dùng và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên cung – cầu trên thị trường bất động sản Một thực tế là sự thoả mãn của người cung ứng thông thường là mức lợi nhuận thu được và sự thoả mãn nhu cầu của người tiêu dùng là lợi ích hay giá trị gia tăng từ các dịch vụ bất động sản mua được Tuy nhiên, mỗi người tiêu dùng với mức thu nhập khác nhau đòi hỏi một lượng dịch vụ khác nhau tạo thành từng nhóm tiêu dùng đặc trưng và khi người cung ứng lựa chọn một nhóm tiêu dùng nào đó để phục vụ, họ sẽ đạt được những mức lợi nhuận khác nhau do sự khác nhau về khối lượng đầu tư Như vậy, nhóm tiêu dùng nào sẽ được người cung ứng nào lựa chọn để phục vụ, điều này tạo ra các phân khúc trên thị trường bất động sản (xem hình I.2)

Mỗi phân khúc khác nhau sẽ có những đối tượng khác nhau, và tất yếu, khi phân khúc nào tạo ra nguồn lợi nhuận nhiều hơn sẽ diễn ra một cách sôi nổi hơn Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào khả năng đầu tư của những nhà cung ứng và nhu cầu thực sự của nhóm tiêu dùng trong từng phân khúc Hoạt động của thị trường bất động sản là sự tổng hợp của các hoạt động trên từng phân khúc thị trường, do đó có thể nói rằng một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chính là những nhân tố tạo nên các phân khúc thị trường đó

Thị trường bất động sản luôn có một vai trò quan trọng đối với nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, tạo ra những ảnh hưởng to lớn đến nhiều lĩnh vực Nghiên cứu những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vì vậy là điều hết sức cần thiết Theo phân tích ở trên, các phân khúc trên thị trường bất động sản có thể được tiêu biểu bởi những nhóm người tiêu dùng, mà một cách tương đối, họ có cùng mức nhu cầu phù hợp với nguồn lực tài chính sẵn có của họ đối với các dịch vụ bất động sản Mức nhu cầu đó có nguồn gốc từ đâu, được hình thành và bị chi phối bởi những chỉ tiêu nào,… những điều này đặc trưng cho từng khu dân cư mà hình thức thể hiện chính là yếu tố văn hóa – xã hội dân cư

I.1.2 Quan niệm về “khu dân cư” và sự hình thành các “khu dân cư” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

1 Quan niệm về “khu dân cư”

Khái niệm về “khu dân cư” hiện nay ở nước ta chưa được định hình một cách

rõ ràng và chính xác “Khu dân cư” hiện hữu ở nước ta hiện nay không phải nhất thiết phải một vùng không gian mà có thể tồn tại theo những tuyến đường, những con hẻm Điều này có nghĩa là những khu dân cư ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng không chỉ được hình thành từ quá trình quy hoạch các khu dân cư mà

D T

còn có nguồn gốc hình thành và phát triển rất riêng, đặc trưng cho truyền thống văn hóa, phong tục tập quán, đặc điểm phát triển… của dân tộc, đất nước ta

Khu dân cư đô thị với vai trò là nơi sinh sống của một nhóm dân cư trong đô thị, có thể được coi là nơi đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của dân cư như: ở, ăn uống, học tập, vui chơi giải trí,… và cả nhu cầu hoạt động nghề nghiệp gia đình Như vậy, theo quan điểm trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, có thể xem khu dân cư như là

“đơn vị ở”, là khu chức năng cơ bản của đô thị

Mặc dù không đồng nhất một cách tuyệt đối, đơn vị ở tương đương với cấp phường trong các đô thị hiện nay khi xét về quy mô thực hiện chức năng, còn khi xét

về quy mô diện tích thì mỗi đơn vị ở có thể là một phường hoặc vài ba đơn vị ở là một phường Như vậy, phường được xem như một đơn vị xã hội ở đô thị, vừa là một đơn vị

ở cơ sở trong quy hoạch xây dựng khu dân dụng trong thành phố, đồng thời cũng là đơn vị quản lý hành chính cơ sở của đô thị, tương tự như hệ thống quản lý hành chính hiện nay ở đô thị Việt Nam: thành phố – quận – phường

Xu thế chung hiện nay thì các công trình dịch vụ phát triển ngày càng đa dạng

và phong phú, cấu trúc đơn vị ở phường được xây dựng không chỉ dựa vào hệ thống phục vụ công cộng tối thiểu mà còn dựa vào tổ chức xã hội nơi ở, tập quán và truyền thống của từng nhóm dân cư cư trú

Xuất phát từ vấn đề tổ chức xã hội mới, vai trò cá nhân, tập thể và gia đình được phát huy một cách toàn diện trong từng đơn vị ở phường Mối quan hệ giao tiếp

xã hội và gia đình là cơ sở chính để tổ chức quy hoạch xây dựng đơn vị ở phù hợp với tính chất, quy mô vị trí và giới hạn khu đất Từng gia đình và ngôi nhà hay căn hộ của

họ là những hạt nhân trong xã hội Mỗi gia đình đều mong muốn cho mình có nơi ở tốt nhất đồng thời phù hợp nhất với đặc điểm gia đình, vì vậy không có một chuẩn mực hay giới hạn nào cụ thể cho mong muốn này mà còn tùy thuộc vào từng thành phần dân cư Vì vậy, tập thể xã hội trong từng khu vực dân cư là công cụ để điều phối và cân bằng cái nhu cầu tốt nhất và cái nhu cầu tối thiểu cho mỗi người trong các giai đoạn lịch sử phát triển của xã hội và đô thị

Mỗi đơn vị ở phường có một mức độ thực hiện chức năng nhất định Mặt khác, theo quan điểm xã hội mang tính bền vững đối với mỗi cơ cấu quy hoạch xây dựng khu ở trong quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị thì đơn vị ở phường dựa trên yếu

tố xã hội, lấy mối quan hệ hữu cơ giữa gia đình và xã hội làm nền tảng Như vậy, những tập thể xã hội thu nhỏ trong từng đơn vị ở hay từng khu dân cư, một khi có sự thống nhất tương đối trong thành phần dân cư về một hay nhiều khía cạnh nào đó như trình độ, nhận thức, thu nhập, nhu cầu, tập quán,… có thể tạo nên những mối quan hệ phù hợp, bền vững, trở thành những đơn vị ở bền vững, quyết định sự bền vững của môi trường sống đô thị qua các giai đoạn phát triển của lịch sử

2 Sự hình thành các “khu dân cư” trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Theo những phân tích ở trên, chúng ta có thể xem xét về các khu dân cư như những khu vực trong đó lực lượng dân cư cư trú có một sự tương đồng nhất định về phương thức, nhu cầu sinh hoạt Đó cũng chính là lý do khi một khu dân cư được định hình và nhắc đến thì luôn gắn với một đặc trưng nhất định và thông thường là về nghề nghiệp, mức thu nhập, nguồn gốc, dân tộc và tôn giáo của dân cư trong khu vực

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, từ lâu đã được coi là nơi có sức hút mạnh mẽ đối với người dân ở các vùng khác thì sự hình thành nên các khu dân cư lại càng chịu

ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp và thu nhập

Theo bài viết của Trần Quang Ánh về “Tính mở – thoáng của cư dân đô thị thành phố

Hồ Chí Minh” thì nguồn gốc dân cư của thành phố có hơn 2/3 là từ nơi khác đến lập

nghiệp Những người nhập cư này thông thường là những cộng đồng cùng quê cùng ra

đi và tập trung vào một khu vực nhất định trong thành phố để định cư

Khi nói đến luồng người nhập cư đến thành phố tạo thành những khu dân cư đặc trưng, trước tiên cần phải kể đến cộng đồng người Hoa, dân tộc đông thứ hai sau dân tộc Kinh sinh sống ở đây Khu vực mà cộng đồng người Hoa cư trú đông nhất hiện nay là khu vực Chợ Lớn, đặc trưng với hình ảnh nhộn nhịp của các cơ cở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, các cửa hàng bán buôn, các quán ăn mang đậm phong vị Trung Hoa Khu vực này bao gồm các phố thị sầm uất bậc nhất của thành phố như Nguyễn Trãi, Châu Văn Liêm, Trần Hưng Đạo,…

