PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ĐỘNG lực THÚC đẩy TĂNG TRƯỞNG KINH tế GIAI đoạn 2015 2020

PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ GIAI ĐOẠN 2015-2020 (Bản tóm tắt) CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU: Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản đóng vai trò lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau Việt Nam gia nhập WTO Thị trường bất động sản phát triển đòn bẩy thúc đẩy cho tăng trưởng kinh tế Theo phân tích chuyên gia, nước phát triển, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan (thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 USD Điều cho thấy, phát triển thị trường bất động sản đóng góp tạo động lực không nhỏ cho phát triển kinh tế Và hết, ngành bất động sản ngành đóng góp lớn tổng GDP Việt Nam Trung bình năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11 % vào GDP khu vực dịch vụ Tuy nhiên, sau khủng hoảng nhà đất 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng đem lại hậu không nhỏ cho toàn kinh tế Nguyên nhân chủ quan khủng hoảng chưa đưa nhìn tổng thể, quy hoạch định hướng thiếu khoa học, phát triển chưa phù hợp với quy luật thị trường mà mang nhiều yếu tố đầu dân đến tình trạng bất động sản đóng băng Mặc dù thời gian gần có dấu hiệu việc mở rộng dư nợ tín dụng lĩnh vực từ phía ngân hàng nhà nước, sau giai đoạn điều hành sách tiền tệ thiếu quán… song phải thời gian không ngắn khắc phục hậu Trong năm gần đây, Việt Nam đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, phủ sử dụng hầu hết công cụ mình, từ sách tiền tề, sách tài khóa kể biện pháp hành chính, chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp năm 2011 tháng đầu năm 2012 Tuy nhiên việc thực thi sách thắt chặt tiền tệ không quán bơm mức lúc lại thặt chặt khoảng thời gian ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng lập tức, tăng trưởng nóng chuyển sang trạng thái đóng băng thời gian dài khiến hàng loạt tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng bề vực phá sản kéo theo hàng loạt nợ xấu cho toàn hệ thống ngân hàng gây nguy bất ổn cho toàn kinh tế Đây vấn đề thời nóng bóng thu hút quan tâm chuyên gia, nhà phân tích để tìm biện pháp tháo gỡ nhằm giải lượng hàng tốn kho bất động sản lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động tìm phương án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách hiệu Làm để khơi thông nguồn 1.1 tín dụng bị tắc nghẽn, làm để thị trường tín dụng tín dụng từ ngân hàng thương mại kênh cung cấp vốn hiệu cho thị trường bất động sản? Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích để nhận diện tồn vướng mắc thị trường bất động sản: tình hình giải hàng tồn kho, khơi thông vốn cho thị trường tín dụng bất động sản, nhằm đưa giải pháp cho vấn đề nêu, kiến nghị biện pháp khắc phục yếu điểm có phát triển thị trường bất động sản thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu thị trường tín dụng bất động sản nên kinh tế thời ký hội nhập - Khắc phục tình trạng tồn kho bất động sản - Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu kinh tế - Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản đôi với việc hạn chế phòng ngừa rủi ro - Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình tăng trưởng ngành nghề khác tăng trưởng tổng cầu - Cho vay lĩnh vực bất động sản mối quan hệ tổng thể nói chung kinh tế sách pháp luật, sách ngành ngân hàng Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Các động thái thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản , yếu tố dẫn đến tắc nghẽn kênh tín dụng bất động sản Thị trường bất động sản chịu chi phối nhiều yếu tố, trị, kinh tế, văn hóa Trong đó, sách pháp luật, sách kinh tế, sách xã hội yếu tố tác động mạnh Vì việc nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến vấn đề nêu Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu để tài giới hạn ở: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động doanh nghiệp bất động sản ngân hàng thương mại có cho vay lĩnh vực bất động sản Thời gian nghiên cứu: Phân tích đánh giá thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2004 đến 2014 Nguồn thông tin lấy từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng Ủy ban Giám sát tài Quóc gia, Bộ tài nguyên môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn báo điện tử, tài liệu SGK lĩnh vực bất động sản… CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN Khái