TTBĐS thành phố với các giao dịch về nhà, đất hiện nay được quản lý bởi một nhóm các sở ngành chứ chưa có cơ quan quản lý chuyên biệt.
Các giao dịch liên quan đến nhà ở hiện do Sở Xây dựng quản lý. Các vấn đề liên quan đến đất đai thì do Sở Tài nguyên - Môi trường đảm trách. Riêng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước lại do Sở Tài chính vật giá quản lý và khai thác. Cục thuế thành phố phụ trách việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tước bạ, thuế nhà đất, tiền thuê đất, tiền giao đất (mà có thu tiền sử dụng đất). Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý về quy hoạch xây dựng tổng thể cũng như chi tiết về nhà đất của toàn thành phố. Sở Giao thông công chính quản lý hệ thống cơ sở hạ tầng đường sá, kỹ thuật. Sở Kế hoạch và Đầu tư quản lý một số dự án địa ốc có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và thành phố.
ở cấp thấp hơn thì có UBND cấp quận và các phòng liên quan. Hiện nay, cấp cơ sở (phường, xã) chỉ quản lý và xác nhận hiện trạng BĐS. Riêng đối với các giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài thì do Sở Xây dựng quản lý.
Nhìn chung, bộ máy QLNN của chúng ta về TTBĐS còn dàn trải, bất cập, chồng chéo; lực lượng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưa ứng dụng và cập nhật được các phương pháp cũng như công nghệ tiên tiến phục vụ cho công tác quản lý.
Các văn bản luật và dưới luật triển khai xuống cơ sở còn chậm nên gây khó khăn cho công tác quản lý TTBĐS - một thị trường luôn sôi động, vận động không ngừng. Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm pháp luật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhưng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS lại chưa được tập huấn hướng dẫn thi hành đã gây nhiều cản ngại cho công tác QLNN cũng như hoạt động của thị trường.
2.2.1.2. Các biện pháp quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS TP.HCM
a) Công tác quy hoạch phát triển đô thị và khu dân cư
Quy hoạch đất đai, nhà ở là việc cơ quan nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong từng khoảng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở.
dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch đất đai, nhà ở là loại quy hoạch cụ thể, có quan hệ mật thiết với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM. Nó vừa cụ thể hóa, chi tiết hóa các chỉ tiêu chung nhất có liên quan đến lĩnh vực BĐS trong quy hoạch tổng thể, vừa là điều kiện để thực hiện quy hoạch tổng thể. Những năm qua, quy hoạch đã góp phần tích cực trong công tác quản lý đô thị cũng như QLNN đối với TTBĐS. Tuy nhiên, quy hoạch chưa thật sự theo kịp tốc độ phát triển đô thị cũng như TTBĐS; nhiều khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng quy hoạch chi tiết không theo kịp cũng như công tác quy hoạch chưa dân chủ và công khai hóa trong bước lập và duyệt. Có thể nói, trên thực tế, công tác quy hoạch đã đi sau đầu tư, kinh doanh BĐS, tạo ra một qui trình ngược, khó chấp nhận. Đây là nguyên nhân dẫn đến xây dựng nhà ở và đô thị nói chung không theo đúng quy hoạch, dẫn đến nhiều khu dân cư mới không kết nối được hạ tầng kỹ thuật của thành phố làm cho đã thiếu lại càng thiếu thêm, gây cản ngại trong phát triển đô thị cũng như TTBĐS đô thị. Nhiều khu nhà mọc lên không tuân thủ quy hoạch, không có giấy tờ hợp lệ, việc sang nhượng bằng "giấy tay" diễn ra phổ biến. Điều này phản ánh công tác quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý BĐS còn nhiều thiếu sót, kém hiệu quả, hiệu lực; ý thức tôn trọng pháp luật về quản lý lĩnh vực BĐS của người dân và một bộ phận công chức đang xuống cấp.
b) Lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở
Kế hoạch sử dụng các BĐS này bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai và về xây dựng phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách có hiệu quả nhất.
Nước ta từ khi chuyển sang kinh tế thị trường thì tính chất của công cụ kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân đã có sự thay đổi. Từ kế hoạch hóa mang tính chất trực tiếp (như là chỉ tiêu pháp lệnh), bắt buộc đã chuyển sang kế hoạch hóa mang tính gián tiếp, định hướng, hướng dẫn. Từ đây kế hoạch về đất đai và nhà ở là công cụ quản lý quan trọng nhằm đảm bảo sự lãnh đạo, chỉ đạo tập trung thống nhất của Nhà nước cũng như các địa phương.
nguồn lực về đất đai và nhà ở. Kế hoạch đất ở, nhà ở là công cụ để Thành phố điều tiết các hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan đến đất đai, nhà ở của các tổ chức và cá nhân sao cho phát triển đúng hướng. Kế hoạch thường phản ánh được các mục tiêu, ý đồ của thành phố cũng như khả năng thực hiện chúng.
