lý và phát triển thị trường bất động sản
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với lĩnh vực BĐS cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch và kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị Thành phố phát triển theo kiểu "vết dầu loang" đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Do đó, trong thời gian tới thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng và tập trung phát triển các trung tâm trọng điểm như: Trung tâm chính trị, tài chính "đầu não" Sài Gòn (gồm khu vực quận 1, quận 3); Trung tâm kinh tế Chợ Lớn; Trung tâm văn hóa, du lịch, đô thị hiện đại Thủ Thiêm; Trung tâm Nam Sài Gòn; Trung
tâm Bắc Sài Gòn (Bình Chánh, Bình Tân); Tây Sài Gòn (Củ Chi); Đông Sài Gòn (Quận 9, Quận 2); Trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ…
Như vậy, thành phố cần phải lập các quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các ngành… mỗi loại quy hoạch này đều có tác động nhất định đến sự phát triển và công tác QLNN đối với TTBĐS. Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng các phương pháp quy hoạch mới, kịp thời và hợp lý hơn để đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng về đất đai cho sản xuất kinh doanh cũng như đất ở của người dân. Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, thành phố cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng.
Một yếu tố quan trọng để thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch là phải hoàn chỉnh cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các nội dung sau:
- Phải áp dụng đúng các chế định của pháp luật về quy hoạch. Quy hoạch được UBND thành phố phê duyệt mới nhất là quy hoạch chính thức và có giá trị pháp lý.
- Đất đai là nguồn vốn của xã hội, do đó khi quy hoạch đất vùng nào đó để làm dự án Thành phố nên có chủ trương để lại cho địa phương sở tại một tỷ lệ nhất định trong tiền thuê đất, hay giao đất (có thu tiền sử dụng từ người sử dụng). Đây là khoản tiền bù đắp cho cộng đồng dân cư, để đầu tư vào các dự án công ích, lợi ích tập thể như xây dựng cơ sở hạ tầng, đường sá, công viên, bệnh viện,…
- Khi quy hoạch có dính đến tái định cư, thì nhất thiết công tác tái định cư phải đi trước việc triển khai dự án trên vùng đất bị giải tỏa. Điều này tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho các hộ dân bị giải tỏa, tạo niềm tin cho nhân dân trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng; tránh được việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến cuộc sống nhân dân cũng như việc triển khai dự án.
- Khi quy hoạch các KCN, KCX, Khu công nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho thuê phục vụ công nhân xa nhà. Thành phố cần quy định: các chủ dự án sản xuất kinh doanh có trên 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực hiện các dự án cư xá cho công nhân thuê,…
- Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, vì vậy thành phố cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS cũng như quản lý thị trường này. Một yêu cầu nữa trong công tác quy hoạch là phải cố gắng duy trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm trong dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật của cộng đồng dân cư hiện hữu.
3.2.7. Giải pháp về đầu tư cho lĩnh vực bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường của TP.HCM hệ thống các thị trường của TP.HCM
Các biện pháp kinh tế, tài chính để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường được xem là đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS trong những năm tới. Các giải pháp được hướng tới là giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất và nâng cấp các khu nhà ở lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng khá giả và nhà ở cho thuê, bán trả góp với đối với người nghèo, thu nhập thấp và đối tượng chính sách.
Đây là các giải pháp nhằm tăng khả năng cung cấp HHBĐS, nhất là đất ở và đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu. Thành phố cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp kém năng suất và đất dự án chậm triển khai để phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định. Bên cạnh đó mở rộng và khuyến khích hiệu quả các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan.
Để thực hiện tốt chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở, xóa bỏ bao cấp về nhà đất, thành phố cần đốc thúc mạnh mẽ Ban Chỉ đạo 80 để thi hành Quyết định 80/TTg và Nghị
định 61/CP về bán nhà ở cho người đang thuê, đồng thời phải coi đây là một trong những giải pháp cấp bách trong thời gian tới.
Hoạt động của TTBĐS không thể thoát ly với kinh tế hàng hóa cũng như với các thị trường khác trong nền kinh tế như: thị trường vốn; thị trường lao động; thị trường khoa học công nghệ; thị trường hàng tiêu dùng. Do vậy, thành phố phải có chiến lược "đi lên" đảm bảo sự phát triển đồng bộ của trường BĐS với các thị trường khác. Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động của TTBĐS phải đồng bộ và phù hợp với thể chế của các thị trường khác và ngược lại. Trước mắt, cần triển khai mở rộng và bảo đảm tính pháp lý cao trong hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng BĐS, kể cả các BĐS đang trong quá trình đầu tư và sau đầu tư để cấp vốn tín dụng cho các thành phần kinh tế. Hoàn thiện cơ chế thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh bằng BĐS hoặc quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tư sản xuất kinh doanh và thu hút vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI). Các giải pháp trên sẽ có tác dụng thúc đẩy TTBĐS thành phố phát triển và đây cũng là cơ sở để hình thành các cơ chế QLNN đối với thị trường này nhằm xây dựng TTBĐS TP.HCM phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.