niệm đặc điểm bất động sản: Khái niệm: Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản: Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Bên cạnh thị bất động sản phụ thuộc vào yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố trị pháp lý, yếu tố kinh tế… Trong phần mở đầu nhóm nghiên cứu làm rõ khái niệm bất động sản đặc điểm điều kiện Việt Nam nay, phân loại bất động sản dựa văn quy phạm pháp luật, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường bất động sản: 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hoá BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS 2.2 Vai trò thị trường bất động sản: Thị trường BĐS có vai trò thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mãn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn phong phú đa dạng bao gồm cũ Thị trường BĐS nói phận hệ thống đồng loại thị trường Bởi vậy, thị trường phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải mối quan hệ cung – cầu thị trường BĐS CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM Những tồn biện pháp hỗ trợ từ phía phủ: 1.1 Gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỷ đồng: Có hiệu lực từ ngày 1/6/2013, từ trước đó, người dân chủ đầu tư kỳ vọng sách hỗ trợ thị trường BĐS thông qua gói 30.000 tỷ đồng có tác động mạnh mẽ đến thị trường Theo đó, 70% nguồn vốn gói cứu trợ để kích cầu mua nhà xã hội người dân 30% cho vay để kích cung cho doanh nghiệp (DN) chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội xây dựng nhà xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tiến độ giải ngân gói cứu trợ chậm chạp gặp nhiều vướng mắc điều kiện cho vay nới lỏng.Theo Ngân hàng Nhà nước (2014), tính đến 30/9/2014, gói 30.000 tỷ giải ngân theo tiến độ đạt 3.461 tỷ đồng tổng số tiền cam kết cho vay từ ngân hàng 6.827 tỷ đồng, dư nợ giải ngân khách hàng hộ gia đình, cá nhân đạt 2.246 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 64,8% so với tổng số tiền cam kết cho vay ngân hàng 3.461 tỷ đồng), khách hàng doanh nghiệp đạt 1.215 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 36,09% so với tổng số tiền 3.366 tỷ đồng cam kết cho vay ngân hàng) Như vậy, tính tổng giá trị gói hỗ trợ, đến cuối tháng 9/2014, giải ngân khoảng 11,54% với tổng số 8.339 khách hàng cá nhân 28 doanh nghiệp với 31 dự án ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng thương mại Như vậy, nói, dù Chính phủ có nhiều biện pháp mạnh mẽ để giải cứu thị trường BĐS tiến độ giải ngân nhiều bất cập chậm trễ khiến gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chưa thực “phá băng” thị trường Các nguyên nhân chủ yếu tình trạng do: Thứ nhất, cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân Như vậy, thị trường hộ rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu số đông Nguồn cung nhà tập trung vào trung cao cấp nhiều, lượng cầu nhà giá rẻ, nhà xã hội lại lớn Vì vậy, khẳng định gói 30000 tỷ chưa nhắm vào hàng tồn kho bất động sản Thứ hai, đối tượng hướng đến gói 30000 tỷ người có thu nhập thấp Theo đánh giá chuyên gia, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh khả tài cản trở lớn việc giải ngân gói 30000 tỷ, người có thu nhập thấp việc chứng minh khả trả nợ không khả quan Thứ ba, vấn đề thủ tục vay vốn Thủ tục xác nhận cấp sở thực trạng nhà nhiều bất cập Về phía ngân hàng, quy định vấn đề thu nhập thấp ổn định rào cản người dân có nhu cầu mua nhà xã hội Bên cạnh thủ tục vay ưu đãi khắt khe, tiêu chí xác định tổ chức tín dung có đối tượng khách hàng doanh nghiệp kinh doanh BĐS tham gia gói 30.000 tỷ đồng nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân nguồn vốn gặp khó khăn Tuy nhiên ba nguyên nhân kể trên, nguyên nhân quan trọng khiến ngân hàng không “ưu thích” cho vay theo gói 30.000 tỷ họ không nhận lợi ích Lãi suất cho vay theo quy định gói hỗ trợ 5%/năm thấp nhiều so với lãi suất cho vay phổ thông ngân hàng Đối với ngành ưu tiên (lãi suất cho vay từ 7-8%) ngân hàng không mặn mà với mức lãi suất 5%/năm khó khuyến khích ngân hàng chấp nhận giải ngân Thêm vào đối tượng cho vay người có thu nhập thấp, rủi ro cao, ngân hàng phải trích lập dự phòng, làm tăng chi phí Tóm lại sách hợp lý để bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng, khó hu động nhiều ngân hàng tham gia cho vay theo gới hỗ trợ 2.1 Gói liên kết theo mô hình nhà: Trước tình hình hàng tồn kho bất động sản dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao nhiều doanh nghiệp bất động sản khả trả nợ, tồn kho vật liệu xây dựng mức báo động, Gói liên kết nhà: Ngân hàng – nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựngđã hình thành để xử lý bất cập Cơ chế vận hành: Ngân hàng không dừng lại nguồn cung cấp vốn mà điều phối quan hệ chủ đầu tư-nhà thầu với nhà cung ứng vật liệu xây dựng với điều kiện nhà cung ứng vật liệu xây dựng phải mở tài khoản ngân hàng Ngoài ra, ngân hàng rà soát tiến độ hoàn thành dự án, xem xét đầu ra, cấu lại khoản vay để định lại thời hạn trả nợ, giúp dự án dang dở có vốn thực hoàn thành tiến độ, bên cạnh giúp nhà cung ứng vật liệu xây dựng giải hàng tồn kho Như vậy, việc minh bạch thông tin giải quyết,chắc chắn sản phẩm đầu có giá hợp lí Hiện đãcó ngân thương mại tham gia gói liên kết này,bao gồm: BIDV, VietinBank , Vietcombank , Agribank, MHB, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB) Gói liên kết nhà kỳ vọng giúp kiểm soát dòng tiền, đảm bảo vốn vay sử dụng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu hoạt động ngân hàng; giải tình trạng minh bạch lên bất động sản; củng cố lòng tin, tăng cường mức độ tín nhiệm kinh doanh chủ thể tham gia chuỗi liên kết.Tuy nhiên, mô hình liên kết nhà thiếu nhân tố định, là: khách hàng Đánh giá chung tồn thị trường bất động sản giai đoạn tại: Sự bất hợp lý cung - cầu Theo Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, nhu cầu nhà lớn mà nguồn cung thị trường đáp ứng, giai đoạn thị trường đóng băng vừa qua làm nguồn cung tăng không đáng kể Chiến lược cho thấy, tổng diện tích sàn nhà phải tăng thêm giai đoạn 2009-2015 429 triệu m2 Sức cung thị trường từ dự án vào năm 2015 khoảng 461.767.028m2 sàn nhà (tại Hà nội 82.450.000m2 Tp.HCM 9.360.900m2) Về tổng cung, số đạt phù hợp có bất hợp lý cấu trúc nguồn cung so với tính phù hợp cầu Diện tích nhà xã hội từ dự án nhà xã hội đạt khoảng 5-10% nhu cầu nhà xã hội thực tế Đây bất hợp lý cung cầu phát triển nhà nước ta Mặt khác, dạng thức phát triển nhà xã hội gặp nhiều thách thức thực tế Một số dự án phát triển nhà xã hội hoàn thành không thu hút cầu không gian địa điểm không phù hợp Cần khảo sát kỹ nhu cầu thị trường trước định đầu tư dự án Thu nhập thực tế người dân thấp Trong trình tính toán Chiến lược nhà ở, Bộ Xây dựng đưa giả thiết khoảng 20% dân số đô thị có thu nhập thấp Con số lạc quan thu nhập hộ gia đình đô thị Việt Nam thấp Nhất trình đô thị hóa, hầu hết dân cư thành dân đô thị thuộc diện có thu nhập thấp (kể trường hợp chuyển nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị) Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành điều tra mức sống hộ gia đình đô thị cho thấy thu nhập dân đô thị thấp nhiều, khoảng từ 40-60% Số liệu điều tra phân thành nhóm mà nhóm có số hộ nhau, từ phân theo khoảng thu nhập nhóm Kết đưa bảng Bảng 2: Mức sống hộ gia đình đô thị Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Quy mô Số lượng hộ hộ (người ) 1,292,99 4,10 1,393,14 3,99 1,393,57 3,96 1,393,22 3,82 1,391,23 3,46 Thu nhập tháng (triệu VND) Chi tiêu tháng (triệu VND) Khoảng Trung vị Khoảng Trung vị Tỷ lệ tiết kiệm (%) 0,5 – 5,9 4,2 0,4-5,1 3,6 5,9 5,9-8,8 7,3 5,1-7,7 6,3 4,8 8,8-11,9 10,3 7,7-10,3 9,0 11,0 11,9-17,1 14,1 10,3-14,3 12,2 14,8 17,1-497,5 23,3 14,3-170,2 18,8 26,2 Nguồn: World Bank Theo Bảng này, 40% hộ gia đình đô thị có mức thu nhập 8,8 triệu đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn tháng); 60% có mức thu nhập 11,9 triệu đồng tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng tháng) Như vậy, nhu cầu nhà giá rẻ thực tế phải mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển Phân khúc nhà riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số Theo số liệu điều tra Bộ Xây dựng năm 2009, tỷ lệ nhà riêng lẻ chiếm 95% đô thị 98% phạm vi nước (xem Bảng 5) Hơn nữa, trình đô thị hóa, số lượng nhà riêng lẻ tiếp tục tăng lên chuyển khu dân cư nông thôn thành đô thị Dân nông thôn di cư vào đô thị nhà thuê cư dân địa phương phát triển giá thuê phù hợp với thu nhập Giá bất động sản Việt Nam: Đi làm 100 năm mua nhà Giá bất động sản vấn đề phức tạp Một mặt phụ thuộc vào giá tạo lập bất động sản, có giá đất mặt khác phụ thuộc vào khả toán cầu, tức phụ thuộc vào mức thu nhập cầu Người ta thường hay quan tâm tới giá hợp lý, tức đường cung gặp đường cầu Điểm gặp phải thể cung có lãi mà cầu thấy phù hợp với thu nhập Trên giới người ta dùng số tính giá đơn vị nhà thu nhập năm hộ gia