đối với thị trường bất động sản
Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể
làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa bị
chi phối bởi môi trường pháp luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước.
Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta nói chung và ở TP.HCM nói riêng để cho thị trường này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bước như sau.
Thứ nhất, phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế. Khi nền kinh tế thị trường phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh. Để có được điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đường đi" và môi trường vận động cho các lực lượng thị trường của TTBĐS. Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề như: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS…
Thứ hai, phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát triển như việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập được đội ngũ tư vấn môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS. Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn.
Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các lực lượng thị trường. TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, vì vậy các định chế tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trường. Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức như ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường. Thị trường có đi vào khuôn khổ và xu hướng phát triển ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng như bộ máy QLNN đối với TTBĐS.
Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nước vào cơ chế điều tiết quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trường, làm méo mó thị trường. Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã
hội, vừa can thiệp một cách khoa học như là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trường trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta.
Chương 2
Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường