đổi mới
Dưới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS TP.HCM phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 1993 và giai đoạn từ 1993 đến nay.
a) Giai đoạn từ 1986 đến 1993
Đây là thời kỳ TP.HCM cùng cả nước bước vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội thành phố cũng như hệ thống TTBĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trương lớn để hình thành các chủ đầu tư, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng như Nghị quyết 10, Luật Đầu tư nước ngoài, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993.
Kinh tế TP.HCM, vốn rất nhạy cảm với các chính sách, chủ trương có liên quan đến nền kinh tế hàng hóa và do vậy trong giai đoạn này, mức độ đầu tư các ngành tăng lên, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, đầu tư nước ngoài. Việc tăng mức độ
đầu tư và sự xuất hiện các hình thức tổ chức đầu tư mới đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất làm nhà xưởng, văn phòng giao dịch. Nhu cầu này không chỉ thể hiện ở mặt bằng diện tích theo yêu cầu sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư mà còn phải gắn với những điều kiện về vị trí địa lý kinh tế nhất định. Những điều đó đã tạo nên cầu HHBĐS là đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng có qui mô, chất lượng, tiêu chuẩn cao hơn thời kỳ trước đó. Cùng với sự hồi phục nhịp độ tăng trưởng kinh tế, TTBĐS TP.HCM trong giai đoạn này đã có sự biến đổi trước hết về "cầu" BĐS: bên cạnh cầu về nhà ở đã xuất hiện cầu về đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu này có xu hướng tăng dần cùng với mức độ phát triển kinh tế thành phố.
Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trường "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trước hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư của nhà nước theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trường "cung" từ quỹ đất của nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trường với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn thành phố đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh. Các hoạt động chuyển nhượng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn thành phố bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở TP.HCM cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn thành phố thời kỳ này vẫn chưa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chưa có được pháp nhân rõ ràng để hoạt động.
b) Giai đoạn từ 1993 đến nay
Luật Đất đai 1993 (có hiệu lực từ 15/10/1993) với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" đã tạo nên sự phát triển đột biến của TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
Quy định trên không chỉ hợp lý hóa, công khai hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS trước đây mà hơn thế nữa, hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của thành phố và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn từ nội ô cho đến ngoại ô. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Nhu cầu nhà ở không chỉ bó hẹp trong nhu cầu của đội ngũ công chức mà phát triển thêm nhu cầu nhà ở của lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu của lao động nhập cư đổ về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động mỗi năm. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung phát triển. Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 1993 đến 1997.
Thời gian tiếp sau, do khủng hoảng tài chính Châu á, TTBĐS đi vào "trầm lắng", "đóng băng" cho tới cuối năm 2000 lại sốt lần thứ hai. Đỉnh điểm của lần sốt này là khoảng thời gian từ tháng (4/2001 đến 3/2002) với giá cả BĐS cao gấp 6 - 7 giá bình thường, đặc biệt có những nơi đất quy hoạch đẹp như quận 2, quận Gò Vấp, Tân Bình, BĐS tăng lên tới 11 lần. Đây có thể coi là cơn sốt thứ ba của TTBĐS thành phố cũng như cả nước. Do đó, ngày 22/4/2002 UBND TP.HCM đã ra Chỉ thị 08/2002/CT-UB để chấn chỉnh và tăng cường QLNN về nhà đất trên địa bàn TP.HCM. Sau chỉ thị này TTBĐS "chững" lại tới cuối năm 2003. Đến đầu năm 2004, do sắp triển khai Luật Đất đai 2003 (ngày 1/7/2004 có hiệu lực) và việc UBND TP.HCM điều chỉnh khung giá đất mới của một số quận nên TTBĐS thành phố lại có dấu hiệu "ấm nóng" trở lại.
Đánh giá chung, kể từ khi hình thành, TTBĐS đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với người dân thành phố. Nó đã góp phần tạo điều kiện tốt hơn về nhà ở, đất ở cho người dân Thành phố. Cụ thể nhà ở đã tăng cả về số lượng và chất lượng, bình quân mỗi năm số nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, từ đó tổng diện tích nhà ở năm 1990 là 31 triệu m2, đã nâng lên thành 52 triệu m2 năm 2000 và ước đến hết năm 2003 tăng lên 61,258 triệu m2 [40, tr. 1].
Bảng 2.2: Diện tích nhà xây mới ở TP.HCM
Năm Đến 1990 2001 2002 2003 Tổng số Diện tích
(nghìn m2) 31.000 3.229 3.017 3.012 61.258
Nguồn:[40, tr. 1].
Tuy nhiên, thời gian qua TTBĐS thành phố còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh, nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa cung - cầu "giả tạo" hiện hữu. Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh BĐS là một quá trình ngược gây nhiều hậu quả xấu cho bộ mặt đô thị và cho TTBĐS. Đôi lúc, TTBĐS thành phố còn quá nặng về phân lô, bán nền cho người có thu nhập "khá" và "cao". QLNN với thị trường này còn chưa đồng bộ, yếu kém; biện pháp, công cụ quản lý mang tính tình thế. Đó là những vấn đề tồn tại cần giải quyết để phát triển thị trường.