Luồng nhập cư thứ hai là từ miền Bắc với đợt di cư lớn vào năm 1954 của người dân và một số sau ngày giải phóng Sự di cư này đã hình thành nên ở thành phố những làng nghề thủ công truyền thống từ miền Bắc như làng dệt chiếu Bình An (phường 6, quận 8), làng giò chả Hà Nội (phường 12, quận Gò Vấp), làng lồng đèn Phú Bình (phường 5, quận 11), làng tinh bột Kiết Tâm (phường Tam Bình, Thủ Đức), làng đậu hủ Bùi Môn (Hóc Môn),… Bên cạnh đó còn là sự hình thành của các xóm đạo của tín đồ Thiên Chúa Giáo như xóm đạo Chợ Quán (quận 5), xóm đạo Xóm Chiếu (quận 8)

Kế đến là luồng nhập cư từ miền Trung, đặc biệt là cộng đồng người Quảng rời

bỏ quê hương di cư vào Sài Gòn do những biến động chính trị vào khoảng năm 1958 –

1960, hình thành nên làng dệt Bảy Hiền (quận Tân Bình)

Bên cạnh đó là một số dân cư từ miền Tây lên lập nghiệp, nhưng sống rải rác khắp thành phố, tập trung khá đông tại khu Bình Hưng (huyện Bình Chánh và quận Bình Tân)

Ngoài ra, với nền kinh tế năng động và chính sách mở cửa thông thoáng, thành phố Hồ Chí Minh đã thu hút được nhiều bè bạn quốc tế đến đầu tư, kinh doanh buôn bán và sinh sống Quanh trục đường Bùi Viện, Phạm Ngũ Lão, Đề Thám là khu phố Tây ồn ào, náo nhiệt; khu phố Nhật trên đường Lê Thánh Tôn với những quán ăn và cửa hàng bán đồ cho người Nhật; khu Hoàng Việt (Tân Bình) là nơi tập trung khá đông người Hàn Quốc

Như đã nói ở phần trên, một tập thể xã hội nhỏ trong khu dân cư luôn có sự tương đồng về nhu cầu sinh hoạt Những nhu cầu này ngày càng đổi mới theo sự phát triển của xã hội Nhu cầu về một tổ hợp không gian trong khu dân cư mà họ sinh sống bao gồm nhiều yếu tố và bảng số liệu thống kê sau cho thấy mối quan tâm của họ cho từng yếu tố đó

Bảng I.1 Tổng hợp các yêu cầu về khu dân cư

6 Chất lượng nhà ở 79,3

7 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 72,7

8 Cơ sở dịch vụ xã hội 77,0

(Nguồn: Theo số liệu của PGS TS Nguyễn Minh Hoà)

Những nhu cầu về các yếu tố trên, đặc biệt từ yếu tố thứ 1 đến yếu tố thứ 8 lại

bị chi phối bởi mức thu nhập và cả nghề nghiệp của dân cư, nghĩa là người dân sẽ tự

đặt ra những giới hạn cho sự thỏa mãn nhu cầu, phù hợp với đặc điểm cuộc sống của

họ

Nghề nghiệp và thu nhập là nhân tố hình thành nên những thành phần, tầng lớp

dân cư khác nhau trong xã hội Và đặc biệt khi xét đến chất lượng cuộc sống, nhu cầu

sống của các tầng lớp dân cư khác nhau thì thu nhập đóng vai trò quyết định Như vậy,

sự hình thành nên các khu dân cư đặc trưng ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay trong

“thế giới phẳng” thì bị chi phối khá mạnh bởi yếu tố nghề nghiệp – thu nhập của dân

cư trong khu vực Một ví dụ điển hình cho tiến trình này là sự hình thành của khu dân

cư khá giả ở các trục đường trung tâm thành phố

Theo PGS.TS Nguyễn Minh Hòa trong “Những khuynh hướng mới về nhà ở

tại Thành phố Hồ Chí Minh” thì trước những năm 1985, các quận trung tâm thành phố

như quận 1, 3 và các trục đường chính như Nguyễn Thị Minh Khai, Trần Hưng

Đạo,… còn tồn tại tình trạng xen kẽ người giàu, người thu nhập trung bình và có cả

người thu nhập thấp ở chung với nhau Nhưng từ sau 1990, nhà cửa đất đai lên giá,

những ngôi nhà theo dọc trục đường lớn trở nên có giá rất cao, thuận lợi cho việc buôn

bán, cho thuê mặt bằng Các nhà giàu có đập phá nhà cũ, xây nhà mới theo kiểu nhà

nhiều tầng (thường là 4 – 5 tầng kể cả sân thượng) hình hộp với mô típ hiện đại rất đắt

tiền, vừa để ở, vừa để cho thuê mặt tiền kinh doanh Một tình huống xảy ra là những

nhà có mức sống trung bình hoặc nghèo mặc dù rất muốn nhưng họ không có tiền để

xây nhà mới mà ở thì bất tiện Với những gia đình công chức thì việc buôn bán không

phải bao giờ cũng được ưa chuộng, đôi khi việc buôn bán ồn ào của hàng xóm lại ảnh

hưởng đến đời sống của họ Giải pháp thường thấy nhất là họ bán nhà đi lấy một

khoản tiền khá lớn để mua một ngôi nhà khác ở khu vực xa trung tâm hơn hoặc vào

trong các con hẻm yên tĩnh và còn một phần tiền để dành sử dụng cho những dự tính

khác Như thế, các con đường trung tâm đã tự phát hình thành nên các khu phố buôn

bán giàu có

Kết quả của quá trình trên không chỉ là sự hành thành nên các khu phố buôn bán giàu có ở trung tâm thành phố mà còn là những khu công chức trong các con hẻm

ở khu vực này, các khu dân cư mới ở các quận vùng ven, các khu vực mới phát triển

Như vậy, cùng với sự phát triển không ngừng của thành phố là sự hình thành của các khu dân cư, thường được đặc trưng bởi mức độ giàu có hay nói cách khác là đặc trưng bởi nghề nghiệp – thu nhập của dân cư Theo PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa và PGS.TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, khu dân cư ở thành phố lại được tách bạch ra giữa

“thành phố động” là các đường phố, trung tâm thương mại, chợ búa, các biệt thự, khu nhà mặt tiền, thể hiện bộ mặt năng động, sầm uất của cả thành phố và “thành phố tĩnh” là những con hẻm, nơi sinh sống, nghỉ ngơi mang nhiều nét riêng của những cộng đồng dân cư đô thị

“Thành phố động” hay “thành phố tĩnh” thì trong đó vẫn chứa đựng những khu dân cư với những thành phần dân cư khác nhau Mỗi loại hình dân cư, khi lựa chọn sống ở “thành phố động” hay “thành phố tĩnh” đều có những lý do riêng, và thông thường những lý do đó xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trong cuộc sống hàng ngày của họ Qua đó có thể thấy, trong mỗi khu dân cư, với những thành phần dân cư khác nhau, có những nhu cầu trong đời sống sinh hoạt hàng ngày khác nhau thì đặc điểm của những khu dân cư đó cũng khác nhau Sự khác nhau này hay đặc trưng riêng của từng khu dân cư thể hiện rõ nét qua lối sống, nhận thức, quan hệ xã hội,… của dân

cư, hình thành nên yếu tố văn hóa – xã hội dân cư trong các khu dân cư đặc trưng của Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các khu vực khác nói chung

