a) Cung hàng hóa bất động sản
TTBĐS thành phố đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở đã xây dựng xong. Như vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể được phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất. Các chủ thể - người sử dụng đất, từ đây được phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp về đất đai chính là quá trình Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất.
Nguồn cung thứ hai được tạo ra khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc ra rồi bán cho các chủ thể khác có nhu cầu. Khi các công trình đã hoàn thiện thì nó là các tài sản BĐS có chủ sở hữu và được giao dịch trên thị trường. Các tài sản BĐS này khác với nhóm hàng hóa "cung" thứ nhất ở trên vì các tài sản thường bị
điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự là chủ yếu, còn nhóm hàng hóa cung trên là đất đai nên chúng thường tuân thủ các điều trong Luật Đất đai là chính.
Như vậy, có thể thấy cung của thị trường HHBĐS là khá đa dạng. Cho đến nay, về cơ bản, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội đều đã được nhà nước cũng như thành phố giao và cho thuê, trong đó gồm: [2, tr. 37]
- 100% diện tích đất nông nghiệp. - Hơn 84% diện tích lâm nghiệp. - 100% diện tích đất ở.
- 100% diện tích đất chuyên dùng.
Tuy nhiên, TTBĐS thành phố trong khâu giao dịch đất đai (hay giao dịch quyền sử dụng đất) vẫn khó khăn là do các cơ quan QLNN "chậm chạp" trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một "chứng thư" rất quan trọng để đất đai tham gia giao dịch trên TTBĐS). Chính điều này đã làm hạn chế một phần nguồn "cung" cho TTBĐS và tạo ra "bước ngoặt" cho các giao dịch đất đai hướng sang TTBĐS phi chính quy.
Khi nói đến các loại đất, thì chúng ta có thể một yếu tố ảnh hưởng nữa là: sự điều chỉnh cơ cấu các loại đất. Thực tế ở TP.HCM cho thấy, TTBĐS đang bị tác động nhiều bởi xu hướng chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở. Dù cho xu hướng này là tự phát hay là theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố thì nó cũng đều ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung đất đai cho TTBĐS.
Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định, gắn liền với các điều kiện vốn có về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nơi mà nó "tọa lạc". Do đó, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại đất đai. Điều này, làm cho có những khi mất cân bằng cung cầu về đất đai một cách cục bộ và làm cho giá cả đất đai biến động bất thường.
- Các cơ quan QLNN của thành phố giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất. Hoạt động này thường được UBND thành phố và UBND các quận, huyện chiểu theo Luật Đất đai hiện hành mà làm. Đây có thể coi là chủ thể tạo điều kiện để tăng "cung" đất đai lớn nhất cho TTBĐS hoạt động.
- ở góc độ thứ cấp, xuất hiện thêm các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh và phát triển nhà đất. Các doanh nghiệp này thường "cung" nhà đất cho thị trường trong khuôn khổ các dự án. Các doanh nghiệp nhà nước trong nhóm này thường được Nhà nước hỗ trợ về vốn, tài chính và một số ưu đãi khác nên có năng lực cạnh tranh khá mạnh.
- Các công ty tư nhân kinh doanh BĐS (trách nhiệm hữu hạn, cổ phần,…) cũng được phép kinh doanh nhà đất nên họ phát triển các dự án nhà đất và đóng góp vào nguồn cung của TTBĐS. Loại hình này đang phát triển khá mạnh ở TP.HCM, các doanh nghiệp này chủ yếu làm các dự án nhỏ hơn 10 ha, nhưng hiện nay thành phố hạn chế diện tích nhỏ mà chú trọng các dự án trên 20 ha.
- Các công ty phát triển hạ tầng: thường kinh doanh, phát triển hạ tầng cho các khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau khi san lấp, giải phóng mặt bằng họ đã xin kinh doanh bổ sung lĩnh vực nhà đất nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu cho công nhân, các chuyên gia và văn phòng cho thuê. Có thể lấy Công ty quản lý và phát triển khu công nghiệp Tân Tạo làm minh chứng; họ đã xây thêm các cư xá, văn phòng cho công nhân và cơ quan thuê, mua; do vậy đã góp thêm vào nguồn cung cho TTBĐS.