đình để xem giá phù hợp chưa Chỉ số khoảng phù hợp: người ta cho sử dụng 25% thu nhập để chi phí cho nhà ở, số có nghĩa sau năm làm việc mua nhà ở, số sau 20 năm làm việc mua nhà Nếu số tới khoảng số năm làm việc phải tới 28 năm, tức gần hết đời người làm mua nhà Trước giai đoạn thị trường bất động sản trì trệ vừa qua, số Việt Nam 25, tức làm 100 năm mua nhà Trong giai đoạn nay, giá hộ chung cư Bộ Xây dựng phân thành nhóm: giá rẻ nhóm có giá 15 triệu đồng/1m2; giá trung bình nhóm có giá từ 15-25 triệu đồng/1m2; giá cao nhóm có giá 25 triệu đồng/1 m2 Giá định hình giai đoạn 2012-2013, giảm khoảng 50% so với mức giá giai đoạn 2007-2008 Trên thực tế, từ năm 2011-2013 đồ thị giá bất động sản xuống tới cuối 2013 giao dịch bắt đầu tăng dần, không khu vực giá rẻ mà khu vực giá trung bình giá cao Năm 2014, mức giao dịch ngày tăng Phân khúc giá rẻ bắt đầu có chênh lệch giá nhà đầu tư bán người có nhu cầu mua lại suất Phân khúc giá trung bình giá cao bán ngày nhiều Biểu cho thấy, giá bất động sản qua mức đáy bắt đầu giữ ổn định Theo phân tích Ngân hàng Thế giới mức thu nhập hộ gia đình giá nhà giá bất động sản nay, kể giá nhà thuộc phân khúc giá rẻ không phù hợp với nhóm thu nhập (chiếm 20% tổng số hộ) Giá nhà thuộc phân khúc giá rẻ phù hợp với khả toán nhóm có thu nhập cao (chiếm 60%) Giá nhà thuộc phân khúc giá trung bình phù hợp với nhóm có thu nhập cao (20%) Giá nhà thuộc phân khúc giá cao phù hợp với phần nhóm có thu nhập cao (khoảng 8%) Từ phân tích thu nhập hộ gia đình đô thị, thấy rõ tỷ lệ cầu có khả toán thực tế (xem bảng dưới) Đây thông cần thiết phân tích mức cầu thị trường Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị nhiều bất cập Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị nhiều bất cập chưa bắt kịp với phát triển chung toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy quy hoạch phát triển khu dân cư thực dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn thường xuyên phải điều chỉnh Mang nặng yếu tố đầu tâm lý đám đông BĐS lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, kế hoạch tài ổn định Tuy nhiên, thực tế nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn năm) nguồn vốn nhà đầu cơ, muốn đầu tư thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, đổ vào thị trường BĐS, chí có giai đoạn nguồn vốn “nóng” lấn át nguồn vốn trung dài hạn việc chi phối vận động thị trường BĐS, tạo hoạt động lướt sóng, gây nên sốt nóng thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro thị trường tài Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS mang tính tự phát Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành phát triển tự phát Song song với tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức chủ yếu trung tâm môi giới nhà đất chủ yếu kết nối người mua người bán mà chưa cung cấp phân tích thông tin cần thiết BĐS Hệ thống thông tin thị trường BĐS mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền vừa gây thất thu cho quan quản lý nhà nước vừa dễ nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai Cung – cầu bất động sản nhiều bất cập chưa thực đáp ứng quy luật thị trường Thị trường bất động sản sa lầy nghịch lý cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sản xuất có chưa sâu tìm hiểu sản xuất mà người tiêu dùng cần Khi mà khả đầu đến hạn, dù nguồn cầu dồi thị trường khoản, nhu cầu người dân tỷ đồng/căn hộ thị trường lại chủ yếu hộ từ 1-2 tỷ đồng Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu Tình trạng hộ tồn kho nhiều, bán đại phân người dân có nhu cầu nhà thức lại khả tiếp cận thị trường điều cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm tới dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà để bán trả góp cho thuê dành cho đối tượng có thu nhập thấp chưa quan tâm mức Tồn kho phân khúc cao cấp chưa giải hiệu Mặc dù tồn kho bất động sản giảm tới 21,8% năm 2014, nhiên lượng giảm lại chủ yếu tập trung phân khúc trung cấp bình dân, phân khúc cao cấp chưa có nhiều cải thiện Theo báo cáo CBRE, năm 2014 tỷ trọng bán hộ hạng sang chiếm chưa đến 10% lượng hàng tồn kho phân khúc lên tới 6000 (chiếm gần 1/4 tổng tồn kho) Thị trường TP Hồ Chí Minh lại có tín hiệu lạc quan phần so với Hà Nội tỷ lệ bán phân khúc nhà cao cấp hạng sang năm 2014 chiếm tới 65% (theo số liệ CBRE) Tuy nhiên số lượng hàng tồn kho hai phân khúc TP Hồ Chí Minh lại lớn thị trường Hà Nội với 6500 Tuy nhiên vấn đề lại không nằm lượng cầu thực