Với giải pháp này, TP.HCM cần kiến nghị và hợp tác sâu sát hơn nữa với các cơ quan có thẩm quyền như Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành nhằm nghiên cứu, ban hành và thực hiện kịp thời, hiệu quả các cơ chế quản lý phù hợp với HHBĐS và TTBĐS.
- Trước mắt, cần tập trung và khẩn trương ban hành hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cũng như bộ máy cán bộ chuyên môn thực hiện. Luật Đất đai hiện rất có ảnh hưởng đến TTBĐS, nên việc sớm đưa luật này vào thực hiện là một biện pháp quan trọng để ổn định và phát triển TTBĐS. Luật Đất đai
2003 đã có nhiều bước tiến phù hợp với thực tế. Thứ nhất,Luật đã thể chế hóa được quan
điểm và những định hướng trong chủ trương chính sách của Đảng về đất đai (đặc biệt là
trong nghị quyết Trung ương 7 và Trung ương 9 khóa IX); thứ hai, Luật đã bám sát được
những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc đang đặt ra, đồng thời dự báo được những vấn đề về quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian
tới; thứ ba, Luật đã thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm đến dân chủ, đề cao vai
trò của người dân [53, tr. 67-74]. Luật Đất đai lần này đánh dấu nhiều sự tiến bộ trong phát triển và quản lý TTBĐS, vấn đề là chúng ta triển khai thực hiện như thế nào và ra sao. Thành phố cần nhanh chóng xây dựng hệ thống các quy chế thực hiện Luật Đất đai. Luật lần này cũng quy định các điều kiện cụ thể để đất đai có thể tham gia TTBĐS, trong đó chứng thư quan trọng nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thành phố đang quyết tâm đến năm 2004 sẽ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để tạo cơ sở pháp lý cho HHBĐS lưu thông, giao dịch hợp pháp, công khai. Để nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhằm tăng "cung" cho TTBĐS thậm chí chúng ta cần "chấp nhận" một số sai sót từ hệ quả buông lỏng quản lý thời gian qua về đất đai, BĐS. Nên giải quyết từng khâu, từng mục tiêu trong công tác này; quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho 2 loại BĐS là nhà và đất tùy theo thực trạng hồ sơ và điều kiện lịch sử, cần cấp cho các đối tượng đang sử dụng ổn định và
không tranh chấp nhằm dễ quản lý và tạo điều kiện cho họ tham gia phát triển TTBĐS. Ngoài ra, để sớm kiện toàn và phát triển lành mạnh TTBĐS chính quy, Quốc hội cùng các bộ, ngành và TP.HCM cần xúc tiến việc nghiên cứu, ban hành và triển khai thực hiện các văn bản luật sau:
- Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS: để điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến TTBĐS như: vấn đề sở hữu, các quy định về mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh cho vay, thừa kế, tặng cho BĐS; các mối quan hệ giữa quyền sở hữu BĐS và quyền sử dụng đất; các quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất đai, BĐS, Nhà nước nên chuyển dần từ vai trò là người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá; các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; quy định rõ về sân giao dịch BĐS và trung tâm giao dịch BĐS, cũng như các dịch vụ hành chính công liên quan đến vấn đề này; quy định về quản lý, kinh doanh BĐS thuộc sở hữu nhà nước và các quy định khác liên quan đến TTBĐS. Thực ra việc này có thể gọi là: tạo lập những quy định pháp lý mới cho các hoạt động đã hình thành từ lâu. Trước đây, có những lúc Nhà nước đồng nhất giữa xây lắp và đầu tư kinh doanh BĐS; còn vấn đề vướng mắc hiện nay là cách thức tính toán các chi phí đầu vào, điều tiết thu nhập doanh nghiệp chính xác, hợp lý nhằm tạo ra giá cả TTBĐS ổn định phù hợp với nền kinh tế chung. Cần phân biệt và làm rõ các quan hệ thị trường, phân biệt các quan hệ dân sự và hình sự trong lĩnh vực BĐS; thể chế hóa rõ ràng các nghĩa vụ, quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường như nhà đầu tư, môi giới, đo đạc, định giá, tư vấn, bảo hiểm, tín dụng, người mua, người bán… Luật này cũng nên xây dựng quy chế thích hợp nhằm hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo, thu nhập thấp, người có công với nước,… thông qua các công cụ tài chính và tín dụng BĐS.