Kế hoạch về sử dụng đất đai và nhà ở là cơ sở để đảm bảo thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng những năm qua việc lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở của thành phố còn nhiều bất cập. Quỹ đất của thành phố thì có hạn, nhưng các kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng được lập và duyệt chưa đồng bộ, thống nhất với nhau đã làm cho vấn đề này càng thêm khó khăn.
c) Các công cụ tài chính
Đây là biện pháp để bắt buộc đối tượng sử dụng đất đai và nhà ở thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm tài chính của họ với nhà nước. Các công cụ tài chính của nhà nước tạo sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất đai và nhà ở, đồng thời là cơ sở để các tổ chức và cá nhân có ý thức sử dụng đất đai và nhà ở tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Mặt khác, khi các công cụ tài chính hợp lý còn kích người dân đầu tư và kinh doanh nhiều hơn trong lĩnh vực BĐS, tham gia giao dịch trên TTBĐS chính thức, góp phần đưa nền kinh tế phát triển lành mạnh.
Các công cụ tài chính như thuế, phí, lệ phí trong lĩnh vực BĐS là nguồn thu lớn làm tăng ngân sách nhà nước. Hiện nay, thông qua các chính sách lãi suất, tín dụng ưu đãi, thành phố cũng như cả nước đã khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS tạo cơ sở hạ tầng và quỹ nhà cho người nghèo và người có thu nhập thấp nhằm giảm bớt gánh nặng cho Nhà nước.
d) Khung giá nhà đất
Nhìn chung, khung giá nhà đất những năm qua của nước ta còn khá bất cập, chậm thay đổi, không sát với thị trường và "hơi thở" cuộc sống. Khung giá còn chưa bao quát được xu hướng phát triển kinh tế - xã hội. Từ những bất cập này đã nảy sinh nhiều hậu
quả: thất thoát nguồn thu cho ngân sách; sử dụng BĐS lãng phí, kém hiệu quả; tranh chấp đất đai, BĐS rất phức tạp; khiếu kiện kéo dài,… Bất cập trên dường như làm cho khung giá chỉ là hình thức không phản ánh được giá cả TTBĐS, tạo điều kiện cho kẻ đầu cơ trục lợi. Giá cả thực tế bị thổi phồng như "bong bóng", người dân thành phố không nắm được thông tin thì thiệt đơn, thiệt kép.
Tuy nhiên, cũng phải ghi nhận một số cố gắng của thành phố trong việc vận dụng và điều chỉnh khung giá nhà đất cho từng thời gian và địa bàn vừa qua; như việc điều chỉnh giá đất các quận đang đô thị hoá đầu năm 2004 vừa qua đã tạo điều kiện cho TTBĐS sôi động và lành mạnh trở lại.
e) Ban hành các văn bản, thủ tục luật pháp về BĐS và TTBĐS
Đây là biện pháp không thể thiếu được của Nhà nước. Nhà nước thực hiện các chức năng và thẩm quyền của mình qua công cụ luật pháp. Đất đai, BĐS là một lĩnh vực rất quan trọng và nhạy cảm vì vậy việc sử dụng công cụ luật pháp là rất quan trọng. Luật pháp giúp các cơ quan QLNN duy trì trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực BĐS. Luật pháp về vấn đề này còn là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện các nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác với Nhà nước, làm cho các chủ sử dụng BĐS thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của mình. Thông qua Luật Đất đai, Nhà nước đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng như đảm bảo sự kết hợp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và chủ sử dụng đất đai, BĐS.
Luật pháp về đất đai, BĐS còn là công cụ quản lý cơ sở, tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua, việc ban hành và triển khai thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý đất đai, TTBĐS còn nhiều bất cập. Thể hiện qua việc có quá nhiều văn bản pháp luật (496 văn bản liên quan) nhưng lại chồng chéo, không tập trung đi thẳng vào vấn đề quản lý TTBĐS mà còn lòng vòng, dàn trải, kém hiệu lực và hiệu quả. Các văn bản nhiều khi đi sâu vào quản lý chuyên môn, nên các yếu tố dành cho quản lý TTBĐS còn manh mún, chưa thống nhất.
TP.HCM những năm còn nhiều yếu kém. Cơ chế giám sát việc thực thi pháp luật về đất đai, BĐS, TTBĐS còn chưa rõ ràng và hiệu lực thấp.
Đây là những vấn đề cần khắc phục trong thời gian tới để các công cụ quản lý TTBĐS phát huy tác dụng tốt hơn nữa, nhằm xây dựng được một TTBĐS lành mạnh, phát triển, góp phần nâng cao đời sống kinh tế, xã hội cho nhân dân thành phố.