Bên cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản trong xã hội. Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh bất động sản (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu bất động sản biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập bất động sản mới hoặc mua hàng hóa bất động sản đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu bất động sản, nhu cầu sử dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu bất động sản. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản, người sử dụng thường thực hiện việc thuê bất động sản từ những người sở hữu bất động sản. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng bất động sản đi thuê lại bất động sản, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê bất động sản. Việc xác định nhu cầu bất động sản trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh bất động sản; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu bất động sản do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.
Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. 3.1.1. Về điều kiện tự nhiên.
Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh – nơi một thời được mệnh danh là "Hòn ngọc Viễn Đông" đã là trung tâm thương mại và là nơi hội tụ của nhiều dân tộc anh em, mỗi dân tộc có tín ngưỡng, sắc thái văn hoá riêng góp phần tạo nên một nền văn hoá đa dạng.
Đặc trưng văn hoá của vùng đất này là sự kết hợp hài hòa giữa truyền thống dân tộc với những nét văn hoá phương Bắc, phương Tây, góp phần hình thành lối sống, tính cách con người Sài Gòn. Đó là những con người thẳng thắn, bộc trực, phóng khoáng, có bản lĩnh, năng động, dám nghĩ, dám làm.
Vị trí địa lý.
Thành phố Hồ Chí Minh phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh , đông và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai, đông nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, tây và tây nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ bắc xuống nam, từ đông sang tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay. Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế .
Địa hình.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền đông nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ bắc xuống nam và từ đông sang tây. Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình.
Nhìn chung, địa hình thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt, nhất là bất động sản.
Khí hậu, thời tiết.
trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Địa chất, đất đai.
Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai tướng trầm tích: trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị bạc màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai loại đầu chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới chủ yếu là cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy nơi và tùy mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Nền đất xám, phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây dựng cơ bản.
Với địa chất khá tốt các công trình xây dựng sẽ đảm bảo tính lâu bền và an toàn cho người sử dụng.
3.1.2. Về điều kiện kinh tế .
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tổng sản phẩm 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Vào năm 2005, thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2008, chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.534 usd/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1024 usd/năm.
Với điều kiện kinh tế hùng mạnh và dẫn đầu cả nước như vậy thực sự bất động sản đứng trước ngưỡng cửa thu hút vốn đầu tư cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.
3.1.3. Về điều kiện xã hội. Dân số. Dân số.
Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 thành phố Hồ Chí Minh có dân số 7.162.864 người, gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,95 người/hộ. Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%.
Dân số thành phố tăng nhanh, trong 10 năm từ 1999-2009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vòng 10 năm. Không chỉ là thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của thành phố Hồ Chí Minh còn hơn phần lớn các thủ đô ở châu Âu ngoại trừ Moscow và London. Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị và thành phố Hồ Chí Minh cũng có gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác.
Y tế.
Tuổi thọ trung bình của nam giới ở thành phố là 71,19 tuổi, con số ở nữ giới là 75 tuổi.
Sở y tế thành phố hiện nay quản lý 8 bệnh viện đa khoa và 20 bệnh viện chuyên khoa. Nhiều bệnh viện của thành phố đã liên doanh với nước ngoài để tăng chất lượng phục vụ.
Nhìn chung cơ sở y tế ở thành phố Hồ Chí Minh mà nói rất tốt. Người dân có điều kiện chăm sóc sức khỏe.
Giáo dục.
Về mặt hành chính, sở giáo dục thành phố Hồ Chí Minh chỉ quản lý các cơ sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông. Các trường đại học, cao đẳng phần lớn thuộc bộ giáo dục và đào tạo Việt Nam. Trong năm học 2008–2009, toàn thành phố có 638 cơ sở giáo dục mầm non, 467 trường cấp I, 239 trường cấp II, 81 trường cấp III. Ngoài ra, theo con số từ 1994, thành phố Hồ Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa mù chữ, 139 trung tâm tin học, ngoại ngữ và 12 cơ sở giáo dục đặc biệt. Tổng cộng 1.308 cơ sở giáo dục của thành phố có 1.169 cơ sở công lập và bán công, còn lại là các cơ sở dân lập, tư thục. Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư.