- Các công ty, văn phòng kinh doanh môi giới nhà đất: loại hình này phát triển nhanh như "nấm" tại các đô thị lớn. Hoạt động của các công ty này khá đa dạng, tuy nhiên, chủ yếu vẫn là hoạt động môi giới, dịch vụ ký gửi mua bán, thông tin nhà đất. Nhóm này tác động vào nguồn cung gián tiếp vì thực tế họ được người có HHBĐS ủy nhiệm; họ nhận ký gửi để ăn hoa hồng.
- Nhóm "cung" cuối cùng là người dân có nhà muốn bán để thay đổi nơi cư trú hoặc chuyển đổi nhà cho phù hợp hơn. Nhóm đối tượng này tham gia vào nguồn "cung" nhà đất rất lớn và rất đa dạng về thủ tục giấy tờ nên dễ phát sinh giao dịch phi chính quy.
Trong đây phải kể thêm nhóm người dân "ven" đô thị, có nhà đất rộng, khi tốc độ đô thị hóa nhanh, giá đất tăng, họ thấy lời muốn bán một phần đất hoặc nhà để có tiền làm ăn, kinh doanh. Đây là nguồn cung đáng kể cho TTBĐS thành phố vì nhóm này ở thành phố là khá đông đảo.
b) Cầu về hàng hóa bất động sản
Đã nói đến cung thì phải nói đến cầu của thị trường. Cầu về nhà đất BĐS có thể chia thành nhiều nhóm đối tượng. TP.HCM là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa - xã hội của vùng và của cả nước, hiện nay GDP bình quân đầu người của thành phố cao nhất cả nước với hơn 1.450 USD/người/năm. Thành phố đang được coi là "miền đất hứa" đối với lao động cả nước. Do vậy, thành phố thu hút được rất nhiều lao động tập trung về đây làm ăn và sinh sống. Những tiền đề cơ sở này đã tạo ra nhu cầu về nhà ở, đất ở khá lớn cho TTBĐS của thành phố.
Nhóm dân cư có nhu cầu về nhà ở, đất ở có thể chia làm 4 nhóm nhỏ như sau:
Thứ nhất, nhóm những người có thu nhập cao và rất cao (gồm người nước ngoài đến làm ăn sinh sống, Việt kiều hồi hương hoặc thân nhân của họ, thương nhân, doanh nhân thành đạt từ khắp nơi đổ về môi trường làm ăn thuận lợi của thành phố…), họ có nhu cầu đối với nhà ở, đất ở rất cao. Thường giá trị BĐS thỏa mãn nhu cầu của họ, và họ có khả năng chi trả từ 100 cây vàng đến 1.300 cây vàng (nguồn: theo thống kê của Trung tâm địa ốc ACB). Nhóm này tạo ra cầu về BĐS cao cấp và hiện đại. Họ thúc đẩy TTBĐS cũng như việc ứng dụng khoa học công nghệ vào lĩnh vực BĐS ngày càng phát triển.
Thứ hai, nhóm người có thu nhập khá và trung bình thường là nhóm công nhân viên chức sự nghiệp, hành chính. Họ có công việc ổn định, đồng lương tăng ổn định theo ngạch bậc nhưng nói chung là thấp. Họ thường nảy sinh nhu cầu thay đổi nhà ở khi con cái lớn dần và muốn mua BĐS mới phục vụ cho việc "tách hộ" của con cái khi trưởng thành. Cầu của nhóm này cũng khá lớn. Một bộ phận khác di cư vào làm ăn sinh sống tại thành phố cũng có thu nhập tương đương với nhóm này và việc ở họ xuất hiện nhu cầu về nhà ở, đất ở là đương nhiên. Hiện nay, tốc độ di dân cơ học vào thành phố là khá lớn nên cầu nhà ở cũng tăng khá. Một bộ phận của nhu cầu này xuất phát từ nhóm học sinh, sinh
viên (và gia đình họ) khi họ học tập, làm việc và muốn sinh sống lâu dài tại thành phố. Nhu cầu về giá trị BĐS của nhóm này cũng thuộc diện bình thường nhưng về số lượng lại cần khá lớn.