I.1.3 Các chỉ tiêu phản ánh văn hóa – xã hội dân cư

Văn hóa – xã hội dân cư là là một khái niệm tổng hợp bao gồm những nét đặc trưng riêng của từng thành phần dân cư khác nhau, được hình thành từ chính lối sống, nhận thức cũng như hành vi của những cư dân thuộc thành phần đó Những nhận thức, hành vi hay lối sống đó được quyết định bởi những nhân tố khác biệt giữa các thành phần dân cư khác nhau Những nhân tố đó hết sức đa dạng và phong phú, tuy nhiên, ở đây chỉ xem xét đến một số nhân tố cơ bản trên cơ sở của sự hình thành nên các khu dân cư đặc trưng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như những phân tích ở trên Theo đó, chúng ta thấy rằng các các thành phần dân cư này thường có chung một

số đặc điểm như nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập Như vậy, nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập chính là những chỉ tiêu cơ bản phản ánh văn hóa – xã hội dân cư

Với các chỉ tiêu này, trên cơ sở mối liên hệ của các chỉ tiêu, chúng ta có thể chia thành 2 nhóm: nhóm thứ nhất bao gồm các chỉ tiêu nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo;

nhóm thứ hai bao gồm các chỉ tiêu nghề nghiệp, thu nhập

Các chỉ tiêu nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo phản ánh văn hóa – xã hội dân cư thông qua các phong tục tập quán, nghi lễ tôn giáo, ngành nghề truyền thống,… Chúng tạo nên thói quen trong cuộc sống hàng ngày của người dân; tạo nên những nhu cầu về văn hóa, tín ngưỡng; và hơn thế nữa, chúng còn là một nhân tố quan trọng góp phần đẩy mạnh những ngành nghề truyền thống trong từng cộng đồng dân cư Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, nguồn gốc, dân tộc, tôn giáo của dân cư và hết sức

đa dạng Theo số liệu của Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh thì trên địa bàn có gần 40 dân tộc đang sinh sống, trong đó nhiều nhất là dân tộc Kinh, kế đến là dân tộc Hoa, Chăm, Khơme,…; về tôn giáo thì chỉ có khoảng hơn 30% dân số theo đạo, trong

đó đa số theo Phật giáo, tiếp theo là Công giáo, Tin lành, Cao Đài, Hòa Hảo, Hồi giáo,

và các tôn giáo khác; về nguồn gốc dân cư thì đa số người dân sống thành phố hiện nay là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, từ miền Bắc, miền Trung đến các vùng Đông, Tây Nam Bộ Những người có cùng tôn giáo, nguồn gốc, dân tộc có thể sinh sống tập trung thành những khu dân cư đặc trưng như khu người Khơme sống quanh chùa Chantarangsay ở quận 3, khu dân cư người Chăm quanh các thánh đường Hồi giáo, khu người Hoa ở quận 5, khu người Bắc Thiên Chúa giáo ở khu Tân Phú,…

Những khu vực này tồn tại trên nền tảng của tín ngưỡng và truyền thống dân tộc

Tuy nhiên, như đã biết, ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thì yếu tố tôn giáo và dân tộc cũng như nguồn gốc dân cư là hết sức phong phú

và đa dạng Trong đó người Kinh và những người không theo tôn giáo nào chiếm đa

số Vì vậy, sự hình thành nên các nền văn hóa – xã hội dân cư từ những khu dân cư có nền tảng từ tín ngưỡng và truyền thống dân tộc chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ Trong khi đó, có rất nhiều khu dân cư với những nét văn hóa – xã hội dân cư rất riêng

đã, đang và sẽ được hình thành ngày càng nhiều Những khu dân cư này được hình thành trên nền tảng của nhóm chỉ tiêu thứ hai, nghề nghiệp và thu nhập Có thể nói rằng, trong xã hội hiện nay, chính nghề nghiệp và thu nhập tạo nên sự phân hoá giai cấp và tầng lớp xã hội trong dân cư Nghề nghiệp có thể chia thành 2 loại, người làm chủ và người làm thuê; trong mỗi loại lại phân ra nhiều cấp bậc như người làm chủ thì tùy vào lượng vốn và quy mô sản xuất, kinh doanh; người làm thuê thì theo hình thức lao động, theo trình độ chuyên môn, theo cấp bậc, chức vụ nắm giữ Thu nhập lại chịu ảnh hưởng rất lớn của nghề nghiệp, mỗi loại hình nghề nghiệp sẽ có những mức thu nhập khác nhau và lại càng khác nhau hơn ở từng khu vực và lĩnh vực hoạt động, khu vực nhà nước, tư nhân hay nước ngoài; lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp hay dịch

vụ,…

Văn hóa – xã hội dân cư thể hiện qua hành vi, lối sống, nhận thức của dân cư,… và xét về bản chất thì tất cả những điều đó đều xuất phát từ nhu cầu của con người Theo Maslow thì con người có những nhu cầu sau: nhu cầu sinh lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng và nhu cầu khẳng định bản thân, trong

đó, nhu cầu sinh lý và nhu cầu an toàn là nhu cầu cấp thấp, các nhu cầu còn lại thuộc

nhu cầu cấp cao

Trong bất kỳ một xã hội nào, việc thỏa mãn được các nhu cầu trên đều phải trả bằng một lượng chi phí nhất định và nhu cầu chỉ được thỏa mãn một đầy đủ và hiệu quả khi đối tượng đáp ứng nhu cầu phù hợp với nhu cầu và chủ thể đưa ra nhu cầu Các thành phần dân cư ở mỗi loại hình nghề nghiệp với mỗi mức thu nhập tương ứng

sẽ có những đòi hỏi khác nhau về chất lượng, số lượng, cách thức tiếp nhận khác nhau

đối với mỗi nhu cầu

Xem xét ở nhu cầu xã hội, là nhu cầu hết sức cần thiết trong một xã hội phát triển như ngày nay Nhu cầu xã hội thể hiện rõ nét trong quan hệ giao tiếp của người dân, trong hoạt động xác lập và vận hành các mối quan hệ xã hội giữa người với người, hoặc giữa người với các yếu tố xã hội khác Như vậy, những người khác nhau

về loại hình nghề nghiệp sẽ có các mối quan hệ xã hội được tạo ra trên những nền tảng khác nhau; những người có mức thu nhập khác nhau sẽ có những phương thức khác

nhau để tạo lập, giữ gìn và phát triển các mối quan hệ đó

Đối với những nhu cầu được tôn trọng và nhu cầu khẳng định bản thân, có thể thấy rằng những nhu cầu này có ở tất cả mọi người, nhưng chỉ thực sự xuất hiện ở một

số tầng lớp nhất định, còn đối với những tầng lớp khác khi mà nghề nghiệp và thu nhập của họ không đủ để đảm bảo cuộc sống hàng ngày thì nhu cầu này dường như

không được chú ý đến

Như vậy, yếu tố văn hóa – xã hội dân cư được xác định thông qua hệ thống các tiêu chí phản ánh các nhu cầu đặc trưng của mỗi thành phần dân cư đó Để thỏa mãn một cách tốt nhất nhu cầu của mình, người dân sẽ tìm đến với những khu vực dân cư phù hợp, tạo nên những quá trình dịch chuyển để hình thành nên các khu dân cư với nét văn hóa – xã hội riêng Quá trình dịch chuyển này còn được gọi là “động học của

các khu dân cư đô thị”

I.1.4 Cái nhìn mới về động học của các khu dân cư đô thị

Động học của các khu dân cư đô thị, nói một cách dễ hiểu chính là sự hình thành nên các khu dân cư đô thị từ sự lựa chọn vị trí nơi ở của người dân Việc đưa ra quyết định của hộ gia đình về vị trí nơi ở là một quá trình bị chi phối bởi nhiều yếu tố