tế cầu người dân nhà cao cấp không nhỏ Ví dụ Hà Nội, nhiều khách hàng chấp nhận bỏ tiền để mua hộ Pacific Place, Vincom Park Place hay The Lancaster với mức giá lên tới 65-95 triệu đồng/m2 Hay đơn cử hư dự án D’.Le Pont D’or Tập đoàn Tân Hoàng Minh phố Hoàng Cầu, chưa hoàn thiện hoàn thành bốn tầng hầm bán với mức giá 40 triệu đồng/m 2, nhiên dự án bán tới 60% số hộ Qua trình vấn thực tế nhóm nghiên cứu với hai chuyên gia lĩnh vực bất động sản Ông Trần Quốc Đoàn- Giám đốc Bất động sản Thời Đại Ông Nguyễn Vũ Cao – Tổng giám đốc BĐS RIDIC (Hoàng Gia Invest Group), hai chuyên gia khẳng định cầu nhà cao cấp người dân tương đối lớn Như vấn đề hàng tồn kho phân khúc cao cấp không xuất phát từ sức mua người dân mà nguyên nhân nằm niềm tin người dân nhà thầu Chất lượng dự án xuống cấp nghiêm trọng khoảng thời gian thị trường đóng băng vừa qua, nhiều dự án coi đình đám thời kỳ thị trường sôi động chưa hoàn thành dấu hiệu tiến triển Có thể kể tới dự án Habico mặt đường Phạm Văn Đồng - Hà Nội Công ty Cổ phần Hải Bình làm chủ đầu tư Tập đoàn DongriWon Development (Hàn Quốc) vận hành khai thác Dự án khởi công từ ngày 22-3-2008 với tổng số vốn đầu tư lên tới 220 triệu USD Vào thời kỳ đỉnh điểm, giá hộ Habico Tower coi đắt Việt Nam giá hộ dao động từ 21 tỷ đến 85 tỷ đồng Dự án dự kiến hoàn thành vào hoạt động vòng năm, nhiên tính đến năm 2013 tức sau năm thi công, dự án hoàn thành tầng tổng số 36 tầng đắp chiếu Ngoài Habico Tower nhiều dự án nhà cao cấp rơi vào tình trạng tương tự Tổ hợp trung tâm thương mại - văn phòng hộ cao cấp Thăng Long Mansion, Usilk – City, Hesco Dominium nhiều dự án dở dang khác nước Hai chyên gia nhóm nghiên cứu vấn đồng tình với quan điểm nhiều dự án cao cấp không xây dựng uy tín đối vói khách hàng nguyên khiến phân khúc nhà cao cấp bị ứ đọng năm gần Cơ sở pháp lý thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện thiếu đồng Hệ thống văn quy phạm pháp luật tín dụng bất động sản ban hành nhiều số lượng chưa bao quát nội dung cần điều chỉnh không đồng Nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, chí có quy định bất hợp lý, không thực thực tế Vì vậy, nhu cầu cần có văn luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất độn sản nhu cầu cấp thiết cần ban hành Một số vấn đề lớn luật tổ chức tín dụng tín dụng bất động sản vướng mắc mà văn luật giải có giải hiệu lực hiệu thấp, cần phải luật hoá Cầu tín dụng bất động sản không cân Trong năm vừa qua cầu tín dụng lớn, hàng loạt khu đô thị mọc lên, sở hạ tầng xây dựng với tấc độ nhanh, kèm theo nhu cầu tín dụng bất động sản lớn, nhiên tín dụng ngân hàng bất động sản lại không cân ta phân chia thành 02 loại tín dụng ngân hàng thương mại nhằm kích cung kích cầu Trong tín dụng kích cung có nhu cầu lớn (đòi hỏi nguồn vốn lớn để đáp ứng việc xây dựng khu đô thị có quy mô nhiên tín dụng kích cầu bất động sản hạn chế Tỷ lệ xấp xỉ 80 -20 nghĩa tín dụng ngân hàng dành 80 đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng khu đô thị, khu chung cư cho vay 20 đồng người có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản công ty kinh doanh bất động sản CHƯƠNG IV: KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC GIA CHÂU Á Bất động sản Việt Nam phải đối mặt với tình trạng bất cân đối cung cầu,thu nhập dân cư thấp giá nhà lại cao.Đặc biệt khu đô thị, nhu cầu lớn nhà giá thấp Cho đến nay, nguồn cung nhà chưa đáp ứng nhu cầu Do vậy,cân cung cầu vấn đề cấp thiết phủ học hỏi kinh nghiệm nước vấn đề cân thiết.Với hầu để giải vấn đề họ chủ yếu tiến hành chương trình: xây dựng nhà giá phải chăng, nhà cho thuê, hình thành quỹ nhà ở, nhà công cộng Dưới chương trinh nhà áp dụng nhằm phát triển nhà thành công nước Quỹ tiết kiệm nhà công cộng kinh nghiệm Singapore Singapore từ nước phát triển, với 70% hộ gia đình sống khu nhà chật chội, xuống cấp, vệ sinh; 1/4 dân số sống khu nhà ổ chuột 1/3 người khác sống khu nhà tự phát ven thành phố năm trước 1960 Đến nay, Singapore có 93% dân số có sở hữu nhà (trong có 80% nhà giá thấp) Mô hình nhà xã hội thu nhập thấp đánh giá thành công châu Á mô hình Singapore Chương trình Cơ quan phát triển nhà xã hội (HDB)dưới điều tiết Nhà nước Singapore tung chương trình gần 60 năm, vậy, hệ thống sách nhà hoàn thành giúp bảo vệ quyền sống nhóm có thu nhập thấp 'HDB' giải pháp hiệu giới vấn đề nhà ở, nhiều quốc gia khu vực học hỏi kinh nghiệm từ mô hình nhà Singapore để giải vấn đề nhà tạiquốc gia riêng