- Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng. Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
- Lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
- Thị trường bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên thế giới. Cơn sốt nhà đất năm 2007 là năm được coi là cơn sốt thứ 3 kể từ năm 1990 tới nay. Giá nhà đất tăng vọt, giá văn phòng cho thuê cũng tăng một cách phi mã khiến cho thành phố Hồ Chí Minh trở thành một điểm nóng về bất động sản trên thế giới.
- Song những năm trở lại đây tình hình bất động sản không còn sôi động như trước nữa. Thay vào đó là sự chững lại “ đóng băng ” trên thị trường.
- Với đặc thù sản phầm giá trị cao, cung và cầu hiện không cân bằng khiến marketing trong bất động sản hầu như không được coi trọng cho lắm. Việc Marketing mới chỉ dừng lại trong việc sử dụng các kênh truyền thông, PR, brochure, mô hình... chưa làm nổi bật tính năng của sản phẩm.
Mặt tích cực của thị trường.
- Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đầu tư vào bất động sản năm 2007 chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD) khoảng trên 8,5 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường bất động sản ngày càng tăng.
- Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m2 nhà ở. Nhiều khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra, …
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước. Nhiều tổng công ty lớn đủ sức thi công các công trình lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
- Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động
sản đã dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đã hình thành mạng các sàn giao dịch bất động sản gồm trên 90 thành viên. Bộ Xây dựng đang hướng dẫn một số địa phương và doanh nghiệp xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để nhân rộng ra toàn quốc. Các chuyên gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá …. bắt đầu được đào tạo.
Những mặt tồn tại của thị trường.
- Mặc dù có những đóng góp bước đầu cho sự phát triển chung của nền kinh tế nhưng thị trường bất động sản mới hình thành và phát triển nên không thể tránh khỏi một số tồn tại cần khắc phục.
- Thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia thị trường. Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án phức tạp, qua nhiều cấp kéo dài. Nhà đầu tư gặp khó khăn và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Công tác lập quy hoạch phát triển đô thị ở nhiều địa phương triển khai chậm. Nhiều vướng mắc trong chính sách đất đai, bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa được tháo gỡ làm cho các dự án nhà ở, khu đô thị mới chậm được triển khai.
- Hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở có cơ cấu không hợp lý, chủ yếu các doanh nghiệp đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích rộng và giá bán cao chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao. Thị trường thiếu hàng hoá có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với xu hướng về phát triển nhà ở trên thế giới. Việc triển khai nhà ở xã hội để cho các đối tượng chính sách thuê và cho thuê mua theo quy định của luật nhà ở còn chậm, kể cả ở các địa phương trọng điểm.
- Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của người dân. Nhiều yếu tố làm tăng giá chưa được khắc phục như cân đối cung cầu, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, vật liệu đầu vào, thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài…
- Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhiều dự án bất động sản có quy mô nhỏ, đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mất cân đối và không ổn định. Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ, nhiều ngân hàng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, xuất hiện đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường. Việc đột ngột hạn chế cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thiếu lộ trình và phân loại
dự án ưu tiên làm tác động mạnh đến nguồn cung cấp bất động sản thiết yếu cho thị trường và sẽ làm căng thẳng thêm quan hệ cung cầu xét trong dài hạn.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được công khai, minh bạch. Hầu hết các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thực hiện việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin về thị trường bất động sản không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị theo quy định của luật xây dựng, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới theo quy định của luật nhà ở, chưa được thực hiện nghiêm túc.
- Hệ thống thuế liên quan đến thị trường bất động sản chưa hợp lý. Thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Thuế giao dịch và lệ phí trước bạ còn quá cao không khuyến khích các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế.
- Chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh. Vốn đầu tư trông chờ chủ yếu vào ngân hàng, thiếu các mô hình huy động vốn khác như quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu dự án…
- Chưa có hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản nên việc đánh giá chủ yếu mang “cảm tính” và phiến diện. Vì vậy, việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài. Ngoài ra, tình hình thị trường chưa được cập nhật kịp thời và đầy đủ do đó thiếu cơ sở để đề xuất chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trường.
- Các địa phương chưa có bộ máy chuyên trách để quản lý và điều hành thị trường bất động sản và hầu hết chưa có chiến lược phát triển thị trường bất động sản nên nhiều địa phương có biểu hiện phát triển dư thừa hàng hoá bất động sản trong ngắn hạn và khi thị trường có biến động, lúng túng trong xử lý.
Diễn biến thị trường bất động sản thời gian gần đây.
- Thời điểm đầu năm 2008 tại một số khu vực nhất định thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giá cả một số loại bất động sản như văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư, đất xây dựng nhà ở riêng lẻ… tăng cao. Số liệu thống kê cụ thể cho thấy, giá của căn hộ chung cư cao tầng ở thành phố Hồ Chí Minh tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006.
- Từ tháng 3/2008 đến nay thị trường bất động sản ở một số khu vực tại thành phố Hồ Chi Minh và các vùng lân cận có chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch.
- Nguồn cung bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện rất nhiều, nguồn cầu cũng thực sự lớn. Song không có sự ăn khớp nhau giữa cung và cầu đã làm cho thị trường bất động sản chững lại hay “đóng băng” trong những năm gần đây.
Giá bán quá cao so với giá trị thực, sản phẩm thiếu tính đa dạng, kém về chất lượng, phân khúc hẹp... là các yếu tố gây nên tình trạng cung và cầu có động thái trái chiều, lệch hướng nhau. Tức là người cần mua sản phẩm thì lại không có, còn người cần bán sản phẩm thì không ai mua.