Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng nghiên cứu cho trường hợp thành phố hồ chí minh

ii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Nha Trang, ngày tháng năm 2011 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN iv LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên em xin chân thành cám ơn Quý Thầy Cô Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nha Trang đã truyền đạt kiến thức cũng như kinh nghiệm quý báu giúp ích cho em trong bốn năm học qua. Lời cảm ơn sâu sắc tiếp theo em xin gửi tới thầy Phạm Thành Thái người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập vừa qua để em có thể hoàn thành đồ án tốt nghiệp này. Xin gửi lời cảm ơn tới thầy Lê Trần Phúc đã động viên, dìu dắt em trong suốt quá trình học tập. Chân thành cảm ơn các anh, chị tại công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành đồ án này . Gia đình, bạn bè, người thân là nguồn động viên quý báu và là chỗ dựa vững chắc tạo nên động lực thúc đẩy em hoàn thành tốt đề tài. Em xin chân thành cám ơn tất cả mọi người! v MỤC LỤC Quyết định thực tập i Nhận xét của giáo viên hướng dẫn ii Xác nhận thực tập tại công ty iii Lời cảm ơn iv Mục lục v Danh mục các bảng x Danh mục các hình xi Chương 1: GIỚI THIỆU 1 1.1.Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1 1.3. Câu hỏi nghiên cứu 2 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 1.5. Phương pháp nghiên cứu 2 1.6. Ý nghĩa của đề tài: 3 Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 4 2.1. Tổng quan về bất động sản & thị trường bất động sản. 4 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản 4 2.1.1.1 Khái niệm 4 2.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản. 5 2.1.1.3. Phân loại Bất động sản 7 2.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản 8 2.1.2.1. Các khái niệm 8 2.1.2.2. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản. 9 2.2. Marketing bất động sản. 12 2.2.1. Khái niệm marketing bất động sản. 12 2.2.2. Tư tưởng cơ bản của marketing bất động sản 12 2.2.2.1. Phân tích môi trường vĩ mô chi phối đến marketing bất động sản 12 vi 2.2.2.2. Phân tích môi trường vi mô chi phối đến marketing bất động sản: 12 2.2.2.3. Phân tích mô hình cạnh tranh: Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter 13 2.2.3. Lý thuyết 7p trong marketing. 13 2.2.3.1. Product- sản phẩm 14 2.2.3.2 Prices – giá 14 2.2.3.3. Promotion- xúc tiến 15 2.2.3.4. Place – phân phối. 16 2.2.3.5 Packaging – đóng gói 16 2.2.3.6 Positioning – định vị. 17 2.2.3.7 People – con người 18 2.3. Lý thuyết cung cầu về bất động sản. 18 2.3.1. Cung về bất động sản 18 2.3.1.1. Cung bất động sản trên thị trường sơ cấp. 18 2.3.1.2. Cung bất động sản trên thị trường thứ cấp 19 2.3.2. Cầu về bất động sản 20 2.3.2.1. Khái niệm cầu về bất động sản. 20 2.3.2.2. Phương pháp xác định cầu bất động sản 21 Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 22 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. 22 3.1.1. Về điều kiện tự nhiên 22 3.1.2. Về điều kiện kinh tế 23 3.1.3. Về điều kiện xã hội. 23 3.2. Thực trạng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 26 3.2.1. Tình hình sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2.3. Một số vấn đề về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 32 3.3. Tình hình cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 33 3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản. 33 vii 3.3.1.1. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển. 33 3.3.1.2. Thu nhập của dân cư. 34 3.3.1.3. Giá cả tiêu dùng. 35 3.3.1.4. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ 35 3.3.2. Cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 36 3.3.3. Những nhân tố chủ yếu làm giảm cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 39 3.3.3.1. Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế 39 3.3.3.2. Sản phẩm chưa đáp ứng mong muốn của khách hàng và nhà đầu tư. 43 3.3.3.3. Các khoản phụ phí quá cao. 46 3.3.3.4 .Chính sách marketing còn thiếu tính chuyên nghiệp 47 3.3.3.5. Tính chất pháp lý của doanh nghiệp đối khách hàng còn yếu kém. .47 3.3.3.6. Tâm lý “chờ đợi” của người dân 48 3.3.3.7. Nhà nước điều chỉnh giá đất 48 3.3.3.8. Các chỉ số tài chính liên tục tăng. 48 3.3.3.9. Tiêu cực trong xây dựng và đất đai 51 3.3.3.10. Do nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. 51 3.4. Tình hình cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 52 3.4.1. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản. 52 3.4.1.1. Giá bất động sản 52 3.4.1.2. Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ 52 3.4.1.3. Sự phát triển của kết cấu hạ tầng. 53 3.4.1.4. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản 53 3.4.1.5. Chính sách và pháp luật của nhà nước 54 3.4.2. Cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 55 3.4.2.1. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 58 3.4.2.2. Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay) 59 viii 3.5. Những nhân tố làm đóng băng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 61 3.5.1. Cung và cầu chênh lệch nhau quá lớn. 61 3.5.2. Chính sách thắt chặt tín dụng của chính phủ và ngân hàng đối với bất động sản: 61 3.5.3. Chi phí nguyên vật liệu hay chung quy là chỉ số cpi leo thang quá mức. 62 3.5.4. Quá ít mô hình về sản phẩm bất động sản cho khách hàng lựa chọn 63 3.5.5. Giá nhà đất, chi phí, phí môi dịch vụ môi giới quá cao so với khả năng của nhà đầu tư cũng như người dân 63 3.5.6. Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam 64 3.5.7. Lượng tiền kiều hối đổ về đầu tư bất động sản ít đi. 64 3.5.8. Chính sách lỏng lẻo của nhà nước và sự yếu đuối của các doanh nghiệp Việt Nam 64 3.5.9. Hậu quả của nạn đầu cơ nhà đất. 65 3.6. Hậu quả của việc thị trường bất động sản đóng băng. 65 3.6.1. Doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng 65 3.6.2. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ bị phá sản 65 3.6.3. Nguồn thu ngân sách của nhà nước sẽ bị giảm đáng kể 65 3.6.4. Tỷ lệ thất nghiệp gia tăng. 66 3.6.5. Các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. 66 3.6.6. Có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính 66 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING CHỦ YẾU CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 67 4.1.Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng . 67 4.1.1.1. Đa dạng hóa về sản phẩm. 69 4.1.1.2. Tính thẩm mỹ cần được bảo tồn. 70 4.1.1.3. Nâng cao chất lượng sản phẩm. 70 4.1.2.Giá 70 4.1.2.1 Giảm giá ở từng phân khúc 70 ix 4.1.2.2. Giảm phí môi giới. 72 4.1.2.3. Giảm phí bảo vệ. 72 4.1.2.4. Giảm phí vệ sinh. 72 4.1.3. Tiếp thị 72 4.1.3.1. Tạo dựng 1 cách thức tiếp thị chuyên ngiệp. 73 4.1.3.2. Trưng bày bất động sản theo kết cấu phong thủy và khoa học 73 4.1.3.3. Các chiến lược quảng cáo mang tính thương hiệu 74 4.1.3.4. Đầu tư kỹ vào chương trình xúc tiến bán hàng 77 4.1.4. Phân phối. 78 4.1.4.1. Giải pháp marketing online 79 4.1.4.2. Cắt giảm các chi nhánh bán hàng và điểm giao dịch 80 4.1.4.3. Mở rộng hình thức phân phối qua trung gian. 80 4.1.5. Đóng gói. 81 4.1.5.1 Tạo nên sự ấn tượng cho bao bì. 81 4.1.5.2. Gia tăng tính hấp dẫn cho bản vẽ 81 4.1.5.3. Gia tăng tính nỗi bật của mô hình sản phẩm tại sàn giao dịch. 81 4.1.6. Định vị. 82 4.1.6.1. Định vị sản phẩm là các chung cư mini 82 4.1.6.2. Xác lập mục tiêu marketing 82 4.1.6.3. Chiến lược marketing: 83 4.1.6.4. Chiến lược phân phối 84 4.1.6.5. Chiến lược đối thoại tổng lực 84 4.1.7. Con người. 87 4.1.7.1. Nâng cao năng lực cho nhân viên. 87 4.1.7.2. Xây dựng văn hóa cho doanh nghiệp 87 4.1.7.3. Gia tăng lượng nhân viên kinh doanh: 87 4.2. Các hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo. 