nên các giao dịch thường diễn ra chủ yếu dưới hình thức phi chính quy; và dẫn tới việc thống kê, theo dõi, kiểm soát hoạt động giao dịch nhà ở hầu như còn bỏ ngỏ.
Lượng giao dịch được kiểm soát qua việc nộp lệ phí trước bạ tại phòng thuế trước bạ của thành phố từ năm 1996 đến nay đạt mức bình quân 1.700 - 3.500 vụ/tháng, tức là từ 20.400 - 42.000 vụ/ năm. Đây là con số đăng kí chính quy, còn số thực tế thì lớn hơn nhiều, các chuyên gia dự đoán vào khoảng 100.000 vụ/năm [52].
Thị trường nhà ở có một bộ phận lớn loại nhà xây không phép, xây theo cơ chế "nộp phạt cho tồn tại", nên các giao dịch đối với loại nhà này lại càng khó kiểm soát vì nó thường được mua bán trao tay qua giấy "viết tay" không hợp lệ. Do vậy, thị trường nhà ở cũng trong tình trạng thị trường phi chính quy lớn hơn thị trường chính quy. Theo các chuyên gia BĐS đánh giá thì: thị trường chính quy, giấy tờ hợp lệ, giá cao thường chỉ
dành cho người
có thu nhập cao; người bình thường, cán bộ công chức thường mua nhà có giấy tờ chưa hợp lệ hoặc thiếu một vài loại giấy và thủ tục, do đó giao dịch này thường là rủi ro. Theo
ông Nguyễn Tiên Quang, Tổng Giám đốc công
ty cổ phần An Cư Đông á khảo sát từ thực tế cho thấy tình trạng đáng báo động: giao dịch an toàn chỉ chiếm tỷ lệ 32% (Báo: Sài Gòn giải phóng, thứ hai ngày 29/3/2004).
Nhìn chung, giá cả cũng như các giao dịch nhà ở hiện nay do thị trường quy định, nhưng thị trường đó lại do cung cầu "ảo" quyết định, do vậy thị trường nhà ở nói riêng, TTBĐS nói chung còn rất bất ổn, khó kiểm soát. Nếu cơ quan QLNN có ra được
các văn bản quản lý, kiểm soát thì cũng chỉ
là tạm thời, tình huống mà chưa có tầm chiến lược và tính ổn định, lâu dài. Có thể nói sự kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan quản lý đang "đi sau" sự vận động của
thị trường, không tạo được vai trò điều tiết, định hướng cho
thị trường.
TP.HCM xác định rằng, muốn kiểm tra, kiểm soát tốt hơn thì phải kiểm soát được các nguồn cung và giá cả của thị trường nhà ở. Hiện nay, theo khảo sát của Sở Xây dựng, quỹ nhà dự án tham gia thị trường còn chưa nhiều, mặt bằng giá trên một m2 lại
cao, cụ thể: [40, tr.7]
- Chi phí sử dụng đất chiếm khoảng 11%. - Chi phí làm mặt bằng + hạ tầng chiếm 12%. - Chi phí xây dựng chiếm khoảng 33%. - Thuế và lãi chiếm khoảng 44%.
Ta thấy, giá này còn có thể điều tiết để giảm đi một cách hợp lý. Như vậy, việc kiểm soát, điều chỉnh giá đang đặt ra rất cấp bách. Nhưng cơ chế nào sẽ làm được việc này?
Thực tế cho thấy, từ khâu quy hoạch, xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đến việc định giá nhà ở, tạo lập trung tâm giao dịch nhà ở, cung cấp thông tin, thuế phí,… là các khâu mà chủ thể QLNN có thể tác động và kiểm tra, kiểm soát thị trường nhà ở.
Việc tuyên truyền pháp luật và thông tin về nhà ở cũng đóng vai trò quan trọng nhằm thúc đẩy hiệu quả kiểm tra, kiểm soát thị trường của các cơ quan quản lý.
Đánh giá tổng quát về những công việc trên của các cơ quan QLNN đối với thị trường nhà ở TP.HCM cho thấy, công tác kiểm tra, kiểm soát thị trường nhà ở còn yếu kém, một số khâu, một số lúc còn bỏ ngỏ, dẫn đến tình trạng thị trường nhà ở phi chính quy bùng nổ, các giao dịch khó có thể chính quy hóa được. Các hoạt động thị trường mạnh - yếu tùy theo cán cân cung - cầu vốn mang tính chất "ảo" đã bóp méo thị trường, làm thị trường khó vận hành và chậm phát triển, làm thất thoát hàng trăm tỷ đồng tiền thuế, lệ phí; gây "nhờn phép nước" trong lĩnh vực quản lý nhà ở cũng như đối với TTBĐS.
2.2.3.5. Tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường nhà ở chính quy trên địa bàn TP.HCM địa bàn TP.HCM
Việc phát triển TTBĐS nói chung, thị trường nhà ở nói riêng đã được đề cập từ Đại hội VII và được xác định rõ ràng hơn tại Đại hội IX của Đảng. Đặc biệt, Hội nghị Trung ương 7 khóa IX đã tiến thêm nhiều bước khi đặt vấn đề: "chủ động phát triển vững
chắc thị trường bất động sản,… không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất", Hội nghị Trung ương 9 một lần nữa nêu quyết tâm: "Khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi 2003) và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản". Những nghị quyết, chủ trương này đã làm cho nhận thức của đa số nhân dân có bước tiến mới, mọi người trong xã hội đã nhận thức và dần dần quan tâm đến đất đai và nhà ở, tạo sự đồng thuận trong xã hội về TTBĐS và phát triển thị trường này. Đây là cơ sở xã hội quan trọng cho việc phát triển TTBĐS phù hợp với tiến trình hội nhập và xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN của đất nước.
Với hàng loạt chính sách và giải pháp cụ thể, những năm qua UBND thành phố đã hướng nhiều tác động quản lý vào thị trường nhà ở. Chỉ thị 07/CT-UB của UBND thành phố (ngày 23/4/2003) đã chỉ đạo công tác hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Song song với việc đó thành phố đẩy mạnh công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người dân đang thuê để thực hiện chủ trương xóa bao cấp về nhà ở; thêm vào đó thành phố thúc đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để từ đó người dân có đầy đủ điều kiện pháp lý để giao dịch mua bán nhà ở rộng rãi hơn.
Bên cạnh các chương trình xây dựng nhà theo quy hoạch và dự án của nhà nước nêu trên, thành phố đã khuyến khích các loại hình doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế tham gia để vận động và phát huy các nguồn lực vốn trong dân. Số liệu thống kê của Sở Địa chính - Nhà đất về nhà ở xây dựng mới cho thấy:
- Ngành nhà đất xây khoảng 10,96%
- Dân tự xây 61,26%.
- Các ngành khác xây 10,5%
- Sửa chữa cải tạo mới 16,02%
- Nhà tình thương, tình nghĩa 1,26%
Theo thống kê từ 1996-2003, thành phố xây dựng được 21.336.000 (m2 nhà ở).
mức khiêm tốn, để giải quyết sự thiếu hụt này thành phố đã cho phép triển khai các dự án đầu tư tại nhiều quận mới, các dự án lớn điển hình như: khu dân cư An Lạc 110 ha, Bình Hưng 100 ha (thuộc Bình Chánh), quận 12 là 143 ha, khu nam Sài gòn hàng trăm ha (quận 7), Khu Long Bửu (Long Bình - quận 9) khoảng 50 ha…
Với thực trạng giá cả thị trường nhà ở luôn biến động các năm qua, thành phố đã hướng vào giải pháp xây dựng và phát triển quỹ nhà ở cho thuê, đây là một nhu cầu rất lớn có thực và đã được nhiều nước phát triển thực hiện thành công. Hiện tại, thị trường này ở thành phố mới chỉ là manh mún, tự phát nhưng nhu cầu thì lại rất lớn như của các đối tượng: sinh viên (khoảng 200.000 sinh viên/năm); người nghèo, thu nhập thấp; công nhân (khoảng 100.000 người); người nhà nuôi, thăm bệnh nhân tại các bệnh viện,… [40].
Nhìn chung, thành phố đã có những chủ trương, chính sách và giải pháp để thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh ổn định, tuy nhiên quá trình triển khai thực hiện chưa đạt kết quả bao nhiêu, do đó trong thời gian tới thành phố cần quyết tâm thực hiện vấn đề này mạnh mẽ hơn nữa.