Ứng dụng số nước: Một số quốc gia, bao gồm Trung Quốc, Ấn Độ Thái Lan, thực hiện, với mức độ thành công khác Mặc dù có số đặc điểm chung hệ thống có khác biệt đáng kể họ phương pháp mục tiêu Một số chương trình, chẳng hạn kế hoạch Trung Quốc Singapore, bắt buộc đa số người dân Những người khác, chẳng hạn kế hoạch Ấn Độ Thái Lan, tự nguyện phần lớn dân số Các chương trình Trung Quốc Ấn Độ phải trả tỷ lệ cố định lợi nhuận vốn đầu tư vào chương trình; kế hoạch Singapore Thái Lan cho phép cá nhân để đầu tư vào loạt loại tài sản, bao gồm niên kim, cổ phiếu, trái phiếu vàng Do vậy, Thành lập quỹ tiết kiệm, phối hợp hoạt động với phân phối nhà cho người thu nhập thấp ý tưởng cốt lõi, kinh nghiệm đáng học hỏi.Nhưng phát triển chúng quốc gia lại cần có bước riêng cho phù hợp với tình hình cụ thể mình.Hệ thống tiết kiệm bắt buộc hệ thống hoạt động giúp người mua tương lai tránh khoản nợ lớn, cho phép họ trả khoản nợ cách đặn với chi phí tài thấp Nó tạo hệ thống tiết kiệm gia đình, cung cấp thừa, đầu bất động sản nhà nguồn tài đặc biệt cho hệ thống tín dụng nhà xuất phát từ tiền tiết kiệm người ký hợp đồng vốn vay tiết kiệm nên độ tin cậy cao.Sự yếu hệ thống đất nước có lạm phát cao, chi phí nhà tăng lên đặn người khó đủ khả mua nhà cho tiền lương không tăng lên hỗ trợ Chính phủ Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: Một mô hình với phối kết hợp quỹ tiết kiệm nhà công cộng mô hình hay áp dụng đạt thành công định số nước khu vực Châu Á: Singapore, Trung Quốc, Thái Lan, Ấn Độ…Quỹ tiết kiệm dùng cho hoạt động mua nhà hạn chế đâu cơ, tạo tính ổn dịnh cho thị trường bất động sản, Nhưng lạm phát người đóng góp gặp khó khăn việc chi trả mua nhà tiền giá (thu nhập từ khoản tiền tiết kiệm thấp) Tại Việt Nam nay, Chính phủ có đưa gói hỗ trợ 30.000 tỷ nhằm tạo cú hích cho thị trường bất động sản Nhưng thực tế cho thấy không nguồn cung nhà giá thấp thiếu mà cầu bị hạn chế khó khăn việc chứng minh thu nhập người dân ngân hàng muốn vay mua nhà Khi mà mô hình với kết hợp quỹ tiết kiệm nhà công cộng áp dụng Việt Nam giúp Việt Nam nguồn cung tốt cho gói 30000 tỷ mà đơn vị bảo lãnh tin cậy giúp người dân vay tiền mua nhà từ ngân hàng tích đươc lượng tiền cố định quỹ Có lợi áp dụng vào Việt Nam lại câu chuyện Một câu hỏi đặt Bộ xây dựng tiến hành thành lập quan chuyên biệt đóng vai trò quỹ tiết kiệm hay quỹ tiết kiệm gộp chung với bảo hiểm xã hội? Với kinh nghiệm hai nước thấy, phát triển chương trình nhà cho thuê toán khó Khi mà, Kinh phí dành cho chương trình chịu trợ cấp lớn phủ, khả thu hồi vốn dài hạn Để thực chương trình yêu cầu vào mạnh mẽ từ phía Chính phủ, với nguồn tài lớn kế hoạch thận trọng Nếu chương trình nhà công cộng giá rẻ gặp vấn đề điều kiện sinh hoạt, môi trường sống, chương trình nhà cho thuê chịu thêm kì thị lớn từ phía xã hội(Tại Hàn Quốc) Chính vậy, Đảm bảo nhà cho thuê giá rẻ đưa vào thực khó, tạo môi trường sống bình đẳng cho hộ sinh sống lại khó Nhưng để đảm bảo an sinh xã hội, phát triển kinh tế bền vững, nhà nước cần đảm bảo an cư cho dân chúng Và chương trình nhà cho thuê giá rẻ đáp ứng nhu cầu lớn nhà cho dân chúng việc làm thiết thực, cần sớm triển khai Và để thực thành công mô hình nhà nước nên khuyến kích vào tư nhân thông qua ưu đãi: thuế thu nhập, nhân ưu tiên thầu dự án công; hỗ trợ giải mặt bằng, ưu tiên quỹ đất xây dựng dự án, miễn giảm thu nhập cho nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào khu nhà xã hội, nhà cho thuê, CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP VÀ KHUYẾN NGHỊ Đề xuất mô hình để khơi thông nguốn vốn vào bất động sản giai đoạn 20152020: Nhằm khắc phục thiếu sót gói hỗ trợ bất động sản Chính phủ, nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình kết hợp hai gói hỗ trợ 30.000 tỷ gói liên kết nhà Mô hình bước đột phá việc giải ách tắc nguồn vốn thị trường bất động sản, từ khơi thông nguồn vốn cho kinh tế Mô tả mô hình Mô hình kết hợp gói 30000 tỷ gói liên kết nhà Cơ chế vận hành mô hình Giải thích thuật ngữ: Ngân hàng bán nợ xấu có tài sản đảm bảo bất động sản cho VAMC Sau thông qua trái phiếu đặc biệt VAMC để thực hiên vay tái cấp vốn từ ngân hàng trung ương Lãi suất tái cấp vốn TPĐB thấp 2% so với lãi suất tái cấp vốn hành (Theo Quyết định 2358/QĐ-TTg lãi suất tái cấp vốn Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức tín dụng sở trái phiếu đặc biệt Công ty Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam) Lãi suất