Có thể thấy rằng khoảng cách vật lý và diện tích ở là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn vị trí nơi ở Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng khoảng cách vật lý ngày càng trở nên ít quan trọng hơn khi mà khả năng di chuyển gia tăng và các trung tâm việc làm cũng như các trung tâm dịch vụ ngày càng phát triển theo hướng phân tán cùng với mô hình của các đô thị đa cực; bên cạnh đó là sự phát triển của công nghệ thông tin với mạng lưới Internet thì sự thống trị của khoảng cách vật lý ngày càng suy giảm Về nhu cầu diện tích ở thì trong nhiều trường hợp, nhu cầu này được hy sinh cho những nhu cầu khác, ví dụ như ý muốn sống trong một gia đình đa thế hệ ở một số nước đang phát triển Như vậy, khoảng cách và diện tích ở không còn phản ánh được một cách đầy đủ và toàn diện sự quyết định về vị trí nơi ở của dân cư,

mà đó là những yếu tố khác biệt hoàn toàn, mang tính tâm lý – xã hội nhiều hơn là vật

• Thứ hai, sự nhận thức và tình cảm bị ảnh hưởng bởi lịch sử, văn hóa truyền thống là một yếu tố không thể bỏ qua khi giải thích về cách ứng xử khi lựa chọn vị trí định cư Luôn tồn tại một sự tin tưởng rằng địa điểm cư trú không chỉ bao gồm những đặc điểm vật lý nhìn thấy được, mà nó còn là sự nhận thức về tục lệ, mối quan tâm đến sức khỏe, cơ hội làm ăn,… mà thường được gọi là “phong thủy” hay ‘luật thần thánh”,

đã được hình thành và công nhận từ những thực tiễn từ xa xưa Thực tế cho thấy rằng điều này không chỉ diễn ra ở các nước đang phát triển, mà ở các đô thị hiện đại cũng

đã xuất hiện khuynh hướng về phong cách sống mang tính tâm linh và môi trường mạnh mẽ

Những động thái hình thành nên các khu dân cư đô thị hiện nay có thể được quan niệm như là một chuyển dịch đồng thời theo hai chiều, một chiều chứa đựng

những biến động lịch sử, sự nhận thức giai cấp; một chiều thể hiện đặc tính tương đối bền vững của môi trường vật chất Cụ thể, đó là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở:

• Vị thế nơi ở là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua việc ước tính một biến đại diện bằng một quá trình sắp xếp thứ tự của các thuộc tính liên quan đến vị thế

• Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số phòng tắm, số tầng cao,… Nếu đơn vị nhà ở chỉ bao gồm chất lượng nhà ở mà không có yếu tố vị thế nơi ở thì chúng không được coi là nhà ở Điều này đã được thực

tế chứng minh khi có sự xuất hiện đồng thời của sự thừa thãi diện tích ở và sự khan hiếm nhà ở trong nhiều nền kinh tế thị trường phương Tây

Mô hình mới về động học nhà ở được phát triển bởi TS Hoàng Hữu Phê trong

lý thuyết Vị thế – chất lượng, bao gồm nhiều mức độ vị thế khác nhau Tại mức độ giá trị thấp, một sự thay đổi nhỏ trong vị thế sẽ tương ứng với một thay đổi lớn hơn nhiều trong chất lượng nhà ở Tại một mức độ cao hơn, những thay đổi trong chất lượng nhà

ở trở nên không đáng kể hoặc không thể thực hiện được; vị thế có lẽ chỉ thay đổi được bằng cách di chuyển, hay, trong các trường hợp đặc biệt, bằng cách tạo ra các loại vị thế mới, được thể hiện trên hình I.3

Các tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm là khác nhau, và tương tự những tiêu chí chủ quan của vị thế nơi ở cũng khác nhau ở mỗi mô hình xã hội

Theo lý thuyết Vị thế – chất lượng, thì giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào cũng bao gồm 2 thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở là một tổ hợp các thuộc tính, thường là phi vật chất, được dùng để phân biệt các mức độ khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, đôi khi không lệ thuộc vào trạng thái vật lý của nơi

ở Chất lượng nhà ở bao hàm những thành phần vật lý đo đếm được, tạo nên cơ sở cho việc sử dụng bình thường một nơi ở Sự kết hợp của hai thành phần này tạo nên nhận thức xã hội về sự mong muốn nhà ở mà hình thức thể hiện chính là giá trị nhà ở Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế Nói một cách đơn giản, các đơn vị nhà ở tại mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng của chúng như là một chỗ ở, nghĩa là

Hình I.3: Mô hình về động học nhà ở theo vị thế và chất lượng nhà ở

giá trị sử dụng chiếm tỷ lệ cao hơn trong sự hình thành giá nhà; trong khi đó các đơn

vị nhà ở tại mức giá cao hơn được đặc trưng bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa và một loại đầu tư được ưu chuộng, nghĩa là giá trị chiếm tỷ lên cao hơn trong việc hình thành giá nhà

“Động học của các khu dân cư đô thị” nhìn chung chịu ảnh hưởng của khá nhiều yếu tố, có thể chia ra 2 nhóm là chất lượng nhà ở và vị thế nơi ở, chất lượng nhà

ở và vị thế nơi ở đặc trưng cho những lợi ích mà nhà ở mang lại theo nhận thức của từng cá nhân, từng hộ gia đình Sự lựa chọn một hình thức kết hợp nào giữa 2 nhóm yếu tố này đều phản ánh nhu cầu về nơi ở của dân cư, có nghĩa là với mỗi sự kết hợp

đó, chúng ta sẽ có một thành phần dân cư với nét văn hóa – xã hội đặc trưng, thông qua thị trường bất động sản để thỏa mãn nhu cầu về nơi ở, tạo thành các khu dân cư đặc trưng Như vậy, những động thái trong quan điểm “động học của các khu dân cư

đô thị” được diễn ra trên thị trường bất động sản, tác động đến thị trường qua cơ chế cung – cầu và giá cả

Thị trường bất động sản với vai trò vô cùng to lớn trong sự phát triển kinh tế –

xã hội của đất nước, luôn được chú trọng nghiên cứu nhằm đưa ra những giải pháp đầu tư hữu hiệu Hiệu quả hoạt động của thị trường được đo lường thông qua nguồn lợi nhuận thu được xét trên cả 2 khía cạnh kinh tế và xã hội Tuy nhiên, thị trường lại

có những phân khúc khác nhau, có những phân khúc mang đến lợi nhuận về mặt kinh

tế là chủ yếu, có những phân khúc mang đến lợi nhuận về mặt xã hội là chủ yếu, và cũng có những phân khúc tạo được lợi nhuận cho cả hai mặt Tuy nhiên, dù là phân khúc thị trường nào thì sự đầu tư chỉ thực sự có hiệu quả khi nó phù hợp với những nhu cầu thực tiễn của từng phân khúc Nhu cầu đó có thể được xem xét thông qua yếu

tố văn hóa – xã hội dân cư đặc trưng cho từng phân khúc Và như vậy, yếu tố văn hóa

– xã hội dân cư đã tác động đến thị trường bất động sản thông qua các chỉ tiêu phản

ánh như tôn giáo, nguồn gốc, dân tộc, nghề nghiệp, thu nhập,… của dân cư

I.2 KHÁI QUÁT VỀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

¾ Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có

một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất

dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực nước biển trung bình)

¾ Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang

tính chất cận xích đạo Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động trong khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ

ẩm trung bình cả năm 77,5% Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực Mưa nhiều ở khu vực vùng nội thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung bình từ 1.800 đến 1.900 mm Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu: từ ngoài Biển Đông thổi theo hướng Đông Nam – Tây Bắc, từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam – Đông Bắc

¾ Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế

độ thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh

hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước Hòa trong tương lai gần) Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố Mật độ dòng chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2 Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m

và mặt nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn

¾ Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích

còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu

¾ Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ

(quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ)

¾ Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị

hóa tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20% Dân số toàn thành phố năm 2005 ước tính khoảng 6.300.000 người Nhập cư cơ học có xu hướng tăng Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, ước tính số khách vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến 1,5 triệu người Số người trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người Chất lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm đa chức năng

¾ Cơ sở kinh tế phát triển đô thị: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ

Chí Minh có những bước phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu

tư cả trong và ngoài nước Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%; đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6 lần bình quân cả nước Trong cơ cấu kinh tế dịch vụ – công nghiệp và nông nghiệp của thành phố thì khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng hơn 47%, khu vực xây dựng – công nghiệp chiếm tỷ trọng khoảng hơn 52% và khu vực nông nghiệp chỉ chiếm dưới 2%

¾ Phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp: tốc độ tăng trưởng bình

quân giá trị tổng sản lượng công nghiệp trên điạ bàn thành phố trong những năm qua

là 16%/năm Những ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất là may mặc (18,6%/năm), thuộc và sơ chế da (21,7%/năm), sản xuất bản in (36%/năm), sản xuất cao su và nhựa (26,8%/năm), sản xuất kim loại (26%/năm) Tuy có tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng chưa vững chắc và không đồng đều do phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu ngoại nhập (80 – 85%) Mặt khác, tình trạng máy móc, thiết bị ở các cơ sở công nghiệp trên địa bàn thành phố khá cũ kỹ, lạc hậu và mang tính chắp vá Việc đầu tư đổi mới công nghệ còn ít và chậm, khoảng 60%

¾ Xây dựng nhà ở: toàn thành phố có khoảng 700.000 căn nhà, với hơn 36

triệu m2 diện tích xây dựng, những năm gần đây bằng nhiều nguồn đầu tư, tốc độ xây dựng nhà ở tăng lên khoảng 15.000 – 16.000 căn/năm Tầng cao trung bình ở nội thành cũ là 1,4 tầng, các quận mới là 1,2 tầng và ngoại thành là 1,03 tầng

¾ Trường học: trên địa bàn thành phố có 1.178 trường, trong đó có 514

trường mầm non, 393 trường tiểu học, 205 trường trung học cơ sở, 66 trường phổ

thông trung học; tổng số học sinh gần 1 triệu em, chiếm 337,5 ha đất, trung bình khoảng 3,5 m2/học sinh Ngoài ra, thành phố có 25 trường Đại học, 6 trường Cao đẳng, 37 trường Trung học chuyên nghiệp và hơn 200 trường dạy nghề, thu hút trên 250.000 sinh viên, học sinh

¾ Y tế: có 36 bệnh viện – trung tâm chuyên khoa với tổng số 12.806 giường

và 5 bệnh viện thuộc quân đội, công an; 43 phòng khám khu vực, 282 trạm y tế, 16 nhà hộ sinh, 1 viện điều dưỡng và trên 3.000 cơ sở y tế khác do tập thể và tư nhân quản lý, đạt bình quân 2,8 giường/1000 dân

¾ Công trình văn hóa: có 34 rạp chiếu bóng và 7 rạp hát với 33.000 chỗ, đạt

6,8 chỗ/1000 dân; 1 thư viện tổng hợp cấp thành phố; 18 thư viện cấp quận huyện; 5 thư viện thuộc các ban ngành; 9 bảo tàng; 4 câu lạc bộ cấp thành phố; 53 nhà văn hóa, câu lạc bộ, trung tâm sinh hoạt cấp quận huyện; 384 di tích lịch sử văn hóa và 1.564 cơ

sở tôn giáo

¾ Công trình thể dục thể thao: 125 sân bóng đá, 456 sân bóng chuyền, 27 sân

bóng rổ, 6 sân quần vợt, 242 sân cầu lông, 40 hồ bơi, 16 sân bóng ném, 39 sân đá cầu,

1 sân golf và trên 2.000 cơ sở thể dục thể thao khác với tổng diện tích 491,8 ha; bình quân 1,00 m2/người

¾ Thương mại – dịch vụ: có 217 chợ, chiếm 44,93 ha đất, diện tích nhà lồng

18,64 ha với 50.066 hộ kinh doanh; trong đó nội thành cũ có 133 chợ, các quận mới có

39 chợ và ngoại thành có 45 chợ Mạng lưới khách sạn phát triển nhanh, hiện có 11.213 phòng, trong đó 9.420 phòng phục vụ khách quốc tế, phân bố ở những khu vực

có thế mạnh về du lịch như quận 1, quận 5, quận Tân Bình

¾ Cơ quan: cơ quan hành chính có 976 cơ sở (Trung ương: 47, thành phố: 73,

quận huyện: 549 và phường xã: 307); 291 tổ chức đoàn thể chính trị Trung ương – Thành phố; 1.112 cơ quan quản lý khác (hoạt động thương mại: 493, dịch vụ tư vấn:

159, sản xuất: 91, ngân hàng: 38, hàng không: 29, tàu biển: 27, tổng lãnh sự các nước:

24, tổ chức quốc tế: 8 và cơ quan khác: 33); 214 cơ quan đảm nhận công tác xây lắp trong đó có 69 cơ sở thuộc Trung ương, 28 thuộc thành phố và 117 thuộc quận huyện

¾ Công viên: nội thành có 113 công viên, vườn hoa với quy mô 233 ha, chiếm

1,6% diện tích đất tự nhiên nội thành Phân bố không đều, tập trung cao ở quận 1, quận 11, quận Phú Nhuận và thấp ở quận Gò Vấp và quận 8

¾ Hàng không: hiện nay thành phố có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất

¾ Đường thủy: có cảng Sài Gòn, Tân Cảng, Bến Nghé,… và các cảng sông

khác, vận chuyển đường sông đều nằm sâu trong nội thành

¾ Đường sắt: ga và đường sắt cũng nằm sâu trong nội thành và giao cắt với

các tuyến đường bộ có lưu lượng lớn

¾ Đường bộ: mạng lưới đường bộ khu vực nội thành còn thiếu, diện tích

đường trên diện tích chung khoảng 7% và trên đầu người là 2,48 m2/người Phương tiện giao thông công cộng chỉ đảm nhận được 4,4%; còn lại chủ yếu là phương tiện cá nhân Phương tiên xe tải, xe chuyên dùng container được phép di chuyển trong hầu hết các con đường chính ở nội thành, gây nhiều nguy hiểm

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Để nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:

¾ Thứ nhất, tìm hiểu khái quát quá trình hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở của sự hình thành nên những cực vị thế khác nhau trên địa bàn thành phố, nền tảng của sự khác biệt trong từng khu dân cư đặc trưng ở thành phố

¾ Thứ hai, tìm hiểu thực trạng phát triển kinh tế và mức sống của người dân trên địa bàn thành phố, thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản Thành phố

Hồ Chí Minh hiện nay, từ đó đưa ra nhận xét khái quát về mối liên hệ tương hỗ giữa

sự phát triển kinh tế – xã hội và sự phát triển của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

¾ Thứ ba, tìm hiểu khái quát về một số khu dân cư trên địa bàn thành phố, đưa

ra những đặc trưng của từng khu dân cư, từ đó có cái nhìn khái quát về hình thái biểu hiện của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh

¾ Thứ tư, dựa vào các thông tin thực tế, khảo sát mặt bằng giá nhà ở những khu vực khảo sát

¾ Thứ năm, lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực dân cư điển hình trên địa bàn thành phố theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu

¾ Thứ sáu, dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các phương tiện nghiên cứu thích hợp, đưa ra kết luận về ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh một cách khoa học và chính xác; đồng thời đưa ra những ứng dụng cụ thể của kết quả nghiên cứu trong thực tế

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương pháp nghiên cứu cần ứng dụng bao gồm các phương pháp sau:

¾ Phương pháp kế thừa: sử dụng quan điểm, nhận định có sẵn; những kết

quả nghiên cứu trước đây về thị trường bất động sản, về khu dân cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và ứng dụng cho quá trình nghiên cứu để đạt được kết quả nghiên cứu

¾ Phương pháp điều tra: thực hiện điều tra trên các phân khúc thị trường bất

động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh Tiến hành điều tra thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Lựa chọn khu vực điều tra thông qua kết quả khảo sát về các khu dân cư đặc trưng trên địa bàn thành phố