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO x DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 30 Bảng 3.2: Cơ cấu sử dụng nhà tại thành phố Hồ Chí Minh 31 Bảng 3.3: Nhận định về tình hình bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh của bạn đọc 36 Bảng 3.4: Nhu cầu mua bất động sản trong thời gian gần đây 37 Bảng 3.5: GDP bình quân đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh 39 Bảng 3.6: Báo giá 1 số chung cư tại các quận huyện thành phố Hồ Chí Minh 40 Bảng 3.7: Giá đất thị trường và thị giá do UBND thành phố quy định 41 Bảng 3.8: Bảng giá đất nền tại thành phố Hồ Chi Minh 42 Bảng 3.9: Các loại hình chung cư 43 Bảng 3.10: Nhu cầu về các loại hình chung cư của khách hàng 44 Bảng 3.11: Báo cáo tài chính công ty cổ phần kinh doanh địa ốc Him Lam 56 Bảng 3.12: Danh sách một số công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 60 Bảng 3.13: Chỉ số giá vật liệu xây dựng 63 Bảng 4.1: Đề xuất giảm giá các loại hình chung cư 71 xi DANH MỤC CÁC HÌNH Đồ thị 3.1: Cơ cấu sử dụng nhà tại thành phố Hồ Chí Minh 32 Đồ thị 3.2: Nguồn cầu về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 37 Đồ thị 3.3: Bảng giá vàng 49 Đồ thị 3.4: Tỷ giá ngoại tệ 50 Đồ thị 3.5: Tốc độ đô thị hóa 58 Đồ thị 3.6: Nguồn cung về bất động sản 60 Đồ thị 3.7: Xu hướng tín dụng bất động sản trong năm 2011 62 1 Chương 1: GIỚI THIỆU 1.1.Đặt vấn đề. Thị trường bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng tại Việt Nam cũng như trên thế giới. Cơn sốt nhà đất năm 2007 được coi là cơn sốt thứ 3 kể từ năm 1990 tới nay. Giá nhà đất tăng vọt, giá văn phòng cho thuê cũng tăng một cách phi mã khiến cho Việt Nam trở thành một điểm nóng về bất động sản trên thế giới. Song những năm trở lại đây tình hình bất động sản không còn sôi động như trước nữa. Thay vào đó là sự chững lại hay “ đóng băng ” trên thị trường. Theo hiệp hội kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, nếu tình trạng này kéo dài sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bị phá sản, hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh.Nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét. Những người có nhu cầu về bất động sản thì lại không mua được hàng, còn những người muốn bán thì lại không bán được. Điều này đồng nghĩa với việc cung và cầu có những động thái trái ngược nhau mà yếu tố chính ở đây là cung về sản phẩm, giá cả, hình thức khuyến mại, phân phối chưa đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Xuất phát từ những vấn đề trên, việc chọn đề tài “Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng: Nghiên cứu cho trường hợp thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu là cần thiết và hữu ích. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. Mục tiêu chính của nghiên cứu này nhằm đạt được một sự hiểu biết chính xác hơn về những nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản đóng băng, thông qua việc phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó, đề tài cần đạt được các mục tiêu cụ thể sau: - Hệ thống hóa một cách đầy đủ cơ sở lý thuyết về cung cầu, lý thuyết marketing cho thị trường bất động sản. - Xác định được các nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản bị đóng băng. [...]... - ra m t s gi i pháp marketing ch y u doanh nghi p kinh doanh b t khai thông băng cho các ng s n t i thành ph H Chí Minh 1.3 Câu h i nghiên c u Th trư ng b t ng s n thành ph H Chí Minh hi n nay ang b băng, làm cho các nhà kinh doanh g p r t nhi u khó khăn m c tiêu nghiên c u nêu trên, tác gi - Nguyên nhân nào d n ns ã óng gi i quy t v n và t ra m t s câu h i nghiên c u như sau: óng băng trên th trư... B ng báo giá m t s chung cư t i thành ph H Chí Minh ư c l y t công ty CBRE - Tình hình s d ng t và th c tr ng nhà thu th p t s a chính thành ph H Chí Minh - Thu nh p bình quân u ngư i hàng năm ư c thu th p thành ph H Chí Minh Các s li u này cũng ư c l y t C c th ng kê thành ph H Chí Minh 1.6 Ý nghĩa c a tài: K t qu c a nghiên c u này s là cơ s th c ti n r t quan tr ng cho các doanh nghi p kinh doanh... ng s n thành ph H Chí Minh hi n nay? - Nh ng gi i pháp marketing c th nh m phá tan băng trong giai o n hi n nay là gì? 1.4 i tư ng và ph m vi nghiên c u Th trư ng b t trư ng nhà ng s n là th trư ng r ng l n bao g m th trư ng t Trong nghiên c u này, tác gi ch s gi i pháp marketing cho th trư ng nhà vi c kh o sát và phân tích ho t nhà t và th i sâu vào phân tích và tìm ra m t t t i thành ph H Chí Minh, ... 