Thứ ba, nhóm người có thu nhập thấp: thường tập trung vào buôn bán nhỏ, viên chức hành chính, sự nghiệp nhỏ bé, người làm thuê, công nhân công nghiệp, bộ đội chuyên nghiệp. Nhóm này có cơ cấu khá cao trong dân số và nhu cầu BĐS của họ thì rất lớn. Đây hiện đang là diện đối tượng chính sách chủ yếu trong tầng lớp thị dân nghèo. Thành phố và Nhà nước ta đã và đang có chủ trương xây dựng các chung cư, các dự án nhà ở cho đối tượng này.
Thứ tư, nhóm người nghèo gồm chủ yếu là thị dân nghèo, dân di cư buôn bán nhỏ (bán vé số, lượm ve chai, bán báo…), dân cư nông thôn ven đô, các đối tượng chính sách xã hội. Nhóm này là bộ phận tất yếu của đô thị và của cơ chế thị trường. Nhu cầu về nhà ở, đất ở của nhóm này là khá bức xúc, để tránh việc họ lập những xóm nghèo, xóm liều trên kênh, rạch,… Thành phố cũng đang tích cực phát động và triển khai xây dựng nhà tình thương, "nhà đoàn kết" cho các đối tượng này.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng có cầu về nhà đất, góp phần tạo nên tổng cầu của TTBĐS thành phố.
- Đầu tiên là các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc và các công trình kiến trúc, bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân. Họ cần chủ yếu là đất đai và một phần là văn phòng. Nhu cầu về đất đai của các doanh nghiệp này là rất lớn vì họ cần mặt bằng để xây dựng BĐS phục vụ cho các dự án kinh doanh và các dự án hỗ trợ nhà ở thuộc diện chính sách xã hội.
- Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp trong diện di dời khỏi nội thành, nội thị để tránh ô nhiễm và các doanh nghiệp mới thành lập cũng cần có đất để làm mặt bằng sản xuất - kinh doanh và mở văn phòng. Các doanh nghiệp này có thể vào các khu công nghiệp hay cụm công nghiệp tập trung hoặc thỏa thuận với Nhà nước để giao đất, cho thuê đất. Đặc biệt hiện nay, thành phố có chủ trương cho doanh nghiệp nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ nông dân để phục vụ sản xuất - kinh
doanh. Như vậy nhóm doanh nghiệp này cũng góp phần vào tổng cầu cho TTBĐS. Có thể tổng hợp về mức cầu chi trả của dân cư TP.HCM như sau.
Bảng 2.3: Mức cầu chi trả về nhà ở của dân cư TP.HCM
Mức cầu (cây vàng) 1996 (%) 2002 (%) Dự đoán 2005 (%) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dưới 50 45 18 10
Từ 50 - 100 43 41,3 30
Trên 100 12 40,7 60
Nguồn: Điều tra của ACB tháng 10/2002.
2.1.2.2. Đối tượng giao dịch của thị trường bất động sản TP.HCM
a) Đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất ở
Sự phát triển về kinh tế - xã hội và quy mô dân số của thành phố những năm qua là rất lớn. Điều này khiến cho nhu cầu đất ở tăng lên và khi Luật Đất đai cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nghị định 17/CP/1999 quy định rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tạo ra bước ngoặt cho TTBĐS. Quyền sử dụng đất sở được mang ra giao dịch đã khiến cho nhu cầu làm ăn của các thành phần kinh tế trở nên sôi động. Từ đó làm cho thị trường nhộn nhịp, "nóng" hẳn lên. Qua đây, các diện tích đất trống trong đô thị, đất nông nghiệp trong lòng đô thị và đất nông nghiệp thuộc các quận, huyện ven ngoại ô đã được sử dụng hiệu quả hơn, chủ yếu được biến thành đất ở. Nhiều công ty có chức năng kinh doanh địa ốc đã xin phép giao đất để làm các dự án nhà ở dân cư (phân lô hoặc xây dựng nhà lên rồi bán), tổ chức chuyển nhượng rộng rãi tại khu vực các quận ven, quận mới; hoạt động này mang lại những khoản siêu lợi nhuận, và càng có lời hơn nữa nếu biết đầu tư khôn khéo và "chớp" được thời cơ. Hình thức đầu tư này đã làm tăng thêm quỹ đất ở, bổ sung cho nguồn "cung" của TTBĐS.