- Xây dựng Luật Nhà ở: Hiện nay Pháp lệnh nhà ở 1991 và Bộ Luật Dân sự 1995 cũng đã điều chỉnh một số quan hệ về nhà ở. Tuy nhiên, các văn bản trên chỉ đề cập đến những giao dịch dân sự về nhà ở, mà chưa nêu đủ các quan hệ sử dụng đất ở, về tranh chấp, khiếu nại, bồi thường trong các vấn đề nhà ở, đất ở phát sinh trong cơ chế hiện nay. Như chúng ta đều thấy, nhà ở rất quan trọng với con người, và là một bộ phận quan trọng
nhất của BĐS, là một trong 2 thị trường nhánh quan trọng nhất của TTBĐS nên việc thể chế, thiết chế thành một hệ thống luật là vô cùng cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự và kinh tế đạt được ổn định, chính quy, hiệu quả trong đời sống xã hội.
- Xây dựng Luật Quy hoạch đô thị: Hiện nay công tác này mới chỉ được điều chỉnh bằng hệ thống Nghị định, Thông tư về quy hoạch kiến trúc quản lý đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nói chung mà chưa có một hệ thống luật đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Vướng mắc hiện tại nảy sinh là vấn đề thống nhất và phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng kiến trúc đô thị và với quy hoạch chi tiết trong không gian và thời gian cụ thể. Lực lượng cán bộ quy hoạch, kiến trúc của ta còn mỏng, lại do cơ chế chưa hợp lý nên ở thành phố thời gian qua xảy ra tình trạng "quy hoạch treo", " quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng" gây nhiều khó khăn, trở ngại cho TTBĐS. Quy hoạch đô thị còn chưa gắn kết, đôi lúc còn chưa thống nhất với kế hoạch mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố; chưa điều tiết các nguồn lực đầu tư để thực hiện quy hoạch hợp lý; quy hoạch đôi khi còn thiếu "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển; thiếu cơ chế hợp lý để quản lý đất đai BĐS trong khu vực quy hoạch; thiếu cơ chế cho dân tham gia trong quá trình lập và duyệt quy hoạch; vấn đề công bố quy hoạch, điều tiết giá cả BĐS trong khu vực quy hoạch,… Tất cả những tồn tại trên đều cần có biện pháp khắc phục và luật hóa chúng để có thể xử lý hợp pháp, chính xác các vấn đề đó, làm cơ sở cho việc phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS TP.HCM.
- Triển khai Luật Xây dựng 2003: Cần nhanh chóng hướng dẫn thực hiện Luật này nhằm giải quyết các quan hệ BĐS nảy sinh trong quá trình xin phép xây dựng, xây dựng, hoàn công công trình, mua bán BĐS xây xong, sở hữu BĐS nhà ở… Đây là Luật góp phần quản lý hiệu quả các BĐS trên đất mà chúng ta đang cần thực hiện nhằm ổn định trật tự trên lĩnh vực xây dựng, góp phần hạn chế xây dựng tự phát, hay hiện tượng "phạt cho tồn tại" hiện nay. Điều này sẽ gián tiếp thu hẹp thị trường nhà trái phép và các giao dịch BĐS phi chính quy.
ngày càng phát triển. Cần sớm nhìn nhận và định hướng vấn đề này để góp phần phát huy tối đa lợi ích từ lĩnh vực kinh tế BĐS. Đây cũng là cơ sở giảm thiểu rủi ro cho người dân, làm cho nhà đầu tư tự tin, phấn khởi tham gia kinh doanh trên TTBĐS.
- Xây dựng Luật Tín dụng BĐS: Đây là yếu tố quan trọng để kích thích phát triển TTBĐS. Cần thể chế hóa cơ chế huy động vốn, việc thế chấp, đăng ký thế chấp, vay vốn, bảo lãnh vay, huy động vốn phục vụ các dự án nhà ở cho đối tượng nghèo, chính sách… đây là các giải pháp cần thiết để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững và lớn mạnh.
- Xây dựng và hoàn thiện Luật Hộ khẩu, hộ tịch để tạo điều kiện cho người dân chuyển cư, chuyển nghề hợp pháp tại thành phố. Điều này góp phần thúc đẩy quy hoạch vùng, cụm công nghiệp, làng nghề, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như tạo điều
kiện an cư lạc nghiệp cho người dân sau
khi mua bán BĐS tránh các nhũng nhiễu kiểu "nhà đòi hộ khẩu, hộ khẩu đòi nhà". Luật cần xây dựng, cân nhắc trên cơ sở đòi hỏi khách quan của sự phát triển đô thị cũng như yêu cầu của việc quản lý đô thị. Đây tuy là một Luật gián tiếp tác động đến TTBĐS, nhưng nếu chúng ta xây dựng và hoàn thiện kịp thời, hợp lý thì sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho sự phát triển và QLNN đối với TTBĐS.