1994, thành ph H Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa mù ch , 139 trung tâm tin h c, ngo i ng và 12 cơ s giáo d c c bi t T ng c ng 1.308 cơ s giáo d c c a thành ph có 1.169 cơ s công l p và bán công, còn l i là các cơ s dân l p, tư th c Thành ph H Chí Minh hi n nay cũng có 40 trư ng qu c t do các lãnh s quán, công ty giáo d c u tư Giao thông v n t i Nh i u ki n t nhiên thu n l i, thành ph H Chí Minh tr thành. .. 2007, 3 tri u khách ã t i thăm thành ph H Chí Minh, t c kho ng 70% Năm 2007 cũng là năm thành ph có ư c bư c ti n m nh m , lư ng khách tăng kho ng 12% so v i 2006, doanh thu ngành du l ch t 19.500 t vnd, tăng 20% Là m t thành ph tr ch v i 300 năm l ch s , nhưng thành ph H Chí Minh ã xây d ng ư c không ít công trình ki n trúc và s h u m t n n văn hóa a d ng Thành ph H Chí Minh còn là m t trung tâm mua... i m chung c a khí h u, th i ti t thành ph H Chí Minh có nhi t cao u trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác ng chi ph i môi 23 trư ng c nh quan sâu s c Mùa mưa t tháng 5 n tháng 11, mùa khô t tháng 12 n tháng 4 năm sau a ch t, t ai Ð t ai Thành ph H Chí Minh ư c hình thành trên hai tư ng tr m tích: tr m tích Pleieixtoxen và tr m tích Holoxen thành ph H Chí Minh, màu; t xám có ba lo i: t xám... năm Không ch là thành ph ông dân nh t Vi t Nam, quy mô dân s c a thành ph H Chí Minh còn hơn ph n l n các th ô châu Âu ngo i tr Moscow và London Theo s li u th ng kê năm 2009, 83,32% dân cư s ng trong khu v c thành th và thành ph H Chí Minh cũng có g n m t ph n năm là dân nh p cư t các t nh khác Yt Tu i th trung bình c a nam gi i thành ph là 71,19 tu i, con s n gi i là 75 tu i S y t thành ph hi n nay... H Chí Minh ã cho th y r ng t i a bàn này r t 26 phù h p v i ho t ng kinh doanh b t hòa” là th nhưng ho t ng s n L ra “Thiên th i, ng này v n có nh ng mu n ó là s lư ng giao d ch a l i, nhân ng thái trái chi u không mong a c ã gi m i áng k so v i th i gian trư c ó mà chúng ta s làm rõ ph n sau 3.2 Th c tr ng b t ng s n thành ph H Chí Minh - Th trư ng b t ng s n t i thành ph H Chí Minh tuy m i hình thành, ... nhà nghiên c u trên th gi i ch ng minh và i cho các b t n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o ng s n có i u ki n tr thành hàng hoá và ư c m nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ó m t ti m năng áng k v v n t ó phát tri n kinh t -xã h i t ư c nh ng m c tiêu Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, hàng cho vay qua th ch p b ng b t cho vay Vì v y, phát tri n ra các... trên th trư ng, gây tác h i t i hi u qu chung c a n n kinh t 22 Chương 3: TH C TR NG V TH TRƯ NG B T NG S N T I THÀNH PH 3.1 Khái quát v 3.1.1 V H CHÍ MINH i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i c a thành ph H Chí Minh i u ki n t nhiên V i v trí a lý, i u ki n t nhiên thu n l i, thành ph H Chí Minh – nơi m t th i ư c m nh danh là "Hòn ng c Vi n ông" ã là trung tâm thương m i và là nơi h i t c a nhi u dân . tài chính 66 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING CHỦ YẾU CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 67 4.1 .Giải pháp marketing cho thị trường bất động sản lúc đóng băng. băng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu. Thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang bị đóng băng, làm cho các. Tình hình sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 30 3.2.3. Một số vấn đề về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 32 3.3. Tình hình cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 33 3.3.1. Các yếu