2.3.1. Cung về bất động sản.
2.3.1.1. Cung bất động sản trên thị trường sơ cấp.
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng
về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III.
Như vậy, mức tăng cung bất động sản cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về bất động sản nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.
2.3.1.2. Cung bất động sản trên thị trường thứ cấp.
Cung bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung bất động sản không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa bất động sản có thể có mà là lượng hàng hóa bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa bất động sản nhưng nếu họ không có nhu cầu bán hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa bất động sản đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa bất động sản không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa bất động sản đó cho người khác
- Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ hàng hóa bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung bất động sản trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa bất động sản với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập bất động sản như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng bất động sản dài nên khả năng điều chỉnh thị trường bất động sản chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu
2.3.2. Cầu về bất động sản.
2.3.2.1. Khái niệm cầu về bất động sản.
Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động sản đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.
Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
2.3.2.2. Phương pháp xác định cầu bất động sản.
Bên cầu bất động sản được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại bất động sản trong xã hội. Nhu cầu sở hữu bất động sản có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh bất động sản (thí dụ xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu bất động sản biểu hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập bất động sản mới hoặc mua hàng hóa bất động sản đã được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu bất động sản, nhu cầu sử dụng bất động sản chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của bất động sản, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng bất động sản không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu bất động sản. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản, người sử dụng thường thực hiện việc thuê bất động sản từ những người sở hữu bất động sản. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng bất động sản đi thuê lại bất động sản, tức là thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê bất động sản. Việc xác định nhu cầu bất động sản trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh bất động sản; tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu bất động sản do dự báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung) giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa (cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.
Chương 3: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. 3.1.1. Về điều kiện tự nhiên.
Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh – nơi một thời được mệnh danh là "Hòn ngọc Viễn Đông" đã là trung tâm thương mại và là nơi hội tụ của nhiều dân tộc anh em, mỗi dân tộc có tín ngưỡng, sắc thái văn hoá riêng góp phần tạo nên một nền văn hoá đa dạng.
Đặc trưng văn hoá của vùng đất này là sự kết hợp hài hòa giữa truyền thống dân tộc với những nét văn hoá phương Bắc, phương Tây, góp phần hình thành lối sống, tính cách con người Sài Gòn. Đó là những con người thẳng thắn, bộc trực, phóng khoáng, có bản lĩnh, năng động, dám nghĩ, dám làm.
Vị trí địa lý.
Thành phố Hồ Chí Minh phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh , đông và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai, đông nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, tây và tây nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang.
Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ bắc xuống nam, từ đông sang tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay. Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế .
Địa hình.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền đông nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ bắc xuống nam và từ đông sang tây. Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình.
Nhìn chung, địa hình thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt, nhất là bất động sản.
Khí hậu, thời tiết.
trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Địa chất, đất đai.
Ðất đai Thành phố Hồ Chí Minh được hình thành trên hai tướng trầm tích: trầm tích Pleieixtoxen và trầm tích Holoxen.
Ở thành phố Hồ Chí Minh, đất xám có ba loại: đất xám cao, có nơi bị bạc màu; đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và đất xám gley; trong đó, hai loại đầu chiếm phần lớn diện tích. Ðất xám nói chung có thành phần cơ giới chủ yếu là cát pha đến thịt nhẹ, khả năng giữ nước kém; mực nước ngầm tùy nơi và tùy mùa biến động sâu từ 1-2m đến 15m. Nền đất xám, phù hợp đối với sử dụng bố trí các công trình xây dựng cơ bản.
Với địa chất khá tốt các công trình xây dựng sẽ đảm bảo tính lâu bền và an toàn cho người sử dụng.
3.1.2. Về điều kiện kinh tế .
Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam. Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tổng sản phẩm 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài. Vào năm 2005, thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2008, chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.534 usd/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1024 usd/năm.
Với điều kiện kinh tế hùng mạnh và dẫn đầu cả nước như vậy thực sự bất động sản đứng trước ngưỡng cửa thu hút vốn đầu tư cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.
3.1.3. Về điều kiện xã hội. Dân số. Dân số.
Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 thành phố Hồ Chí Minh có dân số 7.162.864 người, gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,95 người/hộ. Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%.
Dân số thành phố tăng nhanh, trong 10 năm từ 1999-2009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vòng 10 năm. Không chỉ là thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của thành phố Hồ Chí Minh còn hơn phần lớn các thủ đô ở châu Âu ngoại trừ Moscow và London. Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị và thành phố Hồ Chí Minh cũng có gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác.
Y tế.
Tuổi thọ trung bình của nam giới ở thành phố là 71,19 tuổi, con số ở nữ giới là 75 tuổi.
Sở y tế thành phố hiện nay quản lý 8 bệnh viện đa khoa và 20 bệnh viện chuyên khoa. Nhiều bệnh viện của thành phố đã liên doanh với nước ngoài để tăng chất lượng phục vụ.
Nhìn chung cơ sở y tế ở thành phố Hồ Chí Minh mà nói rất tốt. Người dân có điều kiện chăm sóc sức khỏe.
Giáo dục.
Về mặt hành chính, sở giáo dục thành phố Hồ Chí Minh chỉ quản lý các cơ sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông. Các trường đại học, cao đẳng phần lớn thuộc bộ giáo dục và đào tạo Việt Nam. Trong năm học 2008–2009, toàn thành phố có 638 cơ sở giáo dục mầm non, 467 trường cấp I, 239 trường cấp II, 81 trường cấp III. Ngoài ra, theo con số từ 1994, thành phố Hồ Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa mù chữ, 139 trung tâm tin học, ngoại ngữ và 12 cơ sở giáo dục đặc biệt. Tổng cộng 1.308 cơ sở giáo dục của thành phố có 1.169 cơ sở công lập và bán công, còn lại là các cơ sở dân lập, tư thục. Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư.
Giao thông vận tải.
Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Khác với Hà Nội, vận tải thủy ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm một tỷ lệ quan trọng. Tính riêng
vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố. Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85,6% vận tải hành khách. Về giao thông đường không, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất.
Quy hoạch và kết cấu đô thị.
Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải. Sài Gòn từng là thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây đã thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không