tái cấp vốn 6,5%/năm Như vậy, Ngân hàng vay với lãi suất 4,5-5%/năm Ngân hàng cho vay RPPS với lãi suất ưu đãi, từ 5-7%/năm (Tức ngân hàng cho vay ưu đãi doanh nghiệp tham gia quy trình chế biến bất động sản) VAMC có nhiệm vụ phân loại, quản lý bất động sản mua, sau góp vốn vào RPPS bất động sản Sau năm, VAMC thoái vốn khỏi quy trình dù bất động sản được bán hay không Hình thức thoái vốn hai bến thỏa thuận vào thời điểm góp vốn Quy trình chế biến bất động sản (RPPS): Sử dụng bất động sản xây lắp xong bàn giao đưa vào sử dụng ( ví dụ công trình xây xong đường vào nhà nên không bán ), bất động sản nhận góp vốn từ VAMC, bất động sản tồn kho để tiến hành chế biến bất động sản : Nhà ở, chung cư giá rẻ dành cho người thu nhập thấp (đáp ứng nguồn cung cho gói 30.000 tỷ) nhà đưa vào sử dụng, giá hợp lý Trong quy trình thành phần tham gia vay ưu đãi từ phía Ngân hàng (phải mở tài khoản ngân hàng trên) Quy trình chế biến bất động sản phải thực cách minh bạch, có thỏa thuận kỹ lưỡng bên để đưa mức giá hợp lý cho bất động sản Quỹ hỗ trợ mua nhà (QHTMN) : Quỹ hoạt động hình thức công ty bảo hiểm quản lý tài cho khách hàng Người mua nhà liên hệ với quỹ để tiến hành đề đạt nguyện vọng mua nhà, đưa thông tin tài cá nhân Quỹ đưa dịch vụ tư vấn, hướng dẫn, quản lý tài sản bảo lãnh mua nhà cho khách hàng Đối với khách hàng muốn bảo lãnh mua nhà Quỹ tính toán, xem xét khả năng, mức độ rủi ro toán khách hàng mua nhà, sau thu loại phí bảo hiểm Người mua nhà: Những người có nhu cầu vay mua nhà theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ Chính phủ khó khăn việc chứng minh khả chi trả ngại công tác thủ tục liên hệ với quỹ hỗ trợ mua nhà Quỹ tư vấn, hướng dẫn giúp người toàn trình mua nhà họ QHTMN tương tác thông tin với doanh nghiệp bất động sản RPPS để tìm kiếm nhà phù hợp với nhu cầu khách hàng cân cung cầu thị trường QHTMN đứng bảo lãnh khách hàng tiến hành vay ngân hàng mua nhà (khi khách hàng khả toán quỹ chi trả giúp theo nguyên tắc bảo hiểm : số đông bù số ít) KẾT LUẬN Để thị trường bất động sản phát triển cách bền vững, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường cấp, ngành liên quan cần có biện pháp cụ thể, sách đưa phải phù hợp với tình hình thực tiễn sở nghiên cứu cách thấu đáo, cần rút kinh nghiệm từ nước giới mắc phải Trong phần luận văn tác giả cố gắng tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến phát triển cân đối thị trường bất động sản Việt Nam năm gần đưa số giải pháp tháo gỡ từ cấp, ngành doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhiên hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn chế sách môi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển đồng định chế tài khác thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, cần chứng khoán hóa bất động sản Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: TÀI LIỆU TRONG NƯỚC: Bộ Xây dựng, 2014 “Báo cáo kinh nghiệm số nước giới phát triển quản lý nhà ở” Tài liệu trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Phiên họp thứ 26 (tháng 03-2014) Bộ Xây dựng Lê Hải, 2015 “Những kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Singapore” http://vietstock.vn/2015/01/nhung-kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cuasingapore-763-401642.htm, truy cập ngày 27/01/2015 Hoàng Thục, 2007 ““Cơn sốt” thứ bất động sản?” http://vneconomy.vn/bat-dong-san/con-sot-thu-3-cua-bat-dong-san-64551.htm, truy cập ngày 13/11/2014 TS Nguyễn Trọng Nghĩa, 2009 “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: Thực trạng giải pháp” Phan Thế Hải, 2009 “Thị trường bất động sản: "Quả bom" chưa tháo ngòi” Vietstock, 2009 “NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN: RỦI RO VÀ CƠ HỘI” Chứng khoán phương nam, 2012 “Báo cáo phân tích ngành bất động sản” CBRE, 2009 “Báo cáo quý CBRE-Q4/2009” CBRE, 2012 “Báo cáo quý CBRE-Q1/2012” 10 CBRE, 2014 “Báo cáo quý CBRE-Q2/2014” 11 CBRE, 2014 “Báo cáo quý CBRE-Q3/2014” 12 CBRE, 2014 “Báo cáo quý CBRE-Q4/2014” 13 Ủy ban Giám sát tài Quốc gia, 2013 “Báo cáo tổng quan thị trương tài chính” 14 Bộ Xây dựng, 2014 “BÁO CÁO CỦA BỘ TRƯỞNG TRỊNH ĐÌNH DŨNG VÊ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NHIỆM VỤ NĂM 2014 VÀ PHƯƠNG HƯỚNG,NHIỆM VỤ KẾ HOẠCH NĂM 2015 CỦA NGÀNH XÂY DỰNG” 15 Đỗ Mạnh Hưng, 2014 “Phát triển nhà cho thuê để giải toán "an cư"” http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.as px?ItemID=2051, truy cập ngày 14/12/2014 TÀI LIỆU NƯỚC NGOÀI: Dong He, 2004 “The Role of KAMCO in Resolving Nonperforming Loans in the Republic of Korea” IMF IMF Asia and Pacific Department 22pp 17 Professor Sock-Yong Phang, 2010 “Lessons from Singapore’s Central Provident Fund” 4th Global Conference on Housing Finance in Emerging Markets, May 26-27, 2010, Washington DC World Bank 18 James R Barth, Michael Lea and Tong Li, 2012 “China’s Housing Market: Is a Bubble About to Burst?” Milken Institute New York 32 pp 19 Sock-Yong Phang, 2007 “The Singapore Model of Housing and the Welfare State 2007” School of Economics Singapore 46 pp 16 [...]... nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của nhà nước Chính cơ chế chính sách của nhà nước sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động. .. trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển đồng bộ các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với các công cụ là chứng chỉ bất động sản, cần chứng khoán hóa bất động sản Về phía... nhiên tín dụng kích cầu bất động sản rất hạn chế Tỷ lệ này xấp xỉ 80 -20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80 đồng để cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng các khu đô thị, khu chung cư thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản CHƯƠNG IV: KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC GIA CHÂU Á Bất động sản Việt Nam đang phải... bất động sản? ” http://vneconomy.vn/bat-dong-san/con-sot-thu-3-cua-bat-dong-san-64551.htm, truy cập ngày 13/11/2014 4 TS Nguyễn Trọng Nghĩa, 2009 “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: Thực trạng và giải pháp” 5 Phan Thế Hải, 2009 Thị trường bất động sản: "Quả bom" chưa được tháo ngòi” 6 Vietstock, 2009 “NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN: RỦI RO VÀ CƠ HỘI” 7 Chứng khoán phương nam, 2012 “Báo cáo phân tích ngành bất động. .. thuê, CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP VÀ KHUYẾN NGHỊ Đề xuất mô hình mới để khơi thông nguốn vốn vào bất động sản giai đoạn 20152 020: Nhằm khắc phục những thiếu sót của 2 gói hỗ trợ bất động sản của Chính phủ, nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình kết hợp giữa hai gói hỗ trợ 30.000 tỷ và gói liên kết 4 nhà Mô hình sẽ là một bước đột phá trong việc giải quyết ách tắc nguồn vốn trong thị trường bất động sản, từ đó khơi thông... cụ là chứng chỉ bất động sản, cần chứng khoán hóa bất động sản Về phía các ngân hàng, để nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản cần phải có ý thức cũng như quan tâm sâu sắc hơn đối với thị trường bất động sản và cơ chế tín dụng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh khoản,... nghiệp bất động sản trong RPPS để tìm kiếm nhà phù hợp với nhu cầu của khách hàng và cân bằng cung cầu trên thị trường 7 QHTMN đứng ra bảo lãnh khi khách hàng tiến hành vay ngân hàng mua nhà (khi khách hàng mất khả năng thanh toán thì quỹ sẽ chi trả giúp theo nguyên tắc bảo hiểm : số đông bù số ít) KẾT LUẬN Để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, phù hợp với quy luật của kinh tế thị trường. .. động sản Sau 5 năm, VAMC sẽ thoái vốn ra khỏi quy trình dù bất động sản đã được được bán hay không Hình thức thoái vốn sẽ được hai bến thỏa thuận vào thời điểm góp vốn 4 Quy trình chế biến bất động sản (RPPS): Sử dụng những bất động sản đã được xây lắp xong nhưng không thể bàn giao đưa vào sử dụng ( ví dụ như những công trình xây xong nhưng không có đường vào nhà nên không bán được ), những bất động sản. .. đây Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và không đồng bộ Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong thực tế Vì vậy,... lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất độn sản là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất động sản hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hoá Cầu về tín dụng bất động sản không cân bằng Trong những năm vừa qua ... Các động thái thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản , yếu tố dẫn đến tắc nghẽn kênh tín dụng bất động sản Thị trường bất động sản chịu chi phối nhiều yếu tố, trị, kinh tế, ... đề tài: Thị trường bất động sản đóng vai trò lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau Việt Nam gia nhập WTO Thị trường bất động sản phát triển đòn bẩy thúc đẩy cho tăng trưởng kinh tế Theo... nghiệp kinh doanh bất động sản, nhiên hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn chế sách môi trường