Giao thông vận tải.
Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Khác với Hà Nội, vận tải thủy ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm một tỷ lệ quan trọng. Tính riêng
vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố. Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85,6% vận tải hành khách. Về giao thông đường không, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất.
Quy hoạch và kết cấu đô thị.
Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống nhất.
Du lịch.
Trong khoảng 4,3 triệu khách quốc tế đến Việt Nam vào năm 2007, 3 triệu khách đã tới thăm thành phố Hồ Chí Minh, tức khoảng 70%. Năm 2007 cũng là năm thành phố có được bước tiến mạnh mẽ, lượng khách tăng khoảng 12% so với 2006, doanh thu ngành du lịch đạt 19.500 tỷ vnd, tăng 20%. Là một thành phố trẻ chỉ với 300 năm lịch sử, nhưng thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng được không ít công trình kiến trúc và sở hữu một nền văn hóa đa dạng.
Thành phố Hồ Chí Minh còn là một trung tâm mua sắm và giải trí. Bên cạnh các phòng trà ca nhạc, quán bar, vũ trường, sân khấu, thành phố có khá nhiều khu vui chơi, hệ thống các nhà hàng, quán ăn cũng là một thế mạnh của du lịch thành phố.
Với vị trí và các điều kiện thuận lợi như thế thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều yếu tố để phát triển kinh doanh bất động sản.
Kết luận:
Trong kinh doanh bất động sản thì vị trí được xem là một đặc điểm quan trọng nhất. Xem xét và nghiên cứu phần 3.1: “Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh” đã cho thấy rằng tại địa bàn này rất
phù hợp với hoạt động kinh doanh bất động sản. Lẽ ra “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa” là thế nhưng hoạt động này vẫn có những động thái trái chiều không mong muốn. Đó là số lượng giao dịch địa ốc đã giảm đi đáng kể so với thời gian trước đó mà chúng ta sẽ làm rõ ở phần sau.
3.2. Thực trạng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.
- Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng. Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.
- Lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
- Thị trường bất động sản là một lĩnh vực giàu tiềm năng tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như trên thế giới. Cơn sốt nhà đất năm 2007 là năm được coi là cơn sốt thứ 3 kể từ năm 1990 tới nay. Giá nhà đất tăng vọt, giá văn phòng cho thuê cũng tăng một cách phi mã khiến cho thành phố Hồ Chí Minh trở thành một điểm nóng về bất động sản trên thế giới.
- Song những năm trở lại đây tình hình bất động sản không còn sôi động như trước nữa. Thay vào đó là sự chững lại “ đóng băng ” trên thị trường.
- Với đặc thù sản phầm giá trị cao, cung và cầu hiện không cân bằng khiến marketing trong bất động sản hầu như không được coi trọng cho lắm. Việc Marketing mới chỉ dừng lại trong việc sử dụng các kênh truyền thông, PR, brochure, mô hình... chưa làm nổi bật tính năng của sản phẩm.
Mặt tích cực của thị trường.
- Thị trường bất động sản đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký đầu tư vào bất động sản năm 2007 chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD) khoảng trên 8,5 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào bất động sản khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường bất động sản ngày càng tăng.
- Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m2 nhà ở. Nhiều khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như dự án Phú Mỹ Hưng, Ciputra, …
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước. Nhiều tổng công ty lớn đủ sức thi công các công trình lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
- Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động
sản đã dần hoàn thiện, bước đầu tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đã hình thành mạng các sàn giao dịch bất động sản gồm trên 90 thành viên. Bộ Xây dựng đang hướng dẫn một số địa phương và doanh nghiệp xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn để nhân rộng ra toàn quốc. Các chuyên gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá …. bắt