¾ Phương pháp phân tích: trên cơ sở các thông tin điều tra được, tiến hành

phân tích, đánh giá để xác định sự ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản thông qua sự ảnh hưởng của chỉ tiêu thu nhập của người dân đến giá cả bất động sản

¾ Phương pháp tổng hợp: sau khi phân tích các thông tin, dữ liệu thu thập

được, tiến hành tổng hợp để đưa ra kết luận cuối cùng về sự tác động của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

¾ Phương pháp toán thống kê: các dữ liệu được thu thập trong quá trình điều

tra đều có ý nghĩa phản ánh yếu tố văn hóa – xã hội dân cư và sự đặc trưng của yếu tố này trong từng khu vực điều tra Dữ liệu thu thập sau đó cần được thống kê lại theo một hệ thống các chỉ tiêu, từ đó có thể xử lý và đưa ra kết luận về vấn đề ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội dân cư đến thị trường bất động sản trên địa bàn một cách trực quan thông qua các con số thống kê chính xác được đưa ra bởi các công cụ tính toán, thống kê trong các phần mềm chuyên dụng Phương pháp toán thống kê được sử dụng trong đề tài nghiên cứu là phương pháp tương quan và hồi quy

• Tương quan: Phương pháp tương quan được dùng để nghiên cứu mối liên hệ

giữa hai hay nhiều biến ngẫu nhiên Mục tiêu của phương pháp tương quan tuyến tính

là đo lường cường độ của mối quan hệ giữa hai biến X và Y, hai biến này được xem là

2 biến ngẫu nhiên “ngang nhau” – không phân biệt biến độc lập hay biến phụ thuộc

- Hệ số tương quan (correlation coefficient): giả sử có 2 biến ngẫu nhiên X

và Y có phân phối chuẩn, với trung bình μx,μyvà phương sai σ2x,σ2y Hệ số tương quan ρlà khái niệm được dùng để thể hiện cường độ và chiều hướng của mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y ρ được gọi là hệ số tương quan của tổng thể

Giá trị của ρ nằm trong đoạn [-1, +1]

• ρ <0: giữa X và Y có mối liên hệ nghịch, tức là khi biến X tăng lên (giảm đi) thì biến Y giảm đi (tăng lên), hoặc ngược lại biến Y tăng lên (giảm đi) thì biến X giảm đi (tăng lên)

• ρ >0: giữa X và Y có mối liên hệ thuận, tức là khi biến X tăng lên (giảm đi) thì biến Y cũng tăng lên (giảm đi), hoặc ngược lại biến Y giảm đi (tăng lên) thì biến X cũng giảm đi (tăng lên)

• ρ =0: giữa X và Y không có mối liên hệ tuyến tính

Trị tuyệt đối của ρ càng lớn, thì mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y càng chặt chẽ

Trong thực tế, ta không biết được giá trị của ρ , vì vậy phải ước lượng nó từ dữ liệu mẫu thu thập được

Gọi (x1,y1) (, x2,y2) (, x n,y n) là mẫu n cặp giá trị quan sát thu thập ngẫu nhiên từ

X và Y Hệ số tương quan tổng thể ρ được ước lượng từ hệ số tương quan mẫu r Công thức tính hệ số tương quan mẫu r (còn gọi là hệ số tương quan Pearson):

2 1

1

2 1

) ( ) (

) )(

i i

n i

i i

y y x x

y y x x

n i i i

n i i i

y n y x

x

y x n y x r

2 2 2

2 1

) (

)(

(

) )(

(

- Kiểm định giả thuyết về mối liên hệ tương quan: hệ số tương quan mẫu r

còn được dùng để xét xem giữa 2 biến X và Y có liên hệ tương quan với nhau không, bằng cách kiểm định giả thuyết H0cho rằng hệ số tương quan của tổng thể ρ bằng không

Giả sử có mẫu gồm n cặp quan sát chọn ngẫu nhiên từ X, Y có phân phối chuẩn

Giả thuyết: H0:ρ= 0 ( X và Y không có liên hệ)

H1:ρ ≠ 0 (có liên hệ giữa X và Y) Giá trị kiểm định:

1 < − − α

−

n r

r

hay

( 2) 2, 2

) 2 (

−

n r r

- Hệ số tương quan hạng: trong trường hợp 2 biến X, Y không có phân phối

chuẩn, hoặc dữ liệu được thể hiện dưới hình thức xếp hạng, ta có thể đo lường mối liên

hệ giữa X và Y bằng hệ số tương quan hạng Spearman, kí hiệu r s

Trước tiên, ta xếp hạng R , x R ycác giá trị quan sát x , i y i theo thứ tự tăng dần (từ

1 trở đi) (nếu có các giá trị quan sát bằng nhau, thì được xếp đồng hạng và hạng sẽ là hạng trung bình)

Hệ số tương quan Spearman r s chính là hệ số tương quan r giữa các hạng của

) 1 (

d r

n i i

Trong đó: n là số lượng các cặp (x i,y i)

i i

d = − Chênh lệch tuyệt đối giữa từng cặp thứ hạng của x i và y i

Hệ số tương quan r s có các đặc điểm sau:

¾ Hệ số tương quan r sbiến thiên trong đoạn [-1, +1]

¾ Nếu r s → 1 và càng lớn thì mối quan hệ tương quan hạng khá chặt chẽ theo hướng thuận

¾ Nếu r s → − 1 và càng lớn thì mối quan hệ tương quan khá chặt chẽ theo hướng nghịch

¾ Nếu r s → 0 và càng nhỏ thì mối quan hệ tương quan hạng không chặt chẽ

¾ Nếu r s = 0, giữa các biến nghiên cứu không có quan hệ tương quan hạng

• Hồi qui: hồi qui được dùng để xét xem mối liên hệ tuyến tính giữa 2 biến X và

Y, trong đó X được xem là biến độc lập (ảnh hưởng đến biến Y) còn Y được xem là biến phụ thuộc (chịu ảnh hưởng bởi biến X) Mục tiêu của phân tích hồi qui là mô hình hóa mối liên hệ, nghĩa là từ các dữ liệu mẫu thu thập được ta cố gắng xây dựng một

mô hình toán học nhằm thể hiện một cách tốt nhất mối liên hệ giữa 2 biến X và Y Phân tích hồi qui xác định sự liên quan định lượng giữa 2 biến ngẫu nhiên Y và X, kết quả của phân tích hồi qui được dùng cho dự đoán, ngược lại phân tích tương quan khảo sát khuynh hướng và mức độ của sự liên quan, được dùng để đo lường tính bền vững của mối liên hệ giữa các biến đặc biệt là các biến định lượng

- Mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản của tổng thể: giả sử có 2 biến X và Y,

trong đó Y được xem như phụ thuộc tuyến tính vào X Với một giá trị x i nào đó, giá trị tương ứng y i của biến Y được thể hiện bằng công thức:

i i

i

ε là sai số ngẫu nhiên thể hiện ảnh hưởng của các yếu tố khác (không được nghiên cứu) đến Y εi được xem là biến ngẫu nhiên có phân phối chuẩn với trung bình bằng không, phương sai bằng nhau và độc lập không có liên hệ với nhau

Một cách tổng quát: mô hình hồi qui tuyến tính đơn giản của tổng thể thể hiện mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y là:

εβ

α+ +

- Phương trình hồi qui tuyến tính của mẫu:

Giả sử ta có (x1,y1) (, x2,y2) (, x n,y n) là mẫu n cặp giá trị quan sát thu thập ngẫu nhiên từ X và Y Ta sẽ phải tìm các giá trị a, b để ước lượng cho các tham số α,β Bởi vì như trên đồ thị phân tán, tất cả các điểm dữ liệu quan sát không nằm trên cùng một đường thẳng Chúng ta có thể kẻ nhiều đường thẳng xuyên qua các điểm dữ liệu này, vấn đề là ta chỉ chọn ra một đường thẳng mô tả sát nhất xu hướng này Phương pháp dùng để xác dịnh đường thẳng này là phương pháp bình phương bé nhất (least squares) Phương pháp này sẽ tìm ra một đường thẳng cực tiểu hóa được tổng các độ lệch bình phương giữa tung độ của các điểm dữ liệu quan sát và đường thẳng Đường thẳng được xem là “thích hợp” nhất khi tổng bình phương các chênh lệch giữa giá trị thực tế với giá trị là nhỏ nhất, tức là:

n i i i n

i i

i n

i i

x n x

y x n y x x

x

y y x x b

1

2 2

) )(

( )

