Việc Luật Đất đai quy định rõ về quyền sử dụng đất và cho phép người dân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đánh dấu bước chuyển sang kinh tế thị trường của đất nước. TTBĐS với các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có 7 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) đã diễn ra sôi động trên cả nước cũng như ở TP.HCM. Thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM cũng gồm hai thị trường nhánh là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường diễn ra khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các đối tượng là tổ chức và cá nhân, hộ gia đình. Thị trường này tạo ra hàng triệu người có quyền sử dụng đất và những chủ sử dụng này lại dùng 7 quyền cụ thể để giao dịch dân sự trên thị trường thứ cấp về đất đai.
Cung và cầu là hai yếu tố chủ yếu của thị trường đất đai, nhận thức được điều này cùng với việc cung cầu đang mất cân đối giả tạo, thành phố cùng với các cơ quan quản lý chuyên môn đã xác định: phải tăng khả năng cung cấp HHBĐS cho thị trường, nhất là đất đai cho nhu cầu ở và sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy định cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện các chính sách xã hội.
Cung về đất đai được hiểu là một khối lượng đất sẵn sàng đưa ra giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giá giới hạn nhất định. Từ đây, thành phố đã chỉ đạo tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn bị các phương án đền bù giải tỏa hợp lý để có "đất sạch" cho các dự án đầu tư kinh doanh BĐS
cũng như sản xuất - kinh doanh khác.
Thành phố xác định: trong công tác giao đất, cho thuê đất phải chuyển từ biện pháp đổi đất lấy hạ tầng sang phương án đấu thầu, đấu giá nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý và hiệu quả hơn; từ đó, thành phố chỉ đạo các thủ tục này phải bảo đảm công khai, đơn giản, tạo điều kiện rộng rãi cho các chủ thể tham gia. Thành phố đã quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để đi đầu thực hiện việc này và giao chỉ tiêu thu từ quỹ đất đai trong năm 2004 đạt 1.500 tỷ đồng, năm 2004 đã quyết định thu hồi 9
dự án đất với tổng diện tích là 1.048.434 m2 để bán đấu giá, trước mắt sẽ đấu giá 5 khu
đất.
Muốn phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần phải thúc đẩy các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp và dịch vụ phụ trợ. Do đó, phải tác động vào cung cầu để chúng cân đối hợp lý hơn. Tuy nhiên, thành phố cũng như bao đô thị khác ở nước ta đang gặp phải một số giới hạn như: giới hạn về quỹ đất, về địa hình bề mặt, về quy mô đô thị… Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai. Thêm nữa, đất đai ở thành phố có tình trạng đan xen nhiều hình thức sử dụng và nhiều chủ thể sử dụng. Trong đô thị có cả đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh lẫn với đất ở dân cư và đất cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen này làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất, thêm vào đó do thiếu quy hoạch tổng thể, chiến lược và thống nhất nên sự lộn xộn, phi quy hoạch trong việc sử dụng đất đang là tình trạng phổ biến. Các bất hợp lý phát sinh là về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại từ đô thị hóa. Thành phố cũng đang khắc phục tình trạng đô thị hóa kiểu "vết dầu loang" để có thể tạo điều kiện khắc phục cung cầu mất cân bằng như hiện nay.
Thực trạng cung cầu ở thành phố hiện nay cho thấy: trong khi nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu đất mặt bằng kinh doanh của khu vực tư nhân rất lớn nhưng chưa đáp ứng kịp, thì cung về mặt bằng ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho DNNN lại dư thừa, vượt xa nhu cầu. Điều quan tâm hơn là những BĐS này (mà cung vượt cầu) thường được hình thành từ nguồn vốn ngân sách hoặc được ưu đãi, hỗ trợ. Như vậy, là có tình trạng bao cấp một phần cho các chủ thể này làm cho TTBĐS thêm mất cân
đối và lành mạnh về cung cầu. Do đó, thành phố xác định cần xóa bỏ triệt để bao cấp để cung cầu thị trường thật hơn và cân đối hơn. TTBĐS thành phố thời gian qua luôn rơi vào tình trạng căng thẳng giả tạo trong quan hệ cung - cầu BĐS, nên giá cả biến động mạnh và khá phức tạp. Có những lúc giá nhà đất bị đẩy lên cao chóng mặt và phi lý, đó là những cơn sốt năm nêu trên. Trong các cuộc hội thảo về TTBĐS thành phố, các vị chức sắc, các nhà chuyên môn, chuyên gia BĐS đã ví giá cả TTBĐS như "chú ngựa non bất kham, không yên cương lồng lên từng đợt" nhiều khi "phi nước đại" khiến thành phố luôn phải tìm cách "đóng yên cương" cho nó. Giá cả BĐS tại thành phố theo ước tính sơ bộ, năm 2001 so với năm 2000 giá nhà tăng 30 -50%, giá đất ở tăng từ 50 - 100% và giá đất ruộng, đất vườn tăng gấp 2 - 3 lần (200 - 300%). Giá cả BĐS như vậy đã không nằm ngoài quy luật cung cầu, khi mà cung - cầu bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về BĐS tăng nhanh do người dân muốn đầu tư kiếm lợi (lúc này tỷ suất lợi nhuận của TTBĐS là cao nhất, hơn cả thị trường vàng, thị trường chứng khoán, hay lãi suất tiết kiệm), trong khi cung về BĐS là có hạn và tăng rất chậm.
Trong tình hình đó, Chỉ thị 08/CT-UB của UBND thành phố ngày 22/4/2002 được ban hành đã tác động mạnh đến TTBĐS. Các giao dịch "trùng" xuống và "đóng băng"; giá cả giao dịch cũng xuống thấp do các quy định về mua bán rất ngặt nghèo. TTBĐS thành phố tạm "im lặng" sau Chỉ thị 08/CT-UB. Sau đó, thành phố muốn hâm nóng lại TTBĐS nên đã ra Chỉ thị 18/CT-UB ngày 22/8/2002 về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, TTBĐS đã dần dần ấm lại. Tuy nhiên, sau đó năm 2003, 2004 giá cả cũng không biến động lớn; có thể coi đây là thời kỳ TTBĐS bình yên với lượng giao dịch tương đối. Một phần của sự bình yên này là do người dân đang chờ triển khai Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ 1/7/2004. Tuy nhiên, trong quý II năm 2004 Thành phố lại cho ra một khung giá đất mới cho một số quận nên TTBĐS thành phố bắt đầu có dấu hiệu tăng giá. Giá cả chỉ tăng ở các khu ven ô, khu đô thị hóa như tại các quận, huyện ngoại thành Tân Phú, Bình Chánh, Bình Tân, quận 12, quận 9…