Thành phố hiện nay có diện tích 2.095,01 km2, dân số trung bình là 5.630.192
người, có 1.007.021 căn nhà đã kê khai với tổng diện tích là 61,258 triệu m2 [13], [40].
Trong đó nhà thuộc sở hữu nhà nước là 83.167 căn và nhà thuộc sở hữu tư nhân là 854.181 căn, số còn lại là nhà thuộc sở hữu khác như tập thể, tổ chức,… Chất lượng nhà theo khảo sát có: 203.448 căn nhà kiên cố, 643.990 căn bán kiên cố, 159.583 căn loại khác. Diện tích bình
quân là 10,88 m2/người. Ngoài ra, thành phố còn 25.044 căn nhà lụp sụp xen lẫn trong các
khu dân cư. Chiều cao trung bình nhà ở trong thành phố là 1,3 tầng [13], [40].
Trong số nhà thuộc sở hữu tư nhân thì có 44.408 căn có giấy chứng nhận quyền sở hữu, có 222.346 căn có giấy tờ hợp lệ (14 loại giấy tờ theo quy định), 557.837 căn chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ chiếm 65% [2].
Từ những số liệu này cho thấy, thị trường giao dịch nhà ở cũng khá nhộn nhịp, tuy nhiên giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao vì có tới 65% nhà ở hiện chưa có giấy tờ hợp lệ. Các quận ven ô vẫn là địa bàn "nóng bỏng" của các giao dịch "giấy tay" phi chính quy vì tỷ lệ nhà tư nhân chưa có giấy tờ hợp lệ chiếm tỷ trọng cao.
Bảng 2.4: Số lượng nhà chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ
Quận, huyện Số lượng nhà chưa hợp lệ (căn) Tổng số (căn) Tỷ lệ (%) Tân Bình 78.880 126.010 63 Gò Vấp 53.415 72.023 74 Bình Chánh 50.736 55.543 91 Bình Thạnh 44.254 72.967 61 Thủ Đức 38.334 43.231 89 Quận 2 17.112 22.892 75 Quận 7 29.304 32.229 91 Quận 8 47.456 63.109 79
Quận 9 23.377 30.001 78
Quận 12 36.415 38.362 95
Nguồn: Sở Địa chính - Nhà đất điều tra cuối năm 1999.
Nhà ở được giao dịch với nhiều mục đích, một phần các giao dịch là mua nhà nhằm mục đích mua quyền sử dụng mảnh đất nơi có nhà. Nhà lụp xụp và cũ nát chiếm một phần không nhỏ nên người ta mua nhà ấy vì miếng đất nhiều hơn (do đất đô thị có giá hơn căn nhà rất nhiều).
Đối tượng nhà ở được giao dịch tăng dần trong những năm qua do dân số thành phố đông dần cũng như thu nhập của dân cư ngày càng tăng. Giao dịch nhà ở đã góp phần cho TTBĐS thêm sôi động những năm qua.
2.1.2.3. Khối lượng giao dịch và giá cả hàng hóa trên TTBĐS TP.HCM
a) Lượng giao dịch hàng hóa BĐS
Giao dịch về BĐS nhà đất đã diễn ra sôi động từ lâu trên địa bàn TP.HCM. Theo điều tra của Tổng cục Thống kê, hơn 97% tổng diện tích đất ở đô thị hiện nay thuộc cá nhân hay hộ gia đình quản lý sử dụng. Ngoài ra, phần đất ở còn lại do các tổ chức kinh doanh địa ốc và các chủ thể khác quản lý. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, nhà ở. Thực tế cho thấy nhà thuộc sở hữu tư nhân được mua bán khá rộng rãi trên thị trường tại các đô thị. Tuy nhiên, do nhà ở gắn liền với đất đai nên thị trường giao dịch nhà ở cũng đồng thời là một phần của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch BĐS nhà đất và làm tăng lượng mua bán nhà đất tại TP.HCM.
*) Với lượng giao dịch tại thị trường chính quy
Theo thống kê của Sở Tài chính thành phố cho thấy, số vụ mua bán nhà có đăng