(

) )(

n i i

y y

1

(chính là các trung bình mẫu) Đường hồi qui tuyến tính của mẫu có dạng y)=a+bx

- Hệ số xác định và kiểm định F trong phân tích hồi qui đơn giản

+ Hệ số xác định (coefficient of determination): mô hình hồi qui tuyến tính

được xây dựng nhằm để giải thích sự biến thiên của biến phụ thuộc Y vào biến độc lập

X nhưng liệu mô hình này đã thể hiện tốt nhất mối liên hệ giữa Y và X chưa? Hoặc bao nhiêu phần trăm biến thiên của Y có thể giải thích bởi sự phụ thuộc tuyến tính của

Y vào X? Hệ số xác định R2sẽ giúp trả lời điều này

Dùng các biến đổi toán học, ta có:

i i n

2 1

)

Hay SST = SSR + SSE

Ý nghĩa của các đại lượng này:

- SST ( Total sum of squares): ∑

=

−

n i

i y y

1

2

) ( : thể hiện toàn bộ biến thiên của Y

- SSR (Sum of squares for regression): ∑

=

−

n i

i y y

1

2

) ( ) : thể hiện phần biến thiên của Y được giải thích bởi biến X

- SSE (Sum of squares for error): ∑ ∑

2 ( ) ) : thể hiện phần biến thiên

của Y do các nhân tố không được nghiên cứu đến

Do đó: hệ số xác định R2 thể hiện phần tỉ lệ biến thiên của Y được giải thích bởi mối liên hệ tuyến tính của Y theo X, được xác định theo công thức

SST

SSE SST

SSR

R2 = = 1 − (12)

Ta có: 0≤ R2≤1 và R2 chính là bình phương của hệ số tương quan r R2 càng lớn thì mô hình hồi qui tuyến tính đã xây dựng được xem là càng thích hợp và càng có

ý nghĩa trong việc giải thích sự biến thiên của Y

+ Kiểm định F: kiểm định F được sử dụng nhằm kiểm định giả thuyết về sự tồn

tại của mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y

Bảng I.2: Bảng ANOVA trong phân tích hồi qui đơn giản

Biến thiên lệch bình phương Tổng các chênh Bậc tự do

Trung bình các chênh lệch bình phương (phương sai)

Giá trị kiểm định F

1

SSR MSR=

- Kiểm định giả thuyết về mối liên hệ tuyến tính (kiểm định t): trong hồi qui

tuyến tính đơn giản, kiểm định F và kiểm định t là tương đương nhau Với phương trình hồi qui tuyến tính của tổng thể thể hiện mối liên hệ tuyến tính giữa X và Y là

¾ Y là hằng số với giá bất kỳ giá trị của X

¾ Khi X và Y không có tương quan với nhau nghĩa là khi X tăng, Y có thể tăng, có thể giảm hoặc Y không đổi

¾ X và Y có liên hệ phi tuyến (không phải là tuyến tính) và lúc này ta có thể kết luận là X và Y không có liên hệ tuyến tính

e b

x n x

S S

1

2 2 2

Và MSE

n

SSE n

e S

n i i

2 α

−

>t n

- Khoảng tin cậy của các hệ số hồi qui: với phương pháp bình phương bé

nhất ta đã có các ước lượng điểm của α,β Trong thực tế, ta thường quan tâm đến ước lượng khoảng của các hệ số β , chính là độ dốc của đường hồi qui

¾ Ước lượng khoảng của β với độ tin cậy ( 1 −α)100% là:

b

n S t b

2 ,

2 ,

e

x n x

x n

S

1

2 2

2

2 1

• Hồi qui bội: trong thực tế, không chỉ có một biến X ảnh hưởng đến Y, sự thay

đổi của biến phụ thuộc Y có thể sẽ được giải thích toàn diện, đầy đủ hơn nếu được đặt trong mối liên hệ với nhiều biến độc lập X Đây chính là phương pháp phân tích hồi qui bội

- Mô hình hồi qui bội của tổng thể: giả sử ta có biến Y phụ thuộc vào k biến

độc lập X1,X2, ,X k Nếu giá trị của k biến độc lập X1,X2, ,X k lần lượt

ki

i

i x x

tuyến tính như sau:

i ki k i

i

y =α+β1 1 +β2 2 + +β +ε (16) Trong đó α, βj (j = 1,2,…k): là các hằng số

α là giá trị ước lượng của biến Y khi k biến X có giá trị=0

pi

x : biểu hiện giá trị của biến độc lập thứ p tại quan sát thứ i

β (j=1,2,…k): là các tham số chưa biết, được gọi là các hệ số hồi qui riêng, thể hiện mức thay đổi của trung bình biến Y khi các biến X i thay đổi một đơn vị, các biến còn lại không thay đổi Như vậy, βjcho thấy ảnh hưởng của riêng biến X i đến trung bình biến Y

- Phương trình hồi qui bội của mẫu: trong thực tế ta không thể xác định một

cách chính xác các hệ số α, β (j=1,2,…k) của phương trình hồi qui bội của tổng thể j

mà ta chỉ có thể ước lượng chúng từ các giá trị quan sát của mẫu thu thập được

Phương pháp bình phương bé nhất vẫn được dùng để ước lượng choα,

ki k i

i

i a b x b x b x y

1

2 2

2 1

b x b a

y) = + 1 1 + 2 2 + +

Trước khi xác định mô hình hồi qui bội thì cần xây dựng một ma trận tương quan cho tất cả các biến nghiên cứu

- Ma trận tương quan (correlation matrix): ma trận này cho biết tương quan

giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập cũng như giữa các biến độc lập với nhau

- Kiểm định F: được dùng để kiểm định giá thiết về sự tồn tại của mối liên hệ

tuyến tính giữa biến phụ thuộc Y với bất kì một biến độc lập X j nào đó

Giả thiết H0:β1 =β2 = =βk = 0

H1: có ít nhất một βj ≠ 0

Nếu chấp nhận H0 tức là không tồn tại mối liên hệ tuyến tinh giữa Y với bất

kỳ một biến X j nào đó Ngược lại, bác bỏ H0 ta có thể kết luận có mối liên hệ tuyến tính giữa Y với ít nhất một trong các biến X j

Bảng I.3: Bảng ANOVA của mô hình hồi quy bội

Biến thiên Tổng các chênh

lệch bình phương Bậc tự do

Trung bình các chênh lệch bình phương (phương sai)

Giá trị kiểm định F

- Kiểm định giả thiết về các hệ số hồi qui (kiểm định t): do kiểm định F

đóng vai trò xem xét một cách tổng quát, vì vậy cần thực hiện các kiểm định t riêng biệt để đánh giá các ý nghĩa của từng biến khác nhau

Giả thuyết: H0 : βj = 0 (j=1,2,…, k)

H1 : βj ≠ 0 Giá trị kiểm định:

j

b

j

s b

Qui tắc quyết định: ở mức ý nghĩa α, bác bỏ giả thiết H0 nếu:

2 ), 1 ( + α

b j

hay

2 ), 1 ( + α

b j

Các kiểm định t này sẽ cho ta biết biến Xj nào không ảnh hưởng đến Y (βj = 0), Xj nào có ý nghĩa trong việc giải thích biến thiên của Y (βj ≠ 0), do đó nên được thể hiện trong phương trình hồi qui

- Hệ số xác định và hệ số xác định đã điều chỉnh (Adjusted R Square): hệ

số xác định R2 đo lường phần biến thiên của Y có thể được giải thích bởi các biến độc lập X, đây chính là đại lượng thể hiện sự thích hợp của mô hình hồi qui đối với dữ liệu R2 càng lớn thì mô hình hồi qui xây dựng được xem là càng thích hợp và càng có

ý nghĩa trong việc giải thích sự biến thiên của Y Tuy nhiên cần lưu ý khi R2 đặc biệt cao như R2=0.99,0.999, vì khi đó số lượng các biến độc lập X trong mô hình hồi qui bội tăng lên do đó giá trị của R2 cũng tăng lên Lúc này thì dường như mô hình hồi qui

đã rất tốt nhưng thực tế lại không thích hợp vì không thể sử dụng mô hình để dự đoán

Do đó muốn đo lường mức độ thích hợp của mô hình hồi qui ta phải dùng đến

hệ số R2 có tính đến bậc tự do của SSE và SST, được gọi là hệ số xác định đã điều chỉnh R2, được tính theo công thức sau:

2

=1-) 1 /(

)]

1 ( /[

−

+

−

n SST

k n

Trừ khi số lượng biến thiên X là tương đối lớn so với n, R2 và R2sẽ không chênh lệch nhau nhiều lắm Vì vậy ta hầu như dùng R2 khi muốn xem xét việc có nên đưa thêm biến giải thích Xj nào đó vào mô hình hồi qui bội hay không Nếu R2 tăng lên chứng tỏ là việc đưa thêm biến Xj vào mô hình đã làm tăng ý nghĩa của mô hình và

vì vậy cần thiết để Xj trong mô hình

Do đó, để đánh giá tầm quan trọng tương đối của biến độc lập ta cần xem xét mức độ tăng R2 khi một biến được đưa vào phương trình khi phương trình đã chứa sẵn các biến độc lập khác Mức tăng này là R2change = R2- R2(j)

Trong đó R2

(j) : bình phương hệ số tương quan khi các biến độc lập có trong mô hình ngoại trừ biến j Mức độ thay đổi do một biển của R2 lớn cho thấy biến này cung cấp những thông tin độc nhất về biến phụ thuộc mà các biến độc lập khác trong phương trình không có

- Hệ số tương quan từng phần, hệ số tương quan riêng và hệ số tương quan bội: khi lấy căn bậc hai của mức gia tăng này ta sẽ có hệ số tương quan từng

phần ( 2

change

R ), đây chính là hệ số nói lên tương quan giữa Y và Xj khi ảnh hưởng tuyến tính của các biến độc lập khác đối với biến độc lập Xj bị loại bỏ khỏi mô hình Nếu tất cả các biến độc lập không có tương quan với nhau thì mức độ của R2 khi một biến được đưa vào phương trình đơn giản chỉ là bình phương của hệ số tương quan giữa biến này và biến phụ thuộc

- Khoảng tin cậy của các hệ số hồi qui bội: ước lượng khoảng của các hệ số

j

β với độ tin cậy (1-α)100% là:

b k n

b

2 ), 1 ( + α

−

±

Trong đó: t n k S b

2 ), 1 ( + α

− là giá trị của biến ngẫu nhiên T có phân phối Student Vói n-(k+1) bậc tự do

j

b

s sai số chuẩn ước lượng của b j

- Dự đoán trong phân tích hồi qui bội: tương tự như trong hồi qui đơn giản,

trong hồi qui bội, giá trị dự đoán của Y có được, ứng với các giá trị cho trước của k biến X bằng cách thay các giá trị của k biến X vào phương trình hồi qui bội

Các giá trị dự đoán của k biến X lần lượt là x1,n+1,x2,n+2,…x k,n+kthì giá trị dự đoán y) n+1 sẽ là:

1 , 1

, 2 1 , 1 1

+ = + n + n + + k k n

Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

II.1.1 Lược sử hình thành

Trước thế kỷ 17, khu vực Thành phố Sài Gòn ngày nay còn là một vùng đất hoang vu, rừng rậm, sình lầy với hệ sinh thái còn ở dạng nguyên sinh, dân cư thưa thớt Sử sách có ghi lại vào thời gian này có khoảng 40.000 hộ dân sinh sống rải rác khắp vùng, họ là lưu dân tứ xứ tới đây lập nghiệp và khai hoang trên vùng địa bàn thành phố ngày nay

Mùa xuân năm Mậu Dần 1698 được coi là cột mốc quan trọng đánh dấu sự ra đời chính thức của thành phố này bằng việc xác lập về hành chính từ triều đình nhà Nguyễn Nguyễn Hữu Cảnh đã “lập ra xứ Sài Gòn làm huyện Tân Bình, dựng dinh Phiên Chấn” Như vậy, Phiên Chấn Dinh chính là tên đầu tiên của Thành phố Sài Gòn ngày nay Từ đó Sài Gòn trở thành một trung tâm hành chính, có chế độ cai trị dần vào

nề nếp, có sự quản lý của Nhà nước, theo luật pháp

Mảnh đất này từ sau khi được xác lập một cách chính thức thì sự phát triển của

nó đã hiển nhiên gắn liền với những thăng trầm trong lịch sử đất nước, với những chế

độ chính trị khác nhau

- Năm 1772, ông Nguyễn Cửu Đàm là tướng quân điều khiển đã đắp lũy Luỹ Tân Hoa mệnh danh là Lũy Bán Bích nhằm mục đích phòng vệ cho thành phố trước họa xâm lấn của quân Xiêm La Lũy này kết hợp với các rạch Bến Nghé và Thị Nghè

đã khoanh “vùng Sài Gòn” có diện tích chừng 30 km2 Các phố thị Bến Nghé (quận 1), Sài Gòn (quận 5) có thêm tường thành bảo vệ nên nó đã đủ cơ sở của “thành” và “thị”

để gọi là “thành thị”, việc buôn bán tập trung thóc gạo và các nông sản khác đã thu hút tàu bè tứ xứ, các phố xá và chợ ngày càng nhiều và đông đúc

- Sau chiến thắng Tây Sơn, Sài Gòn được Nguyễn Ánh nâng lên thành kinh đô với tên gọi là Gia Định Kinh Năm 1790, vào tháng 3 âm lịch, thành Bát Quái (thành Qui) rộng lớn, đồ sộ có 3 lớp được xây dựng tại làng Tân Khai Theo bản đồ ngày nay thi thành này nằm giữa 4 con đường Đinh Tiên Hoàng (Đông), Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Tây), Lê Thánh Tôn (Nam) và Nguyễn Đình Chiểu (Bắc) Năm 1802, sau khi thâu phục được Huế và Bắc Hà, Nguyễn Ánh lên ngôi và đặt kinh đô tại Phú Xuân – Huế, Gia Định Kinh bị hạ xuống một bậc được gọi là Gia Định Thành, chỉ còn là lỵ sở của Nam Bộ ngũ trấn rồi Nam Kỳ lục tỉnh, nhưng với sự bề thế của thành và phố thị, nó vẫn được mệnh danh là Gia Định Kinh

- Vào năm 1820, địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay nằm trên địa phận của khoảng 300 xã thôn thuộc tổng Bình Trị, Tân Phong, Dương Hòa, Long Hưng với dân số dự đoán khoảng 225.000 người

- Ngày 8/3/1859, liên quân Pháp – Tây Ban Nha chiếm được thành Gia Định Ngày 5/6/1862, triều đình Huế buộc phải ký hoà ước Nhâm Tuất để cho Pháp chiếm làm thuộc địa 3 tỉnh miền đông Nam Kỳ là Gia Định, Biên Hòa và Định Tường Bắt đầu từ những năm 1860 trở đi, thực dân Pháp đã đưa vào miền Nam nói chung và

thành phố Sài Gòn nói riêng những hoạt động cai trị theo kiểu phương Tây Trong “Sự

phát triển của chủ nghĩa tư bản ở niềm nam Việt Nam”, Võ Văn Sen đã mô tả: “Khi